買ってはいけない中古マンションの特徴や階数

この記事のざっくりしたポイント
  1. 建物が新しくても立地条件が悪いマンションは資産価値が低い
  2. メゾネットタイプや借地権付きマンションは売却が困難になる
  3. 自然災害が増加しているのでハザードマップは必ず確認をする

人口減少、長きにわたる経済の低迷が続く日本において、中古マンション市場の先行きは決して明るいとは言えません。一部の不動産は、「負」動産になることが危惧されています。

手放したいと思っても買い手が見つからずローンだけが残ってしまった、快適に暮らせなくなってしまったなど、中古マンション購入の失敗例はそこらじゅうに転がっています。

家を買うという経験は人生に何度もあることではありません。一大決心が後に後悔の種にならないよう見極める目を持つことが大切です。

この記事では、買ってはいけない中古マンションの特徴を詳しく紹介します。中古マンション選びの参考にしてください。

買ってはいけないマンションとは?

買ってはいけないマンションとは?

買ってはいけないマンションの条件はたくさんあります。

買ってはいけないマンションの条件

  • 駅から遠い、各駅しか止まらない(都心部の場合)
  • 定期借地権付きマンション
  • 20戸以下など戸数が少ない
  • 戸数に対してエレベーターが少ない
  • 旧耐震のマンション
  • メゾネットタイプ

裏を返せば、これらの条件を選択肢から除外すれば良い中古マンションに巡り会える確率が上がります。

小島社長

買ってはいけないマンションの詳細とその理由をここから詳しく解説します。ぜひチェックしてくださいね。

駅から遠い、各駅しか止まらない(都心部の場合)

都市部の場合、最寄駅の利便性も重視すべきポイントです。当然住み心地にも直接影響しますが、資産価値の面からも最寄駅が各駅しか停まらない、さらに駅から遠い物件はおすすめできません立地は、マンションの資産価値を保つ最重要ポイントです。

実は、特急・急行が停まる駅と各駅しか停まらない駅の平均坪単価は大きく異なります。同じ沿線の隣接する駅であっても差は大きいです。

また、マンションから駅までの距離は非常に重要です。人気の分岐点となるのが「駅から徒歩8分以内」。8分以内なら比較的人気がある、つまり資産価値が落ちにくいですが、それ以上となると敬遠する人が増える傾向にあります。

毎日電車で通勤する人は、徒歩10分でも負担になりますね。

事務員

小島社長

さらに各駅停車しか停まらなければ、待ち時間が増えたり乗り換える手間がかかったりします。

定期借地権付きマンション

借地権とは建物を建てる為に土地を借りる権利のことを言います。定期借地権付きマンションは土地の所有権は地主のままなので、期限が来たら更地にし返さなければならないというデメリットが有ります。

MEMO
反対に、所有権付きマンションに比べて価格が安くなる、税金が抑えられるといったメリットもあります。

戸数が少ない

戸数が少ないマンションは要注意です。小規模マンションは角部屋の割合が多く、住民の顔が見えやすいなど、安心して住めるというメリットがあります。

しかし、維持費の面でおすすめできません。

マンションには必ず管理費や修繕費が発生しますが、住民の数が少ないということはそれだけ一戸あたりの負担が大きいわけです。中には管理費・修繕費だけで7〜8万円かかるケースもあります。

せっかく住宅ローンを完済しても、管理費・修繕費は住み続ける限り支払わなければなりません。

小島社長

不動産会社は必ずマンションの「総戸数」を明記しています。50戸未満の小規模中古マンションはできる限り避けるのが賢明です。

戸数に対してエレベーターが少ない

では戸数が多ければ安心なのでしょうか?

事務員

小島社長

必ずしもそうとは言えません。戸数が多いということは共有スペースを多くの人と一緒に使わなければならないためです

特にエレベーターは重視すべきポイントです。戸数に対してエレベーターが少なすぎると、朝のラッシュ時間帯にはなかなかエレベーターが来ないといった困った事態が生じます。

エレベーターの待ち時間を踏まえて出発しなければならない上、夏は暑さ、冬は寒さを我慢しながら長時間耐えなくてはいけません。

特に憧れの高層階にはこうしたデメリットがあることを知っておきましょう。

MEMO
100戸ほどの大規模マンションなら、エレベーターが2〜3基あれば安心です。

旧耐震のマンション

日本は地震大国ですから、マンションの耐震性は最も気になるポイントの1つでしょう。

見極めるポイントは、建築確認を受けたのが1981年(昭和56年)5月以前か6月以後か1981年6月に大きな法改正があり、耐震基準が見直されました。

旧耐震基準は、「震度5程度の地震で倒壊しない」ことと定められていました。しかし、震度6以上の地震はここ30年の間だけを見ても20回程度起きています。このことからも、旧耐震基準の中古マンションは危険であることがわかります。

