- 平野 直樹
- 不動産コンサルタント・一級建築士
関西大学工学部卒業後、首都高速道路の設計や戸建設計など建設コンサルタントとして活躍。川を活かした街づくりや土地有効活用を掲げるシンクタンクを経た後、現在は有限会社エクセイト研究所の取締役を務める。 保有資格：１級建築士、１級土木施工管理技士、宅地建物取引士
- 不動産査定方法は主に4つあるが、おすすめは一括査定サイトを利用すること
- ネットでの不動産査定は入力項目に必要事項を入力するだけで、物件所在地周辺の不動産会社が選択・マッチングされ、効率的に査定依頼できる
- 不動産査定の前に生活に支障が出ない程度の修繕や不動産相場を調べておくことも大切
自宅の売却を検討している場合、自宅の査定価格がいくらになるのかを事前に知っておきたいものです。その際「どうすれば査定価格を出すことができるのか？」悩んでおられる方はいませんか。「査定価格を出すのに費用が必要なのでは？」と困っていませんか？
実は一括査定サイトを利用すると無料で複数の不動産会社に査定価格を依頼することができます。多くの住宅に関する相談事や悩みを解決してきた不動産コンサルタントが不動産査定の概要や方法、メリット、注意点、流れ、事前準備、チェック箇所、算出方法について解説します。一括査定サイトを使いこなすことができ、ＡＩなどを利用した価格査定なども利用することができます。
不動産査定とは
不動産査定は家や土地などの不動産の売却や買換えを検討する際、その相場価格を把握したい場合に不動産会社に問合せ、価格を算出してもらうことです。
不動産査定は、どのように行うのですか？
先ず、机上査定と訪問査定とに分かれます。概算を知りたければ、机上査定により決められます。早々に売却を検討している場合には訪問査定により決められます。
机上査定と訪問査定について
不動産査定には机上査定と訪問査定とがあります。
机上査定は簡易な査定で物件価格が決められます。一方、訪問査定は、不動産会社が出来得る限りの情報収集や現地調査などを行い、正確な裏付けを基にして査定価格が決められます。
＜机上査定＞
机上査定はヒアリングやアンケート結果などを基にして、査定価格を簡易に計算する方法です。依頼された物件の立地条件や路線価、近隣の類似した物件の成約価格などの情報収集や物件近隣の不動産会社へのヒアリングなどを通して価格決定されます。
＜訪問査定＞
訪問査定は不動産会社の査定人が実際に依頼を受けた物件の現地調査を行い、査定価格を決める方法となります。机上査定により得られた情報に加え現地調査による情報を加味しての評価価格となりますので実態価格になります。現地調査によりプラス要因が見つかれば評価価格は上がり、マイナス要因が見つかれば評価価格は下がります。この段階での評価価格と査定依頼者との希望価格などを総合的に考慮して査定価格が決められます。
不動産査定方法は主に4つ！おすすめは一括査定サイトを利用すること
不動産査定方法には以下４種類の方法があります。
- 不動産会社に相談しにいく
- 不動産鑑定士に依頼する
- シミュレーター・ＡＩ査定を利用する
- 不動産一括査定サイトを利用する
それぞれ解説します。
不動産会社に相談しにいく
不動産会社へ査定価格の相談に行くことは従来通りの方法です。下表に概要などをまとめます。
| 項 目 | 内 容 |
| 概 要 | 近所の不動産会社や物件近くの不動産会社、 馴染みの不動産会社などを尋ねて査定価格を 依頼する方法です。 |
| おすすめの人 | ・長年付き合っている不動産会社がある人。 ・近所に不動産会社がある人。 |
| メリット | ・物件の近くに不動産会社があるので、 物件の近隣状況の把握は出来ています。 ・訪問査定がすぐにできます。 |
| デメリット | ・訪問した不動産会社が、必ずしも質の高い 不動産会社であるとは限りません。 ・複数の不動産会社に行って査定依頼をし、 比較検討を行う必要がありますので、 手間と時間がかかります。 |
不動産鑑定士に依頼する
下表に概要などをまとめます。
| 項 目 | 内 容 |
| 概 要 | 不動産鑑定士に査定価格を依頼する方法です。 家の単なる売却査定としては現実的では ありません。 価格の公的・法的根拠などが必要な場合に 利用されます。 |
