東京23区の中古マンション相場と価格推移から今後を予測！【2024年最新】

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小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

2024年の東京における中古マンション市場は、どう変化しているのか気になる方も多いでしょう。

ここ10年で、東京都のマンション価格は大きな変化を見せ、特にコロナ禍や金利の動向、再開発やインフラの進展が価格に影響を与えています。

本記事では、最新のデータをもとに東京都全体および23区別の中古マンション価格推移を徹底解説し、今後の予測も踏まえた購入のベストタイミングもご紹介します。

特に、東京23区別の相場動向や人気エリアでの価格差にも触れ、地域ごとの特徴をわかりやすくまとめました。

価格が下落傾向にある今こそ、マンション購入を検討する絶好のチャンスとなるかもしれません。

東京都内のマンション価格推移

東京都内のマンション価格は、ここ数年で大きく変動しており、特に都心部では価格の上昇が顕著です。

ここでは、東京都内全体におけるマンション価格の推移を振り返り、価格上昇の背景や今後の見通しについて詳しく解説します。

新築分譲マンションの価格推移10年間

過去10年間、東京都内の新築分譲マンションの平均価格は一貫して上昇しています。

特に東京23区では、都心部で高級マンション、タワーマンションの供給増加が価格を押し上げる要因となっています。

（参照元：不動産経済研究所）

2013年には東京23区の平均価格が約5,853万円でしたが、2022年には8,236万円と140.7％の上昇を記録しました。

コロナ禍の影響を受けた2020年には、東京23区の平均価格は7,712万円でしたが、2022年には8,236万円に達し、上昇率は6.794％とやや緩やかな伸びを見せました。

2023年に入ると、平均価格は1億1,843万円に跳ね上がり、上昇率は39.42％と急激な上昇を記録しています。

（参照元：不動産経済研究所）

23区外では価格上昇のペースはやや緩やかで、2013年の平均価格が約4,238万円だったのに対し、2022年には5,233万円となり、約123.4％の上昇を記録しました。

ただし、2021年には新型コロナウイルスの影響で一時的に価格が停滞する時期もありましたが、2024年の春までは価格は再び上昇しています。

中古マンションの価格推移10年間

過去10年間における東京都内の中古マンションの価格推移は、全体的に上昇傾向が続いています。

2013年の70m²あたりの平均価格は約3,667万円でしたが、2022年には6,301万円に達し、171.8％の大幅な上昇を見せました。

この10年間でのm²単価も52.4万円から90.0万円に上昇しており、特に2020年からの3年間での上昇率が目立ちます。

この背景には、リノベーション物件の増加や人口の都市集中が影響していると考えられます。

首都圏と東京23区の違い

首都圏全体では、2023年の中古マンションの平均価格は前年比＋1.8％の4,802万円となり、上昇傾向は維持されていますが、上値が重い状況が続いています。

特に、周辺の3県では割安感が強く、そちらの方が高い上昇率を示すケースも見受けられます。

一方、東京23区の価格は前年比＋3.1％の7,055万円となり、都心ではさらに上昇しました。

中古マンション70㎡換算価格(参照元：株式会社東京カンテイ)

具体的には、2023年の都心部は＋6.3％、城南・城西エリアは＋3.7％、城北・城東エリアは＋1.6％と、各エリアによって上昇の度合いに差があります。

特に富裕層や投資家の需要が高い都心部では、年後半にかけても堅調なトレンドが期待されます。

（参照元：株式会社東京カンテイ）

価格の変動要因

2023年から2024年にかけて、東京都心における中古マンションの価格は再び上昇傾向を見せています。

2023年の時点では、前年と比較して約5%の上昇が確認されており、依然として高値の取引が続いています。

（参照元：株式会社東京カンテイ）

この上昇の背景には、①経済回復に伴う消費者の購買意欲の高まりや、②円安による外国人投資家の増加、③コロナ禍の終息も価格上昇に寄与しているとも考えられます。

中央区や港区では特に顕著な価格上昇が見られました。また港区の平均価格は前年に比べて約8%も増加しました。

今後のマンション価格推移を予想

これまでの価格動向を踏まえると、今後の中古マンション市場には、金利動向や再開発計画やインフラ、人口動態の変化など、さまざまな要因が影響を及ぼすことが予想されます。