いくら内部をリノベーションして最新の設備を備えていても、耐震性能の低さゆえに資産価値は乏しいです。

注意
また、竣工が1981年6月以降だからと安心しないよう注意してください。建築確認を受けた日が1981年5月以前のマンションは、旧耐震基準で建てられています。

メゾネットタイプのマンション

メゾネットタイプのマンションも購入をおすすめできません。ひと昔前に流行ったメゾネットタイプとは、内部に階段があり、区分住戸が2フロア以上に分かれている間取りです。マンションでありながら一戸建てのような暮らしが可能です。

そもそもマンションの大きなメリットは、バリアフリーである点です。段差がほとんどなく、高齢者や車椅子の方も住みやすいからこそ需要があります。

しかしメゾネットの場合その利点が失われてしまいます年を重ねるにつれ、階段の上り下りが負担となる可能性も考慮しましょう。

おしゃれなメゾネットなども多くありますが、高齢になったときのことを考えて購入しなければならないですね。

事務員

小島社長

その通り。バリアフリーこそマンションの利点だから、それを活かした間取りほど人気が落ちにくく、資産価値も下がりません。

投資系不動産会社が作ったマンションも買わない方が良い

投資用不動産会社が作ったマンションも避けるのが賢明です。理由は以下の3点です。

避けるべき3つの理由

  • 投資家は住み心地のことを考えていない
  • 利回り重視で管理は後回し
  • メンテナンスが行き届かない

投資家がその物件に住んでいないので関心がない

マンションの間取りや設備は、家事動線、収納、水回りなど住む人のことを考えて決めるのが一般的です。しかし投資家はリターンが最大の目的なので、住み心地をしっかりと考えて作っていない可能性があります。

浜崎編集長

見た目は立派でも住んでみたらイマイチだった…なんてこともあります。

投資目的なので利回り重視になりがちな結果、管理が手薄に

投資目的の物件は、利回りが再重視されています。とにかく少しでも高く売ることが目的なので管理費・修繕積立金を極端に安く設定していることがあります。

管理費は管理員の人件費やメンテナンス作業に必要な費用に充てられますが、必要な費用が足りなければ管理が行き届きません。

管理組合の運営にも影響を及ぼし、最悪の場合資産価値の下落の原因にもなります。

注意
管理費は必要経費ですから、極端に低いマンションは注意すべきでしょう。投資系不動産会社が建てたマンションにはこの傾向があります。

メンテナンスが行き届かない

前述したように、投資系不動産会社が建てたマンションは、修繕積立金も安く設定されることがあります。

マンションも当然ながら経年劣化しますから、定期的なメンテナンスは必要です。時には大規模修繕を行い、大切に住まいを守っていくのは当然です。

しかし修繕積立金が足りなければメンテナンスは疎かにならざるを得ません老朽化した箇所を放っておくと、住み心地にも影響を及ぼす上、資産価値の下落にもつながります。

小島社長

購入を急かしてきたり、デメリットを伝えてくれなかったりする不動産会社は要注意。中古マンションを扱う不動産会社のこともしっかり調べて、不審な点が少しでもあれば避けるのが賢明です。

マンション2階の中部屋や地下の物件は要注意!

マンション2階の中部屋や地下の部屋もできれば避けたいところ。理由を以下で解説します。

2階の中部屋は両サイドの部屋よりも狭い可能性がある

一般的にマンションの角部屋の方が人気があり、価格も高く設定されています。人気の理由は、窓が多い間取りであること、玄関ドアの前に人通りがないことなどです。中部屋にはこれらのメリットがありませんが、反面価格が安いというメリットがあります。さらに下層階ほど価格も下がります。

しかし、「安かろう悪かろう」である可能性は否めません。例えば角部屋よりも延べ床面積が狭い、窓が一方向にしかなく採光・風通しが悪いなどです

注意
2階は特に暗くなりやすいため、価格の安さに飛びつかず住み心地をしっかり考えることが大切です。

地下や半地下の部屋は湿気やカビトラブルが起きやすい

建物の高さ制限のある第一種低層住居専用地域には、地下や半地下の部屋があるマンションも時々見られます。

地下や半地下の部屋も価格が安いため魅力ですが、やはりデメリットが大きいです。掃き出し窓はあるものの、地上階の部屋よりも湿気がこもりやすく、カビトラブルも発生しやすいです。

