- 小島 優一
- 宅地建物取引士
宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから
- 築40年のマンションは後悔する？売れない？
- 築40年のマンションは買っても大丈夫？いつまで住める？
- 築40年のマンションを買った人は？20年後の未来は？
中古マンションを購入するとき、大きな基準となるのが「築年数」ですよね。取引件数が多いのは築20年前後の物件であることから、築40年ともなると、築古マンションに分類されます。価格が安く良い物件があったとしても、「買っても大丈夫か」「今後売りたくても売れないのでは」「20年後やこの先の未来どうなっているのか」と様々な不安があるかと思います。
そこで今回は、築40年のマンションのおすすめポイントや購入時の注意点を解説して、どんな人におすすめかをご紹介していきます！
築40年のマンションは後悔する？いつまで住める？資産価値を上げるためにできること
築40年ほど経過している古いマンションは資産価値が低めでいつまで住めるかや後悔するのではないかと心配になるかと思います。
しかし、住みやすい環境に工夫し住み心地を良くすることによって、価値を上げることができます。
最近ではリノベーションやDIYが流行っているので、あえて築40年前後の古いマンションを購入するケースも増加中。オリジナリティ溢れる部屋が欲しい方や立地を重要視する方にとっては、中古マンションの方が最適な可能性もあるので、購入後に価値を上げる方法を知っておくと便利です。
ここからは、築40年のマンションをより価値の高いものにするためにできることについてご紹介していくので、中古マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
- 耐震補強工事を行う
- 部屋をフルリノベーションする
耐震補強工事を行う
マンションの管理状態にもよりますが、築40年の中古マンションは「耐震面」で不安があるケースも少なくはありません。そこで、耐震チェックは必須。長年改修工事を行っていない場合は、耐震補強工事をしておくことで安心できる環境で長く住むことが出来ます。
さらに、築40年程度のマンションのなかでも、1981年を節目に耐震基準が変わっているので注意が必要です。
【築40年のマンションの耐震基準】
| 区分 | 震度5強程度の地震 | 震度6～7程度の地震 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 （～1981年5月31日まで） | 家屋が倒壊・崩壊しない | 規定なし |
| 新耐震基準 （1981年6月1日以降～） | 家屋の損傷がほとんどない | 家屋が倒壊・崩壊しない |
1981年6月1日以降に建築されたマンションであれば、新耐震基準が導入されています。
耐震基準によって住宅保険の対象が変わることもあるので、選択肢があれば1981年以降の物件を選ぶことをおすすめします。さらに、定期的なメンテナンスをしっかりと行うことで、安全に暮らせるだけでなく、資産としての価値も高まります。若干の差にはなりますが、同じ築40年のマンションでも耐震工事が施してあるかどうかで、今後の価値にも影響します。
部屋をフルリノベーションする
部屋の内装にこだわりたい方や最新設備を取り入れたい方は、部屋のフルリノベーションがおすすめです。
近年流行りのDIYで自分好みのオリジナリティ溢れる空間を実現可能。最近ではリノベーション目的で、あえて古いマンションを購入するケースも珍しくありません。
また、購入してから賃貸に出す場合もフルリノベーションされている方が決まりやすい傾向があります。
- 北欧風
- モノクロ
- 海岸風
- ヒノキの家
自由度が高いリノベーションならご自身が好きな内装を実現できるだけでなく、高級設備を取り入れてホテルのような空間にすることも可能です。
また、デザイナーズマンションのような見た目にすることで入居したいと感じる方が増えるので、資産価値も上がる可能性が高いです。
事務員
浜崎編集長
築40年のマンションを購入する際に気を付けるべきポイント
