築30年のマンションは後悔する？何年住める？売れない？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

築年数の古いマンションの売買を考えていると、

「購入しても何年住めるのだろう、安全なのだろうか」

「築年数の古いマンションは売れないのだろうか、後悔はしないのか」

「高く売る（安く買うには）には、どうすればいいのだろう」

といった不安があります。しかし、築30年を経過しているマンションの売買は、実は狙い目だったりします。

なぜ築30年を経過しているマンションの購入が狙い目なのか？高く売れる方法があるのか？

今回は、このような疑問を抱いている方に向けて、「築30年を経過した中古マンションの購入や売却のポイント」をしっかり解説していきます。

築30年マンションは後悔する？あと何年住めるのか

中古マンションを購入する際、気になるのは築年数。築30年以降になると資産価値が下がりにくいため、購入を希望する人も多くいらっしゃいます。

しかし、築30年の物件は老朽化や耐久性などで何年住めるのか、後悔はしないのか気になります。

また、築30年以上のマンションを購入あるいは賃貸を考えている方にとっては、ゴキブリなどの害虫が気になりデメリットと捉えることもあるかと思います。
築年数が経過すると、つい不安になりがちです。ゴキブリは、主に窓やドアの隙間、排水溝などから侵入します。また、ゴミが餌となるため、清潔な部屋ではあまり見かけないと言われています。

ただし、これは築年数だけの問題ではなく、定期的な清掃や隙間の予防などによって一定の対策ができます。

こういった虫や外壁や水回りのメンテンナンスを日頃からしっかり行うことで、寿命は長くなります。逆にほとんどメンテナンスを行わなければ、寿命は大きく下がります。

法定耐用年数と寿命の違い

木造とRCマンションの寿命について確認したところで、「法定耐用年数」と「寿命」の関係について見ていきましょう。

「寿命」と「法定耐用年数」は別物です。

「法定耐用年数」は「資産が利用に耐える年数」であり、会計上「原価償却費」として計上できる年数を指します。もう少しかみ砕くと、「木造」の場合「法定耐用年数」は30年。これは木造の建物を購入後、30年は資産価値がありますよと国が定めた年数です。

そのため、「法定耐用年数」＝「寿命」ではないのです。あくまでも「会計処理上」で定められた年数になります。

ちなみに、RCの場合「法定耐用年数」は47年となります。先ほどお伝えした通り、寿命は木造の場合で約30〜80年、RCの場合だと約120年となります。

どちらも思っている以上に寿命は長いものとなります。

さらにこちらの記事では、寿命の伸ばし方やメンテナンス方法について解説しています。

こちらの関連記事も参考にしてください！また、Yahoo!知恵袋では築30年のマンションを購入した方の意見・口コミも多数あるので、後悔しないためにもチェックしてみるといいかもしれません。

2024年2月11日 木造住宅は何年住める？耐用年数や寿命を伸ばすコツまとめ

築30年～築40年のマンションは増加傾向にある

現状として、築30年以上のマンションは年々空き部屋が多くなってきています。

国土交通省の調査によると、令和5年では平成30年の約1.4倍に空き部屋が増加し、平成30年の20年後、令和20年では約2.8倍に空き部屋が増加すると予想されています。

出典元：マンション政策の現状と課題

表を見ると分かるように、今後10年・20年と経つに従い、築年数の古い物件ほど買い手がつきにくくなるというのが国の見解です。

2024年4月17日 築50年のマンションは後悔してやばい？賃貸のデメリットは？買っても大丈夫？

築30年マンションの3つのメリット

築30年のマンションには、大きなメリットがあります。

築年数が経っているマンションは、こうしたポイントを理解されている方に人気があります。

購入価格が安い

築30年マンションは、新築・築10年・築20年と比較しどのくらいお手頃なのか確認してみましょう。当然のことながら土地によって相場が異なるため、今回は郊外タウンとして人気の立川周辺の公開物件を例にして比較してみました。

