- 小島 優一
- 宅地建物取引士
宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから
- 住宅ローンで離婚できないといわれる理由！
- 離婚後に住宅ローンが残った家に妻が住む？夫が住む？その場合のリスク
- 離婚後の住宅ローンの支払い義務は妻？夫？
これから離婚するにあたり住宅ローンの残債がある場合、どのような財産分与になるかご存知でしょうか。
現在の日本では熟年離婚なども含め、3組に1組が離婚すると言われています。
「住宅ローンがあると離婚できない」と言われるほど、住宅ローンが残っている場合には多くの問題点がありますが、「住宅ローンがあるけど離婚したい！」と悩まれている方もいるでしょう。
「離婚後の家に妻が住むのか夫が住むのか」「離婚後の住宅ローンの支払い義務は妻？夫？誰が払う？」といったことで揉めるパターンも少なくありません。
ペアローンの方も増えているので、「ペアローンで住宅ローンを契約していたが、離婚後も住み続けたい場合は？」などの疑問もあるかもしれません。
しかし事前に離婚後の住宅ローンの支払い義務や財産分与の方法を知っていれば、スムーズに対話を進めることができます。
本記事では離婚後の住宅ローンの調査項目や、住宅ローンの支払い義務、財産分与の方法など、離婚後の家の住宅ローンはどうなるのかについて解説します。
住宅ローンで離婚できないと言われる理由
住宅ローンがあっても離婚することはできます。しかし、住宅ローンが残っていることで、いくつかの問題点が多々あります。
まず初めに「住宅ローンがあるから離婚できない」と嘆かれるのはなぜなのか、問題点を解説いたします。
離婚後の住宅ローンの名義変更は難しい
離婚したからという理由だけでは、住宅ローンの名義変更をすることは基本的にはできません。
なぜなら金融機関は申込者本人の返済能力を評価した上で融資しているため、名義を変更することはリスクがあるからです。
名義を変更したい人の返済能力が高い場合は、名義変更できる場合もありますが、申込者本人よりも返済能力が低いとなると、難しいでしょう。
連帯債務やペアローンの場合の名義変更は？
ペアローンとは、１つの家に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを契約する方法です。
連帯債務とは、夫婦の収入を合算して住宅ローンを契約する方法のことです。
連帯債務やペアローンで組んでいた家に、離婚後もどちらか一方が住み続ける場合、物件に住み続ける方がローンを全て負担することになるでしょう。
審査によって住み続ける方の返済能力があることが承認されれば、ローンの借り換えなどにより名義変更することが可能です。
所有権や返済に関するトラブル発生？
離婚の際によくあるトラブルが家の所有権に関するものです。
例えば、離婚後も夫名義の住宅に妻が住んでいたところ、夫が第三者にその家を売却したために所有権が第三者に移って妻は住めなくなってしまったということもありえます。
このようなトラブルを防ぐには住宅を売却をするか、住宅ローンの名義人が所有権を持った方が良いかもしれません。
また、住宅ローンの名義人が徐々に返済をしなくなり、連絡もとれなくなるケースもよくあります。
贈与税が課せられる場合がある
贈与税とは、年間110万円以上の財産をもらったときにかかる税金のことです。
基本的に離婚時に財産分与で受け取った財産は相続税は課せられません。
代わりの連帯保証人を探すのが困難
連帯保証人とは、名義人がお金を払えなくなった時に、代わりに返済する義務を負う人のことであり、名義人と同程度の責任があります。
夫が名義人で妻が連帯保証人になっている場合も多いでしょう。
離婚時に代わりの連帯保証人を変更したくても、返済責任を負うことになるのでなかなか引き受けてくれる人がいない可能性があります。
離婚時の住宅ローンの支払い義務は妻？夫？確認事項
夫婦の離婚が決定しても住宅ローンを活用して購入したマイホームがある場合、支払い義務が妻か夫のどちらにあるのか、不動産の名義や権利関係がどのようになっているか、現状を正しく把握・調査することが重要です。 以下では押さえるべきポイントを解説します。
不動産の名義や評価額を確認する
まず確認すべきは不動産の土地及び建物が誰の名義になっているかの確認です。 調べるためには法務局で取得できる不動産の登記簿謄本が必要になります。
また不動産の価格についても調べておきましょう。不動産の評価額について調べる場合は複数の不動産会社に査定してもらい不動産の資産価値の相場を知ることができるので、不動産を売却すべきかどうか、売却しない場合は誰が住むか支払いを続けるかなど、判断する指針にすることができます。
住宅ローンの契約内容を確認する
次に確認すべきなのが住宅ローンの契約内容です。 当初の契約内容と変更されていることもあるため、住宅ローンを契約した金融機関に確認するようにしましょう。
