【2022年最新版】東京でこれから地価が上がりそうな地域、資産価値が落ちない街

東京で地価が上がりそうな地域まとめ
  1. マンション価格が値上がりする路線は「山手線」
  2. 職住近接のトレンドと主要駅の再開発が主な理由
  3. 立地によっては同じ路線でも格差がある
東京都でマンションの購入を考えているのですが、今後値上がりが期待できそうな路線はありますか?

事務員

浜崎編集長

これからマンションの購入を考える上では、路線(沿線)というキーワードは重要なポイントです。路線によっては資産性がかなり左右されるため値上がりを期待するなら意識しておく必要がありますよ。

これからマンションの購入を考える上では、路線(沿線)というキーワードは重要なポイントです。路線によっては資産性がかなり左右されるため値上がりを期待するなら意識しておく必要がありますよ。

今後東京都でマンション価格が値上がりする路線は「山手線」になります。

「え?山手線?なんかありきたりな答えの気もするけど何か理由はあるの?」

今後日本では、少子高齢化に伴う人口減少によって、路線ごとに資産性の高低に格差が生まれることが予測されています。マンションに限らず、今後不動産取得を意識する際は、都心までの距離や人口流入が期待できるエリア、ブランド力があるエリアなどを考慮する必要があります。

注意
「東京ならどの路線でも値上がりするだろう」という安易な考えを持っていると値下がりに巻き込まれる可能性があるのです。

ではなぜ東京都内に数ある路線の中から「山手線」が、マンション価格の値上がりが期待できるエリアに該当するのかについて具体的要因を交えて解説していきます。

山手線のマンション価格が値上がりする要因とは

浜崎編集長

ここでは山手線に隣接するマンション価格が値上がりする要因についてそれぞれ見ていこう。

将来的にも日本の中心として都市機能を維持していく

東京オリンピックの開催に伴い、急ピッチで競技場や施設・道路整備が行われ、地価・建築資材・人件費は上昇し、それに伴う形でマンションの平均購入価格は右肩上がりとなりました。特に都心や主要駅への交通アクセスが良いエリアや、生活の利便性に優れているエリア、再開発による影響で「職住近接」が実現可能となるエリアなど、消費者のライフスタイルやワークライフバランス、近年の潮流に適応した要因を含む不動産の資産価値は高くなる傾向が強くあります。

しかし一方でコロナ禍がもたらした「テレワーク」「密を避けた新しい生活様式」が急速に浸透し消費者の求めるライフスタイルも転換期を迎えています。

では「今後」や「将来的」といった一部不確実性を含むテーマであるマンション価格を論じる際にはどのように推測していけば良いのでしょうか。

事務員

浜崎編集長

その際は、今後中長期にわたって購入するマンションのエリアが「都市機能」を維持していくことができるかどうかを考慮する ことで、マンション価格の値上がりが期待できる(値下がりする可能性が低い)路線を選ぶことができます。

都市機能といっても「生産都市」や「交易都市」、「消費都市」、「衛星都市」など、さまざまな項目がありますが、山手線に位置する各駅はそれらの機能を多く有しています。

例えば、次項で挙げる山手線各駅で大規模な再開発が行われていることや、現時点で多くの拠点やオフィスを有していること、今後も人口流入が見込めることなどが挙げられます。

MEMO
そのため、東京都内に張り巡らされた路線の中でも山手線に隣接しているマンション価格は値上がりが期待できます。

隣接する路線でも再開発需要が旺盛

現在既に、山手線に隣接する路線(沿線)でも大規模な再開発が活発に行われていますが、今後より一層の再開発や新線計画などが予定されており、マンション価格値上がり及び資産価値の上昇を見込むことができます。