| おすすめの人 | 相続や葬儀などで、価格を明確にする 必要性が生じた人。 |
| メリット | 立地・環境・経済的指標など様々な観点から 鑑みて査定価格が出されますので、 一番信頼性があります。 |
| デメリット | 鑑定費用として、十数万円から数十万円 かかる場合もあります。 |
シミュレーター・AI査定を利用する
ネット上においてシミュレーター・ＡＩ査定を利用して、査定価格を出す方法があります。下表に概要などをまとめます。
| 項 目 | 内 容 |
| 概 要 | 最新の不動産相場データをＡＩにより機械学習し、 戸建て・マンションの査定価格を瞬時に 知ることができます。 |
| おすすめの人 | ・初めて不動産売却をする人。 ・不動産売却を手間だと感じている人。 |
| メリット | ・無料で査定価格を知ることが可能。 ・手軽に査定価格を知ることが可能。 ・継続して査定価格を知ることが可能。 ・不動産会社の営業を受けなくて済みます。 ・マンションの場合、部屋ごとに査定価格が分かります。 |
| デメリット | ・サイトによっては、マンションの価格査定に 限られるものもあります。 ・サイトによっては、首都圏など地域が 限定される場合があります。 ・査定価格に幅が生じます。 |
| サイト例 | ・「HowMa」（ハウマ） ※１ ・「IESHIL」（イエシル） ※２ |
出典2：IESHIL｜マンション査定価格※１がいますぐわかる
【おすすめ】不動産一括査定サイトを利用する
総合的に鑑みてお薦めといえるのは不動産一括査定サイトの利用となります。下表に概要などをまとめます。
| 項 目 | 内 容 |
| 概 要 | 一括査定サイト上の入力項目に個人情報や 物件概要情報を入力するだけで、 複数の不動産会社から査定価格を受けることが 可能です。 |
| おすすめの人 | ・スキマ時間などを利用して、査定依頼したい人。 ・複数の査定価格を比較検討したい人。 |
| メリット | ・無料で査定価格を知ることができます。 ・複数の査定価格・査定根拠を知ることが できます。 ・複数の不動産会社を知ることができます。 |
| デメリット | ・複数の査定価格に幅が生じた場合、 売却価格の決定に迷いが生じます。 ・複数の不動産会社からの営業があります。 |
ネットで不動産査定を依頼するメリット
ネットで不動産査定を依頼するメリットは何ですか？
手間いらずで、効率的であることや自身に最適な不動産会社をマッチングしてくれること、査定額や不動産会社の比較がし易いことが挙げられます。
効率性が高く、開いた時間にまとめて査定依頼ができる
ネットでの不動産査定は入力項目に必要事項を入力するだけで、物件所在地周辺の不動産会社が選択・マッチングされ、効率的に査定依頼できます。したがって仕事の合間時間を利用して、スマホでも入力することができますので、気軽に簡単に査定依頼できるのがメリットの一つです。
自身にあった不動産会社を相談してもらえる
自身の査定依頼物件に対して得手とする不動産会社を一括査定サイトが選択することができますので、安心して相談することができます。査定依頼をしたい物件が戸建てかマンションかによっても不動産会社により得手不得手があります。
不動産会社の営業能力の違いにより査定価格が数十万円から数百万円の違いを生じることもあります。手腕のある不動産会社は既に買い手を多く抱えている場合があります。物件タイプとエリアに応じて、自身に最適な複数の不動産会社を紹介してもらえます。
査定額や不動産会社の比較がしやすい
ネットでの不動産査定は複数の不動産会社や査定価格を比較検討できる点もメリットの一つです。査定価格は不動産会社ごとの売却予想価格となります。不動産会社ごとに提示される査定価格は異なります。結果によっては数百万円の差が生じる可能性もあります。それらを比較検討することにより適正な相場価格がわかるようになります。
高い査定価格を出した不動産会社が必ずしも良いとは限りません。高すぎるが故に、いざ売却を開始しますと売れ残る可能性があり、結局値引きせざるを得ないという事態にもなりかねません。そのためにも査定価格の算出根拠をしっかりヒアリングをした上で、不動産会社を見極める必要があります。
