住宅ローンは何歳までに完済がよい？何歳まで組める？年齢条件も解説

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

住宅を購入する場合、住宅ローンは何歳までに完済するのがよいか？何歳まで組むことができるのか？気になるところです。特に50歳を過ぎますと、定年退職のことも気になります。「住宅ローンの申込可能年齢は何歳だろうか？」と、不安に感じている方はおられませんか？実は、完済時年齢を80歳と設定する金融機関が多く、そこから逆算して融資期間が決められます。

住宅に関する多くの悩み事や相談事を解決してきた不動産コンサルタントが住宅ローンを組める年齢や住宅ローン年齢条件早見表、融資審査項目、借入期間の目安、シミュレーションの必要性について解説します。住宅ローンの借入をする場合、ローン返済額だけを考慮するのではなく、その他の生活費や教育費とのバランスが大切になることがわかります。

住宅ローンは何歳までに完済が良い？何歳まで組める？

住宅ローンは何歳までに完済？何歳まで組める？

住宅ローンはどの金融機関も申込可能年齢や完済時年齢を設定しています。一般的には、以下の通りに設定している金融機関が多いです。

住宅ローンの最長融資期間は35年間です。しかし65歳の人が住宅ローンを契約する場合、完済時年齢が80歳未満という設定のため、融資期間は15年未満となります。

住宅ローンは何歳までに組む人が多い？平均年齢

「2019年度フラット35利用者調査」（住宅金融支援機構）によりますとフラット35の借入申請者の平均年齢は以下の通りです。

借入時点での平均年齢は徐々に上昇傾向にあることがわかります。フラット35の利用者層は30歳代の申請者が中心となります。

しかし2010年度の30歳代の利用者割合は52.5％でしたが、2019年度になりますと41.7％まで減少しました。それと比較して40歳代・50歳代・60歳代以上の利用者割合は、いずれも増加しており、借入時の平均年齢を押し上げている要因となっています。

同様に「2019年度フラット35利用者調査」（住宅金融支援機構）によりますと、借入期間の平均は32.9年となります。2019年度の借入時の平均年齢は約40歳となりますので、その時点から約33年間の返済が始まり、完済時年齢は約73歳となります。平均的に定年退職後も住宅ローンの返済を継続していることがわかります。

住宅ローンは何歳から何歳まで？金融機関別年齢条件早見表

住宅ローンにおいて、何歳から何歳までに借入・完済したほうがよいのでしょうか。

申し込みは20歳以上から可能としているところが多いですが、上限は金融機関ごとに異なります。

各金融機関において設定している住宅ローンの年齢制限は下記が一般的となります。

各金融機関の借入時制限年齢と完済時制限年齢を下表にまとめます。

住宅ローンは年齢以外も審査の対象になっている

年齢

上記の表２にも示しましたが住宅ローンの年齢に対する審査基準には、借入時年齢と完済時年齢の制限があり、大半の金融機関で設定されています。借入時年齢の下限は20歳以上、上限は70歳未満と設定している金融機関が多いです。一般的に、住宅ローンを組むのに相応しい年齢は30歳代といわれています。

住宅ローンの借入期間は最長35年間です。しかし多くの金融機関で完済時年齢を80歳に設定していますので、最長借入期間を利用できる年齢は45歳までとなります。50歳の人であれば、借入期間は30年未満となります。しかし定年退職を過ぎてからの収入が年金のみとなる人については、定年時退職までに出来得る限り完済できるようにします。

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年収と勤続年数

住宅ローンの審査にあたり、年齢だけではなく年収も大事な項目となります。目安となる額は条件によって異なりますが、生活費に困窮している家計状態では、住宅ローンの返済を滞らせる可能性が高くなりますので融資審査の通過は困難となります。

また勤務先や勤務年数、勤務形態も、安定的な収入を見込めるか否かを判断する重要な審査項目となります。公務員や大企業の正規雇用と比較しますと非正規雇用や個人事業主、勤続年数の短い人の場合、融資審査の通過は厳しくなります。

健康面

住宅ローンの融資審査にあたり、多くの金融機関では団体信用生命保険（以下、団信）への加入を条件としています。団信は債務者が死亡もしくは高度障害になった場合、ローン残高を代わりに支払ってくれる住宅ローン専用の生命保険です。その分の金利が住宅ローン金利に上乗せされます。債務者の家族にとって債務者に万が一のことがあっても住宅ローンの返済が無くなり、住宅は債務者もしくは債務者の相続人の所有となるメリットがあります。

ただし団信に加入する条件は加入時点で健康であることです。病気の状態では加入することができませんので住宅ローンの借入も困難となります。過去に大病を患っていた場合、回復して3年経過すれば借入できる可能性があります。団信の加入が認められない場合、フラット35を利用しての借入を検討することをお勧めします。フラット35の場合、団信なしでも借入が可能です。