築40年のマンションにはメリットもありますが、実際に購入する際には気を付けるべきポイントもあります。
メリットだけを見て中古マンションを購入したことで後悔しているという方も少なくはありません。そこで、築40年のマンションを購入する前に、買ってから困りやすいポイントを確認しておくことが大切です。
資産状況やマンション購入の目的（投資用・資産保持・居住用）によっても、築40年～50年のマンションが最適かどうかは人それぞれ異なります。
浜崎編集長
- 修繕費が多額にかかって後悔することもある
- 築40年のマンションは売れない？相続には不向き
- ローンが通りにくいため頭金が必要なことも
- 建て替えの実例が少なく建て替え費用が高い
修繕費が多額にかかって後悔することもある
築40年も経過しているマンションは設備が古く構造も弱いことが多いので、長期的に住むには大掛かりな修繕が必要になります。例えば中古マンション自体の価格は安くても工事費がかさんで、結局予算オーバーになって後悔してしまうこともあります。
- 現状どれくらい修繕されているか
- 必ず修繕しなければならない箇所の予算はどれくらいか
- トイレ・お風呂・キッチンなどを取り替えるか
あらかじめ、希望の内装イメージを明確にして、内見の際に「どれくらいのリフォーム費用が必要か」を計算しておくことをおすすめします。
築40年のマンションは売れない？相続には不向き
築40年のマンションには、資産価値がほとんどなく売れない可能性があります。相続や投資には不向きと言われています。マンションを所有しているだけで固定資産税などの税金を払う必要があるため、相続をされても困るケースが多いです。
相続はプラスのものだけでなくマイナスのものまで継承することになるので、ご自身が死亡後に親族に負担がかかる恐れがあります。
事務員
ローンが通りにくいため頭金が必要なことも
築年数が古く住宅としての価値が低い築40年のマンションは、担保としての価値も低くなることから、ローンが通りにくい傾向にあります。
- 担保：もしローンを返せなくなった時に返済に充てるもの
住宅ローンが払えなくなった場合は、購入したマンションを売却する契約が多く、マンションに価値がないとローンが通りにくいです。
ローン審査が通らない場合は、一括で購入したり、多額の頭金を用意したりと、購入の段階でまとまったお金が必要です。
マンション自体の価格は安くても、一度に支払う金額は高くなるケースが多いので、ご注意ください。
建て替えの実例が少なく建て替え費用が高い
築40年のマンションを購入する際に、建て替えが行われる可能性があることも考えるのではないでしょうか。現状、建て替えが実施された実例は全体の0.27%とかなり低い確率となっています。
中々建て替えが行われない理由として、高額な建て替え費用が原因かと思われます。国による建替補助制度や融資制度もありますが、購入者の負担が大きいことはぬぐい切れません。
この先築古マンションが増えていくと様々な制度が変わる可能性もありますが現状は建て替え費用が高額の為、築古マンションを建て替え狙いで購入するのもあまり得策とは思えないという現状です。
参考：ひかリノベ
築40年のマンションは買っても大丈夫？おすすめポイント
高度経済成長期に建設ラッシュがあったことに伴って、最近増えてきているのが築40年程度の中古マンションです。
40年も築年数が経過していると、「いつまで住める？」「買っても大丈夫？」といくつも疑問が出てくるかと思います。また10年後、20年後にどうなっているかもわからないので不安な方も多いと思います。
最新マンションと比較すると機能面が劣ることも確かですが、築40年の古いマンションだからこそのメリットもたくさんあるのです。
事務員
浜崎編集長
- 価格が落ち着いていて安い
- 立地の良い場所であることが多い
価格が落ち着いていて安い
築40年のマンションの大きなメリットは、価格が安いこと。中古マンションの資産価値は築年数30年前後で底値になるケースが多いです。
そのため、築40年のマンションは、新築マンションの半分近くの価格で購入できることも珍しくはありません。
事務員
浜崎編集長
マンションによって管理体制が違うので、寿命を一概に言い切ることはできません。
