- 買付証明書は法的効力を持たない
- 買付証明書を提出した買い主の意思でキャンセルすることが可能
- 事前に買付証明書の性質及び利点・注意点を把握することで円滑な売買が行える
気に入った不動産があれば、いきなり売買契約を締結するのではなく売主や仲介業者に向けて「買付証明」を提出します。 しかし買付証明書は法的効力を持たない書類のため、決まった書式やフォーマットがあるわけではなく、初めて聞く人にとってはどんな書き方やメリット・デメリットがあるのかわからない人も多いはず。
本記事では不動産売買をスムーズに進めるために不可欠な買付証明書の概要をはじめ、書き方やメリット・デメリットについて解説します。
不動産売買でよく聞く買付証明書とは？
まずはじめに不動産売買でよく聞く買付証明書の概要について解説します。
買付証明書と購入申込書の違い
買付証明書とは不動産の購入を希望している人が、売主や仲介業者に対して「購入する意思表示」を記載した書類のことを指します。 買付証明書は購入申し込みを行い意思表明するだけなので、不動産の契約をするわけではありません。
あくまでも意思表示だけで、その後売主と買主が細かな条件等を話し合い契約内容に合意できれば売買契約の締結になります。 買付申込書の他に購入申込書や買付申込書などと名称が異なる書類もありますが、性質は同じ内容の書類になるため基本的には全て同類と覚えておきましょう。
買付証明書の法的効力はないのでキャンセルも可能
買付証明書は原則として法的効力がなく、買付証明書を提出した買い主の意思でキャンセルすることが可能です。 ただし法的効力がないからと言って「いつキャンセルしても大丈夫」のようなモラルのない行動は避けるようにしましょう。
買付証明書の書き方と提出方法
買付証明書は法的効力がない書類のため、正式な書面やフォーマットがあるわけではありません。 そのため主に仲介業者ごとに異なる書式が用意されています。 しかし記載内容には一定の共通項目があるため、どのような項目が必要になるか解説します。
買付証明書の雛形
以下では買付証明書の雛形(テンプレート)に不可欠な項目を列挙します。
〇購入金額
購入金額とはパンフレットやインターネットなどに提示された金額ではなく、買主自身が希望する購入金額を記入します。
どうしてもこの物件が欲しいというのであれば相場価格や提示されている金額より高い価格を設定すべきですが、支払い可能範囲内の金額を記入することで、その後の支払いや返済を無理なく進めることができます。
〇対象物件の情報
売買を行う物件の住所や建物名、面積などを記載する項目になります。 またそのほかにも延床面積や構造を記載するケースもあります。 わからない場合は空欄でも構いませんが、記入する際に仲介業者や売主に確認して自身でうめても問題ありません。
〇手付金
手付金とは売買契約が締結したら、はじめに物件購入代金の頭金として売主に支払う金額のことを指します。通常手付金はそのまま売買代金の一部に充当されます。
買付証明書に記載する手付金は物件価格の5～10％程度の金額を記入することが一般的とされています。 ただし建設中の物件なら物件価格の5%まで、建設中以外(着工前や完了済み)なら物件価格の10％までしか手付金の受領は行えません。
〇中間金
中間金とは手付金と残代金の中間で支払う金額であり、購入する物件によって発生の有無も異なります。この項目は特に必要なければ0円と記載しておきましょう。
〇残代金
残代金とは購入希望金額から手付金と中間金を差し引いた残りの金額部分を指します。 通常ですと不動産売買は物件の引き渡しと残代金の決済を引き換えに鍵の受け渡しとなります。
〇年収
年収は買主がその物件を購入するにふさわしいかを判断するために記載する項目です。 記載する金額は会社員なら源泉徴収票に記載されている「支払い金額」を、自身で確定申告されている方は事業収入や給与所得などを合計した「所得金額」を記載するようにしましょう。
〇金融機関情報
金融機関から融資やローンを借りることを記載する項目です。 融資を受ける対象や金額、融資を申し込む金融機関が既に決まっていれば、その金融機関名を記入します。また決まっていない場合は申し込み候補の金融機関を記載するか未定と書いておきましょう。
〇融資特約
融資特約とは買主が金融機関からの融資がおりなかった場合、売買契約を撤回できるという特約のことを指します。 仮に物件の購入代金を金融機関からの融資によって調達するのであれば指定された欄に「融資特約有り」などと記載しておきましょう。
