買ってはいけない中古マンションとは？後悔・失敗しないための注意点や選び方を紹介！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

新規マンションの供給が年々減少している一方で、中古マンションの需要が高まっています。

また中古マンションの物件数も多く、中古マンションを選ぶポイントや、買ってはいけない中古マンションの特徴も多岐にわたっています。

買ってはいけない中古マンションの特徴と後悔・失敗ポイント

買ってはいけない中古マンションの特徴と後悔・失敗ポイントを15個解説します。

該当項目がある中古マンションは「買ってはいけない」「買って後悔する」可能性が高まります。

それぞれ詳細を解説しますので参考にしてください。

①マンションの管理が行き届いていない

マンションの管理が行き届いていないと住みにくい環境になるだけではなく、マンションの資産価値も低下するため、中古マンションの購入の際は注意してください。

マンションの管理組合は、マンションの所有者(区分所有者)の中で選任されたメンバーによって構成されています。

しかしマンションの管理組合の業務を本業として対応している人がほとんどいない状況では、多くの業務を遂行できない状況になってしまうのが現実です。

マンションの管理業務の一部を紹介します。

マンションの管理業務は多岐に渡っているため、専門家ではないと難しいものもあります。

管理業務が行き届いていないマンションでは、マンションのメンテナンスが定期的におこなわれなかったり、ゴミ問題に悩まされたり、騒音などの住人同士のトラブルに発展してしまうケースもあります。

長期修繕計画が立案されていたとしても、10年以上も見直しがされていないと、資材費などのコストがあがっているため、追加で費用を回収されるなんてこともあるでしょう。

②高齢者が多く、管理組合が機能していない

また管理組合に高齢者が多い場合も、買ってはいけない中古マンションの特徴の一つになります。年齢があがるにつれて記憶力が低下し、認知能力も低下し、記憶力や判断力も衰えてしまうのはやむを得ないでしょう。

高齢者が多いマンションだと、管理組合が機能しにくくなりマンションの老朽化も進んでしまいます。

マンションの耐用年数は、120年とも言われており、さらにメンテナンスを定期的におこなっていけば、それ以上の耐用年数があるとも言われています。

2025年に日本は超高齢化社会となり5人に1人が75歳以上、3人に1人が65歳以上になります。

いわゆる2025年問題です。こうしたことからも、高齢者だけに任せることなく、管理組合が活発なマンションを選びましょう。

③駅から10分以上だと資産価値が下がりやすい

駅近だと、賃貸の物件は高くなりますよね。

中古マンションも同様で、駅から近いほうが物件は高く、遠いほど安くなります。どの程度の差があるのか確認しましょう。

2019年　東京23区中古マンションの相場

参考：オークラヤ

もちろん中古マンションの資産価値は、駅からの距離だけではありません。資産価値の高いマンションの一例を紹介します。

駅から遠くても上記のような場所にあったり、マンションの設備が充実していたりする場合は、一概に資産価値が低いとは言えません。

④住民のマナーが悪いと近隣トラブルに巻き込まれやすい

国土交通省が調査した平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状によると「居住者間のマナーをめぐるトラブルが55.9%」と最も多い結果になりました。

トラブルの発生状況

参考：国土交通省　平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状　より作成

中でも、違法駐車・違法駐輪と生活音およびペット飼育がトラブルの原因として上位を占めています。

居住者間のマナーをめぐるトラブルの具体的内容

参考：国土交通省　平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

より具体的にどのような事例があったのかも紹介します。

入居当初から、特に隣人のマナーの悪さに悩んできました。（夫婦と子どもが２人）あらゆる種類の問題を含んでいます。主に以下です。
・共有廊下を私物化している。(ベビーカー、子ども自転車、生協、子どものおもちゃ箱、傘家族分等)

・ピアノ騒音（大人と子ども）

・子どもの騒音（静かなときもあるので、現時点では許容範囲です）

・奥さんがモンスター系
輪番制でしたがうちが初回の管理組合役員になったこともあり、特に廊下を私物化していることに関しては積極的に改善しようと努力したのですが、現在１ミリも改善されていません。
エレベーター内への注意事項のはり紙、管理組合名義での手紙投函を数回実行。奥さんは管理人さんや管理会社からの改善要求に逆切れし、管理人さんは怯えてしまいました。管理組合としては、理事長が自ら立候補した人にも関わらず、あまり面倒事には関わりたくないという姿勢です。
今では隣人の影響を悪いほうへ受けたそのまた隣人も、廊下へベビーカーを出してしまうようになりました。隣人とは直接会うことはあまりありませんが、廊下やベランダで子どもを叱り飛ばす声がすごい迫力で聞こえます。ちなみに入居当時の挨拶は普通でした。
今の時点でもうこれ以上、どうしたらいいのか分かりません。それで…、もうあきらめてしまったほうが楽なのでは、と思いました。