2023年から2024年にかけての上昇傾向は、経済回復や消費者の購買意欲の高まり、円安による外国人投資の増加などが主な要因でした。

特に、2023年5月に発表されたコロナウィルス第5類への移行は、コロナ禍の終息を示唆し、消費者心理をさらに後押ししています。

首都圏全体では、平均価格の上昇が続くものの、上値が重い状況が続いています。

しかし、東京23区では依然として堅調な需要があり、特に中央区や港区などの高級エリアでは価格の上昇が顕著です。これらのエリアでは、富裕層や投資家の需要が高く、今後も堅調なトレンドが期待されます。

また、リノベーションマンションの人気や、都市部への人口集中も今後の価格推移に影響を与える要素です。

今後、インフラ整備や利便性の向上が続けば、その地域では価格上昇が見込まれるでしょう。

しかし、今後の東京都のマンション価格は下降する可能性が高いと予想しています。その理由は下記の東京都エリア別マンション価格推移にて記載していきます。

東京都エリア別マンション価格推移

東京都内の各エリアでは、マンション価格の動きが異なります。

ここでは、特に注目されるエリアごとの価格推移を見ていき、エリア別の特徴や需要の高まりに影響を与える要因について解説します。

23区中古マンション価格推移

東京都心部を中心に、23区内の中古マンション価格はここ数年で安定的に上昇していました。

特に、千代田区、港区、中央区といったビジネス街や高級住宅地の需要は根強く、これらのエリアでは価格の維持、もしくは更なる上昇が続いてきていました。

これに対し、周辺区でも再開発やインフラの整備が進むことで価格が上がりつつある地域が見られました。

足立区や葛飾区のような比較的価格の安いエリアでも、利便性の向上とともに価格が上昇する傾向が2023年までは見られましたが、2024年後半からは住宅ローンの金利上昇、8月のブラックマンデーなどの経済不安から、一旦、この10年間の値上がり相場は終息する可能性が高いです。