このあと「買付証明書に関するデメリット(注意点)」で解説しますが、買付証明書に「融資特約あり」と記載されていると売主にとっては買主の融資審査次第で契約の締結時期が前後するため、リスクと認識される恐れがあるためあらかじめ注意しましょう。
〇契約希望日(予定日)
物件の契約締結や引き渡しを行いたいスケジュールを記載しておく項目になります。 この項目については記載しなくてもよいですが連絡がないやキャンセル、取り下げなどのトラブル防止の抑止力につながりますので記載しておくことをおすすめします。
〇有効期限
買付証明書の有効期限を記載する欄になります。 一般的には1～2週間から1カ月程度までが目安の期間となりますが、仲介業者や売主にあらかじめ確認しておくのも良いでしょう。
買付証明書を提出するメリット
法的効力はないものの買付証明書を提出することで不動産購入のスムーズに進めることができます。 提出することでのメリットは以下の通りです。
不動産を購入できる可能性が高くなる
気に入った不動産が人気物件の場合、必ずしも購入できるわけではありません。 しかし仲介業者や売主に対して買付証明書を提示することで、「購入する意思」を相手に伝えることができます。
買付証明書を提出しなければ、その物件を購入する意思表示やチャンスは回ってきません。 仮に気に入った物件があり希望した金額に近い価格であれば躊躇せず買付証明書を提出するようにしましょう。
希望額を書いて出せば値下げオファーがくることも
市場に出ている不動産価格は、そのエリアの平均価格や強気の提示額であるため、相場より高い傾向にあります。 そのため自分が希望する提示金額では合意に至らないこともしばしば。
しかし売主からしては強気で売却金額を設定しても物件が売れなければ意味がありません。 そのため買付証明書を提示することで物件購入に対する本気度をアピールすることや、タイミングによっては値下げオファーや価格交渉に応じてくれる可能性もあります。
仲介業者との信頼関係が築ける
買付証明書の提出は仲介業者との信頼関係の構築にも繋がります。 ただ物件を内覧しただけでは買主の購入意思や確度が測れないため、仲介業者もどのようにアプローチをすれば良いか定まりません。
しかし買付証明書を提出することで、ただ内覧しにきた顧客から見込み客へのステージを引き上げてくれるため、より重要な情報やアドバイスを得やすくなります。
買付証明書に関するデメリット(注意点)
買付証明書には押さえておくべきデメリットや注意点があります。 以下では交渉に不利にならないような要点を列挙してありますので参考にしてください。
買付証明を出しても契約にはならない
再三お伝えしている通り買付証明書には法的効力がないため、提出しただけでは不動産の売買契約の締結には至りません。 あくまでも売主に対して購入意思を提示するだけなので、売買契約の締結とは異なるプロセスであることを覚えておきましょう。
買付証明には有効期限がある
買付証明書の有効期限は一般的に1～2週間程度になります。 長いところで買付けを入れた日にちから1ヶ月後を目処にするところもあります。
書類を提出して安心するのではなく期限内に売主からの条件交渉に対しての回答や売却の意向や優先順位の提示などが提示されるため、有効期限内に回答が貰えるような条件を提示しておきましょう。
先着順で対応することもあるので早めに出した方が良い
買付証明書は不動産を購入する意思があることを表明するに過ぎません。 そのため同じ物件に複数の買付証明書が提出された場合、証明書が提出された先着順となるケースがあります。
しかし融資特約が付帯されている場合や購入希望金額が大きい場合については、いくら早く提出しても2番手の提示条件が良ければ良い方の交渉が有利に進むことがありますので注意が必要です。
損害賠償の請求を求められることもある
買付証明書には法的拘束力はないものの一方的または正当な理由なく交渉を打ち切ったり売買契約の締結を拒否した場合は損害賠償を請求させることがあります。
これは「契約締結上の過失責任」を指しており売買契約の締結まで至らなくても、どちらかに不利益が講じた場合、損害を与えた当事者に対してペナルティーが課される恐れがあります。
まとめ
本記事では不動産取引における買付証明書の書き方や雛形、メリットやデメリットについて解説しました。 買付証明書は法的効力はないものの書類の内容や雛形を知っておくことで、円滑に売買契約を行うことが可能です。
しかしメリットやデメリットの際にも記載しましたが購入できる可能性や値引きオファーができる一方、ただ出すだけでは契約に至らないこと、不用意に契約を打ち切ると損害賠償請求に発展する可能性もあるため事前に買付証明書の性質及び利点・注意点は把握しておきましょう。
