築50年のマンションは後悔してやばい？デメリットは？買っても大丈夫？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

築年数の古いマンションを購入するときや賃貸で借りる時に気になるのが、安全面やいつまで住めるのかという所かと思います。

特に築50年程度のマンションの場合、「長く住むのは難しそう。買っても大丈夫なのか」「耐震性は大丈夫？」「今後売れないのではないか」など不安に感じる方も多く、さらに「安全に生活できるのか」「将来的に売れなくて後悔しないか」など、気になるポイントがたくさんあります。

そこで今回は、築50年のマンションの後悔ややばいの？といった不安を持つ方に向けて、築50年のマンションの耐震性や安全性、メリット・デメリットを詳しく解説します。

築50年のマンションは後悔してやばい？安全？

築50年のマンションにおいて、最も気になるのは「本当に安全なのか」「買っても大丈夫なのか」という懸念点。

確かに新築マンションに比べると、設備が古く耐久性が劣る場所が多いと言えます。

しかし、築50年のマンションでも、定期的なメンテナンスや修繕を行うことで、安全に生活することが可能です。

ここからは中古マンションの耐用年数や安全性についてご紹介するので、築50年のマンションの安全性を知りたい方はぜひ参考にしてください。

買った後にやばいと後悔しないためにも集められる情報を確認しておきましょう。

一般的にマンションの寿命は40年

マンションには構造別に「法定耐用年数」が定められていますが、法定耐用年数を過ぎたら住めないという意味ではありません。

法定耐用年数とは、建物の価値がなくなる（減価償却がゼロになる）年数のことを表しているので、「固定資産として価値がある期間」のことを指しています。

主な建物の構造別法定耐用年数は、下記の通りです。

一般的な鉄筋コンクリートマンションであれば、47年が法定耐用年数になっていることが分かります。価値がなくなるまでの期間が47年という意味なので、47年を過ぎた途端に住めなくなるということではありません。

しかし、実際にマンションを建て替える年数としての平均は築40年前後になっていることから、法定耐用年数を迎える前に建て替えられるケースが多いです。

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メンテナンスを行うことで安全に生活することは可能

国土交通省が公表している情報によると、鉄筋コンクリート（RC）構造のマンションの平均寿命は68年です。先ほど、築40年前後で建て替えられているマンションが多いことをご紹介しましたが、平均寿命だと「＋30年」ほど長くなっていますね。

つまり、40年前後で建て替えるマンションが多い一方で、法定耐用年数を過ぎても長年使用され続けているマンションも一定数存在するということ。例えば、定期的にメンテナンスがされていて、修繕なども頻繁に行っているマンションの場合、100年以上住み続けることも可能です。

同じ築50年のマンションでも、管理状況によって耐久性が大きく変わるので、丁寧なメンテナンスを行っているかを確認することがポイントです。

築50年の中古マンションで後悔した理由

築50年の家やマンションを購入するにあたって実際に住んだことのある人、購入した人の意見はとても参考になります。

こちらでは築50年の家やマンションで実際に後悔したポイントをまとめていきます。

管理費・修繕積立金等の固定費が高い

さっきの東村山築古マンションの話、管理費と修繕積立金で2万はキツイと呟いている人いたけれど、築50年オーバー（20年前にリフォームから推定）で2万だと大規模修繕に十分な積立額あるのか心配になるレベル

— 希有 (@Keuzer) June 12, 2023

築年数が古くなってくると共用設備や諸々の修繕は免れません。そういった場合は月ごとに徴収している修繕積立金を利用します。

築年数が重なるほどに修繕費も高くなり、固定費は高くなってしまう傾向にあります。古いマンションはリーズナブルなイメージも大きいですが固定費の部分もきちんとチェックすることをおすすめします。

耐震性に不安を感じる

築50年のマンションの1階に住んでるけど、どうなのかなって調べてたらわりと崩れやすい形状の建物のようなので、もろに地震くらうとやばいのではなかろうかみたいな気持ちになってる
しょうがないんだけど

— もちづきしちみ🐺 (@mochi_lamina) January 3, 2024

築50年のマンションは基本的には旧耐震と言われる、耐震基準が現在では満たしてない物件が数多くあります。

地震が来たら崩れるのではないかという不安は大きくなる可能性はあります。

害虫が湧く

友人とルームシェアしてた築50年以上のマンション、ゴキブリが絶えず湧いてでて夜中に住人の叫び声が絶えないスリリングな館だったけど、駆け出しの貧乏社会人にはたまらなく楽しかった。懐かしくなって年末に多幸屋には足を伸ばしたけど、三くまではよう行かんかった。今となれば惜しい。

— yostaco (@yosco8) April 12, 2024

築50年以上のマンションで、隙間があったり配管が古いと害虫が湧いてしまっているケースも少なくありません。

また団地のような世帯数の多い物件は人の数やゴミも多いので害虫に悩まされることもあるでしょう。

リノベーションをしても設備の不備や劣化がある

築50年のオールドマンションを購入して、ものすごく素敵にスケルトンフルリノベーションした友人の家の天井から水が漏れてきたとのこと…。これがあるから、なかなか難しい…。傷が浅いことを祈ります😞。

