中古マンションの固定資産税、築30年・築40年の場合はいくら？かからない場合はある？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

この記事の監修者

宅地建物取引士
逆瀬川　勇造

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。明治学院大学卒。金融機関と住宅会社勤務を経て、現在は独立してFP事務所7pocketsを運営しつつ、金融や不動産を中心としたライターとして活躍。実際に多くのお客様の家づくり・家さがしを担当した経験を活かして、困りごとや悩みごとを解消する記事を多数執筆。

マンションを購入すると、いくら固定資産税を支払わなければならないのか気になりませんか？特に賃貸住宅に住んでいた人は、今まで支払っていないので余計そう思うのではないでしょうか。

新築・中古を問わず、マンションを購入すると固定資産税を納める必要があります。

しかし、中古マンションは建てられてから一定の期日を経過しているため、資産価値が劣化し固定資産税も減額するのです。

そこで本記事では、「固定資産税とは」と言った基礎的な概要から、固定資産税の計算方法・軽減措置・築30年や築40年の中古マンション・団地の固定資産税のシミュレーション等について解説します。

中古マンションや団地の固定資産税とは｜築40年の場合は？

そもそも固定資産税とは

固定資産税とは、１月１日時点で土地や建物などの不動産を所有している人に課せられる地方税のことです。毎年1月1日時点における土地や建物の評価額が算出され、その評価額に一定の税率が課せられます。

固定資産税の税額は、下記の式により算出できます。

※各市町村の判断で税率の変更が可能

毎年5～6月頃の「固定資産税納税通知書」が郵送されてくるので、その通知書の内容にしたがって一括で支払うか、もしくは複数回に分けて支払うかを選択できます。また、固定資産税評価額は3年に1回のペースで見直されます。

固定資産税評価額と固定資産税課税標準額の違い

基本的に、固定資産税評価額と固定資産税課税標準額とは同じです。しかし、すべての不動産における固定資産税が、固定資産税評価額から算出されるわけではなく、中には固定資産税の軽減措置や負担調整率が設けられている場合があります。

例えば住宅地の場合だと、200平方メートルまでの部分は小規模宅地用地の特例措置が適用されるため、固定資産税の課税標準額は固定資産税評価額の6分の1になります。

よって、不動産の種類や条件によっては、固定資産税評価額と固定資産税課税標準額は必ずしも一致しないのです。

マンション・団地の固定資産税について

中古マンションを購入する場合は、売主が過去に支払った…もしくは今年請求されている固定資産税額が分かれば、自分の支払うべき税額を知ることが可能です。

マンションを所有している場合、土地を所有しているという感覚がない人が多く、固定資産税においても建物部分だけに目がいきがちになります。しかし、マンションを購入した場合は、当然ながら「土地」も保有していることになります。

なぜなら、マンションが建築されている土地は、そのマンションの所有者全員で共有しているという扱いになるからです。また土地の持ち分は、自分が所有する部屋の広さによって決まり、「土地の総面積×持ち分割合」という計算式で算出できます。したがって、マンションを購入した場合は、「土地の総面積にかかる固定資産税×持ち分割合」により固定資産税が課税されます。
また、マンションに加えて団地においても、土地の所有権に関する評価は、建物の共有持分に応じて全体の敷地から割り当てられたものとなります。築40年前後の中古の団地では、広々とした敷地や総容積率に余裕がある場合があります。そのため、建物の価格を上回る土地の資産価値が期待できます。

評価額が上がることもある

土地の価格が上昇すればそれだけ評価額も上がることがあります。土地の値上がりは資産が増加していることを意味しており好ましいことです。ただ、売却しない限り実現利益にはなりません。含み益のままだと固定資産税額が上がるデメリットもあると理解しておきましょう。建物部分については、築年数が経つにつれて評価額が着実に減少していくのが基本です。中古マンションの固定資産税が新築よりも安くなるのは、築年数の経過により評価額が下がるからです。

築年数ごとに評価額がどの程度減額されるのかが定められているため、仮に建物を丁寧に使っていたとしても評価額が高止まりすることはありません。そのため、築年数が経っていてもリノベーション工事がされて室内がきれいな中古マンションは固定資産税の観点からは購入する価値が高いと言えます。

新築マンションは固定資産税評価額に基づいて算出する

固定資産税は、地方自治体が定める固定資産税評価額に基づいて算出されます。しかし新築マンションの場合は建物の調査が済んでいないので、固定資産税評価額が確定していない場合が多いです。そのため正確な固定資産税評価額は入居した後に決まりますが、概算額については、モデルルームで尋ねれば教えてもらえます。

中古マンションは固定資産税台帳を見れば分かる

中古マンションの場合は、市町村の固定資産税台帳を閲覧することにより、固定資産税評価額が分かります。また縦覧制度によりほかの土地や家屋の価格を比較、し適正かどうかを判断できます。また1月1日時点の所有者に対して、市町村から固定資産税課税明細書が送られてくるのでこれを見て知ることができます。

中古住宅を購入する場合、固定資産税評価額はすでに決まっているので、不動産仲介会社に聞いてみましょう。

マンションの固定資産税はいつどのように払う？

 

