- 入札方式による売却は個人間にも取り入れる動きが高まっている
- 入札方式により高値で売却できる可能性がある
- しっかりとした不動産業者のパートナーを選ぶことが大切なポイント
不動産の売却って普通は不動産会社に依頼して、売却価格を決めて売り出しますよね? ということは売り出し金額以上の価格はつきませんよね。
そうですね。基本的には売り出し価格で買い付けが入るか、値段交渉されて、売り出し価格以下の金額で契約になります。
オークションみたいに不動産を、複数の不動産会社で値段を競り合うようなシステムってないんでしょうか?
入札形式で価格を決めるシステムがあります。 あまり普通の戸建てやマンションが入札で売れたという話は聞かないと思います。 今回は、不動産を売却する場合、入札形式で売却先が決まる場合があるのでそちらにについて本記事で紹介していきます。
入札形式の売却は一般的な戸建てやマンションの売却ではあまり利用されておらず、なじみが薄いといえるでしょう。 この記事では不動産売却とはどのような方法で不動産を売却するのか? 入札のメリットやデメリット、そしてどのような不動産に利用されているのかについて解説していきます。
不動産売却の入札とは？
不動産を売却する場合、入札形式は国や裁判所が主に利用しています。 工場跡地やマンション1棟のように規模が非常に大きい不動産などの公売物件を売却するときや、裁判所が差押えされた競売物件を売却する場合にも利用されているのが現状です。
しかし近年やヤフオクなどで戸建てやマンションが売却されている場合はオークションという名の入札形式で売却されています。 今までは個人所有の不動産を入札形式で売却するケースはほとんどありませんでした。
しかしヤフオクなどでオークション自体が一般的に浸透してきており、不動産においても入札による売却などが注目されています。 ヤフオクだけではなく不動産ジャパンオークションのような不動産専門のオークションサイトなども近年、目にすることがあるのです。
入札形式は高く売却することができる
入札形式の売却は一番の特徴として高く売却することが可能になるということです。 購入希望者が多ければ高い金額でも購入したいと思う人も出てきますので、購入希望者の中で一番高い金額を付けた人が落札して売買契約を交わすことができます。
入札には5種類の形式がある
入札方法にはいくつかのタイプがあり、それぞれ入札形式ごとの特徴があります。 入札の形式を表にしてまとめてみました。
| 入札形式 | 特徴 |
| 一般競争入札 | 多くの人から一番高い金額を選ぶ方法。 不動産取引で使いやすい入札方法。 |
| 公募型競争 入札 | 前もって条件に合う希望者で入札を行う。 売却条件を満たす人だけが入札可能。 |
| オープン カウンター | 前もって購入希望者に購入予定価格を 出してもらう方法。不動産ではあまり使われない。 |
| 指名競争入札 | 前もって複数の業者を指名して 条件のいい業者を選ぶ方法。 |
| 希望制指名 競争入札 | 希望業者を募集してその中から 条件に合う業者を選ぶ。 事業入札で利用されている。 |
このようにさまざまな入札方式があるのですが全てが不動産取引で使えるというわけではありません。 不動産取引に最も適しているのは一般競争入札といわれています。
不動産の入札は土地の売却で活用するのがおすすめ！
単純に入札といっても色々な方法があって、一般競争入札が一番適しているとはいえ全ての不動産が入札に適しているのでしょうか?
全ての不動産が一般競争入札に適しているとはいえませんね。 一番、不動産売却において一般競争入札に向いているといわれているのは土地ですね。
なぜ土地が一番向いているんでしょうか? 詳しく知りたいですね。
不動産の入札を利用するとき土地の売却が一番適しているといわれています。 土地の売却が向いている理由などを詳しく掘り下げて説明します。
高いお金を払っても欲しいという企業が存在する
土地は常に企業がビジネスを行うために狙っています。 特にまとまった土地ならば、ビジネスにおいて活用ができたり、開発できたりするので企業は土地情報に非常に敏感なのです。
他の企業にとられたくない場合や、どうしてもその土地でビジネスがしたい場合は多少の高いお金を払ってでも欲しいという企業が現れます。 もし入札している土地が開発にかかっていたとすると、企業は何が何でも欲しいと思うかもしれません。
山や林など用途があまりない土地は工場開発や観光用地にできる
開発にかかるような土地だけではなく用途のないような土地も企業が探しているケースがあります。 広い土地であれば工場開発や山林などは場合によっては観光用地など、企業の強みを生かしたビジネスへと変換することが可能です。
不動産売却時に入札するメリット
不動産売却で入札も利用されていることが良くわかりました。
そうですね。特に企業や国が利用しているケースが多く、一般にはなじみが薄かったのですが、近年は注目の売却方法ですね。
今までなかなか注目されていなかったということはメリットもあるのでしょうがデメリットがあったからですよね。
確かに入札での売却には注意点もあるので、しっかりと理解した上で入札方式を選択しなければいけません。 以下で入札のメリットやデメリットを解説します。 まずは入札によるメリットについて解説していきます。
入札によるメリットには以下が挙げられます。
- 高価格で売れる場合がある
- 納得して売却できる
- 落札されたら必ず契約ができる
これらのメリットをひとつずつ掘り下げてみましょう。
入札方式の一番のメリットともいえる点が価格が上がる可能性があるという点です。 希望者が多いと、どうしても競り落としたいという気持ちになり価格競争となります。 そのため時には想像もしなかった高い価格で売却されることがあるのです。
あまり高額で決まらなかったとしても予め最低落札価格は決まっており、その中で手を上げてくれた人の中で売却が決まりますので納得して売ることができます。
現時点での入札での売却に参加しているのは法人企業や不動産会社が主ですので個人の場合に気にしないといけないローンなどを心配する必要がありません。
不動産売却時に入札するデメリット
次に入札のデメリットを考えてみましょう。
- 検討期間があまり長くはない
- 売却期間が決まっている
- 個人の取引は入札が集まりにくい
入札やオークションとなると入札の期間が決まってしまいます。 その間に購入するかどうかを決めなくてはいけません。 不動産売買となると非常に高額な取引となるので、すぐに買うとなるとなかなか決断ができません。
特に個人での購入となると現金ではなくローンを利用して購入するケースがほとんどですので、入札で購入してもローンが通らないケースも考えられます。 検討期間が限られている点は入札のデメリットです。
一般的に不動産を売却する場合、売却する意思があれば期間の設定がなく自由に募集することができます。 しかし、入札の場合は応募期間が限られてしまいます。 入札希望者がいなかった場合、入札が流れてしまうので期間が定まってしまう点もデメリットとして挙げられるでしょう。
最後のデメリットとして個人での取引は入札が集まりにくいことが実際の状況です。 不動産の購入は先ほども述べましたが個人ですぐ落札するには金額が大きすぎてすぐに応募するというわけにはいきません。 逆に個人規模の不動産だと企業には規模が小さく魅力がないので、あまり入札が集まらないのです。
不動産売却時の入札はどのようにするの？流れを解説
入札方式には、色々なメリットやデメリットがあるので、よく理解しておかないといけませんね。
うまくいけば高く売れるというメリットはあるのですが、期間の制限があり、個人ではまだ敷居が高い部分など、きちんと入札方式に対する理解は必要ですね。
入札の期間が定められているのは良くわかったのですが入札方式で売却しようと思ってから、実際の決済までの期間はどのくらいかかるんでしょうか?
