築40年のマンションは後悔する？買った人の口コミや選び方を解説！

この記事を書いた人

小島優一: 宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

この記事のまとめ

築40年のマンションは後悔する？売れない？
築40年のマンションは買っても大丈夫？いつまで住める？
築40年のマンションを買った人の評判・口コミもご紹介

中古マンションを購入するとき、大きな基準となるのが「築年数」ですよね。取引件数が多いのは築20年前後の物件であることから、築40年ともなると、築古マンションに分類されます。

価格が安く良い物件があったとしても、築40年過ぎていることで「いつまで住めるの？」「買っても大丈夫か」「今後売りたくても売れないのでは」「20年後やこの先の未来どうなっているのか」と様々な不安があるかと思います。

そこで今回は、築40年のマンションの口コミや、買って後悔しない購入時の注意点などを解説していきます！

後悔しない物件選びに是非活用してください！

山口編集者

築40年のマンションはいつまで住める？

築40年のマンションは、実際にどれほどの期間住み続けることができるのでしょうか？

法定耐用年数や建物の寿命、さらにはメンテナンスや立替えの必要性について理解することは、購入や居住を検討する上で非常に重要です。

小島解説員

また、築年数が長いマンションが多く存在する現状も踏まえ、これからの住まい選びに役立つ情報を解説していきます。

マンションの法定耐用年度と寿命の違い

築40年のマンションでも、すぐに住めなくなるわけではありません。

法定耐用年数は建物の構造によって定められており、鉄筋コンクリート造のマンションは約47年とされています。

しかし、これは税制上の年数であり、実際の居住可能な年数とは異なります。

法定耐用年数が過ぎたマンションでも、しっかりとしたメンテナンスが行われていれば、法定耐用年数を超えて長く住み続けることが可能です。

鉄筋コンクリート造のマンションは、適切な維持管理が行われていれば、100年以上も住むことができるケースも少なくありません。

実際の寿命は、その物件の管理状況やメンテナンスの頻度によって大きく左右されます。

注意

法定耐用年数を超えた後も、安全に暮らすためには、大規模修繕や設備の交換が必要になる点には注意が必要です。

立替えやメンテナンスが必要なこともある

築40年以上のマンションは、老朽化が進むため、定期的なメンテナンスや設備の交換が必要となることがあります。

特に、共有部分の劣化や給排水設備、外壁のひび割れなどが発生しやすく、これらの問題に対処しないと建物の安全性が損なわれることがあります。

適切な修繕が行われないと、建物の寿命が大幅に短縮され、住民の安全を確保するために早期に建て替えを検討しなければならないこともあります。

MEMO

特に、耐震性に問題がある場合や、住環境が大幅に悪化した場合には、建て替えが選択肢として浮上します。/memo]

そのため、築年数が進んだマンションに住む場合は、定期的なメンテナンス計画がしっかり立てられているかを確認し、必要な修繕が実施されているかどうかが長く住むためのポイントとなります。

40年以上のマンションは意外と多い

国土交通省の発表によると、2023年末の時点で、築40年以上のマンションは約136.9万戸存在しています。

この数は非常に多く、日本のマンション市場において重要な位置を占めています。

さらに、この数は今後の10年で約2.0倍、20年後には約3.4倍に増加すると予測されています。

具体的には、2033年末には274.3万戸、2043年末には463.8万戸に達する見込みです。（参考元：国土交通省）

このような増加は、今後のマンションの資産価値や居住環境にも影響を与えるでしょう。

築年数が経過したマンションでも、適切な管理やリフォームを行うことで快適な住まいとしての価値を保つことが可能です。

これからも多くの人々が築40年以上のマンションに住み続けることが期待されており、資産としての観点からも注目されています。

したがって、長期間住むことができる魅力的な物件を見極めることがますます重要になってくるでしょう。

築40年のマンションを買った人が後悔するポイント

築40年のマンションにはメリットもありますが、実際に購入する際には気を付けるべきポイントもあります。

メリットだけを見て中古マンションを購入したことで後悔しているという方も少なくはありません。そこで、築40年のマンションを購入する前に、買ってから困りやすいポイントを確認しておくことが大切です。

資産状況やマンション購入の目的（投資用・資産保持・居住用）によっても、築40年～50年のマンションが最適かどうかは人それぞれ異なります。

小島編集長

事前にデメリットを把握して目的に沿った対策をしておくと、築40年のマンションでも快適な生活を手に入れられるので、購入を検討している方はぜひチェックしてみてください。

築40年のマンションで気を付けるべきポイント

修繕費が多額にかかって後悔することもある
築40年のマンションは売れない？相続には不向き
ローンが通りにくいため頭金が必要なことも
建て替えの実例が少なく建て替え費用が高い

