リノベーションの流れを把握しておこう！各工程の注意点も解説

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徳田 倫朗

宅地建物取引士

株式会社イーアライアンス代表取締役社長。 宅地建物取引士。 国内では、アパート・マンション、投資用不動産の売買や不動産ファンドの販売・運用を手掛けるほか、海外不動産（アメリカ・フランス）についても販売仲介業務を行うなど、不動産・リノベーションに関して幅広い経験と実績を有する。

住宅の質は年々向上し、一戸建て、マンションに限らず耐久性・耐震性がしっかりした建物が増えてきました。そのため、良い物件を前もって購入しリノベーションを行ったり、居住中の物件をリノベーションしたりする人が、以前に比べて多くなっているようです。

リノベーションはどのような流れで行われるのか？

住まいのリノベーションは、大きく分けて以下の3段階に分かれます。

自宅をリノベーションして住む場合には物件探しをする必要がありませんが、そのほかの手続きは物件を購入してリノベーションする場合とほぼ同じ手続きとなります。不動産会社、リフォーム会社、金融機関などさまざまな会社に相談しながら進めていくことになりますので、段取りをきちんとしておくことが大切です。

それでは、大まかな手続きの流れを見ていきましょう。

1．対象物件とリノベーション会社の選定

まずは、リノベーションをするための物件を探しからスタートします。一般的には不動産会社に物件のエリアや広さ、マンション・戸建などの種別の希望を伝えて仲介を依頼します。

物件の候補が絞られてきた段階で、リノベーション会社の選定に入ります。不動産会社によっては、提携するリノベーション会社を紹介してくれるところもありますし、リノベーション会社が物件探しから工事までを一貫しておこなうサービスもあります。

2．リノベーション契約手続き

リフォームローン会社と費用が決まったら、いよいよ契約手続きです。主な契約手続きには、ローン契約（金銭消費貸借契約）と請負工事契約があります。ローン契約をするときには、まずリノベーション会社が提携する金融機関や自分の取引金融機関などに、事前審査の申込を行います。必要書類を提出すれば1週間程度で事前審査の結果を受け取ることができます。

工事金額や工事完了予定日などの契約条件を確認してリノベーション会社と工事契約を締結します。合わせて、金融機関とローン契約も締結します。

3．リノベーション工事実施と入居

請負工事契約後、リノベーション工事が実施されます。工事の工程やスケジュールについては事前に打ち合わせをしておきます。工事完了後は、見積もりの通りに工事が行われているかどうかを双方立ち合いの上で確認し、問題なければ引渡・入居となります。

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物件選びのポイントと注意点

物件探しからリノベーション工事が完了し入居するまで、工事内容によっては半年以上の期間がかかります。そのため、入居スケジュールには余裕をもっておきましょう。転勤や子供の入学などに合わせて物件選びをするときには特に注意が必要です。

また、特にマンションのリノベーションを考えているときには、管理規約の内容をきちんと把握しておきましょう。マンションによっては管理規約でリノベーションが制限されていることもあります。加えて、管理組合がどのような状況かも大切なチェックポイントです。特に、建て替えの議論が進んでいる場合は大規模なリノベーションを行ってもその費用が無駄になってしまうため、築年数の経った物件を検討している場合は注意が必要です。

リノベーション会社の選び方と注意点

リノベーションの提案内容や費用は、リノベーション会社によってさまざまです。できれば複数のリノベーション会社に相談しながら比較検討したうえで候補を絞っていきましょう。ホームページでは、施工例が掲載されている会社もありますので参考になります。

このほかにもさまざまな基準が考えられると思いますが、最後には誠実さや丁寧さが感じられるかという視点で選ぶ人も多いようです。

現地調査時のチェックポイントと注意点

現地調査をするときには、事前に場所、図面、チェックするポイントをまとめておきます。時間が限られていますので、漫然と物件を見に行くのではなく項目に沿って段取り良く調査することが大切です。

現地調査でチェックするポイントは主に次の2つです。

物件のサイズについては、現在の家具が入るのかはもちろん、リノベーションによって希望の間取りや高さが実現できるのかという点を念頭において寸法を測っていきます。次のような項目を採寸し、現在の住まいの寸法を比べながらイメージしてみることをおすすめします。

加えて、リノベーション前後の状況がわかるように写真や動画を撮影しておきます。全体の写真も重要ですが、照明やコンセントの位置、水回りの蛇口や配管の位置も大切なポイントです。

相見積もりの取り方の注意点

リノベーション工事を依頼するときには、相見積もりをとることについて事前に工事会社に伝えておきましょう。その際には、以下のような点を確認しておきます。

特に注意すべき点としては、相見積もりをとるときには、「リノベーション工事一式」などのような簡略化された見積書ではなくて、工事の項目に沿った明細ごとの見積もりを提出してもらうことです。複数の見積もりを比較検討するためには、項目ごとに費用や工事内容を比べてみることが大切です。

リノベーション会社を1社に絞った後は、他の会社にお断わりの連絡をします。この時には、費用面やグレードなど他社を選んだ理由を正直に話すことが大切です。こうすることで、お互いに納得しつつ断ることができます。

住宅ローンとリフォームローンの違いと注意点

住宅ローンとリフォームローンの大きな違いは以下のような点にあります。

このように両者には大きな違いがあります。持家をリフォームするときにはリフォームローンを利用することになりますが、物件を購入してリフォームする場合には住宅ローンに一本化したほうが手数料や毎月の返済額の点で有利です。

リノベーション契約の注意点

リノベーション契約（請負工事契約）は必ず書面でかわします。契約条項において、工事内容、工事費用、決済・引渡予定日などの基本事項を確認するのはもちろんですが、以下のような項目については特に注意して内容を確認しましょう。

契約条項でトラブルになりやすいのは、工事完了後やスケジュールの点で希望通りでなかった場合です。そのようなときにもアフターサービスがしっかりしているか、対応がきちんと明示されているかということを事前に確認しておきましょう。

リノベーション契約の後にローン契約（金銭消費貸借契約）も締結します。その際には次のような書類が必要になってきますで、用意しておきます。

工事期間中に気を付けたいこと

工事期間中は工事がスケジュール通りに進んでいるか、リノベーション会社の担当者とこまめに連絡を取り合って確認します。時には現場に足を運んでみて、担当者の報告通りに工事が進んでいるのかチェックすることも大切です。

スケジュールや工事内容についての連絡は、工事会社の担当者とするのが鉄則です。現場の職人さんは工事全体を把握しているとは限りません。工事の変更やクレームについても担当者を通じて行いましょう。

入居前後で気を付けたいこと

リノベーション工事完了後に、担当者の立会いの下に工事内容について一つ一つ確認していきます。施工が甘い部分については、その場で修補の依頼をします。入居してからでは、責任の所在があいまいになってしまうからです。リノベーション工事に変更があった場合には、工事金額の差額を精算します。

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まとめ

物件を購入してリノベーションする場合には、単に住まいを購入する場合に比べて打ち合わせや決定事項が多くなります。スムーズに進めるためには、事前に予算とスケジュールを決めておいて、段取り良く行うことが大切です。わからないことは専門家や物件の担当者に相談して、理想の住まいを手に入れましょう。