また、浸水被害のリスクは必ず知っておくべきです。記憶に新しいのは2019年に起こった台風19号の被害でしょう。一部住宅は冠水被害に遭い、死傷者が出る事態に至っています。

価格が安い物件には理由がありますね。

事務員

小島社長

もちろんライフスタイルに合うなら価格の安さというメリットを享受するのはアリです。しかし、デメリットをしっかり確認してください。特に地下や半地下の部屋はハザードマップもしっかり確認すべきです。

まとめ

暮らしの快適さ、家族の幸せ、ひいては人生を決めると言っても過言ではない中古マンション購入は、慎重に行うべきです。

「こんなはずじゃなかった」「売りたいのに売れない」といった事態にならないよう、あらゆる想定を行った上で購入する物件を決めましょう。

本記事で紹介した物件を避ければ、少なくとも失敗する可能性はぐんと減ります。ぜひ参考にしていただき、快適なマンションライフを送ってくださいね。

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2018年の記事

人口・世帯数の減少、格差社会の増大による需要の低下、不動産所有願望の減少などの理由により、 中古マンションは首都圏の市場であってもは厳しい局面に立たされています。

中古マンションの購入理由として居住用と投資用に分かれますが、いずれの用途でも購入するにあたって、買ってはいけない中古マンションの見分ける3つのポイントを説明します。

買ってはいけない中古マンションの見分ける3つのポイント

  • 立地の悪い地域の中古マンションは買ってはいけない
  • 欠陥・瑕疵のある中古マンションは買ってはいけない
  • 借地権付き中古マンションは買ってはいけない

立地の悪い地域の中古マンションは買ってはいけない

中古マンションの購入を考えていますが、最も気を付けないといけない点は何ですか?

事務員

小島社長

それは一番に立地です。特に人口減少や災害発生のリスクの高い地域では中古マンションを買ってはいけません。

 

立地は一番重要視しなければならない問題です。立地の悪い地域とは首都圏であれば最寄り駅から徒歩10分以上、また人口減少や災害発生のリスクの高い地域のことを指します。

人口減少地域の中古マンションは買ってはいけない

人口減少地域のマンションは入居率が悪くなる傾向にあります。人口を維持している東京圏、名古屋圏、大阪圏の三大都市圏であっても、駅から徒歩10分以上かかる立地になると入居率は悪くなります。

入居者が少なくなるという事は、当然マンションの管理費や修繕積立金の負担率も上がります。駅までバスを利用しないといけない中古マンションも避けた方がよいです。

 

出生数は94万8396人で、79年度の調査開始以来、最少。死亡者数は134万774人で過去最多だった。出生数より死亡者数が多い自然減は11年連続で、その幅は39万2378人と過去最大となった。自然増は沖縄県だけだった。

生産年齢人口は6割切る日本経済新聞2019年5月9日) より出典

総務省がまとめた2018年の人口推計を都道府県別にみると、人口が増えたのは東京、沖縄、埼玉など前年と同じ7都県だった。増加率が0.72%の東京への一極集中は続くが、増加ペースは落ちてきた。

「東京への人口集中ペース鈍る」日本経済新聞( 2019年5月10日)より出典

災害発生地域の中古マンションは買ってはいけない

近年、世界的な気象変動に伴い、大型台風・ゲリラ豪雨などが年々頻発化しています。例えば東京東部低地帯に位置する江東5区(江東区・墨田区・足立区・江戸川区・葛飾区)には、大規模水害により浸水する区域に約250万人居住しています。

平成30年8月22日、江東5区広域避難推進協議会にて「江東5区大規模水害ハザードマップ」が公表されました。

これを見ると江東5区のほとんどの地域が赤もしくはオレンジ色になっており、浸水する可能性があることが分かります。

江東5区は、2018年9月に西日本を襲った台風21号クラスの大型台風が来襲した際には、江東5区から外へ避難するように呼び掛けています。逃げる高台も限られているからです。もし居住する場合は普段から防災に関して意識を高く持つことが大切です。

計画では、荒川流域で三日間の積算流域平均雨量がおおむね五〇〇ミリを超える恐れがある場合などには、住民が隣県を含む域外に自主的に避難してもらうことを明記した。二百五十万人の住むエリアの水没が想定されるのに、公的な避難先の確保が見込めないためだ。避難先がない場合の緊急の対策として、建物上階に移動する「垂直避難」も記した。ただ、浸水が長引けば、避難者の居場所の把握が難しく、救助が遅れる恐れもある。