人気エリアにおける相場

目黒区や品川区などの人気エリアでは、特にファミリー層や高所得者層からの需要が集中しており、相場が高止まりしています。

目黒区はその落ち着いた住宅街と自然豊かな環境が魅力であり、2024年時点での中古マンション価格は1億円前後で推移しています。

一方、品川区は交通アクセスの良さと生活利便性の高さから、ビジネス層や外国人の居住者に人気が高く、こちらも価格が高水準で推移しています。

これらのエリアでは今後も高い需要が見込まれ、価格は横ばいで下落幅は非常に小さいと予測されています。

山手線上のマンション価格動向

山手線沿線では、再開発プロジェクトが次々と進行しており、マンション価格の上昇が顕著です。

特に2020年に開業した高輪ゲートウェイ駅や、2027年に開業予定のリニア中央新幹線品川ターミナル駅など、新しい交通インフラの整備が価格を押し上げています。

今後も、山手線周辺では再開発やインフラ整備が続く見通しであり、これに伴い、沿線の資産価値も郊外と比べ安定的に推移すると思われます。

東京23区の間取り別マンション価格相場

間取り別にマンション価格を確認することで、購入を検討している方にとってより具体的な参考となります。

23区内での1LDK、2LDK、3LDKといった間取り別の中古マンションの価格相場を詳しく見ていきましょう。

1LDK中古マンションの相場

東京都23区における1LDKの平均専有面積は、25〜40㎡とされ、ここでは35㎡を基準に相場を見ていきます。

2024年の最新データによると、以下のような価格帯が確認できます。

東京23区の中でも、千代田区や港区、渋谷区は特に高価格帯に位置し、1億円を超える物件も多く見受けられます。

これらのエリアは、商業施設や公共交通機関が充実しており、生活利便性が非常に高いことが特徴です。

一方、北区や足立区、葛飾区などの周辺区では、比較的手頃な価格の物件が多く、1,000万円から3,000万円台の選択肢が豊富です。

これにより、若い世帯や初めて住宅を購入する方々にとって魅力的な選択肢となっています。

２LDK中古マンションの相場

次に、2LDKの平均専有面積は55〜60㎡とされ、55㎡を基準に価格を見ていきます。

こちらも2024年の最新データを基にしています。

2LDKはファミリー層にとって人気のある選択肢で、都心に近いエリアでは相場が高めですが、周辺区ではお手頃価格で購入できる物件が増えています。

3LDK中古マンションの相場

最後に、3LDKの平均専有面積は70〜80㎡とされ、75㎡を基準に相場を見ていきます。

こちらも2024年の最新データを元にしています。

3LDKは広い居住空間を求める家庭にとって理想的な選択肢です。

高価格帯の区もあれば、足立区や葛飾区のような手頃な価格帯のエリアも存在します。

今後、再開発や交通インフラの整備が進むことで、これらの周辺区の魅力もさらに高まることでしょう。

このように、東京都23区内のマンション価格は地域によって大きく異なり、それぞれの特性を考慮しながら選ぶことが重要です。

中古マンションの価格変動の原因

中古マンションの価格は、複数の要因によって大きく変動します。

経済情勢、金利、人口動態、地域開発、そしてコロナ禍などが影響する重要な要素です。

コロナ禍が与えた影響

コロナ禍は不動産市場に大きな影響を与えました。

パンデミックが発生した初期には、多くの人々が在宅勤務を余儀なくされ、自宅での快適な生活を重視するようになりました。

この結果、広い物件や郊外の住まいに対する需要が急増し、都市部のマンション価格は間取りが大きい物件を中心に成約数が増え、コロナの収束とともに経済が回復し、都市部への需要が戻ると価格は大幅に上昇しました。

リモートワークの浸透により通勤に便利な場所よりも広い住居を求める動きから、2021年だけは東京都からの転出者が増加しましたが、都心回帰の動きが翌年には発生し、2022年と2023年は東京都への転入者が大幅増となっています。

金利と住宅ローンの影響

金利の動向も中古マンション市場に強く影響します。

低金利が続く間は、住宅ローンを利用する購入者が増え、需要が高まります。反対に金利が上昇すれば、ローンの返済負担が増し、購入意欲が低下しやすくなるため、価格が抑えられる可能性があります。

特に変動金利ローンを利用している場合は、金利の上昇により月々の返済額が増加し、不動産購入の判断に影響を及ぼします。

2024年3月のマイナス金利の解除、7月の政策金利の0.25％への引き上げは、中古マンションの購入需要を減退させており、2025年以降の利上げによる住宅ローンの金利の上昇率によっては不動産の価格を大きく押し下げることになります。

再開発やインフラ整備が与える影響

地域で行われる再開発やインフラの整備は、マンションの価格を左右する要因のひとつです。

新しい鉄道や駅が開業する、商業施設が建設されるといったインフラ整備は、その地域の利便性を大幅に向上させ、住宅の需要が高まります。

その結果、中古マンションの価格も上昇することが多いです。

特に首都圏では、再開発が進んでいるエリアのマンションは、高い需要が続く傾向にあります。

需要と供給のバランス

中古マンション市場において、需要と供給のバランスは価格を大きく左右します。

人口が増加している地域では、供給が限られている中で需要が高まるため、価格が上昇します。

逆に、供給過多の状況や需要が低下する地域では、価格が下落することになります。

たとえば、地方都市や人口減少地域では、住宅の需要が低下し、マンション価格が下がることがよく見られます。

人口動態の影響

人口の動向も中古マンション市場に深く影響します。

特に人口が増加している東京都などの都市部では、住宅需要が高まり価格も上昇します。

一方、地方や人口減少が進んでいる地域では住宅の需要が低下し、中古マンション価格が下がる傾向にあります。

東京23区は2030年まで人口増加すると予測されていますが、東京都以外の道府県は2021年から人口は減少に転じており、高齢化の進行も伴い、今後は都市部と地方での価格格差がさらに広がる可能性が高いと言えます。