売却を希望してから無事決済できるまでのタイムスケジュールをあらかじめ組んでおくことで効率的に取り組むことができます。 ここでは、項目ごとの流れについて解説していきましょう。
Step1.相談と調査（2週間前後）
売却の相談を受けてから調査の期間は2週間前後必要です。 相談を受けてからいくつかの必要な資料を準備してもらう時間を1週間程度。 資料をもらい物件の内容や価格相場を調査する必要があります。
調査し依頼者に報告するレポートを作成する期間が1週間で計2種間程度は必要です。
Step2.入札への準備
調査した内容を売主に提案して了解してもらうと出展の契約や不動産の売却を依頼した不動産会社に任せるという専任媒介契約が必要です。
その後、オークションへの準備やオークションに向けた募集資料の作成なども必要になるので、step2に必要な期間は2週間程度の時間をとっておきましょう。
Step3.営業活動
正式に公開を始める前の営業活動が必要です。 最低売却価格を決定して売却の条件や入札要綱、書式などの確認をしておきましょう。 およそ1ヶ月から2ヶ月の営業活動をとっておく必要があります。
というのも入札があることをしっかりと営業活動しなければ、入札が少なくなってしまいかねないからです。 あまり長すぎてもいけませんが最低でも1ヶ月、良ければ2か月程度の営業活動期間をとっておく必要があるでしょう。
Step4正式公開、入札
ここまで2ヶ月から3ヶ月の期間をとっていよいよ正式公開、入札となります。 入札は1日のみですが正式公開から入札までは2週間程度です。 ここで落札されなければ一旦、この案件は終了です。
無事落札されると次のstepへ移行します。
Step5売買契約、決済
落札されると、あとは一般的な不動産売買と同じで契約、決済となります。 おおよそ1か月程度の期間はみておきましょう。 Step1からstep5までおよそ4ヶ月程度は入札による売買では必要になります。
不動産を入札形式で売却する際の注意点
入札形式での売却は個人では、なじみが薄いこともあり注意点を充分に理解しておく必要があります。 不動産を入札形式で売却するときの注意点について考えて見ましょう。
売出し価格は高すぎず安すぎずを意識する
入札において最も注意するべき点は売り出し価格をどう設定するのかという点です。 希望者を多く募りたいからといって安く設定した場合、最悪の場合はその価格で落札されてしまいます。
逆に高すぎる最低価格を設定してしまうと希望者が集まらなくなります。 最低入札価格をいくらにするのかといった点が入札を成功させる大きな鍵となるので、しっかりとした調査が必要です 。
価格は不動産業者にも意見を聞くようにする
価格設定だけではありませんが入札においてもっとも信頼のおけるパートナーとなるのは不動産業者です。 さまざまな売買を経験し相場を熟知している不動産業者の意見は非常に大切です。 価格に対しては不動産業者にも意見を求めましょう。
信頼のおける不動産業者がパートナーとなって支えてくれるかという点が売却が成功する分岐点のひとつです。 ほとんどの人は不度動産売買の経験が浅いか全くない人ばかりですので、不動産業者の力は非常に大きいといえます。
不動産一括査定サイトは必ず利用しよう！
不動産価格の調査において非常に便利なサービスがあります。 不動産一括査定サイトです。 ネット上で必要な情報を入力すると複数の不動産業者が査定をおこない、数日で査定金額がわかります。
不動産と入札のまとめ
主に企業や国などが積極的に利用している入札方式による売却ですが、個人間にも取り入れる動きが高まっています。 しかし個人間での入札利用は即応札が個人ではやりにくい部分があり、まだまだ課題は残っています。
しかし入札方式により高値で売却できるかもしれないという売主側のメリットは非常に大きく、今後の利用に向けて期待は高まります。 入札方式までの4から5か月程度の準備が必要で、最低価格をいくらにするか等やるべきことは多いので、しっかりとしたパートナーを選ぶことが大切なポイントです。
そのパートナーとは不動産業者です。 不動産売買に精通し相場価格などを熟知している不動産業者は頼りになるパートナーとなり、大きな力となってくれることでしょう。
