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住宅ローンの虎の巻

住宅ローン

家を購入する際に多くの人が利用する住宅ローン。しかし、住宅ローンは複雑であり、適切な理解と計画が必要です。

この記事では、住宅ローンについての基本知識から返済管理の方法までを詳しく解説していきます。

平松編集者平松編集者

住宅ローンの金利タイプ

金利タイプを選択しよう

住宅ローンとは、銀行や金融機関から購入や建設、改装などのために借り入れる融資のことです。一般的に、住宅ローンは借りた金額に対して利子がついた上で、返済期間内に元金と利子を返済する仕組みです。

金利には主に固定金利と変動金利の2種類があり、返済期間は数年から数十年に及ぶことがあります。

住宅ローンの金利の種類
  1. 変動金利型:一定期間ごとに金利が変動する。固定金利に比べて金利は低い。金利は半年ごとに見直される。
  2. 全期間固定金利型融資開始~完済するまで同じ金利が適用される。
  3. 固定期間選択型:2・3・5・10年といった一定期間を固定金利、その後は変動金利に移行することができる。
住宅ローンの保証料の相場!返ってくる?計算方法は?【住宅ローン】変動金利と固定金利はどっちが多い?お得?おすすめの銀行も紹介!【住宅ローン】変動金利と固定金利はどっちが多い?お得?おすすめの銀行も紹介!

住宅ローンの申請の流れ

住宅ローンの手続きは下記のような流れで進んでいきます。

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手順1
住宅ローンの相談・申込
手順2
事前審査
手順3
本審査
手順4
契約
手順5
融資開始
住宅ローン特約はいらない?いる?わざと審査に落ちても特約による解除はできない?住宅ローン特約はいらない?いる?わざと審査に落ちても特約による解除はできない?

住宅ローンの事前審査について

住宅ローンの融資を完了するための第一関門は事前審査です。

事前審査では申込者の返済に関する信用性をざっくり審査します。

事前審査の詳しい内容や落ちる理由などについては下記記事でも解説していますので是非ご確認ください。

平松編集者平松編集者

住宅ローンの事前審査とは住宅ローンの事前審査期間が長い理由は?落ちる理由も解説住宅ローンの事前審査で落ちる理由! 審査に通らない(落ちた)驚きの理由とは?住宅ローンの仮審査に通れば本審査に通る確率は上がる?事前審査と本審査の違いとは住宅ローンの仮審査に通れば本審査に通る確率は上がる?事前審査と本審査の違いとは

住宅ローンの本審査について

住宅ローンの本審査では、申込者の収入や勤続年数などの申告内容に誤りがないか、細かくチェックされます。

本審査に落ちる確率は5%程度ですが、場合によっては落ちることもありますので下記の記事も是非ご確認ください。

住宅ローンの本審査の落ちる確率は? ほぼ通るって本当?住宅ローン審査が通らない驚きの理由!住宅ローンに通らない時はどうする?

年収や勤続年数など、申告内容に間違いや虚偽が発覚した場合は本審査落ちにつながります。

本審査では、申告内容の裏どりをしっかりされるので嘘の申告はバレます。注意しましょう。

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住宅ローンで勤続年数の嘘はバレる?短いと不利?転籍の場合は?住宅ローンで勤続年数の嘘はバレる?短いと不利?転籍の場合は?住宅ローン審査で本人以外の同居人の構成を申告する理由。家族の信用情報は照会される?住宅ローン審査で本人以外の同居人の構成を申告する理由。家族の信用情報は照会される?

住宅ローンの団体信用生命保険(団信)とは

住宅ローンの契約時、多くの金融機関が団体信用生命保険(団信)の加入を義務付けています。

団信とは、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、その後の住宅ローンの支払いがなくなる保険のことです。

一般的な生命保険では契約時に決まった一定額が支払われるのに対し、団信は住宅ローン残高に応じて保険金額が変わることが大きな特徴です

詳しくは下記記事をご覧ください。

団信の特約はつける?つけない?つける割合や団体信用生命保険の種類についても解説!団信の特約はつける?つけない?つける割合や団体信用生命保険の種類についても解説!団体信用生命保険は月々いくら?加入条件も解説!50歳以上も組める?団体信用生命保険は月々いくら?加入条件も解説!50歳以上も組める?

