マンションの固定資産税はいくら?軽減措置や計算方法、築年数別のシミュレーションを徹底解説

この記事のざっくりしたポイント
  1. 固定資産税とは不動産を所有している人に課される地方税
  2. 活用できる軽減措置がある
  3. 課税ミスは意外とあるので注意

マンションを購入すると、いくら固定資産税を支払わなければならないのか気になりませんか?特に賃貸住宅に住んでいた人は、今まで支払っていないので余計そう思うのではないでしょうか。

新築・中古を問わず、マンションを購入すると固定資産税を納める必要があります。しかし、中古マンションは建てられてから一定の期日を経過しているため、資産価値が劣化し固定資産税も減額するのです。

そこで本記事では、「固定資産税とは」と言った基礎的な概要から、固定資産税の計算方法・軽減措置・築年数別のシミュレーション等について解説します。

たとえば、固定資産税が年間12万円であれば、月々のローン返済や管理費・修繕積立金の支払いが1万円増額しているのと同じですもんね。

事務員

浜崎編集長

そうだね。仮に、金利0.6%、借入期間35年のローンなら、月々1万円の増額はローン借入380万円の増額と同じなんだよ。だからこそ、固定資産税については仕組みを理解しておく必要があるんだ。

マンションの固定資産税とは

浜崎編集長

固定資産税の税率や計算式の話をする前に、固定資産税の概要について頭に入れておこう。

そもそも固定資産税とは

固定資産税とは、1月1日時点で土地や建物などの不動産を所有している人に課せられる地方税のことです。毎年1月1日時点における土地や建物の評価額が算出され、その評価額に一定の税率が課せられます。

固定資産税の税額は、下記の式により算出できます。

固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%(※標準税率)

※各市町村の判断で税率の変更が可能

毎年5~6月頃の「固定資産税納税通知書」が郵送されてくるので、その通知書の内容にしたがって一括で支払うか、もしくは複数回に分けて支払うかを選択できます。また、固定資産税評価額は3年に1回のペースで見直されます。

MEMO
固定資産税評価額:固定資産税を決めるときの基準となる評価額。 固定資産税評価額は、不動産の評価方法を定めた固定資産評価基準に基づき市町村が個別に決めます。固定資産税評価額の目安は、土地の場合時価の70%程度、建物の場合は新築時の工事金額の50~60%程度

マンションの固定資産税について

中古マンションを購入する場合は、売主が過去に支払った…もしくは今年請求されている固定資産税額が分かれば、自分の支払うべき税額を知ることが可能です

マンションを所有している場合、土地を所有しているという感覚がない人が多く、固定資産税においても建物部分だけに目がいきがちになります。しかし、マンションを購入した場合は、当然ながら「土地」も保有していることになります。

なぜなら、マンションが建築されている土地は、そのマンションの所有者全員で共有しているという扱いになるからです。また土地の持ち分は、自分が所有する部屋の広さによって決まり、「土地の総面積×持ち分割合」という計算式で算出できます。したがって、マンションを購入した場合は、「土地の総面積にかかる固定資産税×持ち分割合」により固定資産税が課税されます。

自分の持ち分割合はどうやったら分かるんですか?

事務員

浜崎編集長

持ち分割合は、重要事項説明書などに記載されているよ。計算式としては、「自分の部屋の専有面積÷そのマンションの総専有面積」だね。

新築マンションは固定資産税評価額に基づいて算出する

固定資産税は、地方自治体が定める固定資産税評価額に基づいて算出されます。しかし新築マンションの場合は建物の調査が済んでいないので、固定資産税評価額が確定していない場合が多いです。そのため正確な固定資産税評価額は入居した後に決まりますが、概算額については、モデルルームで尋ねれば教えてもらえます。

住宅ローンの平均値を徹底解説!借入可能額や年収、返済額の平均とは

中古マンションは固定資産税台帳を見れば分かる

中古マンションの場合は、市町村の固定資産税台帳を閲覧することにより、固定資産税評価額が分かりますまた縦覧制度によりほかの土地や家屋の価格を比較、し適正かどうかを判断できます。また1月1日時点の所有者に対して、市町村から固定資産税課税明細書が送られてくるのでこれを見て知ることができます。

中古住宅を購入する場合、固定資産税評価額はすでに決まっているので、不動産仲介会社に聞いてみましょう。

固定資産税の軽減措置について

例えば3,000万円のマンションを購入した場合、1.4%とすると年間40万円もの固定資産税を払わなければならないのですか?