担保評価

金融機関は購入する住宅に対して抵当権を設定します。金融機関は万が一住宅ローンの返済が滞るような事態になった場合、住宅を残債の支払いに充てるための担保にします。その際、金融機関は借入額に見合うだけの担保評価が住宅の土地・建物にあるか否かの審査を行います。以下の通りです。

築年数の古い中古住宅や借地権設定されている住宅の場合、担保評価が低くなりますので、融資不可となる可能性があります。

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返済期間に制限がない30歳の場合

30歳までに住宅を購入し住宅ローンを組んだ場合、最長融資期間35年を活用したとしても、65歳までに完済することができます。定年退職までに住宅ローンを完済することができますので、退職金を使わずに済みます。定年退職後においては、退職金と年金とで老後生活を営むことができます。

注意点としては子供が幼少期か、これから出産予定という人が多くなります。したがって教育費の負担が発生することです。特に公立学校ではなく私立学校に通学させる場合、教育費の負担が重くなります。想定できる住宅ローンの返済と教育費（特に高校・大学時期）とのバランスを考慮したライフプランの作成をしっかりと立てる必要があります。

40歳〜50歳は住宅ローン返済期間がギリギリに

40歳～50歳の人が住宅ローンを組む場合、返済期間に影響を及ぼします。金融機関の多くが完済時年齢を80歳未満に設定しています。最長融資期間35年を利用する場合、45歳未満までの人が活用できます。45歳からは歳を重ねるごとに融資期間は短くなり50歳の人の場合、融資期間は30年未満となります。

しかし完済時年齢を80歳に設定しますと65歳の定年退職以降15年間に亘り、年金での住宅ローンの支払いを想定しなければならなくなります。もしくは退職金が出る場合、残債を退職金で充てて完済する方法もありますが、老後生活資金を年金だけで賄うことができるかの検討を要します。

40歳～50歳の人の場合、老後生活を見据えての住宅ローンの利用を考慮しなければなりません。したがって頭金を通常よりも多めに投入して、以下など若い人が利用する場合と同様に利用するのではなく、一工夫する必要があります。

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60歳の場合最長19年まで借入期間があるが綿密な計画が必須

60歳の人の場合、融資期間は19年までという制限があります。定年退職を目前に控えた住宅ローンの申請となりますので融資を行う金融機関の審査も厳しくなります。残債を賄える位の退職金が必ず支給される見込みの裏付けがある場合には、融資の可能性は高くなります。また購入する住宅の担保評価以外に、申請人の金融資産の裏付けや他に所有する不動産などの裏付けがある場合にも融資の可能性は高くなります。

さらに老後生活に入ってからの住宅購入となりますので、年金で無理なく返済できる裏付けがある場合、融資の可能性は高くなります。資産に余裕の無い場合、親子リレーローン（＊１）やリバースモーゲージ型住宅ローン（＊２）の活用も検討できます。

＊１　親子リレーローン

親と子供の2世代で、住宅ローンの返済を行うローンです。

＊２　リバースモーゲージ型住宅ローン

高齢者向けの住宅ローンです。住宅を担保に融資を受け契約者の死亡時に担保となる住宅を売却して住宅ローン残債を一括返済するローンです。

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住宅ローンを借りる場合は必ずシミュレーションを活用しよう！

住宅ローンを借りる場合、各金融機関のWEBサイトでは、住宅ローンシミュレーションを提供していますので、必ず活用するようにします。必要なデータを入力しますと総返済額や年間返済額、毎月返済額などが出力されます。

住宅ローンシミュレーションを活用することで無理のない返済額となるか否かを判断できます。住宅ローン年間返済額の安心ラインは返済比率：25％前後といわれています。年間返済比率が25％を大きく超過する場合、住宅の購入価格を見直すか頭金を増やして借入金額を減少させるなどの対策が必要です。

＊返済比率　＝　年間返済額　÷　年収　×　100（％）

まとめ

以上、住宅ローンを組める年齢や住宅ローン年齢条件早見表、融資審査項目、借入期間の目安、シミュレーションの必要性について解説しました。住宅ローンを利用する場合、年齢に関係なく事前にライフプランを作成し無理のないローン返済に設定する必要があります。

最近ですと30歳前後で住宅ローンを利用した人たちがコロナ禍の影響で年収が減少し、ローン返済を滞らせる人が一気に増加しています。返済比率を考慮せずに住宅ローンを利用しますと世相の動きに翻弄される結果となります。

住宅ローンを利用する場合、借入時の年齢に関係なく、ローン返済額以外にも、教育費や老後生活費などの資金繰りを併せたライフプランを作成されることをお勧めいたします。