築30年の中古住宅は後悔する？メリット・デメリットと築年数の狙い目を紹介！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

家を購入しようとする場合、中古住宅を検討している方も多いと思います。

新築よりも安い価格で購入することが出来るので、予算の都合から中古を選ぶことは大きなメリットとなります。しかし築年数が古いと、必ずしも良い点ばかりとは限りません。

中古物件の築年数は幅が広く、家の耐用年数は造りによって異なりますが、大体30年とされています。

築30年の中古住宅を選ぶ方もいますが、そのような物件を購入するにあたって注意すべきポイントもあり、知らないと後悔する可能性もあります。

後悔する？築30年の中古住宅のデメリット

中古住宅を築30年で購入すると、想定外のデメリットに後悔することも少なくありません。

住宅ローンの審査が厳しめになる、想定外の出費が出る可能性等、詳しく解説します。

住宅ローンの審査が厳しめになる

築30年の場合、購入した時点で資産としての価値がゼロになっていることが殆どです。

住宅の価値は、20〜25年経過するとゼロになる傾向があります。つまり、そのような家は担保としての価値が低くなってしまうので、住宅ローンの審査が厳しめになる可能性があります。

また、1982年以降に建てられた建物は「新耐震基準適合住宅」となりますが、その用件を満たしていない場合は、住宅ローン控除の対象外となるケースもあるので、注意が必要です。

設備やデザインが比較的古い

建てられてから30年経っているということもあり、設備やデザインは最近の住宅と比較すると古く感じるでしょう。

最近はレトロな感じをあえて好まれる方もいますし、家具等を工夫すればキッチンや洗面台等のデザインが古くてもおしゃれに見せる方法もあります。

想定外の出費が出る可能性がある

安く購入できたとしても、修繕費用等で思わぬ出費が生じることもあります。築30年でも見た目が綺麗な住宅もありますが、実は目に見えない部分が劣化しているケースも珍しくありません。

築30年の中古住宅のメリット

築30年の住宅を購入するメリットには「人気エリアに住める」「物件を見て検討できる」等のメリットがあります。

物件が安く、新築よりも購入しやすい

最大のメリットは新築よりも中古で購入する方が費用を抑えられることと言えるでしょう。

一般的に、住宅の価値は時間の経過と共に下がっていきます。前述した通り、住宅の価値は築20年から25年でゼロになるとされており、築30年になると、土地のみの価格で売られていることも多いです。

築年数が古いと、リフォームにかかる費用が高額になるのではないか、と考えている方もいるかも知れません。しかしリフォームを前提にして購入したとしても、新築よりもかなり安く抑えることが出来ます。

人気エリアの物件を見つけやすい

中古住宅というのは既に建っている状態ということになりますが、既に住宅が存在している場所は、利便性の高いエリアである可能性があります。

30年以上前に建てられた家がある場所は、開発が完了している住宅街などにある場合も多いです。中古住宅に的を絞って探すと、良い家だけで無く、良い場所に巡り合える可能性もあるのです。

新築の場合、土地を探すところからスタートします。土地を見つけないと、家の間取りや見積もりも分かりません。

建物を見て検討できる

実物を見てから購入するかどうかを検討出来るのは、中古住宅の大きなメリットです。日当たりが良いかどうか、風の通りは良いか、窓から見える風景はどうかなどを事前にチェックできます。

新築でも設計する前に日当たりなどを事前に計算しますが、実際に住人になったつもりで体験出来るのが、中古物件の強みと言えます。実際に住んだ時をイメージしやすいので、買うかどうかの判断に大きく役立ちます。

資産価値が下がりにくい

築30年であれば住宅自体の資産価値はゼロに等しいので、価値が大きく下がる心配はありません。この点は売却時にもメリットになります。

新築だと、年数が経つにつれて徐々に価値が下がるので、売却のタイミングが遅くなると価値が殆ど無くなってしまう可能性があります。

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中古住宅の築年数の狙い目は何年なのか？

どれくらいの築年数が、購入の狙い目となるのでしょうか。

狙い目は築20年前後

中古住宅の築年数の狙い目は、20年前後とされています。

築年数が経つにつれて価格は下がりますが、築20年以上になると大幅に下がります。その理由としては、住宅ローンの控除が関係していると考えられます。控除を受けられる対象が築20年までの住宅なので、控除を受けられない住宅は価値が大きく下がるのです。