発言小町

このケースでは共用部分への私物の放置、生活音(ピアノ、子ども)の2点についての悩みでした。

住民のマナーが悪いと精神的にも大きなストレスを抱えることになります。

先ほど紹介したデータでは「特にトラブルなし」と回答した人も2割強いるので、住民のマナーが良いマンションや、管理組合が機能しているマンションを探すようにしましょう。

⑤耐震基準が1981年5月以前

1981年5月以前の古い耐震基準で建てられているマンションの場合、住宅ローン控除が適用されません。

古い耐震基準では住宅ローン控除が適用されません。しかし耐震基準適合証明書などの証明書があることで住宅ローン控除は適用されます。

※令和4年の税制改正に伴い「昭和57(1982年)年以降に建築された新耐震基準適合住宅」であれば、耐震基準適合証明書などの証明書は不要になりました。

⑥戸数と比較しエレベーターが少ない

エレベーターの数が少ないマンションの購入は、後悔する結果になってしまいます。

購入を希望しているマンションの全戸数を50で割った数を三捨四入(四捨五入ではない)して求められた数字より、エレベーターの戸数が少なければ、将来的に大きな不満を抱えることになります。

例えば購入検討しているマンションの全戸数が120戸の場合、必要なエレベーターの数は3基になります。

「これからの高齢社会に備えて、少なくとも総戸数を50で割って、小数点以下の数字を『四捨五入』すべきでしょう。できれば『三捨四入』が望ましい。これなら120戸のマンションでもエレベーターは3基ということになります」（碓井氏）

ダイヤモンド不動産研究所

現在エレベーターのない家に住んでいたとしても、商業施設や会社のビルでエレベーター待ちは多くの人が経験していることだと思います。

シチズンホールディングスの調査結果によると、エレベーターの到着に1分以上待たされると、6割の人がイライラしてしまうそうです。

マンションを購入する際には、エレベーターの台数を確認するようにしましょう。

⑦床面積が40㎡未満

床面積が40㎡未満の部屋だと、住宅ローンの控除は適用されません。

住宅ローンの控除が適用されるには、40㎡以上の床面積が必要です。ただし40㎡以上50㎡未満の床面積のマンションは「年間所得1,000万円以下」といった制限があります。

また投資目的で購入した場合も、住宅ローンの控除は適用されません。購入したマンションに購入した本人が住んでいない場合は、住宅ローンの控除は適用外になってしまいます。

小さなマンションを独身者向けに賃貸する目的で購入する場合は、このことを覚えておきましょう。

⑧定期借地権がついている

定期借地権とは、期限付きの借地権がついている土地を指します。

定期借地権は50年以上の借地期間はあるものの、将来的には更新もできず、かならず土地を返却する必要があります。

定期借地権がついているマンションを購入した場合、将来的にマンションを手放す必要があり、マンションの資産価値も0になってしまうので、購入を検討しているマンションに「定期借地権」がついているかどうか確認した上で購入検討を行いましょう。

定期借地権がついているマンションは、安く購入できますが、次のようなデメリットがあります。

定期借地権がついてるマンションは、安く購入できるメリットはありますが、安さだけで購入するのではなく、将来を見据えたうえで購入するようにしてください。

定期借地権ができた背景

定期借地権が法律で定められる前は、土地の借主側が土地の借地更新を希望すれば、貸主側は拒めませんでした。

そのため、いつまでたっても土地が返還されず、土地を貸したくないという人が増えてきたのです。結果として、土地はあるのに有効活用されない状態になってしまいました。

そこで、一定の期間が経過したら土地を返却しなければならない「定期借地権」が1992年に制定されました。

⑨ハザードマップ上で災害リスクの高いエリア

マンションの売却も考えている場合、ハザードマップ上で、災害リスクの高いエリアにあると売れにくくなります。

ただハザードマップ上で災害リスクの高いエリアにあるからといって、次のように影響のない項目もあります。

・土地の地価は下落しない

ハザードマップの災害リスクは、買い手側にとっての懸念事項であり「土地の価値」については影響ありません。

・基準地価に影響はない

都道府県が公開している土地の標準価格である基準地価の算出において、ハザードマップ上の災害リスクに含まれるかどうかは考慮しません

・実勢価格に影響はない

実勢価格とは実際に、マンションが売却された価格です。売却する価格は売主が決定するため、ハザードマップ上の災害リスクについては影響ありません。

2020年8月より、国土交通省は不動産を取り扱う会社に対して「重要事項説明の対象項目として追加し、不動産取引時にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明すること」を義務化しました。

