戸建て住宅をリノベーションするなら知っておきたい！費用、期間、注意点を解説！

この記事を書いた人

小島優一: 宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

この記事のざっくりとしたポイント

スケルトンリノベーションと表層リノベーションの２種類がある
工事期間中は物件を使用することはできない
物件の特徴や長期保有の有無によって、最適なリノベーションを選ぶことが大切

物件の内装・設備や間取りを変更できるリノベーション。マイホームであれば自分好みにアレンジできますし、投資用物件であれば家賃収入アップにつなげることもできます。

浜崎編集長

今回は、戸建て住宅をリノベーションしようと考えている人を対象に、リノベーションする際に知っておきたい注意点について解説していきます。

一般的に戸建て住宅はマンションより規模が大きいため、工事期間は長く、費用は高くなる傾向にあります。コストを抑えたリノベーションの手法もご紹介しますので、確認していきましょう。

スケルトンリノベーションと表層リノベーション

戸建て住宅をリノベーションする上で知っておきたい２つの選択肢として、スケルトンリノベーションと表層リノベーションがあります。

スケルトンリノベーションとは…?

事務員

スケルトンリノベーションの「スケルトン」とは、建物の骨組みである構造体（鉄骨や木柱）が現れた状態を指します。

浜崎編集長

つまり、スケルトンリノベーションとは、建物の内装や設備、間仕切りなどをすべて撤去したのちに、一からリノベーションすることを指します。同じ意味の単語として「フルリノベーション」があります。

なるほど！では名前で想像すると、表層リノベーションは表面だけのリノベーションということでしょうか？

事務員

浜崎編集長

そうですね。スケルトンリノベーションとは対照的に、物件の壁紙や設備など目に見える範囲だけリノベーションをすることで、安価に雰囲気だけを変えるリノベーション手法です。

それでは、それぞれの概要やメリット・デメリット、どのような人に向いているかなどを解説していきます。

スケルトンリノベーションと表層リノベーションの違いは？

スケルトンリノベーションと表層リノベーションの違いを表にまとめました。

	表層リノベーション	スケルトンリノベーション
工事内容	クロスやフローリングの張り替え、古くなった設備の入れ替えなど、目に見える範囲の修繕・交換	構造体（鉄骨や木柱）以外の全工事が可能。間取りや設備位置の変更や、目に見えない設備配管、下地材、断熱材の交換も含む
規模	小規模	大規模
費用感	安い	高い
物件価値	見た目の部分のみ上げることができる	大幅に上げることができる
メリット	安価に物件の雰囲気を変えることができ、空室解消に繋がる	高い競争力を得ることができ、賃料アップも期待できる
デメリット	抜本的な改修ができていないため、老朽化した水回り設備などから不具合が生じる恐れがある	費用が高い
おすすめの物件	一時的な空室を解消したい売却予定の物件比較的築年数の浅い物件	長期保有を予定している物件老朽化が目立つ物件

スケルトンリノベーションのメリット・デメリット

スケルトンリノベーションのメリットは、何と言ってもその自由度です。柱などの構造体を除いて、全てを自分好みに変えることができるため、物件の価値を大幅に向上させることが可能です。投資用物件であれば、新築や築浅物件にも負けない魅力で空室率の低下や、賃料の維持向上も見込めます。

また、普段は目に見えない天井や床下などの配管・配線まで交換できることもポイントです。築古物件ほど目に見えない箇所で劣化が進んでいるので、スケルトンリノベーションにより建物の寿命を伸ばすことが可能です。

浜崎編集長

一方、デメリットはコストが高いことと、工期が長くなることです。

単純に工事の内容が多岐に渡る分、必要となるコストは高くなります。また、決める項目が多い分打ち合わせも長くなる傾向にあり、計画から住むまでには長期間かかること前提で挑んだほうがよいでしょう。

そういったことから、スケルトンリノベーションは築15年以上の老朽化が懸念される物件を保有しており、資金や余力がある程度ある方に向いていると言えます。

MEMO

一般的に、スケルトンリノベーションにかかるコストは高い分、コスト以上に売却価格が上がるケースは稀です。その為、スケルトンリノベーションは物件を長く保有する前提の選択肢と言えるでしょう