代表的な主要駅の動き

  • 2020年3月、田町駅〜品川駅間に「高輪ゲートウェイ駅」開業
  • 2027年リニア中央新幹線「品川ターミナル駅」開業予定
  • 「渋谷駅周辺再開発プロジェクト」として、2012年の渋谷ヒカリエの開業を機に、渋谷駅桜丘口地区の再開発、周辺商業施設の開業および広域渋谷再開発(原宿、恵比寿、表参道など)
  • 2027年竣工予定となる「TOKYO TORCH(東京トーチ)」はあべのハルカスを超える390mの日本一高い高層ビル計画。また同時に東京駅周辺は大規模複合再開発も同時多発的に進行中。
  • 池袋駅東口は再開発が活発化し、池袋駅西口地区も市街地再開発プロジェクトが進行。2023年には東京国際大学のキャンパス「池袋国際キャンパス」が完成予定で3500人規模の学生が流入する見込み。
  • 2029年「新宿グランドターミナル構想」として小田急百貨店・新宿ミロードを建替え、地上48階建ての巨大駅ビルを建設予定。

このように山手線に含まれる各駅では今後も随所で大規模な再開発が行われる予定になっておりマンション価格の上昇が見込むことができます。

またこの他にも、都内の鉄道新線計画の6路線の事業化(羽田空港アクセス線、新空港線、大江戸線の延伸、有楽町線の相互直通運転等)なども計画されており、各路線の利便性の向上だけでなく、山手線へのアクセス面の向上が期待できるため、通勤通学に多く利用される山手線は資産性の上昇が見込めます。

浜崎編集長

マンション価格は不動産の需給バランスによって決まるため、多くの利点や需要を有する山手線は今後もマンション価格は下がらない可能性が高いです。

山手線の主要駅ごとの要因

続いては山手線の主要駅ごとに値上がりする要因について解説していきます。

浜崎編集長

山手線の各駅によっては値上がりする要因も異なるため、ここでは主要駅をピックアップして見ていきます。

渋谷駅

都心5区(港区・中央区・千代田区・渋谷区・新宿区)として位置付けられる渋谷区では、上記でも記載の通り、現在渋谷駅周辺では大規模な再開発が行われています。

また、エリアを広域(恵比寿・原宿など)に広げても回遊性を高めるような開発が進められており、今後も利便性の上昇やマンション価格の値上がりを期待することができます。

また渋谷駅に隣接する各線でも依然需要が高く、その主要駅となる渋谷駅周辺のマンション価格の上昇を見込むことが予想されます。

東急田園都市線

東京と神奈川を結ぶ路線で、線内には人気住宅エリアでもある用賀駅や三軒茶屋駅、また近年再開発が著しい二子玉川駅があります。特に二子玉川エリアでは、今後も継続的に再開発が行われるため、二子玉川駅から渋谷駅間の需要は今後も依然高いことが見込まれます。

東急東横線

東急田園都市線同様、東京と神奈川を結ぶ路線内には、中目黒や学芸大学、都立大学、武蔵小杉などの新興住宅地から、代官山や自由が丘、田園調布といった高級住宅街と言われるエリアが点在している路線になります。

乗客降者数で世界2位(渋谷駅)と5位(横浜駅)の、域内における中枢機能を両端に持つ東横線は、依然通勤通学に対するニーズや引き合いも強く、将来的に見ても渋谷区の資産性を維持できると予測することができます。

新宿駅

渋谷駅と同様、都心5区に位置付けられ、山手線内でも主要駅に数えられる新宿駅のマンション価格も今後上昇を見込むことができます。

新宿でも値上がり要因とされる都市機能を今後も有することはもちろんですが、「新宿グランドターミナル構想」や「新宿セントラルプラザ」の整備など、大規模な再開発が多く予定されています。

ただし新宿駅周辺は早期から周辺エリアおよび商業施設の再開発が行われていたため、地価上昇率が成熟していたり、高止まり傾向にあるものの、新宿駅に隣接する沿線によって今後も継続的な上昇を見込むことが予想されます。

京王線

京王線は新宿駅から八王子までを結ぶ路線になります。線内には明大前や笹塚、桜上水、仙川といった学生や単身者に人気の高いエリアから、調布や府中、聖蹟桜ヶ丘や下高井戸などベットタウンと位置付けられるエリアを有しているため、幅広い層に人気を誇っています。