昨今の自然災害を目の当たりにすると、災害リスクの高いエリアの物件は中々買い手がつきにくいことは想像できます。

⑩価格設定が割高

中古のマンションを購入する際、近隣エリアで価格相場を調べる人が大半だと思います。価格相場を調べることで、購入を検討しているマンションが割高なのかどうか、ある程度の判断材料になることでしょう。

コロナ禍によるマンションのニーズ増や、円安による海外不動産投資家の増加と建築コストの増加、金利の低い状況などによってマンションの価格はあがってきています。

また中古マンションとはいえ、リノベーションやリフォームされ、新築と同様に見える物件も多くあり、相場より割高でも購入を検討しようと思っている人もいらっしゃることでしょう。

マンションによってはリノベーションやリフォームをおこなった結果、かなり割高になっている物件もあります。

個人で手を加えるには面倒ですが、間取りの変更など細かい設計が可能となるメリットもあり、費用も抑えられる可能性もあります。

⑪長期の修繕計画が立てられていない

長期修繕計画が立てられていないマンションを購入すると、突然修繕費用の支払いが発生したりマンション自体の住環境が悪化したりします。

マンションは長い期間快適に生活する住まいであり、そのためには経年劣化に備える準備も当然必要になってきます。

国土交通省の定めた「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、5年ごとに修繕費用を含めた長期修繕計画の見直しをすることが望ましい、とされています。

しかし、約10%のマンションで長期修繕計画が立てられていないことが、国土交通省の調査でわかりました。さらに53.6%のマンションでしか、適正な修繕のための積立を行えていないという現状もわかりました。

このような状況に陥らないためにも、長期修繕計画が立てられていて、かつ定期的に見直しがおこなわれているマンションを購入するようにしましょう。

⑫リフォーム・リノベーションで制限が多すぎる

中古マンションを購入し、リフォーム・リノベーションをおこなう場合、自由にはできない場所があります。

購入者が自由にリフォーム・リノベーションを行えるのは、マンションの専有部分です。マンションの専有部分と共用部分の一例を表にまとめました。

もちろん中古マンションに限らず、新築マンションでも同じです。

リフォームやリノベーションをおこなう前提で中古マンションを購入後に、リフォームできないとわかったのでは後悔してしまいます。

たとえば、柱や間仕切りはリフォーム・リノベーションは可能ですが、マンションの構造によってはできない場合があります。

ラーメン構造と壁式構造

ラーメン構造は、中高層マンションで採用され「柱と梁で建物を支えている」のが特徴です。

ラーメン構造では、コンクリートの耐力壁がないため間仕切りを取り払い、間取りの変更は可能。家族が生活しやすい間取りに変更できます。

しかし、低層マンションで採用されている壁式構造では、コンクリートの耐力壁が建物を支える大きな役割をしているため、間取りの変更は難しくなります。

もしリフォームやリノベーションを前提で中古マンションの購入を考えているなら、どこまでできるのか不動産会社に確認をしておきましょう。

⑬住環境が悪い

マンションの住環境が悪いと、ストレスにより健康を害したり、マンションの資産価値が下がったり、マンションを手放さなくてはならなくなったりします。

マンションの住環境は、不動産会社に確認するだけでは足りません。実際にマンションに足を運び自分の目で確かめていきましょう。

少なくとも次の3つについては確認してください。

立地の利便性

マンションの立地の利便性は、最寄りの駅までのアクセスや学校や病院などへのアクセスを確認したり、近くのスーパーやコンビニなど生活にかかわる施設についてのルート、交通量などを確認したりしておきましょう。

今はお子さんがいなくても、将来的に保育園や幼稚園に通うことにもなりますし、公園なども必要な施設になってきます。

周辺の安全性

日中は人通りがありリスクは少ない場所でも夜になると、人通りや街灯が少ないなんて場合があります。

またインターネットで近隣の犯罪状況を確認することもできますので、購入を予定しているマンション近辺の安全性を確認しておきましょう。

たとえば、東京都の場合、警視庁が作成している「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」で凶悪犯・粗暴犯・侵入強盗・非侵入強盗などの件数を確認できます。