事務員

浜崎編集長

固定資産税評価額は、土地は公示価格の70%、建物は50~70%程度が目安なんだよ。また軽減措置もあるのでそれについて説明しよう。

固定資産税は、一定の条件を満たせば軽減措置の対象になります。次に固定資産税の軽減措置の種類について解説します。

土地で活用できる軽減措置

居住用の土地については、次表のような軽減措置があります。

浜崎編集長

中古マンションの固定資産税に関しては、この「住宅用地の特例」が最も大きな軽減措置になるので、計算式を含めて頭に入れておこう。

◎住宅用地の特例

区分 軽減措置
敷地面積200㎡以下
固定資産評価額×1/6×1.4%
敷地面積200㎡
固定資産評価額×1/3×1.4%

ただし、建物の課税床面積の10倍が上限になります。

なおマンションは、土地を所有者全員で「共有している」という扱いになるため、区分所有が200㎡を超えるケースは少ないです。

建物に対して活用できる軽減措置

築5年以内のマンションを購入した場合、要件に合致すれば固定資産税評価額の1/2が減額されますしかし築6年以上のマンションは、固定資産税の軽減措置はありません

MEMO
なお長期優良住宅に認定されれば、軽減措置の期間が7年間に延長されます。

◎新築住宅の特例

区分 軽減措置
築5年以内
固定資産評価額×1/2×1.4%

適用要件

  • 2022年3月31日までに建てられたもの
  • 床面積50㎡以上280㎡以下
  • 居住用部分が1/2以上
  • 3階建て以上で耐火/準耐火構造・準耐火構造

浜崎編集長

3階建以上かつ耐火・準耐火建築物の場合には7年度分まで認められます。基本的に、マンションは鉄筋コンクリート造か鉄骨造なので、耐火・準耐火建築物になると認識しておいて問題ないでしょう。

タワーマンションの例外措置について

タワーマンションの分譲価格は、高層階の方が高く低層階は安く設定されていますが、固定資産税は階数に影響されず、面積が同じならば同じ税額でした。そこで2017年に税制が改正され、高さが60m以上(20階相当)のタワーマンションの固定資産税は、高層階ほど高く、低層階は安く補正されました。

タワーマンションの課税見直しを図ることで、実際どれくらいの差が生じるかを試算してみます。改正後の算出方法は、フロアごとに課税率のパーセンテージが変わってくる仕組みです。

中間階を基準とし、階が1つあがるだけで約0.256%の増税となります。逆に階が1つ下がると約0.256%減税され、課税金額が少なく済むことになります。例えば40階建てのタワーマンションの場合、20階を基準とし最上階の40階では約5%の増税、最下部の1階では約5%の減税になります。1階と40階とでは約10%の課税金額の差が発生し、20階建てのタワーマンションでは最大約3.5%程度の差が見込まれます。

なお2017年以前に売買契約が結ばれたタワーマンションについては対象外となります。

MEMO
今後は、タワーマンション高層階の中古物件に付加価値がつく可能性も考えられます。課税金額が見直しされたことで、固定資産税や相続税は長く住み続ける物件選びを左右する問題となりそうです。

税制改正がされたことで、タワーマンションの物件価値に対する不公平さも徐々に改善されたようにみえますね。

事務員

浜崎編集長

新しい課税金額でも、高層階の方が資産価値としてメリットがある物件と、逆にこの課税金額では物件の価値として厳しい物件など、判断するバランスが難しくなってきます。税制改正後の今、新築タワーマンションの購入には、課税条件を考えての物件選びが重要となりそうです。