さらに、事例は極めて少ないですが、住民の賛成が多ければ築40年前後で建て替えをする可能性もゼロではありません。
購入したい中古マンションがある場合は、修繕の履歴やメンテナンス頻度を確認できるとベストです。
立地の良い場所であることが多い
築40年の古いマンションは、価格が安いことに気をとられがちですが、実は「立地が良い」という大きなメリットもあります。
現在から40年ほど前は、高度経済成長の時期。駅や繁華街などの好立地に次々とマンション建設していた時代なので、アクセス面や立地で非常に優秀なケースが多いです。
- 交通の利便性が良い
- 商業施設、病院、スーパーなどが充実している
- 日当たりが良い
- 高級住宅街なら治安も良い
好立地のマンションは、交通の利便性が抜群なことはもちろん、家の周りも栄えているため、日常生活の買い物においては、ほとんど困ることがないと言えます。
土地は日当たりの良い場所から売れていく傾向があるので、築40年のマンションなら日当たりがよく住み心地の良い場所を確保できている可能性が高いです。
また、高級住宅街であれば治安が良いこともポイント。都心部は自然が少ないイメージを持たれがちですが、住みやすいように公園や緑のある広場が作られているケースが多いです。
築40年のマンションを買った人はどんな人？おすすめな人
築40年のマンションについてメリットや購入時の注意点などを解説してきましたが、「買った人はどんな人？」「結局どんな人に向いているのか知りたい」という方は多いのではないでしょうか？
そこでここからは、築40年のマンションを購入して「メリットを生かせる方」の特徴をご紹介していきます。
快適さやデザイン、新しさ、周辺環境など、人それぞれマンションに求めるものは違うので、ご自身のニーズにマッチした条件のマンションを探すことがポイントです。
今からご紹介する項目に当てはまる方は、築40年～50年のマンションと相性が良い可能性が高いので、ぜひ購入をご検討ください。
- 今後の人生を多額のローンや賃貸物件の家賃を心配せずに過ごしたい方
- 自分で部屋を好きなようにリノベーションして楽しみたい方
今後の人生を多額のローンや賃貸物件の家賃を心配せずに過ごしたい方
築40年のマンションはローンが組みにくい分、一括で払うケースや数年で払い終えるケースが多く、将来的にローンを気にする心配がありません。
そのため、今後の人生で多額のローンや賃貸物件の家賃を支払い続けたくないという方におすすめです。立地が良く周辺環境の飲食店や商業施設も充実していることから、車がなくても充分快適に過ごすことができます。
さらに、病院や薬局も近くにあることが多いので、将来的に病気をわずらった場合でも安心です。
浜崎編集長
自分で部屋を好きなようにリノベーションして楽しみたい方
内装に関して強いこだわりがある方や自分が好きな部屋を作りたいという方は、リノベーションをすることで自由に間取りや内装を決められます。DIYやリノベーションが趣味の方は、新築マンションよりも改装するポイントが多いので楽しみやすいという特徴も。
さらには、新築マンションよりかなり安く購入できる築40年のマンションなら、浮いた費用をリノベーション費用に充てられます。
事務員
浜崎編集長
まとめ
築40年のマンションについて、メリット・デメリットやどんな人におすすめかについてご紹介しました。
購入時の設備は古くても、リノベーションをすることで自分好みの快適な空間を手に入れられることが分かりましたね。
この記事でご紹介した築40年のマンションの特徴をまとめると、下記の通りです。
- 価格が安く立地が良い
- 相続や投資には向いていない
- ローンが組みにくいので、一括や短期で払う方が多い
- 修繕費はかさむが、自分好みにリノベーションしやすい
立地がよく過ごしやすい場所にあるケースが多いので、マンション購入後の生活のしやすさは抜群です。なお、リノベーションなどで自分にぴったりの快適な空間を作りたい方には最適ですが、資産価値が欲しい方や相続予定の方には向いていません。
そのため、ご自身がマンションを購入する目的にマッチするかを見極めることが大切です。
浜崎編集長