住宅ローンは何歳まで組める?

「住宅ローンは何歳まで組むことができるのか?」と気になる方も多いはず。

住宅ローンはどの金融機関においても、申込可能年齢や完済時年齢を決めています。

設定の年齢は金融機関によって異なりますが、申込可能年齢を20歳~65歳、完済時年齢を80歳未満にしているところが多いです。

住宅ローンのフラット35利用者調査によると、2021年のフラット35の利用者の平均年齢は41.5歳、2022年は42.8歳であり、徐々に上がってきていることが分かります。

住宅ローンは何歳までに完済がよい?何歳まで組める?年齢条件も解説

近年、住宅ローンが払えない人が急増していると噂されています。

高齢になるほど、後から支払いがきつく感じて自己破産ということもありえます。無理なく支払いができる計画なのか十分に検討しましょう。

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自己破産後、住宅ローンを組めた人の体験談!通るためのコツも解説

ペアローン・収入合算とは

ペアローンや収入合算もおすすめ

自分一人で住宅ローンを組む方が不安な方や共働き夫婦にお勧めな方法がペアローンと収入合算です。

ペアローンと収入合算の違いは下記のとおりです。

ペアローンと収入合算
  1. ペアローン:一つの物件に対して、夫婦それぞれがローンを契約する方法
  2. 収入合算親族または夫婦間など、自分だけではなく、2人(複数人)の収入を合算してローンを借りる方法

共働きで夫婦の収入の差が大きい場合は、収入合算がお勧めです。収入が多い方を主債務者として契約します。

共働きで夫婦の収入の差が少なく、両方ともある程度の収入がある場合は、ペアローンがお勧めです。夫婦でペアローンを契約する場合、それぞれ住宅ローンを個別で契約します。

住宅ローンのペアローンと収入合算はどっちがいい?違いは?デメリットも解説ペアローンはやめた方が良い?デメリットは?片方が死亡したらどうなる?ペアローンはやめた方が良い?デメリットは?片方が死亡したらどうなる?

住宅ローンの返済管理

住宅ローンを選ぶ際には、自身の収入やライフスタイルに合わせて返済計画を立てることが重要です。

適切な管理を行わないと、返済の負担が増して、払えなくなるようなこともあり得ます。

住宅ローンが払えない人が急増?体験談まとめ!払えなくなったらどうなる?

ではいくらくらいで住宅ローンを組めば良いのでしょうか?

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浜崎解説員浜崎解説員

仲介手数料は大家さんにではなく、不動産会社に支払う手数料です!

下記は住宅金融支援機構が住宅ごとの所要資金や世帯年収などをまとめた表です。

表によると自己資金割合は、平均約8%~19%になります。

※1住宅支援機構|「2018年度集計表」

頭金なしでフルローンにする選択肢もありますが、総返済額が大きくなるなどのデメリットも大きいので慎重に検討しましょう。

住宅ローンの年収の目安は手取りの3割って本当? 返済額の早見表や無理のない返済比率を紹介!住宅ローンの年収の目安は手取りの3割って本当? 返済額の早見表や無理のない返済比率を紹介!住宅ローンで頭金なしだと審査が厳しい?後悔する?メリットやデメリットも紹介!住宅ローンで頭金なしだと審査が厳しい?後悔する?メリットやデメリットも紹介!