コミュニティ

マンションに住んでいる住人のコミュニティが円滑かどうかも確認しておく必要があります。

住人との会話は難しいかもしれませんが、マンションのエントランスや駐輪場が綺麗に使われているか、ゴミ置き場は整理されているかなどを確認することで、マンションに住んでいる人達の人となりがわかるものです。

少なくともこれらの項目にひっかかる事柄があるマンションは、購入の再検討が必要です。

⑭築年数により資産価値低下のリスクがある

マンションは時間が経つにつれ、資産価値が低下していきます。

中古のマンションを購入するにあたって、どの程度の資産が低下していくのかを2018年に東日本不動産流通機構(REINS)が作成した資料を元に確認します。

参考：東日本不動産流通機構(REINS)　「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018)」

築年数が経つほど、マンションの価格は安くなっていきます。

またこの表からも、築浅物件ほど資産価値は急激に下落し、築20年以上の物件になると下落はゆるやかになっているのがわかります。

築浅で綺麗な物件を購入するか、リフォームやリノベーションをおこなう前提で築年数の経っている物件を購入するか検討してください。

またリフォームやリノベーションをおこなうことで、資産価値があがる可能性もゼロではありません。

購入したい物件の築年数と、将来的にどの程度資産価値が低下するのかを頭にいれておく必要があります。

⑮人気のない面積や間取り

マンションはファミリー層の購入者が多く、3LDKは人気のある間取りです。次に2LDK、1LDKと4LDKと続きます。

3LDKや2LDKなら60㎡〜70㎡、1LDKなら50㎡が人気のある広さになります。

東日本不動産流通機構(REINS)　「中古マンションの間取り別成約件数[首都圏]」を元に間取り別の成約件数の分布をまとめました。

4LDK以上の間取りの多い物件は人気がなく、3LDKは最も人気があるのがわかります。

4LDK以上の間取りに人気がないのは、4LDK以上だと戸建てを購入する人が多くなるためです。

こうしたデータより、間取りが多いから人気があるだろうと思って購入してしまうと、将来的に売却は難しくなります。

2024年3月21日買ってはいけないマンションの3社と階はどこ？

買ってはいけない？中古マンションのメリット

この章では中古マンションのメリットについて解説します。

買ってはいけない中古マンションの特徴や買ってから後悔した人の体験談を紹介しましたが、中古マンションのメリットもしっかりお伝えしていきます。

選択肢が多い

不動産総合研究所が作成した資料によると、2020年の新築マンションの供給戸数27,228戸に対して中古マンションは181,750戸でした。

新築マンションの供給量は年々減少しているため、駅から近い物件や人気エリアの物件で探したいという人にとって、中古マンションまでを購入の視野にいれたほうが、より理想に近いマンションを購入できる可能性が高まります。

特に築20年ほどの中古マンションは、次の理由により狙い目になります。

マンションは年々面積が狭くなってきています。同じ間取りでも、広い面積の物件が手に入るのが築年数の古い物件になります。

古い物件は安く手に入る

築20年以上のマンションは底値に近づきつつあり、安く手に入れたいかたにおすすめです。

中古マンションの成約状況 

参考　東日本不動産流通機構(REINS)　「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020) 中古マンション成約状況 」

築26年を過ぎると、価格はほぼ横這いになっていることがわかります。築20年以上のマンションを購入し、購入の予算をリフォームに回すというのも賢い選択の一つです。

築年数が経っていることで資産価値が下がりにくい

前の章で使用した表の通り、築年数が経つにつれ中古マンションの成約価格の大きな下落はありません。

ただ注意しなくてはならないのは「資産価値が下がりにくい=古くても売れる」わけではありません。

ここ数年の中古マンションの登録数と成約数を確認してみます。

参考：東日本不動産流通機構(REINS)　「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年) 」

築26年以降は、中古マンションの新規登録件数より、成約数が下回る結果となっています。

築26年以降の中古マンションは売りにくいという結論になります。

売主が個人なら消費税はかからない

中古マンションを購入する際、売主が法人などの会社の場合を除き、個人が売主なら消費税はかかりません。

マンションは数千万円の価格となるため、消費税の有無は大きな負担になります。中古マンションなら、消費税はかからないケースが多いため、費用面でメリットになります。

リフォームに資金を回せる

中古マンションの場合、物件を安く手に入れられるためリフォームに資金を回せるメリットがあります。

参考　住宅リフォーム推進協議会　「2022年度　住宅リフォームに関する 消費者（検討者・実施者）実態調査　結果報告書」実施者のリフォーム費用

仮に築20年の中古マンションを購入した場合、リフォームにかかった費用で最も多い価格帯は100万円〜300万円ほど。1,000万円以上のリフォーム費用がかかった割合は2.9%でした。