各種税金は突然支払納付書が送られてくるため、 急な出費にあたふたしてしまうことがあります。

この章ではマンションの固定資産税について「いつ納付書が届き」「いつまでにどのような形で支払う必要があるのか」について解説します。

 固定資産税はいつ払う？

固定資産税はその年の1月1日の時点で家屋を持ってる人に課税されます。固定資産税の納税通知は4月から6月に届き、一括納付か4回に分けて納付することも可能です。

浜崎編集長

4回に分けて納付する場合は「6月・9月・12月・翌年2月」に納付を行う事になります。 

PayPayでも払えるって本当？ポイントは？

PayPayでも固定資産税を支払うことは可能ですが、ポイントがつくのは2022年3月で終了しています。 

そうなるとPayPayで払ってもクレジットカードで払っても大差ないですね

中山編集者

浜崎編集長

もちろんクレジットカードで払えばポイントが付きますし、決済日までの支払い延長が可能となります。ただクレジットカードで支払いをした場合手数料として1万円につき 80円前後の手数料がかかります。

PayPay で払うメリットはクレジットカードのように決済手数料がかからないという点です。

一方デメリットは次の通りになります。

PayPay で払うデメリット

1. PayPay残高のみ支払いが可能
2. 領収書や納税証明書は発行されない
3. 自治体によってはPayPayが使えない場合もあり

決済手数料のかからないPayPayで払うか分割などにも対応しているクレジットカードで払うかどちらがお得か検討してから支払うようにしましょう。

ポイントがつかないとなるとPayPayで支払うメリットは少ない気がします。

中山編集者

固定資産税の軽減措置について

固定資産税は、一定の条件を満たせば軽減措置の対象になります。次に固定資産税の軽減措置の種類について解説します。

土地で活用できる軽減措置

居住用の土地については、次表のような軽減措置があります。

◎住宅用地の特例

ただし、建物の課税床面積の10倍が上限になります。

なおマンションは、土地を所有者全員で「共有している」という扱いになるため、区分所有が200㎡を超えるケースは少ないです。

建物に対して活用できる軽減措置

築5年以内のマンションを購入した場合、要件に合致すれば固定資産税評価額の1/2が減額されます。しかし築6年以上のマンションは、固定資産税の軽減措置はありません。

新築住宅の特例

長期優良住宅認定による軽減措置について

長期優良住宅とは、2009年6月施行の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいた基準をクリアしている住宅を指します。クリアする基準は、劣化対策やバリアフリー性、耐震性、省エネルギー性などです。

認定を受けるためには、建物の工事着工前の申請や完成してからの点検といったさまざまな手間がかかるため、主に申請されるのは戸建てが多いですが、認定を受けているマンションもあります。

タワーマンションの例外措置について

タワーマンションの分譲価格は、高層階の方が高く低層階は安く設定されていますが、固定資産税は階数に影響されず、面積が同じならば同じ税額でした。そこで2017年に税制が改正され、高さが60m以上（20階相当）のタワーマンションの固定資産税は、高層階ほど高く、低層階は安く補正されました。

タワーマンションの課税見直しを図ることで、実際どれくらいの差が生じるかを試算してみます。改正後の算出方法は、フロアごとに課税率のパーセンテージが変わってくる仕組みです。

中間階を基準とし、階が１つあがるだけで約0.256％の増税となります。逆に階が1つ下がると約0.256％減税され、課税金額が少なく済むことになります。例えば40階建てのタワーマンションの場合、20階を基準とし最上階の40階では約5％の増税、最下部の1階では約5％の減税になります。1階と40階とでは約10％の課税金額の差が発生し、20階建てのタワーマンションでは最大約3.5％程度の差が見込まれます。

なお2017年以前に売買契約が結ばれたタワーマンションについては対象外となります。

負担調整措置について

負担調整措置とは、急激に固定資産税が上がるのを防ぐために設けられています。例えば、地価が急に上がった場合を想定してみましょう。そのままだと固定資産税も急増することになるため、納税者の負担が大きくなってしまいます。そこで、次の図のように課税標準額を段階的に引き上げることで、固定資産税の増額が少しずつにすることができるというのが、負担調整措置の仕組みです。

総務省『宅地等に対する固定資産税の課税の仕組み（令和3年度～令和5年度）』より引用

都市計画税について

先に述べたような、すでに開発されている市街化区域に土地や家といった不動産を所有している人に固定資産税と共に毎年課せられる地方税です。都市計画税の税額は、固定資産税課税標準額に都市計画税の税率を乗じて算出されます。税率は自治体によって異なりますが、0.3％の制限税率を超えることはありません。

固定資産税の支払いをうっかり忘れてしまうこともあるかもしれませんが、延滞に気づいたら速やかに支払うようにしましょう。

まとめ

マンションを購入すると、一般住宅より建物の比重が高いので、通常固定資産税を多く支払わなければなりません。しかし固定資産税の仕組みや計算方法・軽減措置などについてあらかじめ知っておけば、余分な税金を支払わずに済みます。

特に中古マンションの築年数によって、納税する金額が変わるため、きちんとシミュレーションし適切な税額を支払うようにしましょう。