現在では多くのニーズに対応するために、新築・中古マンション問わず多くの物件が潤沢に供給・流通しています。

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・中央線

中央線は新宿駅までダイレクトに行けるだけでなく、東京駅やお茶の水駅、飯田橋駅といった有力都へのアクセスや、中野や荻窪、吉祥寺、立川、八王子といった23区外の有力都市までの範囲をカバー しています。

中央線周辺のエリアは新宿や東京までダイレクトに行くことができる利便性のメリットを有する反面、現在では、武蔵小金井駅や国分寺駅周辺などで大規模な再開発が行われるものの、成熟した住宅街や商業圏を確立しているため、今後の需要は低いまたは現状維持となる ことが予測されています。

しかし新宿駅単体としてみたときには、再開発することによる需要の拡大が見込める点や、多くの沿線が乗り入れできる点を考慮すると、山手線内でも値上がりが期待できるエリアとして挙げることができます。

東京駅

山手線の東京駅は乗り入れる路線の数の多さで1位を誇り、東海道、中央、総武、京葉、東海道・東北の各新幹線など、首都圏および地方都市へのアクセスの起点となる駅となるため、ターミナルとしての機能を有しています。また東京駅は日本経済の中枢を占めると言われる大企業が、事業の集積地としてオフィス等を多く設置しているため、今後も日本の成長に伴う形で資産価値の上昇を見込むことができます。

ただし東京駅より東側に位置するエリア(江東区・墨田区・台東区・葛飾区・江戸川区・千葉県など)は、どの路線も弱いため、渋谷駅や新宿駅のような資産価値を引き上げるような要因は持ち合わせていません。

品川駅

品川駅は23区の中でも、港区や目黒区と言われる成長が見込めるエリアや、近年再開発されたエリアの中でも代表格となる湾岸エリア(豊洲、晴海、勝どき、有明など)が隣接しており、「高輪ゲートウェイ駅開業」や「2027年リニア中央新幹線の開通」など、今後資産価値の上昇が期待される要因を多く含んでいます。

コロナ前までは東京オリンピックの開催など、一過性の影響を受けてマンション価格が値上がりしているといった背景も含まれますが、品川区議会が発表している「品川区将来人口推計結果(速報)について」をみると、将来的(2028年・2038年・2048年)にも品川区の人口は増加傾向が見込めるため、賃貸および購入における需要は高いと予測することができます。

一部では、近年の品川駅における利便性が向上したことから、マンション価格としては横ばいが続くとの見通しもありますが、駅周辺の大規模な再開発や品川駅を起点として、渋谷駅や新宿駅、東京駅などの山手線の主要駅にも約20分圏内で行けるといった好条件や、開発余地が大きいとみられる沿線「京浜急行電鉄」が隣接、都営大江戸線の延伸計画なども計画されているため、一層のマンション価格の値上がりを期待することができます。

そっか。山手線内でも値上がりする要因はそれぞれなんですね。

事務員

浜崎編集長

そうだね。もちろんこれ以外にもマンションの立地や建物の設備等によって資産性が変わってくるから注意が必要だよ。

都内沿線で値下がりする路線とは

浜崎編集長

値上がりする路線だけじゃなくて、値下がりする路線についても見ていきましょう。

大江戸線

大江戸線は、六本木や麻布十番、青山などの賃貸需要が旺盛で、資産価値が今後も上昇するエリアを有する一方、勝どき、月島周辺といった近年再開発が活発に行われたエリアでは、エリア内でのタワーマンションの乱立と通勤客の増加で利便性が悪化、それに伴う形で需要が減少しているため、将来性を加味したときに値下がりすることが見込まれます。

東武伊勢崎線

東京スカイツリーの開業やコロナ以前は外国人観光客が増加していたことに伴い、一部のエリアでバブル的な地価の上昇を見せた浅草や押上、曳舟、北千住あたりのエリアでも今後値下がりが予想されます。