表層リノベーションのメリット・デメリット

一方、表層リノベーションはスケルトンリノベーションと反対の性質を持っています。

浜崎編集長

メリットはなんと言ってもコストパフォーマンスです。

天井・壁・床の表層の部分だけを新品に変えるだけで、物件を新築同様に新しく見せることができます。また、アクセントクロスなどの手法を用いることで、物件をよりお洒落に仕上げることも可能です。

コストパフォーマンスの良さは、投資用物件の場合に効力を発揮します。短期売買用物件の場合でもコスト以上に売却価格を向上させることが見込めますし、賃貸用物件の場合でも空室率の低下や賃料の維持が期待できます。

逆にデメリットはありますか？

事務員

浜崎編集長

デメリットとしては、やはり目に見えない設備配管などがそのままである為、表層リノベーション後にそういった箇所からトラブルが発生する可能性が残ることでしょう。

そういったことから、表層リノベーションは以下に当てはまる方に向いていると言えます。

・比較的新しい物件を保有している方

・マイホームの場合が手軽に雰囲気だけを変えたい方

・短期売買の投資物件の場合は売却価格の向上を図りたい方

・賃貸の投資物件の場合は周辺の新築物件と競合できる状態にしたいという方

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戸建て住宅のリノベーションにかかる費用と期間

物件の特徴や長期保有の有無によって、最適なリノベーションを選ばないといけないということですね。それでは、例えば、戸建て住宅をスケルトンリノベーションする場合、どの程度の費用と期間を見積もっておけばいいのでしょうか？

事務員

浜崎編集長

物件の立地や築年数、間取りなどにより工事の規模が代わるため、一概に比較はできませんが……2階建て戸建てのスケルトンリノベーションの場合、費用として、1500万円以上は見ておいたほうがよいでしょう。また期間としては、打ち合わせに約３ヵ月・工事に３～５ヵ月はかかると言われています。

けっこうかかるんですね！

事務員

浜崎編集長

そうなんです。株式会社LIXILの LIXIL リフォームショップでは、中古戸建てをフルリノベーションした事例が紹介されています。築年数35年の平屋のスケルトンリノベーションで工期6ケ月・費用2500万円（税込）、築年数80年の2階建て物件で工期 4ヶ月・費用1700万円（税込）という事例が紹介されています。

やはり、物件によって違いがあるんですね。

事務員

浜崎編集長

編集者：はい、費用に関しては特に、物件の状態やリノベーションの実施内容により大きく変わりますので、リノベーション業者に直接見積もりをとることをお勧めします。

戸建て住宅をリノベーションする費用の目安は？

戸建て住宅をリノベーションする費用は、物件の広さや設備の移動の有無などで大きく変わります。また、地域ごとに材料費や職人の人件費も異なりますが、スケルトンリノベーションを行う場合は規模が大きい為1,500万円以上の予算は必要と言われています。

各工事の費用感の目安として、大手ハウスメーカー大和ハウスリフォーム株式会社のＨＰを参照します。リノベーションで人気の水回り工事について抜き出しましたので、相場感の参考にしてください。

場所	内容	工事費用の目安	備考
トイレ	洋式トイレ→タンクレストイレ（温水洗浄暖房便座付）に交換、トイレカウンター設置	52万円～	撤去・処分費用・トイレ1帖分の内装工事費用を含む
トイレ	和式トイレ→洋式トイレへ変更	35万円～	撤去・処分費用・トイレ1帖分の内装工事費用を含む
浴室	ユニットバス取替え	100万円～	ユニットバス→ユニットバスへ取替え。（1坪タイプ・撤去・処分費用を含みます。）
	洗面化粧台取替え	43万円～	撤去・処分費用・洗面室2帖分の内装工事費用を含む
	浴室に暖房機能付浴室換気乾燥機を取り付け	10万円～	電気工事費用を含む
キッチン	キッチン取替え	100万円～	I型キッチンを既存の位置で取替えた場合。人造大理石天板、3口コンログリル付、オーブン・食器洗浄乾燥機無し
キッチン	ビルトイン食器洗浄乾燥機取り付け	22万円～	電源・給排水工事費用を含む