 【築年数別】マンションの固定資産税を実際にシミュレーション

固定資産税の税額は、すでに述べましたが下記の式により算出します。

固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

中古物件の場合経年減価補正率を掛けて算出します。

固定資産税額=固定資産税評価額×経年減価補正率×1.4%

固定資産税「評価額」という金額に税率を掛けるんですね。

事務員

浜崎編集長

そうなんだよ。マンションを購入したときの価格に税率を掛けるわけではなく、固定資産税評価額に税率を掛けるという点はきちんと認識しておこう。中古物件の場合にはさらに経年補正率を加味しなければならないね。

MEMO
経年補正率:建物は年数の経過にしたがって劣化するので、その損耗状況が再建築価格に反映されるように経年減価補正率が決められています。 この割合は、構造・種別ごとに示されていますが、下記に 非木造建物減価補正率を挙げておきます。

建物はなんで補正するんですか?

事務員

浜崎編集長

不動産の建物部分は、築年数によって経年劣化していくと考えられるからだよ。外壁の汚れや細かなひび割れ、配管の劣化など、資産価値は築年数に応じて落ちるので、固定資産税評価額も減額するということなんだ。

◎非木造建物減価補正率

東京法務局経年減価補正率表

東京法務局経年減価補正率表

なお木造建物の減価補正率は10年で0.50%・20年で0.26%・27年以降は0.20%で大きく下落します。

なぜ木造の方が補正率は低い…つまり、固定資産税評価額の下落率が高いんですか?

事務員

浜崎編集長

木造の方が、素材的に劣化が早いからだよ。例えば、木造(住宅)の耐用年数は 22年で、鉄筋コンクリート造は47年なので、これからも素材による資産価値の下落スピードが違うのが分かるよね。

それではマンションの固定資産税は、築年数でどのように変わってくるのが例を挙げてシミュレーションしてみましょう。]

新築マンションの固定資産税

専有面積:70㎡(所在地:東京都)

土地の固定資産税評価額:2,400万円(土地の評価額は毎年変わらないものとします)

新築時建物の固定資産税評価額:1,000万円

計算のポイントは、5年間の軽減措置と建物の「経年減価補正率」の適用です。

■土地

200㎡以下なので1/6になる軽減措置が適用

2,400万円×1.4%×1/6=56,000円

■建物

新築から5年間は1/2軽減措置が適用。

1,000万円×1.4%×1/2=70,000円

マンションの固定資産税納税額=126,000円

築6年中古マンションの固定資産税

■土地

軽減措置の適用は変わらず

2,400万円×1.4%×1/6=56,000円

■建物

新築から5年間を過ぎるので建物の軽減措置はなくなります

ただし築6年の建物減価補正率0.8335が適用

1,000万円×0.8335×1.4%=116,690円

マンションの固定資産税納税額=172,690円

建物の軽減措置がなくなるので固定資産税は増えることになります。

築15年中古マンションの固定資産税

■土地

軽減措置の適用は変わらず

2,400万円×1.4%×1/6=56,000円

■建物

築15年の建物減価補正率0.6225が適用。

1,000万円×0.6225×1.4%=87,150円

マンションの固定資産税納税額=143,150円

築25年中古マンションの固定資産税

■土地

軽減措置の適用は変わらず

2,400万円×1.4%×1/6=56,000円

■建物

築25年の建物減価補正率0.3992が適用。

1,000万円×0.3992×1.4%=55,888円

マンションの固定資産税納税額=111,888円

築20年経って初めて新築住宅の固定資産税を下回ります

築30年中古マンションの固定資産税

■土地

軽減措置の適用は変わらず

2,400万円×1.4%×1/6=56,000円

■建物

築30年の建物減価補正率0.3059が適用。

1,000万円×0.3059×1.4%=42,826円

マンションの固定資産税納税額=98,826円

築40年中古マンションの固定資産税

■土地

軽減措置の適用は変わらず

2,400万円×1.4%×1/6=56,000円

■建物

築40年の建物減価補正率0.2089が適用。

1,000万円×0.2089×1.4%=29,246円

マンションの固定資産税納税額=85,246円

今回シミュレーションした固定資産税の早見表

今回シミュレーションした固定資産税の築年数別固定資産税は次表のとおりです。

これを見ると、新築時は特例より固定資産税が大きく軽減されているのが分かります。

築年数 土地固定資産税 建物固定資産税 固定資産税合計
新築時 56,000円 70,000円 126,000円
6年 56,000円 116,690円 172,690円
15年 56,000円 87,150円 143,150円
25年 56,000円 55,888円 111,888円
30年 56,000円 42,826円 98,826円
40年 56,000円 29,246円 85,246円

