マンション購入時、永住権が無い外国人は住宅ローンが組めない？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

日本に国籍が無く海外から来た観光客や労働者は、一般的に外国人と呼ばれます。特に入管法改正で明確に法規制を敷いて外国人労働者を「介護」など特定の複数業種で法律が施工され、短期的に日本に住む外国人は急激に増えています。

そこで、住宅の購入などに必要な住宅ローンについて、永住権がないと外国人が利用できないのか、ローンを組める銀行はあるのかについて解説します。

外国人が住宅ローンが組みにくい理由

国際業務を行う銀行が少ない

永住権が無いと住宅ローンが組めないとよく言われます。実際に銀行に問い合わせをするとほとんどの銀行は、融資規定で永住権が無ければ住宅ローンの審査テーブルに乗らないという回答が返ってきます。

そもそも日本にある銀行の多くは、国内の地方を中心とした地方銀行や信銀・農銀、郵貯、都市銀行が大半であり、外国人への融資に馴染む国際業務を行っている銀行は少数です。

金融庁のマネーロンダリング規制の厳格化

銀行に関連した動きとして、マネーロンダリング対策で、金融機関は海外への資金移動なども厳しくなっており、資金の国内移動と国外移動とでは大きな差があるのが実情です。

銀行業界は、脱税などで違法に得た資金を移転させ、出どころを隠そうとするマネーロンダリング（資金洗浄）の防止策を強化する。マネロン対策などに取り組む国際組織「金融活動作業部会」（FATF）から今秋、進展状況に関する審査を受けるためだ。三菱UFJ銀行は来月、銀行口座を介さずに支店窓口から海外に現金を送るサービスを中止する予定で、こうした動きが広がりそうだ。

時事通信より

ローン契約の難しさ

住宅ローンとは正式な名称は『金銭消費貸借契約』という、民法に規定されている『消費貸借』（民法５８７条）を基礎とした非典型契約を指します。

何千万円ものお金を30年以上という長期にわたって貸し付けるのがその契約内容なので、金融専門用語や法律用語が多用され、その基礎には民法の一般知識があるので一般の日本人であっても正確に契約詳細を把握するのは難しいものです。

そして『契約』とは仮に形式的には署名実印済みの契約書、印鑑証明書、収入証明書等の必要書類が揃っていたとしても、契約者が契約内容を理解していなければ、民法の意志主義の点からその契約は無効となるのが原則です。

債権回収手続きの煩雑さ

日本の銀行の金融商品は契約者が日本に住んでいることを前提に設計されているため、債務不履行となった場合の貸付金の回収のハードルは高いものとなります。

仮に毎月のローン返済が滞った場合には、民事訴訟法の手続きに従い債権の回収を保証会社が行いますが、債務者が海外に出国してしまった、また、日本語の会話ができない場合はその手続きも進みません。

また債務者が出国をしてしまい担保物件の想定落札価格が残りの貸付金額を下回っていれば銀行の貸付金の回収は出来ないことになります。

住宅ローン審査は永住権を取得していないと、金融機関が以下の点を懸念します。
(1) 母国へ帰ってしまったときに追跡しにくい
(2) 日本語でのやりとりが難しい
(3) 安定的に継続して収入が得られるか分からない

そもそも永住権とは、何の制限もなく日本に永住できる権利のことです。通常は、ビザの更新をしなければ日本に滞在できませんし、就労制限などもあります。

幻冬舎ゴールドオンライン

したがって、永住権の無い身元のはっきりしない外国人には、金融機関（主に銀行）の判断で住宅ローンが組めないのが原則です。

スルガ銀行不正融資問題

700人以上ともいわれる30代から50代の働き盛りのサラリーマンを破産の危機に追い込んでいるシェアハウスをめぐるトラブル。問題となった女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが4月9日、東京地方裁判所に対し、民事再生手続開始を申し立てた

東洋経済より

審査内容や貸付条件は銀行ごとに異なりますが、スルガ銀のローン問題以降、金融庁の規制が強くなり特に投資用ローンのジャンルでは銀行の融資は慎重になっているのが実務です。

永住権無しで住宅ローンが受けられる金融機関

最近は外国人労働者が増え、日本の生活に欠かせない労働基盤を形成しています。積極的に外国人を受け入れている日本の現状を踏まえた国際業務をおこなう銀行のいくつかは、住宅ローンの規定について規制緩和を自主的に実施しています。その為、日本国内で住宅ローンが組める銀行はいくつかあります。（※2019年5月時点）