1,000万円程度リフォーム費用にかけられる場合、満足の行くリフォームが可能です。

マンションの雰囲気・コミュニティーを確認できる

中古マンションは、実際に部屋の内見が可能です。新築マンションの場合、モデルルームでのイメージになってしまいますが、中古マンションなら部屋の実際の様子から、マンション全体の雰囲気まで確認できます。

特にゴミ捨て場やエントランス、駐輪場などの共用部は必ず確認しておきましょう。

中古マンションでも住宅ローン控除が受けられる場合も

中古マンションでも、もちろん住宅ローン控除は受けられます。ただし条件がありますので、条件の一部を記載します。

現在実施されている住宅ローン控除は、2025年までの適用のため2026年以降は内容の変更があるかもしれません。

さらに詳しい控除の条件は、国税庁の「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」を確認するようにしてください。

中古マンションでも不動産取得税の軽減措置を受けられる場合も

不動産取得税は、中古のマンションを購入した際にも支払う必要があります。ただ条件をクリアしていれば、軽減措置を受けられます。

中古マンションの不動産取得税額は次の式で算出できます。

(建物の固定資産税評価額－控除額) × 3%

東京都の場合の控除額を記載します

(例)1980年に建てられた中古マンションで、建物の固定資産税評価額が1,200万円の場合における建物の不動産取得税

(1,200万円-350万円)　×　3% = 25.5万円

(例)1995年に建てられた中古マンションで、建物の固定資産税評価額が1,200万円の場合建物の不動産取得税

(1,200万円-1,000万円)　×　3% = 6万円

土地の不動産取得税の計算方法

また土地についても同様に軽減措置を受けられます。

土地についての不動産取得税額は次の式で算出できます。

買ってはいけない ？中古マンションのデメリット

続いて中古マンションのデメリットについても解説します。

中古マンションの場合、老朽化に伴う修繕費の増加やリフォームをおこなう費用など、マンションの維持費に関する内容が多くあります。

修繕積立金が高い

国土交通省が作成した「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると、一戸当たりの毎月の修繕積立金は、年々増加してきています。

平成30年度には月々11,243円を積立てしていることがわかりました。

また築年化が古いほど毎月の修繕積立金の額は大きくなっていきます。

毎月マンションの住人が積立てしている修繕積立金も「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると34.8%のマンションで、計画に対して修繕積立金が不足しているというデータもあります。

中古マンションを購入する場合、修繕積立金の金額や前の住人の支払い状況を確認しておかないと、予想外の金額を支払う場合も出てきますので注意してください。

リフォームに多大な費用がかかる

築年数が古いほど、リフォームをおこなう箇所は多くなります。

築20年〜30年のマンションは、トイレやバスユニットの交換、給湯機の交換などのリフォームが必要になったり、汚れたクロスの張替えも必要になったりする時期です。

築30年〜40年のマンションになってくると、間取りの変更を検討する必要があります。

また老朽化したフローリングや、カーペットなどをフローリングに変更する必要もでてきます。

補足情報としてリフォームを実施した場所も記載します。

引用：リクルート住まいカンパニー

株式会社　リクルート住まいカンパニーが実施した「2016年　リフォーム実施者調査」によると、マンションのリフォームにかかる費用の平均は519.4万円。

ただし築10年未満の場合は469.2万円、築40年以上になると839.2万円の費用がかかったという結果になりました。

古い耐震基準

1995年に発生した「阪神・淡路大震災」では倒壊した建物の多くが旧耐震基準で建てられたものでした。

1981年に新耐震基準が設けられ、新築物件は新耐震基準で建てられていますが、それでも築年数の古いマンションは未だに古い耐震基準で建てられたものも多くあります。

このように、古い耐震基準で建てられたマンションを購入する場合、様々なデメリットがあります。

手数料が割高

中古マンションの場合不動産会社が仲介に入ります。そのため仲介手数料が発生してしまいデメリットになります。

新築マンションの場合、仲介はないため仲介手数料は発生しません。

まとめ

買ってはいけない中古マンションの特徴や注意点を解説しました。

リフォームやリノベーションをおこない、ご家族が住みやすい部屋にしていく楽しみもあるのが、中古マンションのメリットのひとつです。