まずは築30年の物件です。2DKという広さもファミリーユースにはありがたいです。

築約20年の物件です。バルコニーが広めの造りで、ガーデニングも可能。

築10年の物件です。対面キッチンで、南に向いたリビングも人気があります。

最後は新築物件です。二重床、二重天井などを取り入れ防音を強化。

築30年の物件と比較すると3倍近い価格差。

立地・環境に恵まれた物件が多い

古い物件は立地に恵まれていることが多いです。

そもそも一軒家やマンションがあまり建っていない頃に建てられた物件は、駅に近い場所や、環境に恵まれた立地の良い場所から開発されていました。

売却時の損が少ない

マンションは築25年あたりから価格の下落が、ゆるやかになってきます。築30年のマンションはこれ以上極端な下落はなく、購入した価格とあまり変わりのない価格で売却できる可能性があります。

立地場所や環境に恵まれている物件なら、将来的にも購入したい人は多く、価値が下落するケースは少ないです。

【購入】寿命が長くお得な物件を選ぶポイント

中古マンション選びは、立地場所や環境が大切というお話をしました。

しかし、さらに考慮したい点があります。ここからは、中古マンション選びの安全面のポイントと、余計な出費を抑えるポイントを解説します。

新耐震基準であることを確認する

1981年に「新耐震基準」が制定されており、築30年のマンションは新耐震基準に基づいて建築されたものとなります。

新耐震基準が制定されたのが1981年なので、2022年現在、築40年のマンションでも「新耐震基準」で作られています。

こちらの関連記事で、新旧耐震基準についてより詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください！

2019年7月6日 旧耐震基準のマンションは倒壊の危険性が高い？

配管改修工事・大規模修繕工事の状況を確認する

また築30年のマンションを購入する際、確認しておきたいのが「重要事項調査報告書」です。「重要事項調査報告書」を確認することで、マンションのメンテナンス状態の把握が可能。

ちなみに「重要事項調査報告書」には、次の内容についての記載があります。

改修工事や修繕工事の有無を確認してください。大規模修繕工事は、12年周期で行われることが多いです。

給水管や排水管は、「建物付属設備」に該当しているため耐用年数は15年とされており、15年周期で修繕されることが多くなります。

修繕積立金（と管理費）の額と滞納状況を確認する

重要事項調査報告書には、修繕積立金や管理費について、現在の入居者の滞納金額も記載されています。

また修繕積立金や管理費の相場についても確認していきます。

修繕積立金や管理費を合計すると、2〜3万円の物件が多く、築年数によって大きく変動しないことがわかります。

出典：首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金

 大規模修繕工事が終わった直後のタイミングは狙い目！

マンションを購入するタイミングは、大規模修繕工事が終わった直後がおすすめです。大規模修繕工事の費用は「修繕積立金」から支払われます。しかし、「修繕積立金」だけでは足りない場合もあり、補修の一時金として、住人から徴収される場合があります。

金額は数十万になる場合もあるため、大規模修繕工事が終わったタイミングで購入することで、余計な出費を抑えられます。

空室の多い物件は要注意

空き室の多い物件は、購入するのをためらってしまいます。2月〜3月は入学、卒業、入社などの季節行事が多いため一時的に空き室が多くなるもの。

しかし慢性的に空き室が多い場合、それなりに理由があるものです。

空き室があるということは、一見好条件に見えても何かしら落とし穴があるものです。

慌てて購入するのではなく、現地の状態をよく確認し、空室率についても不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

2023年12月20日 築40年のマンションは後悔する？買った人はどんな人？買っても大丈夫？

【売却】築30年マンションは売れない？売るためのポイント

一般的に築30年前後から資産価値が下がり、マンションは売れないようになり、だんだんと売れ残りが目立ってきます。

そのため、相続や投資には不向きと言われています。マンションを所有しているだけで固定資産税などの税金を払う必要があるため、相続をされても困るケースが多く、先を見据えて考えておくことが大切です。

以下の表では築26年以上あたりから、マンションの新規登録数は増加しているのに、「成約数」は「新規登録数」を下回っています。

出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）

しかし、前の章でもお伝えした通り好立地や環境に恵まれている物件なら買い手もつく可能性が高いです。

築30年のマンションを売却した場合、付加価値をつけるには何をしたらいいかも解説していきます。

リフォーム（リノベーション）はしない方がおすすめ

中古マンションを物色していると、リフォームやリノベーション済の物件を多く見かけます。もしご自身が売り手側の場合、リフォームやリノベーションは実施しないことをおすすめします。

