- 中村 昌弘
- 不動産コメンテイター
都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。
- 利益を得た場合確定申告は必要
- 譲渡損失がある場合の確定申告とは
- 確定申告をしないと無申告加算税と延滞税のダブル罰金が科せられる
マンションの売却を検討している人は確定申告をする必要があるのか？必要があればどのような方法で確定申告するのか？と悩んでいる方もいると思います。結論からいうと、居住用であってもマンション売却時は確定申告が必要なケースがあります。
そこでこの記事ではどのようなときに確定申告が必要か？確定申告する際の注意点は何か？確定申告する際のポイントは？などの疑問に対して解説していきます。
マンション売却(居住用物件含む)により利益を得た場合確定申告は必要
まずは確定申告とは何か？確定申告が必要なのはどのようなときか？について解説していきます。結論からいうと確定申告が必要かどうかは以下のパターン別に判断できます。
- 譲渡所得（売却益）がプラス：確定申告が必要
- 譲渡所得がマイナス（譲渡損失）：確定申告は不要だが確定申告した方が良い
- 特例を受ける：確定申告が必要
さいごの「特例」や具体的な確定申告の方法については次項以降で解説します。まずは確定申告とは何か？譲渡所得はどのように計算するのか？譲渡損失がある場合の対処法は？という点を知りましょう。
そもそも確定申告とは
そもそも確定申告とは所得（利益）を自ら申告して納税することです。会社員の方であれば給与所得に対して所得税や住民税が課せられています。しかし会社員の場合は勤務先が自分の代わりに納税してくれているので、確定申告に触れる機会はほぼないと思います。
しかし居住用物件の売却時に所得（利益）があっても、その所得は給与所得ではなく譲渡所得であり、勤務先にとっては関係ない所得です。そのため譲渡所得に課せられる税金は勤務先が代わりに納税してくれないので、確定申告をして自ら納税する必要があるのです。
もちろん個人事業主や経営者でも同じことがいえるよ。また投資用マンションの売却でも、もちろん確定申告は必要です。
譲渡所得の計算方法
次に譲渡所得（利益）の計算式である以下について解説します。
譲渡所得＝（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）
減価償却費用って何ですか？
減価償却費用は「経年劣化した分の費用」と考えると分かりやすいね。要は経年劣化した分を物件取得価格から差し引くことで、築年数分を加味した物件取得費用にしているというわけだね。
実際に計算するときはどうすれば良いですか？
仲介してくれる不動産会社に聞くか、後述する「確定申告作成コーナー」を利用すると、自動で計算してくれるよ。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の税率は以下の通りです。
| 税の種類 | 長期保有 | 短期保有 |
| 所得税率 | 15% | 30% |
| 復興特別所得税率 | 所得税額×2.1％ | 所得税額×2.1％ |
| 住民税率 | 5% | 9% |
物件を売却した年の1月1日時点で物件の保有期間が5年超の場合は長期保有となり、5年以下の場合は短期保有となります。 仮に譲渡所得が300万円あった場合は上記の計算式に当てはめると長期保有で609,450円、短期保有で1,188,900円の税額になります。
マンション売却により譲渡損失がある場合の確定申告しよう
前項で解説した計算式を利用し譲渡所得を算出して譲渡所得がプラスになるということは利益が出ているということです。そのため、その所得に対して税金を支払う必要がありますが、逆にいうと譲渡損失があれば課税対象ではありません。
課税対象ではないので譲渡損失がある場合は確定申告する必要はありませんが、実は確定申告した方がメリットはあります。
譲渡損失で確定申告するメリット
譲渡損失が発生したときに確定申告するとその損失分を給与所得や事業所得から控除できます。仮に会社員の方（給与所得者）が自宅マンションを売却して、300万円の譲渡損失が発生したとします。その場合譲渡所得はマイナスなので所得税はかからないため、確定申告しなくても問題ありません。
しかし確定申告することによって300万円（損失分）を給与所得から控除できるので、仮に給与所得が600万円なら300万円まで給与所得が下がりその結果所得税も下がります。
対象となる物件の条件