これまでは特殊的要因でもあるアベノミスクの活況や、低金利政策の影響、分譲当時坪単価が低く抑えられていたなどの要因も重なり、これまでは資産価値の上昇または維持を見込むことができました。

MEMO
ただ、今回列挙したエリアが総じて値下がりを起こすわけではなく、エリアによっては利便性が高いため、今後の資産価値の上昇も見込めるが、多くのエリアでは下落傾向が強くなると思われます。

路線だけでは分からないことも…

今回は路線別によって、今後マンション価格の上昇が見込めるエリアについて解説してきましたが、今後のマンション価格は、路線ごとによって資産価値の格差も浮き彫りになりますが、同じ路線内でも格差が生まれる と言われています。

その理由は、不動産価値を左右する条件の一つである「立地」が関係しています。新型コロナの影響で少しは下火になりましたが依然として生活する上での「職住近接」というテーマは根強く重視されています。生活の利便性や居住の快適性が確保されるだけでなく、オフィスや商業施設が近隣にあるか、主要駅までのアクセスなど多岐にわたる項目が重要になってきます。

そのため「〇〇線だから資産価値には問題ない」というわけではありませんので、個別の要因も含めてしっかりと検討するようにしましょう。

また近年マンションの購入や資産価値を維持する上で、無視できない条件となるのが、自然災害などに対する安全性 になります。

近年では、自然災害リスクが国内全体を通して高まっており、埋立地など地盤が弱いエリアや、海抜が低く地震や津波に不安を抱えるエリアは、今後資産価値の下落が予想されます。

さらに、これまでは都心が上昇エリア・郊外は下落エリアという認識でしたが、新型コロナの影響で在宅ワークの拡大が急速に広まりました。それを受けて仕事スペースを確保したい、職場から遠くても広い間取りがほしいという新たな需要にこたえるため郊外エリアのニーズが高まることも予想されています。

そのため今後は路線だけでなくエリア全体の価格推移も見極める必要がありそうです。

やっぱり東京都と言っても一律に資産価値があるわけではなく、路線やエリアごとに選別されていくんですね。

事務員

浜崎編集長

そうだよ。だから〇〇線の〇〇駅だから安心!というふうに思うのではなく、出来る限り条件の良いマンションや今後のライフスタイルがどうなるかまで考えて選ぶ方が値上がりが期待できるよ。

路線だけでなく「地域」にも意識を向けることが大切

マンションの資産価値を判断する場合は、路線だけでなく地域にも目を向ける必要があります。値上がりしやすい、もしくは値下がりしにくい地域も覚えておくことで、路線とあわせて本当に価値のあるマンションを見つけられます。

マンションの価値が上がりやすいといわれている地域は、主に以下の通りです。

都道府県 資産価値の高い地域
東京都 品川 目黒 千代田 世田谷 渋谷 新宿 中野
神奈川県 西区 中区 神奈川区 鶴見区 磯子区 金沢区
千葉県 流山 勝浦 茂原
大阪府 本町 南森町 阿倍野 北浜 谷町 梅田
福岡県 南区 中央区 香椎浜 久留米市
北海道 札幌 大通公園 円山 裏参道

資産価値の高いマンションを購入、もしくは投資用として保有する場合は、上記で紹介した地域についても把握しておくのがおすすめです。

まとめ

今回は今後東京都で値上がりが期待できる路線について解説しできました。

今回はあらゆる要素を加味して「山手線」という回答をしましたが、「山手線なら、どの駅にマンションを購入しても値上がりが期待できる」というわけでは決してありません。

マンションの価格(価値)は、立地や利便性、快適性、部屋の広さ・設備に至るまで、あらゆる項目を複合的に検討した上で価値が決定されます。

そのため路線だけで価値が上がるということはなく、あくまでも一要因となります。

しかし今後人口減少が見込まれるエリアや、再開発がまったく予定されていないエリアと比較した場合は、価格の値上がりを期待できるため、今後も継続的に大規模な再開発や人口流入、都市機能を有することが予想される山手線周辺のマンション購入は最適と言えます。