中古住宅の購入と同時にリフォームするメリットや費用！300万円でどこまでできる？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

中古住宅の購入と同時にリフォームを行うことで、中古物件探しやリフォーム費用が住宅ローンで借りられるなどのメリットもあります。

ただし、必ずしも良いことばかりではありません。予算管理や購入からリフォーム完了までのスケジュール立てなど、一筋縄ではいかない部分もあります。

中古住宅は購入と同時にリフォームできる！ローンは？

中古住宅の購入と同時にリフォームするメリットを5つご紹介していきます。

新築よりも割安で住宅を購入できる

中古住宅は、リフォーム費用を入れても、新築住宅よりも安く購入できるのが特徴です。

国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」によると、分譲戸建て住宅の新築と中古における購入資金の平均は次の通りです。

出典：国土交通省｜令和4年度 住宅市場動向調査報告書 p.43

両者でおよそ1,000万円の差があるのがわかります。また、同報告書によるとリフォーム資金の平均は206万円とのことです。

あくまでも目安ですが、新築よりもリフォーム込みの中古住宅のほうが割安で購入できる可能性が高いということが言えるでしょう。

リフォームをイメージして物件が選べる

中古住宅の購入と同時にリフォームを進めると、リフォームに適した物件やリフォーム後をイメージできる物件選びが可能です。

もしも、住宅購入から数年後にリフォームを計画した場合、希望通りのリフォームが叶わないケースも少なくありません。

たとえば、子供が増えたことで間取りの変更と子供部屋の追加を希望しても、柱や水回りの関係で大きく変更できない場合があります。

購入とリフォームの同時並行であれば、リフォーム後をイメージした物件探しができ、そもそもリフォームできるのかという不安もありません。

住宅ローンとしてリフォーム費用を借りられる

中古住宅購入とリフォームを同時に進めることで、金利の低い住宅ローンでリフォーム費用の借入が可能です。

リフォーム単体での借入を行う場合は、住宅ローンよりも金利が高いリフォームローンを活用することになります。

※2024年1月時点の銀行金利を参考

表からもわかるように、リフォームローン金利は住宅ローン金利に比べると2〜3%ほど高い設定になっています。

長期間の返済を考えると、なるべく金利の低い住宅ローンで一括して借りたほうが最終的な支払い総額を軽減できます。

住宅ローン減税で節税対策ができる

リフォーム代金を住宅ローンとして借り入れた場合、リフォーム代金も合わせて住宅ローン減税の対象になります。

住宅ローン減税とは、毎年12月末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税と住民税の一部から控除できる制度のことです。控除期間は、中古住宅の場合で最大10年間です。

住宅ローン減税の適用を受けるには、以下のような条件をクリアする必要があります。

※2024年1月時点の条件です。詳しくは国土交通省の「住宅ローン減税」をご確認ください。

リフォーム補助金制度が活用できる

中古住宅を購入しリフォームする際に、バリアフリーや省エネ対策、耐震補強などを目的としたリフォームであれば、次のような補助金制度の活用が可能です。

※各事業の内容は令和5年度の概要を参考にしております。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

既存住宅を手入れすることで、長期的に大切に使える家にするための改修工事を支援する補助金制度です。たとえば、子育てに適した生活環境を整えるために、耐久性や耐震性を向上させる工事をすると補助金が支給されます。

補助額の上限は一戸あたり250万円で、工事費用の3分の1までが支給対象です。

住宅エコリフォーム推進事業

本事業は、住宅の省エネ性能を向上させることを目的とした補助金制度です。たとえば、太陽光発電の設備を導入したり、断熱性を高めるために樹脂窓を取り入れたりするのが該当します。

補助額の上限は一戸あたり35万円で、省エネ改修費用の40%までが支給対象です。

また、本事業では省エネ診断への補助も行っており、3分の1までが補助されます。

介護保険法にもとづく住宅改修費の支給

介護保険法において、介護認定を受けた人の一定の住宅リフォーム工事に対して支給される補助金制度です。たとえば、階段に手すりを設けたり、段差をスロープに改修したりする工事が該当します。

補助額は、実際のリフォーム費用の9割相当です。また、支給限度基準額が20万円と決められており、最大で18万円が支給対象になります。

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中古住宅リフォーム費用｜300万円でどこまでできる？

300万円で一戸建てのフルリフォームは厳しい

まず、フルリフォームを検討している場合には、300万円よりも予算を上げる必要があります。

一戸建てをフルリフォームする場合、1,200万〜1,500万円が価格帯の中心です。当然建物の規模によって変わりますが、20坪ほどの建物でも700万円を超えると考えておきましょう。

特に築年数が30年以上になると、建物全体が傷んでいたり、現行の耐震基準を満たしていないケースもあります。そのため、築年数が古くなるほど、フルリフォームの可能性が出てきます。