ローンの残額を確認し売却するかどうかの判断にする
最後の工程としては住宅ローンの契約書等が手元にあるなら、ローンがいくら残っているか(残債)の確認です。 仮に自宅を売却した方が不動産がプラスの財産になる場合は、売却も視野に入れて判断するようにしましょう。
次章では住宅ローンの残債と不動産の時価(資産価値)の関係性について解説します。
離婚後に住宅ローンが残る自宅に妻が住む？夫が住む？
離婚時、住宅ローンが残る住宅に妻が住むのか、夫が住むのか悩まれる方も多いはずです。
以下では仮に夫が住宅ローンの名義人であると仮定して、離婚後も住宅ローンが残っている住宅に住み続ける場合のケースについて解説します。
離婚後に夫が住む場合（住宅ローンの支払いも夫）
住宅ローンの名義人は夫である場合が多いですが、その場合、夫がそのまま住宅に住み続けるのが最もシンプルな方法です。
しかし成人していない子供がいる場合は夫側には住宅ローンの支払い義務に加え養育費の支払い義務が課せられることが多いため、経済的負担が大きくなるケースも想定できます。
離婚後に妻が住む場合（住宅ローンの支払いは夫）
住宅ローンの残債がある不動産に妻が住み、夫が住宅ローンを支払うケースです。
特に成人に満たない子供がいる場合や妻の収入が少なく自分の名義では賃貸物件等が借りられない場合が多く、住宅ローンの名義人になっていない妻が家に住み続けるケースが一般的とされています。
しかし夫側が住宅ローンの返済が滞ったり支払い能力がないと判断されれば、財産分与で得た不動産が差し押さえられたり強制退去になるリスクがあります。
離婚後に妻が住む場合（住宅ローンの支払いも妻）
次のケースは住宅ローンの債権者(名義)を妻に変更し、妻が住むケースです。 この場合は不動産の名義も支払い義務も「妻」ということになります。 しかし債権者を変更する際は妻側に夫の収入や勤続年数に匹敵する安定的な職業についていることや、相応の経済力を有している必要があります。
そのため住宅ローンの名義変更が妻側に移転することは、なかなか稀なケースと言えるでしょう。 したがって現実的には債権者を夫側にしたまま事実上妻が支払っていく方法を取ることが無難と言えます。
仮にどうしても支払いフローを一本化したいのであれば現在の住宅ローンの残債を加味して、妻側の収入でも借り換え可能な住宅ローンを組むことも手段の一つです。
住宅ローンの残高が残る場合と売却で利益が出る場合
離婚をする際に不動産の住宅ローンの残債がどの程度あるかは、最も重要な項目です。 特にオーバーローンかアンダーローンかで状況が大きく異なるため、正確な残額を知ることを心がけましょう。
売却で住宅ローンの残高が残るオーバーローンのケース
オーバーローンとは住宅ローンの残債が不動産の市場価値を上回ってしまい、不動産を売却してもローンだけが残ってしまう状況を指します。 この場合、不動産を売却しても住宅ローンが完済できず抵当権を外すこともできません。
そのため買い手が見つかっても不動産を売却する事はできず、離婚時の財産分与の対象にもなりません。 したがって離婚後も夫婦どちらかが住み続けて住宅ローンを支払い続けることが一般的な方法と言えるでしょう。
仮にどうしても売却に踏み切りたい場合は「任意売却」という選択肢も取ることができます。 任意売却とは住宅ローンの残債がある場合でも、債権者である金融機関の許可を得て土地や建物を売却できる方法を指します。
売却で利益が出るアンダーローンのケース
アンダーローンとは住宅ローンの残債より現在の不動産の価値が高く、不動産の売却することで住宅ローンの完済または利益が生じる状況を指します。
アンダーローンの場合は売却で得た利益を夫婦で分割する方法や売却せずに住宅ローンの負担や不動産自体の所有権をどうするか、財産分与や保証人問題を検討するかなど、夫婦で話し合う必要があります。
仮に家の査定金額(価値)が2,000万円、残債金額が1,500万円の場合、2,000万円-1,500万円＝500万円が財産分与の対象になります。 そして500万円を夫婦二人で財産分与したとき、500万円÷2＝250万円ずつとなります。
離婚後の住宅ローンまとめ
離婚に際し住宅ローンの残債がある場合、不動産の名義や評価額、支払い義務などを正確に把握することが重要です。 その際、住宅ローンの残高が残るケースと売却によって利益ができるケースでは、その後の離婚協議の対話の進捗度にも影響を及ぼします。
したがって離婚する段階になって居住の処遇を検討したり支払い義務の所在や財産分与の方法を検討するのでは、手続きに時間を取られてしまい、大切なお金な問題が後回しになってしまいます。
そうならないためにも離婚を決意してから住宅ローンの問題に対処するのではなく、あらかじめ双方で対話の場を設けるようにしましょう。