「災害弱者」どう守る? 「江東5区」大規模水害時 人口の9割避難(2018年8月23日:東京新聞)
江東5区の大規模水害発生前の対応の図

東京江東5区以外にも、河川沿線、海岸沿線に物件を検討される場合は、そこの自治体が発行しているハザードマップの確認は必須事項といえます。

欠陥・瑕疵のある中古マンションは買ってはいけない

小島社長

次に建物に欠陥・瑕疵があり、違法建築の中古マンションを買ってはいけない理由を解説します。

水道管・下水管などに欠陥のある中古マンションは買ってはいけない

例えば水道管・受水槽、下水管など、配水管・排水管の瑕疵は建物の寿命すら短くする恐れがあります。水漏れは、初期の段階ではなかなか見つけられません。

筆者も実際に経験したことですが、ある木造2階建の1階にある部屋の台所の天井がいきなり垂れ下がり、水が漏れてきたとの連絡を入居者からいただきました。すぐに業者を呼び天井をめくって調べたところ、2階にある部屋の台所の水道管の継目からポタポタと水滴が落ちていることが判明しました。

不幸中の幸いであったことは水滴が天井裏に落ちていたことで、もし梁に落ちていたら建物の構造的な欠陥にまで発展するところでした。

浜崎編集長

雨漏れも発見に至るまでに時間がかかる場合がありますし、場所を特定するのも困難です。何故なら、水は梁などを横に伝って流れていく可能性があるので、雨漏れしている直上が原因箇所とは限らないからです。

いずれも表からは分からない現象ですので、注意を要します。

事務員

傾きのある中古マンションは買ってはいけない

大規模な盛土を施した造成地では、造成工事の質が悪い(土の締固めが弱い)と建物が傾きやすくなります。例えば元々ため池であった所を埋立てした地域、斜面地を埋立てして造成した地域などは注意を要します。

中古マンション購入を検討する土地が過去にどういう状況だったのか、土地の履歴の調査も丁寧に行いましょう。

注意
傾きを直すとなると、規模にもよりますが数千万円を要する場合もあります。

違法建築の中古マンションは買ってはいけない

違法建築とは、建築基準法に違反した物件のことをいいます。よくあるのが建蔽率や容積率がオーバーしている例です。

違法建築には金融機関、特に銀行の融資はつきません。ノンバンクなどの金利の高い融資を受けるか、自己資金でまかなうしかありません。将来、売却を考えての前提であれば、買い手も少なくなり、なおさら違法建築物の中古マンションは買ってはいけないといえます。

大和ハウス工業が建てた賃貸アパートと戸建て住宅の2000棟超に不適切な柱や基礎が使われていた問題で、同社は31日、外部調査委員会から中間報告を受けたと発表した。

出典:日本経済新聞「 大和ハウス不適切建築で中間報告 」

借地権付き中古マンションは買ってはいけない

小島社長

借地権付き中古マンションを買ってはいけません。土地が無いため資産価値は下がるだけです。

 

借地権には、普通借地権と定期借地権とがあります。平成4年に施行された新法借地権(借地借家法)以前に建った物件には、今でも旧法借地権が適用されます。

普通借地権(旧法借地権)は、借り手側に有利な権利です。地主の一存で更新を拒絶されることはありません。一方、定期借地権は基本的に更新出来ず、期限が来たら更地にし、地主への返還が必要です。

定期借地権の中古マンションの場合は、更新が出来ず契約満了時には更地で土地を返還しなければなりません。借地期間の期限が近付くにつれ、資産価値は減額し、売却も困難になります。

普通借地権の中古マンションの場合は、更新料がかかります。多額になることもありますので、事前の確認が必要です。

注意
借地権付き中古マンションのデメリットは所有権に比べて融資が受けにくいということです。仮に金融機関の審査を通過し融資が可能となっても、「承諾書」に地主から記名押印をしてもらうことが条件になります。

金融機関としては、地代が滞納された場合に、いきなり借地契約を解除されてしまっては担保を失ってしまいます。それを避けるために、「地代滞納がある場合に、金融機関に通知しなければならない」という内容の承諾書に地主が記名押印し、金融機関に提出します。

小島社長

これをかわすことにより、金融機関としても事前に焦げ付きを察知できます。

また、借地権付き中古マンションを手放す際にも、地主の譲渡承諾が必要です。そのことを無視して売却すると、借地権そのものを解除されることもあります。

まとめ

以上、主な3つのポイントを説明しました。中古マンションは出口戦略も考えておかなければなりません。常に中古マンション購入の際は、10年後に売却出来るのかという観点に立って検討をしていただければと思います。