住宅ローンの控除を受けたい方は、築20年以内の中古住宅を購入することをオススメします。

価格を重視するなら築25年以上も検討

築20年を過ぎた時点で、それなりに安く購入することが出来るのですが、更に価格を重視したい場合は、築25年以上の中古住宅を検討するのがオススメです。

10年以上前から、築25年以上の住宅が売りに出される割合は大きくなっており、近年では約4割を占めています。

築25年になってくると、リフォームやリノベーションが必要になってくる可能性は高いので、老朽化が激しいと予想外の出費になることもあります。しかし構造がしっかりしていれば、25年経過していても快適に住むことが出来るので、購入前の見極めは重要です。

築30年の中古住宅を購入する際の注意点

建物の状態はしっかり確認する

購入前に、建物の状態の確認は丁寧に行うことが大切です。注目するべきポイントは、リフォームが必要な設備があるかどうかです。

特に電気とガスは、古いタイプの物を使っていると重大な事故を引き起こす危険性がありますので必ずチェックするようにし、売主にも不具合がないか確認してください。

誠実は売主であればこちらから聞かずとも設備の劣化については説明があるはずです。

また、水回りが古い場合は、水漏れが無いかどうかを最初にチェックしましょう。

水漏れを確認する方法としては、以下の3つがあります。

家の中の主な水回りは、上記の3つをチェックすることで大体カバーすることが出来ます。

他にも、壁や床のチェックも大切です。気になる場合は、後で詳しく紹介しますが、ホームインスペクションを活用するのもオススメです。

ホームインスペクションを利用する

築30年の中古住宅を購入する際には、ホームインスペクションを利用することを強く推奨します。

ホームインスペクションとは、家の傾きや、雨漏りやシロアリ被害等、購入しようとしている住宅に不具合が無いかどうかを、建物の専門家が診断してくれるサービスです。

外観だけでは不具合を特定できない場合も多いので、専門家にチェックしてもらうことは非常に重要です。

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契約不適合責任について確認する

「契約不適合責任」とは、売却する住宅が契約の内容に合わない場合に、売主が買主に対して責任を負うというものです。2020年4月に施行された改正民法で登場しました。

契約不適合責任を請求できるのは、原則として買主が不適合を知ってから1年以内となります。

耐震リフォームの必要性を検討する

過去30年以内に建てられた住宅は新耐震基準を満たしていますが、経験劣化等により、耐震機能が徐々に低下している可能性があります。

木造住宅に関しては「2000年基準」が設けられ、木造住宅の倒壊率は下がりました。

1995年の阪神淡路大震災で、多くの木造住宅が倒壊したことを教訓として、耐震基準を厳しくしたのが、2000年基準です。地盤に応じた基礎の設計や、接合部の金具の取り付け、バランスよく耐力壁を取り付けるといった点が盛り込まれました。

築30年であれば、見た目が綺麗であったとしても、見えない所で築年数相応の劣化は確実にあります。

そのため、耐震リフォームも視野にいれることをオススメします。

築30年の中古住宅を購入する際にオススメの構造

築30年の中古住宅でオススメの構造には、どのようなタイプがあるのでしょうか。

鉄筋コンクリート造りのメリット

鉄筋コンクリート造りの住宅は、遮音性と気密性が高いことがメリットです。

鉄筋を組んでコンクリートを流し込んでいるという構造上、室内の音や空気が漏れにくくなっています。防音性能が高いので、近所の人に家の中の音が聞こえる、といった心配もありません。