— taka_56 (@taka_56) April 15, 2024

大規模修繕等で整備されていれば別ですが、たとえリノベーションを行っても大元の配管やその他設備に不備が出てしまう可能性もあります。

せっかくお部屋を綺麗にリノベーションをしても水漏れや不具合が出てしまうと後悔してしまうことになるでしょう。

ニオイが気になる

築50年を超えたマンション、どこからともなくカビ臭が漂う💦

— ちたらー (@Monk_NoCommon) April 13, 2024

物件によるとも思いますが、築年数が古い場合カビのニオイが気になるという声も少なくありません。

ニオイの問題は住んでから後悔するのは勿体ないので内見などできちんと確認しておくことをおすすめします。

メンテナンス費用が高い

丁寧にメンテナンスされている鉄筋コンクリート造のマンションであれば、100年以上住み続けることができますが、鉄筋自体は丈夫でも内装や配管は修繕が必要なケースが多いです。つまり、必要最低限の修繕工事だけでも高額となることがあるので要注意。

築50年のマンションを購入するときは、「本体価格＋修繕費」を確認してから購入することが大切です。

リノベーションを目的に購入しても、修繕費用がかさむため、自由に使える予算は限られてしまいます。

購入後にメンテナンス費用が想定以上にかかることは、築50年マンションで後悔する大きな原因のひとつです。購入前に、今後の修繕計画や費用の目安をしっかり把握することが大切です。

資産価値として低くて売れない？

築50年のマンションは、建物の老朽化や市場価値の低下から、資産価値が非常に低くなりやすいのが現実です。そのため、将来的に売却しようとしても買い手がつきにくく、思うような価格で売れないケースも多く見られます。

売れにくさは、住み替えの自由度を制限し、資金計画にも大きな影響を与えるため、後悔の原因となりやすいポイントです。

さらに、マンションは、保有しているだけで税金がかかるもの。

築50年の物件は資産価値よりも固定資産税などの税負担が上回ることもあり、相続放棄を検討しなければならない場合もあります。

相続放棄をすると他の遺産も相続できなくなるなど、手続きも複雑で負担が大きくなることがあります。こうした負担や手続きの煩雑さは、購入後に想定外の悩みとしてのしかかり、後悔に繋がりやすいのです。

買って後悔しない築50年マンションの条件

築50年という数字だけで「古くて危ない」と判断するのは早計です。

実際には、しっかりと管理されてきた物件であれば、安全性や快適性、さらには資産価値を長く保てる可能性があります。ここでは、購入後に「失敗した…」と後悔しないための条件を解説します。

管理状況が良好であること

築古マンションの場合、日々の管理の質が物件寿命や資産価値を大きく左右します。

まず、管理組合が定期的に総会を開催し、その議事録を住民にきちんと共有しているかを確認しましょう。これは、修繕や設備更新に関して住民同士の合意形成がスムーズに行われている証拠です。

さらに、管理人が常駐しているか、または巡回体制が整っているかも重要なポイントです。

過去の修繕履歴が明確であることに加えて、今後10年程度の長期修繕計画が策定されているかも重要です。計画があれば、将来の工事内容や費用の見通しが立てやすくなり、突発的な出費リスクを抑えられます。

そして特に重要なのが修繕積立金の残高です。一般的には1戸あたりおよそ100万円前後が安心の目安とされています。（参照元：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）

例えば、50戸のマンションで総額5,000万円の積立があれば、1戸あたり約100万円となります。この水準があれば、近い将来予定される大規模修繕や予期せぬ補修にも無理なく対応でき、不動産管理業界から見て健全な管理状態と言えます。

 耐震性が確保されていること

築50年を迎えるマンションの場合、特に重要なのが耐震性の確認です。

もし建築年が1981年以前の旧耐震基準に基づくものであれば、耐震診断が実施されているかどうかを必ず確認しましょう。

さらに、必要に応じて耐震補強工事が完了しているかどうかも重要なポイントです。

これらの耐震診断の結果や補強工事の内容が記載された耐震診断書や工事報告書など、公的かつ客観的な証拠がしっかりと揃っている物件は、安心して生活できる可能性が格段に高まります。

設備・配管が更新済みであること

築50年のマンションでは、建物本体の耐久性だけでなく、給水・排水・ガス管などの設備配管の状態も非常に重要です。

特に鉄筋コンクリート造のマンションでは、建物自体より先に配管設備が寿命を迎えることが多く、古い物件では配管が床下に埋設されているケースもあります。

その場合、配管の交換には大規模な工事が必要になることが多いため、購入前に配管の更新履歴をしっかり確認することが欠かせません。

加えて、電気容量が現代の生活に対応できるかも見ておきたいポイントで、目安として30アンペア以上の容量があることが望ましいです。

さらに、快適な生活のためにインターネット回線や光回線の導入状況も確認しましょう。

古い建物の場合は通信設備が整っていないこともありますが、近年はリノベーションと合わせてネット環境が整備されているケースも増えています。

築50年のマンションはいつまで住める？賃貸は？メリット

築50年のマンションはいつまで住めるのかという疑問がある中、メンテナンス状況によっては100年以上住み続けられるマンションも多いということが分かりましたが、築50年のマンションにはどんなメリットがあるのでしょうか？