ただしこの控除を受けるためには以下の条件をクリアしている物件に限られます。
- 物件の売却時点で住宅ローンが10年以上残っている
- 住宅ローン残高が売却価格を上回っている
- 投資用物件ではなく自己居住用物件の売却
- 売却した年の1月1日時点で保有期間が5年超
- 近親者への売却ではない
上記以外にも条件があるので詳しくは不動産会社の営業担当者に相談するか、国税庁のサイトを確認ください。
譲渡所得(売却益有り)による確定申告と必要な書類
前項までで確定申告の概要や確定申告が必要なタイミング、および譲渡損失時に確定申告するメリットが分かったと思います。次に譲渡所得がプラスになったときに行う確定申告について、必要書類や税金の計算方法などを解説します。
譲渡所得による確定申告に必要な書類
譲渡所得による確定申告に必要な書類および取得先（方法）は以下の通りです。
- 確定申告書の用紙（申告書B ・申告書第三表/分離課税用）：税務署
- 譲渡所得の内訳書：税務署
- 戸籍の附票：役所
- 売買契約書（写し）：物件の売買時
- 一般媒介契約：不動産会社との媒介契約締結時
- 諸費用の領収証（写し）：各所費用の支払い時
- 全部事項証明書（売却した物件）：法務局
上記のうち特に「領収書」などは紛失しがちなので、マンション売買時の書類として売買契約書などと一緒に大切に保管しておこう。
3,000万円特別控除特例と軽減税率特例について
次に3,000万円の特別控除と軽減税率特例について解説します。特に3,000万円の特別控除については非常に大きな税制優遇なので、内容をしっかり理解しておきましょう。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除とは譲渡所得から3,000万円控除してくれる制度です。つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得はゼロになり、税金はかかりません。
ただ特別控除を受けられる物件は、上述した「譲渡損失の控除」とほぼ同じ条件という点は注意が必要です。特例を受けられるかは不動産会社の担当者に相談したり、国税庁のサイトで確認したりしましょう。
ただし3,000万円の特別控除を受ける場合は、住宅ローンが残っているかどうかは関係ないので住宅ローン残高に関しては気にしなくて良いです。
軽減税率特例
また物件の保有期間が10年を超えるときには、税率が以下のように軽減されます。
- 譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21％（所得税・住民税）
- 譲渡所得が6,000万円超の部分：20.315％（所得税・住民税）
仮に譲渡所得が300万円あった場合は、上述したように長期保有で609,450円、短期保有で1,188,900円でした。もし軽減税率特例を利用することができれば、税金は426,300円まで減額されます。
これらの特例を受けるときにも確定申告が必要な点には注意しよう。
譲渡損失(赤字)による確定申告と必要な書類
次に上述した譲渡損失時の確定申告について、必要な書類やマンション買い替え時の特例などについて解説していきます。
譲渡損失による確定申告に必要な書類
「譲渡損失による確定申告」に必要な書類は上述した「譲渡所得による確定申告に必要な書類」に加えて以下になります。
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書
- 住宅ローンの残高証明書（売買契約日の前日のもの）
明細書と計算書についてはネット上からダウンロード可能です。住宅ローンの残高証明書は、住宅ローンを組んでいる金融機関に問い合わせましょう。
マンション買い換えなどによる譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
次にマンション買い替えなどによる譲渡損失の損益通算・繰り越し控除の特例について解説していきます。
マンション買い替え…ということはマンションを売って賃貸に住む…などの人は関係ないんですか？
その後、賃貸に住む人は関係ないね。ただ、ここでは「マンション」としているけど厳密には「マイホームの買い替え」ならOKだよ。つまり、戸建てなどでもマイホームの買い替えならOKだね。
特例の内容
この特例はマンション売却時に譲渡所得がプラスとなり税金が発生したとしても、その税金を将来に渡って繰り延べることが可能な特例です。たとえば以下のようなマンションの買い替えをしたとします。