また、コンクリートは重量があるため、地震などの災害にも強いです。燃えにくいという特徴もあるため、耐火性もあります。

性質上劣化しにくいため、木造住宅などに比べると、メンテナンスの手間がかからないこともメリットと言えます。

鉄骨造りのメリット

鉄骨造りは、耐震性の高さや、空間が広々としている家が多いことがメリットです。

地震が起きると、鉄骨造りの住宅は鉄がしなることで地震のエネルギーを吸収します。強度が材質に左右されることも無いので、安定した耐震性があります。

鉄骨造りには、重量鉄骨と軽量鉄骨の2つのタイプがありますが、重量鉄骨であれば倒壊するリスクを更に軽減することが可能です。

また、強度が高いので、柱の本数を少なくして建てることが可能な造りになっています。そのため、広々とした空間がある住宅が多いです。広い家に住みたい、と考えている方にとってもメリットとなります。

状況に応じてリフォームも視野に入れよう

リフォームを行うメリットには、何があるのでしょうか。

既存の構造をそのまま活かせる

リフォーム・リノベーションにおいて、間取りやデザインを変更することはよくありますが、基礎や補強といった部分はそのまま再利用することが一般的です。建て替えるよりもコストが抑えられ、工事期間も大分短くなります。

建て替えの場合は一度住宅を解体することになるので、解体費等がかかり、住宅の値段のことだけ考えていた方にとっては、思わぬ出費になることもあります。

住み慣れた住宅の雰囲気を残しつつ、快適な空間にすることが出来るので、オススメです。

セットバックの必要が無い

セットバックとは、土地の境界線から一定の間隔を空けて、建物を建てることを意味します。前面道路の幅を広げて、接道義務を果たすという目的で行われるのが一般的です。

道路を挟んで向かい側に建物がある場合は、両側の土地は、道路の中央線から2メートルずつセットバックしなければいけません。セットバックによって後退した部分は、私道では無く公道になるので、私的に使うことは出来ません。

築30年以上の住宅の場合、接道義務を果たしていない場合も多く、建て替える場合はセットバックが必要になります。しかし、リフォーム・リノベーションであれば、既存の住宅をそのまま活かすことになるので、セットバックの必要がありません。

リフォームをする際の注意点

リフォームを行う際の注意点には、どのようなものがあるのでしょうか。

一気にまとめて行うとベター

リフォームやリノベーションをしたい箇所があったら、リストアップして、なるべく一気にまとめて行うようにしましょう。

リフォームが必要になってくるサイクルは大体決まっています。家のサイクルに合わせてまとめてリフォームを依頼すれば、費用を安く抑えることができます。

また、リフォームが必要な箇所が数多く出てきたら、スケルトンリフォームという方法もあります。

床、壁、天井を作り直して、水回り設備の交換、床や壁の張り替え等を行います。築30年以上となると、設備が不安な箇所も多いので、複数回リフォームを行うよりも、一気に行った方が良い場合もあります。

意外と費用が高くなることがある

リフォーム・リノベーションを行うにあたり、事前に業者に見積もりを出してもらうことになりますが、必ずしもその金額通りになるとは限りません。むしろ、見積もりの金額通りにならないことの方が多いです。結局のところ、実際に詳しく見ないと分からないことが多いからです。

床や壁、天井などにどういう素材が使われているかは、業者は見てすぐに判断することができます。しかし、見えない部分でどういう状態になっているかまでは、見ただけでは分かりません。

実際にはがしてみて初めて、基礎が痛んでいる、漏水しているといったことに気付きます。不具合があれば修理のための費用がその都度かかるので、定価を設定しにくいという点も特徴です。

予算的に大丈夫かどうかを、検討しながら進めていくと良いでしょう。

まとめ

築30年の中古住宅を購入することは、安く購入できる、人気エリアに住める確率が高い、といったメリットもあります。

設備の古さや、修繕による出費などのデメリットもありますが、リフォームやリノベーションを行うことを見越して購入すれば、快適に過ごすことができます。

また、鉄筋コンクリートや鉄骨の住宅であれば、築年数の古い住宅であっても、メンテナンスに時間をかけずに済みます。

築30年の中古住宅の購入を検討している方は、この記事で紹介した事を、ぜひ参考にしてみて下さい。