修繕費が多額だった

築40年も経過しているマンションは設備が古く構造も弱いことが多いので、長期的に住むには大掛かりな修繕が必要になります。例えば中古マンション自体の価格は安くても工事費がかさんで、結局予算オーバーになって後悔してしまうこともあります。

チェックするポイント

現状どれくらい修繕されているか
必ず修繕しなければならない箇所の予算はどれくらいか
トイレ・お風呂・キッチンなどを取り替えるか

あらかじめ、希望の内装イメージを明確にして、内見の際に「どれくらいのリフォーム費用が必要か」を計算しておくことをおすすめします。

将来的な売却や相続で損をする可能性がある

築40年のマンションには、資産価値がほとんどなく売れない可能性があります。相続や投資には不向きと言われています。マンションを所有しているだけで固定資産税などの税金を払う必要があるため、相続をされても困るケースが多いです。

相続はプラスのものだけでなくマイナスのものまで継承することになるので、ご自身が死亡後に親族に負担がかかる恐れがあります。

築40年のマンションを購入するときだけでなく、自身の後の世代に関わることまで見据えて計算しておくことが大切なのですね。

事務員

ローンが通りにくいため頭金が必要なことも

築年数が古く住宅としての価値が低い築40年のマンションは、担保としての価値も低くなることから、ローンが通りにくい傾向にあります。

住宅ローンを組むときの仕組み

担保：もしローンを返せなくなった時に返済に充てるもの

住宅ローンが払えなくなった場合は、購入したマンションを売却する契約が多く、マンションに価値がないとローンが通りにくいです。

注意

ローン審査が通らない場合は、一括で購入したり、多額の頭金を用意したりと、購入の段階でまとまったお金が必要です。

マンション自体の価格は安くても、一度に支払う金額は高くなるケースが多いので、ご注意ください。

建て替え費用が高い

築40年のマンションを購入する際に、建て替えが行われる可能性があることも考えるのではないでしょうか。現状、建て替えが実施された実例は全体の0.27%とかなり低い確率となっています。

中々建て替えが行われない理由として、高額な建て替え費用が原因かと思われます。国による建替補助制度や融資制度もありますが、購入者の負担が大きいことはぬぐい切れません。

この先築古マンションが増えていくと様々な制度が変わる可能性もありますが現状は建て替え費用が高額の為、築古マンションを建て替え狙いで購入するのもあまり得策とは思えないという現状です。

参考：ひかリノベ

築40年のマンション購入のメリット

高度経済成長期に建設ラッシュがあったことに伴って、最近増えてきているのが築40年程度の中古マンションです。

40年も築年数が経過していると、「いつまで住める？」「買っても大丈夫？」といくつも疑問が出てくるかと思います。また10年後、20年後にどうなっているかもわからないので不安な方も多いと思います。

最新マンションと比較すると機能面が劣ることも確かですが、築40年の古いマンションだからこそのメリットもたくさんあるのです。

築40年のマンションのメリットが、生活スタイルや理想の条件にマッチするかを見極めることがポイントなのですね。

事務員

小島編集長

ここからは、築40年のマンションについて、おすすめポイントを2つご紹介していくので、築古マンションの購入を検討している方は、ぜひチェックしてみてください。

築40年のマンションのおすすめポイント

価格が落ち着いていて安い
立地の良い場所であることが多い

価格が落ち着いていて安い

築40年のマンションの大きなメリットは、価格が安いこと。中古マンションの資産価値は築年数30年前後で底値になるケースが多いです。

そのため、築40年のマンションは、新築マンションの半分近くの価格で購入できることも珍しくはありません。

築40年のマンションを購入したら、いつまで住めるのですか？

事務員

小島編集長

マンションの手入れ頻度や補強工事が行われているかによって大きく異なりますが、きちんと管理されている鉄筋コンクリートマンションであれば100年〜150年ほどの寿命だと言われています。

注意

マンションによって管理体制が違うので、寿命を一概に言い切ることはできません。

さらに、事例は極めて少ないですが、住民の賛成が多ければ築40年前後で建て替えをする可能性もゼロではありません。

購入したい中古マンションがある場合は、修繕の履歴やメンテナンス頻度を確認できるとベストです。

立地の良い場所であることが多い

築40年の古いマンションは、価格が安いことに気をとられがちですが、実は「立地が良い」という大きなメリットもあります。

現在から40年ほど前は、高度経済成長の時期。駅や繁華街などの好立地に次々とマンション建設していた時代なので、アクセス面や立地で非常に優秀なケースが多いです。

好立地のメリット

交通の利便性が良い
商業施設、病院、スーパーなどが充実している
日当たりが良い
高級住宅街なら治安も良い

好立地のマンションは、交通の利便性が抜群なことはもちろん、家の周りも栄えているため、日常生活の買い物においては、ほとんど困ることがないと言えます。

土地は日当たりの良い場所から売れていく傾向があるので、築40年のマンションなら日当たりがよく住み心地の良い場所を確保できている可能性が高いです。

また、高級住宅街であれば治安が良いこともポイント。都心部は自然が少ないイメージを持たれがちですが、住みやすいように公園や緑のある広場が作られているケースが多いです。