ネットで不動産査定を依頼する注意点
ネットで不動産査定を依頼する注意点は何ですか？
一括査定サイトの個人情報保護対策や提携先の不動産会社の質、営業が来ることとなります。
匿名で使えるのか？個人情報保護対策ができているか
ネットでの不動産査定は、氏名・住所・連絡先・査定依頼物件の所在地などの個人情報を入力する必要がありますので、匿名では利用することはできません。匿名で利用できるようにすると他人所有の物件査定依頼などの弊害が生じるからです。
また査定依頼を利用するということは、その物件の売却予定の可能性が高いということになります。その情報が漏れないためにも一括査定サイト側では個人情報保護対策に万全を期して運営する方針を打ち出しています。
質の良い不動産会社と提携しているかどうか
質の高い査定価格の提示を受けるためには質の良い不動産会社に査定依頼をする必要があります。一括査定サイトは独自基準で信用度の高い査定価格を提示できる不動産会社を選択しています。また一括査定サイトには様々なタイプがあります。
少数精鋭タイプとしては大企業の不動産会社６社で構成されているサイトもあれば、全国的に1,000社以上の不動産会社を網羅して構成されているサイトもあります。それぞれに一長一短がありますが自身に合うタイプの一括査定サイトを選択されるのが良いです。
不動産会社から営業が来ることもある
査定依頼する際に連絡先や住所を入力しますので、不動産会社から確認の連絡や営業に来る場合もあります。ネットでの不動産査定の場合、査定依頼を受けた不動産会社は他の不動産会社にも同時に査定依頼されていることをわかっています。当然、査定依頼者が不動産会社や査定価格を比較することもわかっていますので、熱心にならざるを得ません。サイトを通しての査定依頼は査定依頼者の実態がわかりません。
したがって依頼者の本人確認のための連絡をすることが先決となります。確認ができましたら営業活動へ移ることは自然の流れとなります。しかし途中で不動産会社の営業を断りたい場合、直接に不動産会社へ連絡しなくても、ＷＥＢサイト窓口へ断りの連絡を入れれば済みます。
不動産査定の流れについて
不動産査定の流れを把握することで不動産会社との対応の仕方や必要書類の準備、査定価格の目安などがわかります。
不動産査定はどのように進めていけば良いのですか？
先ずは、不動産査定に必要な書類を準備することから始めます。準備できたら、査定依頼・現地調査・査定結果受領と進みます。
不動産査定に必要な書類
例えば間取り図などが無ければ査定額に影響を及ぼすどころか売却できないこともあります。したがって早めの書類の有無確認が必要となります。無い書類については発行元に確認し、再発行できるものはしてもらうなどの準備が大切です。不動産査定を行うにあたり必要な書類を下表にまとめます。
| NO. | 必要書類名 | 目 的 | 入手先 |
| １ | 登記済権利証 | 登記名義人の確認・ 変更 | 法務局 |
| ２ | 建物図・地積測量図 | 物件情報の確認 （面積など） | 法務局 |
| ３ | 建築確認済証・検査済証（戸建の場合） | 建築基準法などの規定を満足していることの確認 | 市区町村 建築指導課 |
| ４ | 間取り図 | 物件情報確認 | 不動産会社、設計事務所など |
| ５ | 固定資産税納税 通知書 | 固定資産税の清算 | 市区町村 |
| ６ | マンション利用規約（マンションの場合） | マンションの規定を 確認 | マンション 管理組合 |
| ７ | 印鑑証明書 | 書類への記名押印、 実印の照明 | 市区町村 |
STEP1 複数の不動産会社に査定を依頼する
信用できる不動産会社を探す意味でも複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。特に不動産会社との付き合いが全くない場合には必要です。これを機会に、長く不動産に関して相談できる会社を見つけるつもりで取組むことが良策といえます。
STEP2 訪問日時を決め、現地調査を行う
不動産会社へ査定依頼する物件に来てもらい現地調査を行う日時を決めます。現地でないとわからない点が多々あるため例え空き家であったとしても現地調査は所有者同伴で必要になります。
