リノベーションに失敗！フルリノベーションの費用や最適な築年数は？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

購入価格を抑えたいとき、候補となるのが中古住宅。中古住宅を購入しリノベーションすれば、新築よりも安い価格でよい物件を手に入れることが可能です。

中古住宅をリノベーションする際に知っておきたい注意点も解説しますので、最後までぜひご覧ください。  

 中古住宅はどの程度お買い得なのか？

まずは、どの築年数の中古住宅がお買い得なのかを確認するために、東日本不動産流通機構が出した2020年の首都圏における中古マンション・戸建ての成約実績のデータを見ていきましょう。

下のグラフは、中古マンションと戸建ての築年数別の成約価格を表したものです。

どちらも築年数が経つにつれて価格が低くなる点は共通していますが、マンションに比べ、戸建て住宅の価格は下がり方が緩やかな点が見て取れます。このような差が生じる理由としては、戸建ての場合は建物自体の資産価値が無くなっても土地の資産価値は下がらず一定の資産価値を保ち続けることができるからと考えられます

また、2020年の成約件数を新規登録件数で割ったものを確認してみます。築6年～10年が最も成約率が高く、その後は築年数が増えるごとに成約率が減少する傾向が見てとれます。

【築年数別】中古住宅の魅力と注意点 

それでは、どの築年数の物件を購入するのが、一番お買い得と言えるのでしょうか。ここからは、築年数別に中古住宅の魅力と注意点を確認しつつ、どのようなニーズのある方にお勧めかを紹介していきます。

 築10年未満 

いわゆる築浅物件で、構造や設備は新築とほぼ同等です。リフォームなど手を加える必要がほとんどなく、そのままでも快適な暮らしができるのは大きな魅力です。

不動産経済研究所の調査によると、築5年以内の中古マンションは新築時の約9割程度まで価格が落ちているとのこと。新築物件の販売価格には、建築に携わった不動産会社の利益分が「新築プレミアム」として上乗せされているので、状態の良い物件を比較的安価に購入できるのはメリットと言えます。

その為、将来的に売却の可能性もあるのであれば、将来的にさらに価格が落ちる可能性が高い時期の物件を購入するという選択は、トータルで損をしてしまう可能性があることを考慮しておく必要があります。このような特徴から、新しい物件にすぐ住みたいという方におすすめです。

  築10～20年 

築10年を経過すると、価格がかなり落ちたお手頃な物件が出始めます。

一般的に10年で寿命を迎えるのは水回りやエアコン等の設備系統であるため、そういった箇所の修繕だけで、快適に住むことができる物件が多い傾向にあります。痛みが少ない物件をうまく見つけることができれば、リノベーション費用や期間が最小限に抑えられます。

 築20年～30年 

なお、築年数が20年以上の場合は、住宅ローン控除を受けるために耐震基準適合証明書の取得が必要となる場合があります。

もし物件の耐震基準が満たない場合、耐震工事を行った後に再診断してもらうことも可能ですが、その工事費が高い場合は住宅ローン控除で受けられる恩恵が相殺されしまう恐れもあります。

このような特徴から、フルリノベーション前提でお手頃な物件を探している人におすすめです。

 築30年超    

築30年を超える物件となると、物件の状態によっては建て替えを検討する必要が出てくる場合あります。現行の耐震基準は1981年から適用されたため、2021年現在で築30年超ということは、耐震基準をクリアしていない物件である可能性があります。また、耐火性に劣る物件が多いのも特徴です。  

玄人向けの物件であるため、取得原価を抑え高い利回りを重視する投資家の方におすすめです。

空き家バンクとは、全国の自治体が空き家物件情報をホームページで公開し、売りたい人と買いたい人をマッチングする制度です。自治体によっては、空き家バンクの物件に引っ越した移住者に対して補助金制度を用意しているところもあるので、物件を探されている場合は一度確認してみましょう。

 一番お買い得な築年数は？

以上ご紹介した特徴を踏まえると、フルリノベーションをする前提であれば築25年前後の物件、リノベーションの費用を抑えたいなら築15年前後が一番お買い得と言えるでしょう。経年劣化に伴う物件価格の下落で購入価格が抑えられるためです。

小規模なリノベーションで住むのであれば築15年目あたりで探せば十分良い物件が見つかりますが、より高利回りの投資ということであれば、価格が下がりきった25年前後の物件を探すのがおすすめです。

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要事前確認！中古住宅を買ってリノベーションをする場合の注意点とは？

ここからは、中古マンションを買ってリノベーションを検討する方に向けて、購入前に確認しておきたいことや、それぞれの注意点について解説していきます。内容は以下の通りです。         

一つずつ説明していきます。

  修繕履歴を確認しておこう 

気になる物件を見つけた場合は必ず、売主に対し修繕履歴を確認しておきましょう。中古住宅をリノベーションする上で、その物件のどこに不具合が出たのかを確認しておくことで、購入後の不具合を解決する糸口になるかもしれません。

また、既に修繕済で新しい設備になっているようであれば、こちらで実施するリノベーションの内容から省くことができ、コスト削減になります。

 構造上希望するリノベーションが実現できるのか確認しておこう

どういったリノベーションがしたいのかのプランを立て、希望物件でそれが実現できそうかを確認することも必要です。建物には、耐震性の観点から構造上変えることができない柱や壁があります。壁を取っ払って大きな部屋にしたいと思っても、そういった構造壁があれば残さなければなりません。また、配管の都合で水回りの移動ができない場合もあります。         

 リノベーションにかかる費用を加味して資金計画を立てよう 

一般的にリノベーションの価格は広さに比例するため、戸建てはマンションより費用が高くなる傾向にあります。業者や物件の状態にもよりますが、2階建て戸建てを骨組みの状態まで戻す「スケルトンリノベーション」を行った場合、1500万円以上の費用はかかると考えておいたほうがよいでしょう。

リノベーションにかかる期間を考慮してスケジュールを組もう

リノベーションを行う場合は、購入から入居までに想定以上の期間が必要となることも注意点として挙げられます。

先ほどと同じ2階建て戸建てのスケルトンリノベーションの場合、期間としては打ち合わせに約３ヵ月・工事に３～５ヵ月はかかると言われています。購入から最大８か月は住めない場合があることを念頭に、余裕を持ったスケジュールを組む必要性があります。

失敗しないように事前に学んでおこう

一度リノベーションをすると、やっぱり戻したい！というのは中々難しいものです。

フルリノベーションで失敗してしまわないためにも、事前に得られる情報やネットの体験談も参考にしておくと良いでしょう。

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 リノベーションでお得に理想の住まいを手に入れよう

今回は、築年数別の中古物件の特徴と、購入時の注意点についてご説明しました。不動産は築年数が経過するごとに物件価格が下落していく特徴があるため、投資用物件であればなおさら、価格下落後の出口戦略も踏まえた投資戦略を立てる必要があります。

また、インターネット上の情報だけでは情報が浅い可能性があるため、個別の体験談などを聞ける各種セミナー等に参加してみることもお勧めします。広く深く情報を収集し、後悔のない物件購入を目指しましょう。