2024年6月26日築30年のマンションは後悔する？何年住める？売れない？

築40年のマンションを購入した人の口コミ

ここでは築40年以上のマンションを購入、もしくは売却した人の口コミを一部ご紹介していきます。

是非参考にしてくださいね。

山口編集者

予想外の修繕費を出費

原宿の築40年以上、内装リフォーム済の物件に住んでいるのですが危機が訪れています。
マンションの水漏れが我が家から起きており、共有面積でないためマンションの修繕費がおりず自費負担になりそう。
古い中古マンション購入を検討している方はインフラが劣化してる可能性があるので気をつけて😂
— ふじしゅー (@fujishuu) January 25, 2020

相続においての不安

うちも
兄→氷河期未婚
私→氷河期未婚
で詰みです(￣□￣;)!!
今築40年の25坪の実家一階は全面リフォームしてるけど、実家最終的にもらっても古いので自分が死ぬまで住めないような気がする(´；ω；`)
マンション購入も考えましたが独身で継ぐ人がない
府営団地当たらんかなって思ってます(￣▽￣;)
— ジル@歯列矯正3年目 (@shinoharakun) October 14, 2021

購入時の２倍の値段で売却できた

お金を生まないマイホームは悪という風潮は極端ですよね
当時親が2000万で購入したマンションが築40年なのにリフォーム無しで4000万円で売れる
管理費&積立金で月2-3万の負担かかりますが買うエリアを間違えなければ◎
（タワマンは管積5万以上のとこも🤮）
そもそもマイホーム買って幸せなら👨‍👩‍👧‍👦🥰
— 牛タン投資【お金のプロ】ではない (@wai_oniisanyade) November 13, 2022

売却のタイミングで値段が変わる

私も、小さい頃に住んでた江東区のマンション、今は築40年くらいになってるのに親が30年前に売った値段より+2000万になってました…😂
それでも当時は買った時の倍の値段で売れたそうですけど…
— ほうじゅ@捨て活 (@sutetamanegi) June 7, 2024

築40年のマンションの資産価値を上げるためにできること

築40年ほど経過している古いマンションは資産価値が低めでいつまで住めるかや後悔するのではないかと心配になるかと思います。

しかし、住みやすい環境に工夫し住み心地を良くすることによって、価値を上げることができます。

最近ではリノベーションやDIYが流行っているので、あえて築40年前後の古いマンションを購入するケースも増加中。オリジナリティ溢れる部屋が欲しい方や立地を重要視する方にとっては、中古マンションの方が最適な可能性もあるので、購入後に価値を上げる方法を知っておくと便利です。

ここからは、築40年のマンションをより価値の高いものにするためにできることについてご紹介していくので、中古マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

より価値の高いものにするためにできること

耐震補強工事を行う
部屋をフルリノベーションする

耐震補強工事を行う

マンションの管理状態にもよりますが、築40年の中古マンションは「耐震面」で不安があるケースも少なくはありません。そこで、耐震チェックは必須。長年改修工事を行っていない場合は、耐震補強工事をしておくことで安心できる環境で長く住むことが出来ます。

さらに、築40年程度のマンションのなかでも、1981年を節目に耐震基準が変わっているので注意が必要です。

【築40年のマンションの耐震基準】

区分	震度5強程度の地震	震度6～7程度の地震
旧耐震基準（～1981年5月31日まで）	家屋が倒壊・崩壊しない	規定なし
新耐震基準（1981年6月1日以降～）	家屋の損傷がほとんどない	家屋が倒壊・崩壊しない

1981年6月1日以降に建築されたマンションであれば、新耐震基準が導入されています。

耐震基準によって住宅保険の対象が変わることもあるので、選択肢があれば1981年以降の物件を選ぶことをおすすめします。さらに、定期的なメンテナンスをしっかりと行うことで、安全に暮らせるだけでなく、資産としての価値も高まります。若干の差にはなりますが、同じ築40年のマンションでも耐震工事が施してあるかどうかで、今後の価値にも影響します。