- 3,000万円でマンションを購入（マンションA）
- 5,000万円でマンションを売却
- 上記の売却で1,500万円の譲渡所得が発生
- 6,000万円で新たなマンションを購入する（マンションB）
上記のケースだと譲渡所得1,500万円が課税対象です。しかし、この特例を利用することでマンションB（新たに購入するマンション）を売却するまで譲渡所得1,500万円に対する課税は繰り延べられます。
そのため仮にマンションBの売却時に譲渡所得がマイナス1,500万円（損失）であれば、マンションAの譲渡所得と相殺できるというわけです。
特例を受ける条件
この特例を受ける条件は以下の通りです。
- マイホームの買い替えである
- 売却した年と過去2年間で以下の特例を利用していない
- 3,000万円の特別控除（上述した特例）
- 軽減税率特例（上述した特例）
- 売却代金が1億円以下である
- 売却時の保有期間が10年以上
- 近親者への売却ではないこと
- 一定の耐震基準を満たしていること
細かい条件は色々とあるので詳細は不動産会社の担当者に相談したり、国税庁のサイトを確認したりしましょう。
確定申告に必要な書類
この特例を利用する場合の必要書類は上述した「譲渡所得による確定申告に必要な書類」に加えて以下が必要です。
- 新しく購入した物件の売買契約書や登記事項証明書
- 一定の耐震基準を満たしている証明
確定申告は翌年の一定期間内(2月16日～3月15日)に終わらせる必要がある
さいごに確定申告に関して期限内に申告しないリスクや、具体的な確定申告の方法について解説していきます。
結論からいうと確定申告の提出も作成もネットの方が楽です。特にネットで確定申告書類を作成すれば減価償却費用が自動で算出できたり、必要書類も分かりやすかったりするからです。
確定申告をしないと無申告加算税と延滞税のダブル罰金が科せられる
確定申告をしないと無申告加算税と延滞税の両方が課せられるので必ず所定の期間（原則2月16日～3月15日）内で終わらせましょう。
無申告加算税
無申告加算税の税率は以下の通りです。
- 50万円まで：15％
- 50万円を超える部分：20％
- 3つめの文
たとえば本来130万円の税金を支払う必要がある場合、「50万円×20％+（130万円－50万円）×15%＝22万円」が無申告加算税となります。
延滞税
延滞税は税金の納付に「遅れた分」だけ課せられる税金で、利率は以下の通りです。
- 本来の納付期限から2か月経過するまで（A）：原則7.3％（年率）
- 本来の納付期限から2か月経過した日以降（B）：原則14.6％（年率）
たとえば130万円納付する必要があり、本来納付すべき日から1年間遅れて納付したとします。その場合まずAは「130万円×7.3％×61日（2か月）/365日＝15,860円」となります。
次にBを計算すると「130万円×14.6％×304日/365日＝158,080円」となるので、合計で173,940円が延滞税です。
ただ延滞税は確定申告したタイミングなどによっても異なるので、詳しくは国税庁のサイトのシミュレーションを利用しましょう。シミュレーションを利用すれば自動的に税額が計算できます。
e-taxを使えば税務署に行かなくても申告できるのでおすすめ！
e-taxとは確定申告をオンライン上で行うシステムです。e-taxを利用しないということは以下の手間がかかります。
- 税務署へ書類を直接提出する
- 税務署宛に書類を郵送する
上記の場合、書類をすべてプリントアウトする必要があったり、直接税務署へ行く…もしくは郵送する必要があったりと、手間がかかります。一方e-taxであればプリントアウトも不要ですし自宅にいても確定申告することができます。
e-taxで確定申告するために必要なもの
e-taxで確定申告するには以下必要です。
- マイナンバーカード
- 開始届出書の提出（オンライン上から可能）
- 利用者識別番号等の取得
具体的な流れは一度管轄する税務署へ足を運び、利用者識別番号などを発行してもらいます。その後はオンラインで確定申告書類を作成すればe-Taxを利用して確定申告することが可能です。
まとめ
このようにマンション売却時はいずれの場合でも確定申告した方が良いです。譲渡所得がプラスのときや特例を利用するときは確定申告する義務がありますし、譲渡損失がある場合も節税できるというメリットがあります。
また確定申告を期限内に行わないと延滞税などもかかるので、e-Taxを利用して手間なく確定申告することをおすすめします。