住宅ローンの返済の見直し

住宅ローンの支払いを行っている中で、ライフスタイルや働き方の変化などに伴い、返済計画を見直す方もいるのではないでしょうか。

契約時に支払い方法を決めている住宅ローンですが、実は返済方法を変更することができます。

毎月の支払いの負担を軽減するための方法として下記のような支払い方法もありますのでご紹介します。

繰り上げ返済

住宅ローンにおける繰り上げ返済とは、毎月のローンの返済とは別に、元金の一部または全額を返済することです。

これにより元金に対する利息分の支払いを減らすことができます。

しかし、繰り上げ返済による支払い増加によって手元のお金が減ってしまう・繰り上げ返済の手数料がかかる場合があるというデメリットもあります。よく検討してから実行しましょう。

ボーナス払い

ボーナス払いとは、毎月のローンの返済に加えて、年2回のボーナス支給時期に増額して返済する方法です。

ボーナス払いにする場合、住宅ローン契約時に全体の返済額に対する支払いの割合を決めますが、この割合の下限・上限は金融機関によって異なります。

住宅ローンのボーナス払いの平均額は?やめた方がいい?デメリットや割合についても解説

住宅ローン控除について

住宅ローン控除を活用しよう

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入したりリフォームをした場合に、所得税・住民税から控除を受けられる制度。

2022年に住宅ローン減税の制度の内容が変更され、現在は最大13年間、年末のローン残高の0.7%を控除することができます。

借入限度額は住宅の環境性能や入居時期によって下記のように変わります。

参考:国土交通省HP「住宅ローン減税」

住宅ローン減税の適用になる入居時期が2025年12月までに延長されたことも特徴です。

詳しくは下記記事をご確認ください。

住宅ローン控除でいくら戻る?計算方法やシミュレーションの方法を紹介!住宅ローンの年末残高証明書の再発行はできる?届かないときは?いつ送られる?住宅ローンの年末残高証明書の再発行はできる?届かないときは?いつ送られる?

住宅ローンのQ&A

住宅ローンを組む時に連帯保証人は必要?

購入した住宅が担保になっているため、基本的に連帯保証人は必要ありません。

ただし、収入合算やペアローンで住宅ローンを組む場合などにおいては連帯保証人が必要になります。

住宅ローンを組む時に配偶者の連帯保証人は必要?妻や夫が死亡したら?デメリットも解説!

離婚したので住宅ローンの名義変更したいができる?

名義変更は簡単にはできませんが、名義を変更したい方の返済能力が高ければ、返済能力があるとみなされ変更できる可能性があります。詳しくは下記記事をご確認ください。

住宅ローンで離婚できない?妻(夫)が住む場合は?支払い義務も解説

派遣社員だが住宅ローンを組むことはできる?

派遣社員の場合、契約期間が決まっているため長期間に渡る住宅ローンの返済に支障がきたしやすいと判断され、審査に通りにくくなるのは事実です。

しかし派遣社員でも住宅ローンが組める金融機関はあります。特にフラット35は審査項目に雇用形態や勤続年数が含まれていないため、派遣社員で勤続年数が長くなくても審査に通る可能性があるでしょう。

下記記事では派遣社員でも住宅ローンが組める銀行をご紹介しています。

派遣社員は住宅ローンが組めない?組める銀行は?いくら借りれる?条件やポイントを解説!

住宅ローンの契約者が死亡したら返済はどうなる?

住宅ローン返済中に契約者が死亡した場合、基本的には契約者が加入している団体信用生命保険によって、返済免除となります。

団体信用生命保険は、死亡だけでなく高度障害状態も対象です。

しかし、団信に未加入だった場合など、支払いが免除にならないケースもあるのでご注意ください。

住宅ローンがチャラになった人も!返済中に死亡したら免除になるケースや手続きを解説!

残価設定型ローンとは?

残価設定型ローンとは、住宅の将来的な買取り保証額(残価)を設定し、ローンの価格から残価を差し引いた額を毎月返済していく方法のことです。

元本が減る分、月々の返済額が少なくなる一方で、フルローンよりも最終的な総支払額は多くなる・残価が査定額を下回る可能性がある等のデメリットもあります。慎重に検討しましょう。

残価設定型ローンはデメリットしかない?その罠とは?メリットも解説!(住宅ローン)