一般的には価格が安く買いやすい、賃貸でも借りやすいというイメージが強いですが、実は他にも立地面や利便性でのメリットがあるのです。

築50年のマンションだからこそ、新築マンションにはないリノベーションのしやすさなども注目を浴びています。最近ではリノベーション目的で、あえて築50年ほどの古いマンションを購入する方も増加中。

売買でも賃貸でも価格が安い

築50年のマンションは、売買でも賃貸でもとにかく物件価格が安いことが特徴。かなり古めのマンションとなることから、同じ間取りでも、新築マンションの半額ほどの値段で購入できることも珍しくはありません。そのため、余った資金はソファーやベッドなどの家具にお金をかけられたり、自分好みに改築したりと、内装の自由度が圧倒的に上がります。

さらに、リノベーションが好きな方にとっても最適。新築で5,000万円ほどの物件を半額で購入できたとしたら、余った2,500万円でフルリノベーションをすることも可能です。

ご家族の生活を最優先に考えた部屋数や生活動線を実現できるうえに、好きなデザインで統一することも可能なので、新築マンションよりも理想の条件を叶えやすいと言えます。

さらに、DIYが好きな方にとっては、新築マンションよりもDIYで直せる箇所が多いため、築50年のマンションの方が楽しみやすいです。

立地が良いことが多い

「古いマンションは価格が安い」という特徴は知っている方が多いですが、実は立地が良いというメリットもあります。

築50年のマンションは、高度経済成長期に建設されていることが多め。マンションの建設ラッシュが始まった直後なので、マンションにとって立地が良く住みやすい土地をいち早くゲットできている可能性が高いです。

好立地というと、駅までの距離などのアクセス面をイメージしがちですが、実は、生活において重要な周辺環境も充実しています。

周りにスーパーや薬局が多いのはもちろんのこと、駅や開発の進んだ繁華街近くに建てられていた場合、マンション周辺だけで便利な生活ができます。

2024年6月4日 非公開: 築50年のマンションは買っても大丈夫？いつまで住める？購入時に後悔しないポイントとは

築50年のマンションによくある質問（売買・賃貸）

築年数が長いマンションには、不安や疑問を感じる方も多いです。

ここでは、購入や賃貸を検討する際によく聞かれる質問をまとめました。リノベーションの可能性や費用、住環境で気になる害虫の問題など、気になるポイントをわかりやすく解説します。

築年数30年以上のマンションはゴキブリが出る？

築年数30年以上～築50年のマンションを購入、賃貸を検討している場合はゴキブリなどの害虫も気になるのではないでしょうか。築年数が経っているとどうしても害虫が多いのではないかという不安が出てきますよね。

ゴキブリは窓やドアの隙間、排水溝等から侵入してくる事が多いです。また、ゴミを餌にするので清潔な部屋には出にくいとも言われています。

これは築年数の関係というよりは日頃の清掃、隙間を防ぐなどである程度の予防は出来ますので築50年だからといってゴキブリが必ず出るとは限りません。

築50年マンションのリノベーションは可能？費用はどれくらい？

築50年のマンションは設備や内装が古くなっていることが多いため、購入後にリノベーションを検討する方も少なくありません。

実際、配管や電気設備の交換、壁や床の張り替えなどの工事を行うことで、快適な住環境を取り戻すことが可能です。

ただし、リノベーションには費用がかかるため、購入時にどの程度の修繕や改修が必要かを不動産会社や専門業者にしっかり確認しておくことが重要です。

一般的には、築古マンションのリノベーション費用は100万円〜300万円程度が相場と言われていますが、規模や内容によって大きく変わるため注意が必要です。（参考元：国土交通省「住宅のリフォーム・リノベーション市場動向」）

また、マンション全体の修繕計画や管理状況によっては、大規模修繕が近いうちに予定されている場合もあるため、合わせて確認しておくと費用の二重負担を避けられます。

まとめ

築50年のマンションについて、安全性やメリット・デメリットをご紹介しましたが、きちんとメンテナンスがされている物件であれば、100年以上住み続けられます。

この記事でご紹介した築50年のマンションの特徴をまとめると、以下の通りです。

安く購入できる築50年のマンションなら、リノベーションに費用をかけることで、理想の間取りや内装を手に入れつつ、立地が良いエリアでの生活が実現できるというメリットがあります。

なお、フルリノベーションをするときは、水回りの移動が難しい場合や、壁の撤去が難しい場合など、マンションによって制約が決められていることがあるのでご注意ください。