しかし、リフォームやリノベーションすることで、建物の価値が上がり金額も上がります。

2,000万円代で購入した物件が、リフォームやリノベーションすることで数百万金額がアップした場合、予算オーバーで買い手が付かなくなるかもしれません。

また自分たちが好きな雰囲気にリノベーションしたいと考えている人も多くいます。

そのため、リフォームやリノベーションはやらないほうが売れやすくなります。

瑕疵担保保険を付保する

築30年の物件を売りに出す際、瑕疵担保保険をつけておくと売れやすくなります。

瑕疵担保保険に加入するためには条件があります。

インスペクションは、柱や基礎、壁などに雨水が侵入しないかどうかの調査です。調査費用は5万円前後となります。

築30年の物件を売りに出す際、瑕疵担保保険をつけておくことで、購入を予定している人の建物の安心と費用面の安心両方のメリットがあるわけです。

さらに、築30年を超えた物件でも瑕疵担保保険に加入していると、住宅ローン控除を利用できるため買主にとって大きなメリットになります。

空き家の状態で売る

中古物件は、インターネットでも室内の写真を見られます。中には、まだ住居者がいる状態の物件もあり、生活感が出ている写真もありますよね。

しかし、物件を売りに出すなら空き家の状態にしておくことが売れるポイントです。

こうした理由からも、空き家の状態にしておくほうが、売れる可能性が高まります。

修繕積立金が値上がる前に売る

修繕積立金は、居住者が毎月支払いをしなくてはならないものでした。

実はこの修繕積立金、毎年金額が一定ではなく多くの場合値上がりしていきます。

★「均等積立方式」と「段階増額積立方式」

修繕積立金は次の2種類のどちらかを採用しており、ほとんどが「段階増額積立方式」となります。

そのため、入居時より少しずつ上がっていくと思っておきましょう。

また大規模な修繕がある場合、修繕積立金で賄えないと、修繕一時金として数万〜数十万円徴収される場合があります。こうした突然の徴収に慌てないためにも、先ほど解説した「重要事項調査報告書」には目を通しておきたいものです。

大きな修繕工事が、「重要事項調査報告書」に記載されずに行われることはありません。

【購入／売却】築30年マンションのリフォーム相場は400万ほど

もし築30年のマンションをリフォームする場合、相場は400万円ほどです。

マンションのリフォームを成功させるためのポイントをいくつか紹介していきます。

大きく分けるとポイントは4つです。

• リフォーム費用を安く抑える
  ご自身で部材を購入し費用を抑えたり、100万円を超えるリフォーム工事なら住宅ローンの減税も利用できたりします。またリフォーム会社も複数から相見積もりを取るようにもしましょう。
• どこをリフォームするのか絞っていく
  部屋のすべてのリフォームをするとなると、高額になってしまいます。どこからリフォームしていくのかを確認していきましょう。
  
  
  【リフォームの費用相場】

• マンションでリフォームできるのは専有部分のみ
  マンションの場合、リフォームができるのは専有部分のみです。玄関などは共有部分となるのでリフォームはできません。
  ご自身がリフォームしたい場所は、専有部分なのかどうか管理組合に事前相談することをおすすめします。
• 近隣住民への配慮を忘れない
  リフォーム工事は、近隣の住人に騒音などの迷惑をかける場合も多くあります。
  リフォーム工事は休日や早朝などに行わないよう配慮するのも必要です。

マンションのリフォームについて、より詳細を解説しています。こちらの記事も参考にしてください！

2021年5月6日 マンションのリフォーム費用相場を築年数と部位別で解説！安く抑えるコツと設備の需要について

まとめ

築30年を経過しているマンションの購入ポイントや、売却ポイントについて解説しました。

購入する際、大切なことは価格の安さや立地場所の良さだけで、購入を決めないことです。購入する前に、マンションが次の条件を満たしているか確認してくださいね。

理想のマンションが見つかると、すぐにでも契約したくなりますが、今後のために確認を忘れずに行いましょう。

またマンションの売却を考えている場合、購入者の事を考え「より良い状態で、引き渡しをすること」が売却を成功させるポイントです。

築年数が古いマンションでも、購入でも売却でもまだまだメリットのある物件です。

また、今回紹介しきれなかった費用面での不安や、もっと詳しい内容について知りたい場合、こちらの記事も参考にしてください。

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