ただ、住宅ローンを実際に組む場合でも、外国人にとって日本国内の親族や知人などの保証人の用意や自己資金の準備が必要になるため、条件は厳しく依然としてハードルは高いといえるでしょう。

＜永住権の無い外国人の住宅ローン審査を受け付けている銀行＞

三菱UFJ銀行

条件：外国籍で永住権をお持ちでない方で、以下の条件を満たしている方。

自己資金：物件価格の3割程度が必要

期間：1年以上35年以内（1年単位）

SMBC信託銀行

条件：以下の条件を満たしている方

融資金額： 1,000万円以上最大5億円まで

期間：1年以上35年以内

自己資金：物件評価価格の8割程度

東京スター銀行

条件：外国籍で永住権をお持ちでない方で、以下の条件を満たしている方

融資金額：500万円以上1億円以内（10万円単位）

期間：1年以上35年以内（1年単位）

金利：年0.800％～0.950％

「住宅ローンは何年間組めますか」。東京スター銀行本店（東京都港区）には日本に住んで日が浅い外国人や不動産会社から問い合わせの電話が頻繁にかかってくる。同行は昨年9月から、日本で働く外国人に住宅ローンを本格的に提供し始めた。多くの銀行は、日本国籍か永住権を持つことを融資の条件としているが、これを撤廃。英語や中国語を話せる行員を5人配置し、相談に応じている。

朝日新聞より

新生銀行

条件：永住許可がない場合の条件となります。

融資金額：500万円以上1億円以下（10万円単位）

期間：5年以上35年以内（1年単位）

金利：年0.600％～1.700％

協同住宅ローン株式会社

条件：永住権のない外国人の方（マイホームのみOK）

【マイホーム100の例】

次のすべての要件を満たす方

融資金額：50万円以上1億円以下（10万円単位）

期間：1 年以上35 年以内（1 年単位、返済回数：12 回～420 回）

金利：2.80％～2.475％

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外国人が住宅ローンを組むための方法とは？

銀行の住宅ローンにとってネックになるのはこの永住権があるかどうかです。規定の銀行規則では、たいていは永住権の有無で判断するため、永住権を獲得できれば必然的にローンは組めることになります。そして、外国人が住宅ローンを組むための手段は、大きく分けて2つあります。

永住権を取得の要件

永住権を取得できれば、ローンを組む手段になります。しかし、その条件は大変です。出入国管理法（入管法）が定めている条件は、中～短期間だけ働きに来た方や学びにきた方を対象にしていません。外国人が永住権を取得する要件を全て満たさなくてはなりません。

出入国管理法による永住権

（法務省のガイドライン要件）

特に、日本に来てまだ数年も経っていない外国人には、特定技能で労働者として訪れた方でも永住権はなかなか与えられず、永住権を与える基準として入管法の見直しがされるほどです。

政府は、外国人労働者の新たな在留資格創設に合わせ、永住外国人の急増につながらないよう「永住許可に関するガイドライン」を改定する方針を固めた。新資格のうち、技能レベルが比較的低い「特定技能１号」に基づく就労を、永住許可要件の一つである日本での就労期間に算入できないようにする。

時事ドットコムニュースより

日本国籍を取得する方法

永住権は、あくまでも外国人の労働者などに対して付される滞留資格のことです。外国人として永住権を取得する以外に、日本国籍を取得する手段があります。つまり、日本国籍を取得する段階で、外国人から日本の国民になるわけです。

日本の国家では、国籍は1つしか持てないので、前に持っていたの国籍を捨てる形になります。そのため、申請上のハードルは永住権より高いでしょう。一般的には「帰化」と呼ばれ、国籍取得のための帰化申請として手続きをします。

モンゴル出身力士で初めて日本国籍を取得した友綱親方（元関脇旭天鵬）によると、日本に対して帰化許可申請を行う過程でモンゴル国籍の離脱が必要になる。離脱申請から帰化までには半年ほどかかったという。順調にいけば、白鵬は年内にも日本国籍を取得。

産経新聞より

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まとめ

今回は、外国人の方が住宅ローンを組むために永住権が必要かどうかについて紹介しました。

しかし、条件次第では、ローンを組むことが可能な銀行があります。また、永住権や日本国籍取得のハードルは高く、住宅ローンを組むために取得するというのは難しいと考えましょう。