新築マンションは、建物部分の軽減措置が大きいので、税額を低く抑えられます。また20年経つと固定資産税は新築時とほぼ同額、25年で新築時よりも安くなります。

固定資産税はクレジットカード払いが可能?手順やメリット・デメリット、カード払いできる税金の種類

マンションと固定資産税に関するよくあるQ&A

 

中古マンションの固定資産税については、だいたい理解できましたが、不明な点もいくつかあります。

事務員

浜崎編集長

それではよくある質問をいくつか挙げて回答しよう。

Q:マンションの固定資産税はいつ払う?

固定資産税は、1月1日時点の不動産所有者に対し課税されますが、支払い時期は各市町村によって異なります。一般的には6月・9月・12月・2月の年4回に分けて支払いますが、一括支払いもできます。ただし一括支払いしても特典はありません。

MEMO
1月2日以降に不動産を取得した場合には、その年に固定資産税を支払う必要はなく、翌年から支払うことになります。

Q:中古マンションの固定資産税は誰が払うの?

固定資産税の支払いは1月1日の所有者なので、年の途中で売却をした場合でも、売主に納付書が送付されます。そのため年の途中で中古住宅を取得した場合は、引き渡し日を基準に、固定資産税を売主と買主で日割りにして分担するのが一般的です売主は日割りした納税額を、あらかじめ買主から受け取っておく必要があります。

Q:固定資産税は一戸建てとマンションならどっちが安い?

固定資産税は、住まいのある立地・建物の構造や規模によって変わってくるので、どちらか安いか一概には言えません。

マンションの土地の所有区分は、敷地面積を戸数で割ったものです。したがっ固定資産税総額に占める割合は建物の比重が高くなりますまた建物の耐用年数は、一戸建てが22年に対してマンションは47年と長く設定されています。したがってマンションの方が減価償却期間が長くなるので、固定資産税の支払いが多くなると言ってよいでしょう。

まとめ

マンションを購入すると、一般住宅より建物の比重が高いので、通常固定資産税を多く支払わなければなりません。しかし固定資産税の仕組みや計算方法・軽減措置などについてあらかじめ知っておけば、余分な税金を支払わずに済みます。

特に中古マンションの築年数によって、納税する金額が変わるため、きちんとシミュレーションし適切な税額を支払うようにしましょう。

 

引っ越しにかかる初期費用の相場を徹底解説!一人暮らしや同棲のシミュレーションと払えない時になるべく安く抑えるポイント

 


2018年の記事のトピック

ここからは2018年の記事のトピックを記載いたします。

固定資産税評価額の目安について

固定資産税がいくらになるのかを計算するには固定資産税評価額を確認する必要がありますが、固定資産税評価額とは固定資産税の計算に当たって利用される不動産の価値のことです。

不動産の価値と聞くと購入価格や市場価格というイメージを持つかもしれません。しかし、固定資産税評価額は購入価格などとは大きな差がある場合もあります。 固定資産税評価額は土地部分と建物部分に分けて算出されます。土地部分については、地価公示価格の70%が目安となります。

公示地価が1,000万円なら、固定資産税評価額は700万円です。公示地価と比べて低めの価格に設定されている分、固定資産税の負担が軽いように感じるかもしれません。

評価額が上がることもある

土地の価格が上昇すればそれだけ評価額も上がることがあります。土地の値上がりは資産が増加していることを意味しており好ましいことです。ただ、売却しない限り実現利益にはなりません。含み益のままだと固定資産税額が上がるデメリットもあると理解しておきましょう。建物部分については、築年数が経つにつれて評価額が着実に減少していくのが基本です。中古マンションの固定資産税が新築よりも安くなるのは、築年数の経過により評価額が下がるからです。