実際に現地にて物件の内外を調査してもらうにあたり査定人から所有者に対して様々な質問がなされます。知っている限りの情報を正確に伝えることが大切です。その回答の一つ一つが査定価格に影響するからです。
STEP3 不動産売却に必要な書類を確認する
上記において準備した書類を不動産会社に確認していただきます。現地調査を踏まえた上で、別途書類が必要になることもあります。その場合には、できる限り揃えるようにすることが大切です。この書類の有無も査定価格に影響するからです。
STEP4 査定結果を受け取る
不動産会社は査定依頼を請けた物件の近隣状況・相場を調査し、不動産価格査定書などを作成し、依頼者に提出します。その際、査定価格だけを聞くのではなく、その根拠となる説明を求めることが大切です。説明を聞くことにより自身で事前調査した内容と比較することができますし、不動産会社の力量を測ることができます。
不動産査定の前にやっておくべきこと
不動産査定の前にやっておくべきことは生活に支障が出ない程度の修繕や不動産相場を調べておくことです。逆にしない方が良いことはリフォームやクリーニングとなります。
価格下落を防ぐための修繕等をできる範囲で行う
査定時までに劣化損傷をできる範囲で修繕しておくことにより、査定価格の下落を防ぐことができます。自宅に長く住んでいますと経年劣化により、いたるところで損傷が出てきます。床・壁・天井の傷や汚れ、ドアやサッシの建付けが悪い、雨漏り、シロアリ被害、水回りの油汚れなどです。自身でできる箇所であれば少しでも修繕して使い勝手や見た目を良くする努力が大切です。
リフォームやクリーニングはしない方が良い
不動産査定の前にはリフォームやクリーニングはしない方が良い場合もあります。特に築年数が長期になる戸建てやマンションの場合、査定価格は低くなる可能性が高くなります。リフォームやクリーニングに費用をかけて行ったとしても査定価格が上がるとは限りません。むしろ、低価格の戸建やマンションを購入して、買い手自身でリフォームする需要が増加しています。
自身でも不動産相場を調べておく
自身でも不動産相場を調査して概算を把握することにより不動産会社が提示する査定価格と比較することができます。また調査結果に基づき、査定価格の改善に繋がる可能性もあります。不動産価格を調査するには、様々な機関がサイトを通して取引価格などを提供していますので、手軽に把握することができます。主なサイトを下表にまとめます。
出典3：全国指定流通機構連絡協議会｜レインズ・マーケット・インフォメーション
出典4：国土交通省「土地・建設産業局」｜不動産取引価格情報検索
不動産査定でチェックされるところを物件別で解説
戸建とマンションとでは査定を受ける場合、チェック箇所は異なります。一つ一つの査定の良し悪しが査定価格に影響しますので、主なチェック箇所の把握、手入れは重要です。
戸建て査定でチェックされるところ
戸建て査定でチェックされる箇所は、下表の通りです。
| チェック 箇所 | 主なチェック内容 |
| 立地・周辺 環境 | ・最寄り駅 ・最寄りバス停から徒歩圏内にある。 ・車生活（通勤・買い物）が中心の場合、 幹線道路へのアクセスの良さ。 ・商業施設が近くにある。 （スーパー・コンビニなど） ・教育施設が近くにある。 （保育園・小中高等学校など） ・医療・介護施設が近くにある。 （病院・デイサービスなど） |
| 間取り | ・部屋数・部屋の広さ。 ・水回りの家事動線のスムース度合い。 （キッチン・洗面所・浴室・トイレ） |
| 日当たり・ 通気性 | ・家（主なサッシ）が南向きか。 ・風通しが良く、湿気がこもらないか。 |
| 水回り | ・劣化損傷の有無。 ・見た目が綺麗に維持されているか。 （湯垢。カビ・黒ずみ・油汚れ） ・給水が濁っていないか。 （鉄さびで赤く濁っていないか） ・排水はスムースに流れるか。 |
| 雨漏り・ シロアリ | ・雨漏りの有無、修繕の有無、 隠ぺいの有無など。 ・シリアリ被害の有無、修繕の有無、 隠ぺいの有無など。 |
マンション査定でチェックされるところ
マンション査定でチェックされる箇所は下表の通りです。
| チェック箇所 | 主なチェック内容 |