予算300万円でできるリフォーム

予算300万円であれば、以下のように部分的なリフォームがおすすめです。

こだわりたい場所や日常生活で不便を感じる場所などに絞って、リフォームを検討してみましょう。

内装のリフォーム

内装のリフォームでは、間取りの変更や壁紙の張り替え、床の補修などがあります。

クロスや床材のグレード、床面積の大きさによって金額が左右されますが、おおよそ15万〜100万円でリフォーム可能です。

水回りのリフォーム

水回りのリフォームでは、システムバスを最新のものにしたり、キッチン設備の交換と位置を変更したりなどがあります。

水回り工事では、設備のグレードや仕上げによって金額が左右され、選んだ設備によっては100万円以上金額が変わるケースも珍しくありません。

屋根や外壁のリフォーム

屋根や外壁のリフォームには塗装・補修・新調の3種類があり、それぞれで費用が大きく異なります。

そのため、費用相場は50万〜300万円までと幅広い傾向にあります。

※延床面積40坪程度を想定

リフォームする際の注意点

予算オーバーになる可能性がある

住宅購入において、慎重に決めないといけないのが予算です。住宅ローンの借入可能限度額や毎月の支払い希望額、頭金の有無などを基に予算を決める必要があります。

しかし、中古住宅の購入とリフォームを同時に進めると言っても、セット価格ではないため、予算管理が非常に困難です。

理想通りの中古物件が見つかっても、希望していた金額よりも高い場合、リフォーム費用が不足する可能性があります。また、リフォームに力を入れすぎてしまうとリフォーム価格が高額になり、結果的に予算オーバーにつながります。

中古物件の上限額とリフォームに使える金額、その他諸費用まで考慮して予算を決めましょう。

購入から入居までに時間がかかる

購入と同時にリフォームをする場合、物件の引き渡し完了後すぐに工事に入るため、入居までに時間がかかるケースは少なくありません。

不動産売買契約から引き渡しまでは、おおよそ1ヵ月かかります。

引き渡し後すぐにリフォーム工事が入り、リフォーム完了予定が1ヵ月だとすると、不動産売買契約からおよそ2ヵ月経過するということです。

リフォーム完了を目安に入居のスケジュールを組む必要があり、引越しの予定日には注意が必要です。

やり取りをする相手が増える

中古物件購入とリフォームを同時に進めることで、不動産会社とリフォーム会社それぞれの担当者とやり取りをする必要があります。

リフォームの見積もりを取るために物件を確認したいと言っても、不動産会社や売主の許可がいるため、間に入って連携をとる必要があります。

売買とリフォームをスムーズに進めるには、リフォーム業も行う不動産仲介会社に依頼するのがおすすめです。

住宅ローン控除を受けられないケースもある

中古住宅の築年数によっては、住宅ローン控除を受けられないケースがあります。

国土交通省の「住宅ローン減税の概要について」にも記載されており、昭和57年5月31日よりも前に建築された建物はローン控除の適用外の可能性があります。

中古住宅購入とリフォームを成功させるポイント

リフォームまで対応してくれる不動産会社に依頼する

不動産会社を選ぶ際は、リフォームまで対応してくれる会社への依頼を検討してみましょう。

物件探しとリフォームを別々にすると、連絡したりスケジュール調整したりが容易ではありません。

また、不動産会社の担当者とリフォームの担当者とでうまく連携が取れずに、予算オーバーの原因になる可能性もあります。

補助金制度に詳しい会社を頼る

中古住宅のリフォームを行う際に欠かせないのが、補助金制度の活用です。

補助金は必ずしも使えるわけではなく、国や都道府県の税金でまかなわれていることから、予算や期限に限りがあります。

申請する際には、専用の用紙に必要事項を記入し、必ず工事着工前に提出する必要があります。工事を開始してからでは、申請が認められないため注意が必要です。

そのため、記入内容の理解や補助金給付の条件の把握など、買主個人で対応するのが難しい部分も多くあります。ですので、補助金制度に詳しい担当者が在籍し、記入や行政とのやり取りを行ってくれる会社に依頼するのが安心でしょう。

購入からリフォーム完了までのスケジュールを明確にする

中古住宅の購入とリフォームを同時に進める際に重要なのは、全体を通した流れの把握です。

流れがわかっていないと、どのタイミングで住宅ローンの申し込みをしたりリフォームの契約を進めたりすればいいのかわかりません。

リフォームの完了時期と引越し時期がズレると、家賃と住宅ローンを二重で払わないといけない可能性も出てきます。不動産会社の担当者もサポートしてくれますが、自身でも流れを把握しておくのがおすすめです。

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中古住宅の購入からリフォームまでの流れ

購入からリフォームまでの流れ

この流れは、不動産仲介会社がリフォームもワンストップで行う場合を想定しています。

実際に購入まで進んだ際は、市役所で必要書類を取得したり住宅ローンの契約を進めたりする必要があります。時間が限られたなかで進めるため、不動産会社の担当者と細かな日程のすり合わせをしておきましょう。

中古住宅の購入と同時にリフォームを行った体験談

中古物件購入前にはリフォームの必要性を調査

リフォームにあたり、補助金を使用

また、「住み始めてからリフォームを依頼したけど、作業音がうるさくて子どもの寝かしつけができない」といった意見もありました。

まとめ

改めてお伝えすると、中古住宅の購入と同時にリフォームを行うことで「リフォームをイメージして物件が選べる」「住宅ローンとしてリフォーム費用を借りられる」などのメリットがあります。

本記事を参考に、信頼できる担当者と住宅探しとリフォームを進めてみてください。