離婚後の住宅ローンはどうなるの?財産分与や名義、支払い義務など徹底解説

この記事のざっくりしたポイント
  1. 不動産の名義や評価額、支払い義務などを正確に把握することが重要
  2. 住宅ローンの残高が残るケースと売却によって利益ができるケースでは、その後の離婚協議の対話の進捗度にも影響を及ぼす
  3. 妻が住み住宅ローンも支払う場合は注意が必要

これから離婚するにあたり住宅ローンの残債がある場合、どのような財産分与になるかご存知でしょうか。 特に近年、女性の社会進出が拡大し共働きの世帯が増加する昨今、夫婦の別居や離婚のハードルも下がりつつあります。

そのため現在の日本では熟年離婚なども含め、3組に1組が離婚すると言われています。 しかし事前に離婚後の住宅ローンの支払い義務や財産分与の方法を知っていれば、スムーズに対話を進めることができます。

本記事では離婚後の住宅ローンの調査項目や、住宅ローンの支払い義務、財産分与の方法について解説します。

離婚時の住宅ローンはまず調査から始まる

夫婦の離婚が決定しても住宅ローンを活用して購入したマイホームがある場合、支払い義務がどちらにあるのか、不動産の名義や権利関係がどのようになっているか、現状を正しく把握・調査することが重要です。 以下では押さえるべきポイントを解説します。

不動産の名義や評価額を確認する

まず確認すべきは不動産の土地及び建物が誰の名義になっているかの確認です。 調べるためには法務局で取得できる不動産の登記簿謄本が必要になります。

また不動産の価格についても調べておきましょう。不動産の評価額について調べる場合は複数の不動産会社に査定してもらい不動産の資産価値の相場を知ることができるので、不動産を売却すべきかどうか、売却しない場合は誰が住むか支払いを続けるかなど、判断する指針にすることができます。

住宅ローンの契約内容を確認する

次に確認すべきなのが住宅ローンの契約内容です。 当初の契約内容と変更されていることもあるため、住宅ローンを契約した金融機関に確認するようにしましょう。

MEMO
多くの場合、夫や妻の「単体名義」や、両者による「共同名義」、どちらか一方が「単独名義」でもう一方が「連帯保証人」と言った4つのパターンのケースが該当します。

ローンの残額を確認し売却するかどうかの判断にする

最後の工程としては住宅ローンの契約書等が手元にあるなら、ローンがいくら残っているか(残債)の確認です。 仮に自宅を売却した方が不動産がプラスの財産になる場合は、売却も視野に入れて判断するようにしましょう。

次章では住宅ローンの残債と不動産の時価(資産価値)の関係性について解説します。

住宅ローンの残高が残る場合と売却で利益が出る場合

離婚をする際に不動産の住宅ローンの残債がどの程度あるかは、最も重要な項目です。 特にオーバーローンかアンダーローンかで状況が大きく異なるため、正確な残額を知ることを心がけましょう。

売却で住宅ローンの残高が残るオーバーローンのケース

オーバーローンとは住宅ローンの残債が不動産の市場価値を上回ってしまい、不動産を売却してもローンだけが残ってしまう状況を指します。 この場合、不動産を売却しても住宅ローンが完済できず抵当権を外すこともできません

そのため買い手が見つかっても不動産を売却する事はできず、離婚時の財産分与の対象にもなりません。 したがって離婚後も夫婦どちらかが住み続けて住宅ローンを支払い続けることが一般的な方法と言えるでしょう。

仮にどうしても売却に踏み切りたい場合は「任意売却」という選択肢も取ることができます。 任意売却とは住宅ローンの残債がある場合でも、債権者である金融機関の許可を得て土地や建物を売却できる方法を指します。

MEMO
この方法であれば任意売却後、住宅ローンの返済金額を減らすことができるので、無理なく完済する可能性が高まります。

売却で利益が出るアンダーローンのケース

アンダーローンとは住宅ローンの残債より現在の不動産の価値が高く、不動産の売却することで住宅ローンの完済または利益が生じる状況を指します。

アンダーローンの場合は売却で得た利益を夫婦で分割する方法や売却せずに住宅ローンの負担や不動産自体の所有権をどうするか、財産分与や保証人問題を検討するかなど、夫婦で話し合う必要があります。

仮に家の査定金額(価値)が2,000万円、残債金額が1,500万円の場合、2,000万円-1,500万円=500万円が財産分与の対象になります。 そして500万円を夫婦二人で財産分与したとき、500万円÷2=250万円ずつとなります。

MEMO
仮に夫側が家を取得する場合は妻側に250万円を支払って清算することになります。

住宅ローンの名義人が住み続けるのがすっきりしている

不動産及び住宅ローンの名義人は夫婦のどちらか一方が有しているケースが一般的です。 そのため不動産と住宅ローンの名義人がそのまま住宅に住み続けるのが、最もスッキリしているパターンと言えます。

しかし成人していない子供がいる場合は夫側には住宅ローンの返済義務に加え養育費の支払い義務が課せられることが多いため、経済的負担が大きくなるケースも想定できます。

以下では離婚後も住宅ローンが残っている住宅に住み続ける場合のケースについて解説します。

妻が住み夫が住宅ローンを支払うケースもある

まずはじめのケースは住宅ローンの残債がある不動産に妻が住み、夫が住宅ローンを支払うケースです。

特に成人に満たない子供がいる場合や妻の収入が少なく自分の名義では賃貸物件等が借りられない場合が多く、住宅ローンの名義人になっていない妻が家に住み続けるケースが一般的とされています。

しかし夫側が住宅ローンの返済が滞ったり支払い能力がないと判断されれば、財産分与で得た不動産が差し押さえられたり強制退去になるリスクがあります。

注意
したがってこの方法を行う場合は万が一、夫側が住宅ローンを支払わない(支払い能力がない)場合に備えることや金融機関との協議、住宅ローンの借り換えを検討したり、あらかじめリスクに備えておくようにしましょう。

妻が住み住宅ローンも支払う場合は注意が必要

次のケースは住宅ローンの債権者(名義)を妻に変更し、妻が住むケースです。 この場合は不動産の名義も支払い義務も「妻」ということになります。 しかし債権者を変更する際は妻側に夫の収入や勤続年数に匹敵する安定的な職業についていることや、相応の経済力を有している必要があります。

そのため住宅ローンの名義変更が妻側に移転することは、なかなか稀なケースと言えるでしょう。 したがって現実的には債権者を夫側にしたまま事実上妻が支払っていく方法を取ることが無難と言えます。

仮にどうしても支払いフローを一本化したいのであれば現在の住宅ローンの残債を加味して、妻側の収入でも借り換え可能な住宅ローンを組むことも手段の一つです。

注意
しかし残高がいくら減っているとは言え、妻の職業がアルバイトやパート、勤続年数の短い正社員では金融機関側も不安定とみなされ借り換えは難しいでしょう。

まとめ

離婚に際し住宅ローンの残債がある場合、不動産の名義や評価額、支払い義務などを正確に把握することが重要です。 その際、住宅ローンの残高が残るケースと売却によって利益ができるケースでは、その後の離婚協議の対話の進捗度にも影響を及ぼします。

したがって離婚する段階になって居住の処遇を検討したり支払い義務の所在や財産分与の方法を検討するのでは、手続きに時間を取られてしまい、大切なお金な問題が後回しになってしまいます。

そうならないためにも離婚を決意してから住宅ローンの問題に対処するのではなく、あらかじめ双方で対話の場を設けるようにしましょう。