| 立地・周辺 環境 | ・部屋からの景観の良さ。 ・最寄り駅・最寄りバス停から徒歩圏内にある。 ・商業施設が近くにある。 （スーパー・コンビニなど） ・教育施設が近くにある。 （保育園・小中高等学校など） ・医療・介護施設が近くにある。 （病院・デイサービスなど） |
| 専有部分 （住戸内部） | ・玄関周辺の収納の有無 ・水回りの清潔さ ・劣化損傷の有無 ・収納スペースの容量 ・リフォームの有無 ・日当たり ・風通しの良さ。 |
| 専有部分 （住戸の向き・ 階数） | ・ベランダが南向きか。 ・角部屋か。 ・高層階か低層階か。 |
| 共用部分 | ・エントランス ・共用廊下 ・階段などの清潔さ ・劣化損傷の有無 ・セキュリティの質 ・ベランダの広さ ・駐車場の駐車スペースの有無・台数 ・管理組合の運営状況 （管理費・修繕積立金の徴収状況） |
| 耐震性 | ・旧耐震か新耐震か |
不動産査定額の算出方法は3つある
不動産査定額の算出方法を教えてください。
算出方法には３種類あり、原価法・取引事例比較法・収益還元法となります。
戸建ては費用性に着目し、算出する「原価法」
戸建ての査定額は「原価法」といわれる計算方法で算出されます。原価法は査定したい物件を建直しした場合の建築費用（再調達原価）を算出します。その費用に対して、築年数に応じた減価修正を行い、査定額を求める計算方法です。計算式は下記の通りです。
査定額 ＝ 再調達原価 － 減価額
＝ 再調達原価 － 再調達原価 × 築年数 ÷ 耐用年数
【事例１】
築年数11年の木造家屋の査定額を原価法で算出します。木造家屋の再調達原価が2,000万円とします。木造家屋の耐用年数は22年になりますので、
査定額 ＝ 2,000万円 － 2,000万円 × 11年 ÷ 22年 ＝ 1,000万円
となります。
マンションや土地は成約事例を参考に算出する「取引事例比較法」
マンションや土地の査定額は「取引事例比較法」といわれる計算方法で算出されます。取引事例比較違法は査定したい物件と同様な条件を兼ね備えた物件の取引成約事例を近隣から数例探し出し、それらを参考にして査定額を求める計算方法です。
建物規模や土地面積などが同じでも立地条件や売買時期の違いにより多少の差異が生じます。これを加味（評点）することにより査定額を調整します。計算式は下記の通りです。
査定額 ＝ 取引事例物件価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積
【事例２】
査定したいマンションの近隣における取引事例物件価格が4,000万円になるとします。査定したいマンションと取引事例物件価格と比較した場合、10％程度価値が劣ると査定された場合、
査定額 ＝ 4,000万円 × （100％ － 10％）＝ 3,600万円
となります。また不動産市場動向調査において市場価格が５％上がっている場合、時点評点として加算修正を行います。したがって、
査定額 ＝ 3,600万円 × （100％ ＋ ５％）＝ 3,780万円
となります。さらに他の要因による評点修正を行いながら最終的な査定額を決定します。
不動産収益に着目し算出する「収益還元法」
賃貸マンションやアパートなどの収益物件は「収益還元法」といわれる計算方法で算出されます。収益還元法には「直接還元法」と「ＤＣＦ法」の２種類の計算方法があります。
直接還元法は年間純収益を還元利回りで除して求める計算方法です。通常は、直接還元法が使用されます。計算式は下記の通りです。
査定額 ＝ 年間純収益 ÷ 還元利回り
ＤＣＦ法は一定期間に得られる収益と一定期間後の予測物件価格を合計して求める計算方法です。
まとめ
以上、不動産査定の概要や方法、メリット、注意点、流れ、事前準備、チェック箇所、算出方法について解説しました。売却価格は原価法や取引事例比較法により算出される査定価格と、不動産会社の手腕による価格、査定依頼者の希望価格とのバランスで最終決定されます。
したがって原価法や取引事例比較法の査定価格よりも高くなる傾向にあります。そのことを鑑みて実際に売却する場合には売却期間に余裕を持たせ、多少の値引きに応じる心構えが大切になります。査定価格は売却価格の基になりますので不動産一括査定サイトを上手に使いこなして、売却されることをお勧めいたします。
