リノベーションに失敗!フルリノベーションの費用や最適な築年数は?

この記事を書いた人
小島 優一
宅地建物取引士

宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

この記事のまとめ
  1. 不動産は築年数が経過するごとに物件価格が下落していく特徴がある
  2. 築25年前後、費用を抑えたいなら築15年前後が一番お買い得
  3. かかる期間を考慮してスケジュールを組むことが大切
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購入価格を抑えたいとき、候補となるのが中古住宅。中古住宅を購入しリノベーションすれば、新築よりも安い価格でよい物件を手に入れることが可能です。

浜崎編集長

ただし、中古住宅は築年数によって価格が変化していきます。中古住宅を買ってリノベーションしようと考えている方に向けて、築年数別の物件の価格帯や特徴をご説明していきます。

中古住宅をリノベーションする際に知っておきたい注意点も解説しますので、最後までぜひご覧ください。  

 中古住宅はどの程度お買い得なのか?

まずは、どの築年数の中古住宅がお買い得なのかを確認するために、東日本不動産流通機構が出した2020年の首都圏における中古マンション・戸建ての成約実績のデータを見ていきましょう。

下のグラフは、中古マンションと戸建ての築年数別の成約価格を表したものです。

中古マンションと戸建ての築年数別の成約価格を表したグラフ

どちらも築年数が経つにつれて価格が低くなる点は共通していますが、マンションに比べ、戸建て住宅の価格は下がり方が緩やかな点が見て取れます。このような差が生じる理由としては、戸建ての場合は建物自体の資産価値が無くなっても土地の資産価値は下がらず一定の資産価値を保ち続けることができるからと考えられます

また、2020年の成約件数を新規登録件数で割ったものを確認してみます。築6年~10年が最も成約率が高く、その後は築年数が増えるごとに成約率が減少する傾向が見てとれます。

MEMO

築6年~10年が人気な理由としては、新築時の価格より下がっているにも関わらず、内装・設備が新しくリノベーションなしで利用を開始できることが挙げられるでしょう。これらのデータより、人気が高いのは築浅物件で、物件価格は築25年頃が底値となることがわかります。




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【築年数別】中古住宅の魅力と注意点 

それでは、どの築年数の物件を購入するのが、一番お買い得と言えるのでしょうか。ここからは、築年数別に中古住宅の魅力と注意点を確認しつつ、どのようなニーズのある方にお勧めかを紹介していきます。




 築10年未満 

いわゆる築浅物件で、構造や設備は新築とほぼ同等です。リフォームなど手を加える必要がほとんどなく、そのままでも快適な暮らしができるのは大きな魅力です。

不動産経済研究所の調査によると、築5年以内の中古マンションは新築時の約9割程度まで価格が落ちているとのこと。新築物件の販売価格には、建築に携わった不動産会社の利益分が「新築プレミアム」として上乗せされているので、状態の良い物件を比較的安価に購入できるのはメリットと言えます。

浜崎編集長

ただし、先ほどのグラフで紹介した通り、不動産価格は築年数が経過するとともに落ちていきます。

その為、将来的に売却の可能性もあるのであれば、将来的にさらに価格が落ちる可能性が高い時期の物件を購入するという選択は、トータルで損をしてしまう可能性があることを考慮しておく必要があります。このような特徴から、新しい物件にすぐ住みたいという方におすすめです。




  築10~20年 

築10年を経過すると、価格がかなり落ちたお手頃な物件が出始めます。

一般的に10年で寿命を迎えるのは水回りやエアコン等の設備系統であるため、そういった箇所の修繕だけで、快適に住むことができる物件が多い傾向にあります。痛みが少ない物件をうまく見つけることができれば、リノベーション費用や期間が最小限に抑えられます。

MEMO

築20年までは現行の耐震基準、品確法等に基づく建築であり、住宅ローン控除の対象となるため、リノベーション初心者の方でも扱いやすい物件と言えます。業者とともに痛みの少ない物件を探す手間と意欲があり、購入費用とリノベーション費用の両方を節約したい人におすすめです。

 築20年~30年 

築20年を経過すると、建物の価値がゼロに近くなり、土地値相当で買えるお手頃物件が増えますよね!

事務員

浜崎編集長

しかし、建屋の老朽化が進んでいることが多く、水回りの入れ替えや外装(壁の塗り替え等)の工事が必要となるケースがほとんどです。これらのリノベーションに費用と期間がかかることを念頭に抑えておきましょう。

なお、築年数が20年以上の場合は、住宅ローン控除を受けるために耐震基準適合証明書の取得が必要となる場合があります。

浜崎編集長

この理由としては、住宅ローン控除は耐火建築物の場合で25年以内、耐火建築物以外の場合で20年以内に建築された住宅であることが条件となるからです。この築年数を超えた物件の場合は、建築士等に物件の耐震診断を実施してもらい耐震基準に適合していることを証明しなければなりません。

もし物件の耐震基準が満たない場合、耐震工事を行った後に再診断してもらうことも可能ですが、その工事費が高い場合は住宅ローン控除で受けられる恩恵が相殺されしまう恐れもあります。

このような特徴から、フルリノベーション前提でお手頃な物件を探している人におすすめです。

MEMO

「耐火建築物」とは、建物登記簿に記載された家屋の構造のうち、建物の主たる部分の構成材料が、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造は含みません。)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。




 築30年超    

築30年を超える物件となると、物件の状態によっては建て替えを検討する必要が出てくる場合あります。現行の耐震基準は1981年から適用されたため、2021年現在で築30年超ということは、耐震基準をクリアしていない物件である可能性があります。また、耐火性に劣る物件が多いのも特徴です。  