中古マンションの購入時期

中古マンションの購入を検討する際、適切な時期を見極めることが重要です。

住宅購入は、物件価格、所得、金利の三要素によって影響され、特に2023年以降は経済の動向や社会情勢が住宅市場に大きな影響を与えています。

以下では、中古マンションの購入に適した時期や市場の動向を詳しく解説します。

経済環境と住宅市場の影響

2023年、新型コロナウイルスが季節性インフルエンザと同様の「5類」に移行し、経済活動が通常に戻る兆しが見えました。

しかし、ロシア・ウクライナ戦争や中東の軍事衝突が続く中で、経済不安も漂っています。

このような状況下で、インフレの影響により建設コストが上昇し、新築マンションの価格が高騰しています。

これに伴い、中古マンションの価格も上昇を続けていましたが、前述のとおり今後は価格は下がる見込みです。

購入を考える際は価格が下降した際のタイミング見落とさないようにした方が良いでしょう。

中古マンション購入のベストタイミング

中古マンションを購入する際には、以下の4つのタイミングが特に重要です。

価格相場が安いとき

不動産価格指数を確認することで、過去の価格動向を把握できます。

価格が低い時期は、購入に適したタイミングです。

国土交通省が提供するデータを参考にし、相場が冷え込んでいる時期を見極めることが大切です。

ローン金利が低いとき

住宅ローンを利用する場合、金利が低い時期に借り入れることが、長期的な利息の負担を軽減するポイントです。

金利は数十万円の差を生むことがあるため、こまめに市場をチェックし、低金利のタイミングを逃さないようにしましょう。

ライフスタイルが変化するとき

家族のライフスタイルが変わるタイミングも、購入の好機です。

例えば、子どもが生まれる、独立する、転勤するなどのイベントがある場合、その変化に合わせた物件選びが重要です。

通学や通勤の利便性を考えた物件を選ぶことで、生活の質が大幅に向上します。

良い物件に巡り合ったとき

市場に理想的な物件が出てきたときは、購入を検討する絶好のタイミングです。

条件に合致した物件はすぐに売れてしまうことが多いため、早めの行動が求められます。

中古マンションの選び方と注意点

中古マンションの選び方と注意点について、基本的な条件をしっかりと押さえておくことが大切です。

物件選びでは「予算」「エリア」「駅からの距離」「間取り」「築年数」といった基本的な条件を事前に決めることがスムーズな購入への鍵となります。

特に中古マンションは築年数によって物件の特徴が大きく異なるため、各時期の物件の特徴を理解することが重要です。

築年数による特徴の違い

築15年以内の物件は、最新の建築技術が活かされ、設備面や共用施設も充実しています。

アウトフレーム工法や24時間換気システムが標準化され、横長リビングや広いバルコニーが特徴的です。

築16～30年の物件は、対面キッチンが一般的で、やや古い間取りや設備が見られることもあります。

築30年以上の物件は、壁式工法でレトロな間取りが残る一方、リノベーションされた物件もあり、駅近などの立地面で魅力的な物件が多くあります。

購入時に注意するポイント

まず「予算・エリア・広さ」の3点を明確にしておくことが大切です。

これらを決めないまま物件探しを始めると、迷ってしまい、購入を決断できないことがよくあります。

予算については、将来の支出やリノベーション費用も含めて考慮することが重要です。

また、エリアは通勤や子育て環境、生活の利便性を考慮して選びましょう。

広さに関しては、リノベーションによる空間の有効活用も視野に入れ、必要な面積を検討しておきましょう。

妥協点を見極める

すべての条件を完璧に満たす物件を探すのは難しいため、どこで妥協するかも重要です。

特に築年数によっては、追い焚き機能などがない物件もあるため、どこが本当に譲れないポイントなのかを明確にしましょう。

条件を絞りすぎると選択肢が狭まるため、優先順位をつけつつ柔軟に対応することが成功の秘訣です。

中古マンションの売却時期

中古マンションの売却に適した時期は、築年数だけで判断するのは難しいです。

マンション価格は築年数が経つほど下がる傾向があるため、価格が高い時期を狙うことが重要です。

以下の3つのタイミングが売却に最適なので参考にしてください。

新築マンションの価格が上昇している時期

 新築マンションの価格が高騰すると、購入者が中古マンションに目を向け、需要が高まります。

その結果、中古マンションの価格も上昇する傾向があります。

このタイミングでの売却は、相対的に高値で取引される可能性があります。

大規模修繕の後 

マンションの大規模修繕が完了した後は、建物の外観や設備が改善されており、購入者に好印象を与えやすく、売却の好機となります。

引っ越しシーズンの前 

3月の引っ越しシーズン前、特に11月から12月に売却活動を始めるのが理想です。

取引のピークに合わせることで、購入希望者が増え、売却成功率が上がります。

まとめ

東京都の中古マンション価格は、この10年間で大きな変動を見せており、今後も注視が必要です。エリアごとの相場や人気エリアの動向を把握することで、賢い購入判断が可能です。特に、コロナ禍や金利の変動、再開発などが価格に影響を与えており、今後は需要と供給のバランスや人口動態も価格に影響を及ぼすでしょう。しかし、これからは価格が下がることが見込まれており、購入を考える人にとっては、まさにベストタイミングが訪れる可能性があります。マンション購入や売却を考える際には、タイミングを見極め、築年数や物件の状態、ライフスタイルに合った選び方を意識することが重要です。