築年数ごとに評価額がどの程度減額されるのかが定められているため、仮に建物を丁寧に使っていたとしても評価額が高止まりすることはありません。そのため、築年数が経っていてもリノベーション工事がされて室内がきれいな中古マンションは固定資産税の観点からは購入する価値が高いと言えます。

浜崎編集長

評価金額と売買金額とは別のもので評価金額が高いから取引金額がその分高いという相関関係はありません。また、不動産仲介会社も評価証明書等の書類を取り寄せないと具体的な評価額はわかりません。

固定資産税の税率をチェック

固定資産税評価額の決め方について理解できたところで、固定資産税の税率をチェックしていきます。固定資産税は地方自治体により徴収されるため、税率が地域によって異なる場合があります。

ただ、ほとんどすべての自治体で税率が10%となっている住民税のように固定資産税の税率も基本的には同じです。

気になる固定資産税の税率ですが、1.4%となっています。所得税や住民税、消費税などの身近な税金と比べると税率が低く負担が軽いように思えるかもしれません。 しかし、固定資産税評価額は消費税額や課税所得額と比べて大きいケースが大半ですので、税率こそ低くても税額は家計にとって大きな負担となる可能性があります。

浜崎編集長

評価額が高い物件を買うと毎年の固定資産税に苦しむことになり、また、評価額は固定資産税の他に登記時の登録免許税、取得時の不動産取得税を計算する場合にも使われるので3つの場面で負担が発生します。

みんなはどのタイミングで評価金額を確認しているのですか。

事務員

浜崎編集長

仲介会社の担当者に「毎年の固定資産税の金額や評価金額が欲しい」と伝えれば、通常は2,3日で取得できるので、契約前には必ず取り寄せる必要がある書類です。また何も言わないと、契約後に初めて伝えてくる業者もいますので注意です。

土地売却にかかる税金とは?控除・節税方法や支払うタイミングと確定申告、土地を高く売るコツについて

 

マンションは耐用年数が長い点には要注意

固定資産税評価額は築年数が経つと減少することはすでに示しました。 そこで中古マンションは新築と比べて固定資産税負担が軽くなりますが、耐用年数が比較的短い戸建てと比べて築年数の経過に伴う評価額の減少が限定的です。 マンションの場合はその大半がSRCやRC構造であり47年と法定耐用年数が長めに設定されているのがその理由となります。

これは木造住宅の22年と比べて2倍以上の長さです。築30年の中古住宅の場合、戸建てなら耐用年数が過ぎているのに対してマンションなら耐用年数までまだ15年以上あることになります。耐用年数が長ければ1年当たりの評価額減少率が小さくなり税の負担はその分おもくなります。

中古マンションと中古戸建ての評価額を同じ築年数で比較した場合、戸建てのほうが新築時からの下落率が大きいのです。

浜崎編集長

借地権のリノベーション済みの戸建てというのが固定資産税が最も安くなる組み合わせとなります。借地権の場合は土地は固定資産税はかからず建物も木造で30年超の築年数の場合は評価額は非常に低くなります。自分で住む場合借地権に抵抗がある人もいますが投資用の物件であれば高利回り物件になることがあります。

たしかに投資用物件で毎月お金が沢山入ってくれば私も買いたいです!。

事務員

マンション所有なら土地の固定資産税も支払う

マンションは一般的に土地を占有しないため、築年数が評価額に影響しない土地にかかる固定資産税がないと思うかもしれませんが、土地を占有していなくても建物部分の専有面積の割合に応じて土地の固定資産税を負担する必要があります。

そのためマンションが立地している土地にかかる固定資産税の一部を支払う必要があるのです。ただ、戸数の多いマンションに住んでいるなら多くの世帯で固定資産税を分割できるため負担額は小さくなります。

戸数の多い中古マンションでは築年数の経過とともに評価額が下がる建物部分の税額の割合が高いため、広い土地に立地する中古戸建てよりも固定資産税がお得になることもあります。

浜崎編集長

古いマンションなどで土地が広く駅が近く建物の延床面積が少ないマンションの場合は、驚くほど固定資産税が高いケースがあるのでこの場合は要注意です。 それに対し、新しいマンションなどはまず容積率等はぎりぎりまで作っているので延床面積が小さいケースはほぼありません。