浜崎編集長

そういった事情から、戸建ての場合は取り壊し前提の空き家が付いた土地が、通常の土地の相当価格以下で販売されている場合もあります。
単なるリノベーションだけでなく耐震補強工事も必要になることから、リノベーション費用は高額になる可能性を念頭に置いておかなければなりませんね。

事務員

玄人向けの物件であるため、取得原価を抑え高い利回りを重視する投資家の方におすすめです。

浜崎編集長

なお、そういった空き家を探すのに活用できるのが、「空き家バンク」です。

空き家バンクとは、全国の自治体が空き家物件情報をホームページで公開し、売りたい人と買いたい人をマッチングする制度です。自治体によっては、空き家バンクの物件に引っ越した移住者に対して補助金制度を用意しているところもあるので、物件を探されている場合は一度確認してみましょう。




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 一番お買い得な築年数は?

以上ご紹介した特徴を踏まえると、フルリノベーションをする前提であれば築25年前後の物件、リノベーションの費用を抑えたいなら築15年前後が一番お買い得と言えるでしょう。経年劣化に伴う物件価格の下落で購入価格が抑えられるためです。

浜崎編集長

グラフでご紹介した通り、中古マンションは築25年まで右肩下がりに減少し続けた後は横ばいになります。たとえば築25年のマンションを購入し、10年後に手放した場合、購入時と同等の価格で売却できる可能性があるので、大きな負債を抱える心配は少なくなります。

小規模なリノベーションで住むのであれば築15年目あたりで探せば十分良い物件が見つかりますが、より高利回りの投資ということであれば、価格が下がりきった25年前後の物件を探すのがおすすめです。

 

要事前確認!中古住宅を買ってリノベーションをする場合の注意点とは?

ここからは、中古マンションを買ってリノベーションを検討する方に向けて、購入前に確認しておきたいことや、それぞれの注意点について解説していきます。内容は以下の通りです。         

中古住宅を購入してリノベーションする際の注意点
  1. 修繕履歴を確認しておこう
  2. 構造上希望するリノベーションが実現できるのか確認しておこう
  3. リノベーションにかかる費用を加味して資金計画を立てよう
  4. リノベーションにかかる期間を考慮してスケジュールを組もう
  5. 失敗しないように事前に学んでおこう

一つずつ説明していきます。

  修繕履歴を確認しておこう 

気になる物件を見つけた場合は必ず、売主に対し修繕履歴を確認しておきましょう。中古住宅をリノベーションする上で、その物件のどこに不具合が出たのかを確認しておくことで、購入後の不具合を解決する糸口になるかもしれません。

また、既に修繕済で新しい設備になっているようであれば、こちらで実施するリノベーションの内容から省くことができ、コスト削減になります。




 構造上希望するリノベーションが実現できるのか確認しておこう

どういったリノベーションがしたいのかのプランを立て、希望物件でそれが実現できそうかを確認することも必要です。建物には、耐震性の観点から構造上変えることができない柱や壁があります。壁を取っ払って大きな部屋にしたいと思っても、そういった構造壁があれば残さなければなりません。また、配管の都合で水回りの移動ができない場合もあります。         

MEMO

大規模なリノベーションを希望するのであればなおさら、リノベーションを依頼しようと考えている建築会社とともに物件を内覧し、専門家の意見を仰ぐようにしましょう。

 リノベーションにかかる費用を加味して資金計画を立てよう 

購入前に、資金計画を立てることも非常に重要ですよね!

事務員

一般的にリノベーションの価格は広さに比例するため、戸建てはマンションより費用が高くなる傾向にあります。業者や物件の状態にもよりますが、2階建て戸建てを骨組みの状態まで戻す「スケルトンリノベーション」を行った場合、1500万円以上の費用はかかると考えておいたほうがよいでしょう。

浜崎編集長

費用の中には、物件の購入費やリノベーション費用だけでなく、登録免許税や不動産仲介会社への手数料などのその他費用もあります。不動産仲介会社であればこういった諸費用込みのシミュレーションを出してくれますので、相談の上、資金計画を立てましょう。

リノベーションにかかる期間を考慮してスケジュールを組もう

リノベーションを行う場合は、購入から入居までに想定以上の期間が必要となることも注意点として挙げられます。

先ほどと同じ2階建て戸建てのスケルトンリノベーションの場合、期間としては打ち合わせに約3ヵ月・工事に3~5ヵ月はかかると言われています。購入から最大8か月は住めない場合があることを念頭に、余裕を持ったスケジュールを組む必要性があります。

注意

なお、その間は仮住まいをしなければなりませんので、資金計画の中には仮住まいの費用も見込んでおきましょう。

失敗しないように事前に学んでおこう

一度リノベーションをすると、やっぱり戻したい!というのは中々難しいものです。

フルリノベーションで失敗してしまわないためにも、事前に得られる情報やネットの体験談も参考にしておくと良いでしょう。




 リノベーションでお得に理想の住まいを手に入れよう

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今回は、築年数別の中古物件の特徴と、購入時の注意点についてご説明しました。不動産は築年数が経過するごとに物件価格が下落していく特徴があるため、投資用物件であればなおさら、価格下落後の出口戦略も踏まえた投資戦略を立てる必要があります。

浜崎編集長

物件を買ってからこんなはずではなかった…とならないために、今回記載した注意点も含め、さまざまな情報を収集ししっかりと理解しておきましょう。

また、インターネット上の情報だけでは情報が浅い可能性があるため、個別の体験談などを聞ける各種セミナー等に参加してみることもお勧めします。広く深く情報を収集し、後悔のない物件購入を目指しましょう。