- 小島 優一
- 宅地建物取引士
宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから
- 不動産取引の仲介手数料には消費税がかかる
- 非課税になる不動産取引とは？
- 仲介手数料には上限が設けられている
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マイホームを購入したり賃貸住宅を借りる場合、不動産会社に仲介手数料を払わなければなりませんが「仲介手数料って何のためのお金？」と思うことはありませんか。
住宅を新たにする場合にはいろいろとお金がかかるので、契約時に支払う費用はできるだけ抑えたいですよね。仲介手数料は不動産取引をした際に仲介をしてくれた不動産会社に支払う成功報酬です。
また、仲介手数料には消費税がかかります。
この記事では仲介手数料の上限はいくらなのか・不動産取引で税金がかかるもの・仲介手数料の計算方法などについて解説します。
不動産取引の仲介手数料に消費税がかかる場合と、非課税になる場合は？
山口編集者
小島解説員
消費税がかかる不動産取引
消費税の課税対象となる取引は次の4つの条件を満たす取引です。
- 国内において行うものであること
- 事業者が事業として行うものであること
- 対価を得て行うものであること
- 資産の譲渡・貸付けまたは役務の提供であること
不動産取引においてもこれらの条件を満たす項目について課税されます。しかし上に記した4つの要件を満たす場合でも課税の対象としてなじみにくいもの、社会生活的配慮が必要なものについては非課税となります。
仲介手数料には消費児税がかかることは既に述べましたが、不動産取引で消費税が発生する取引には次のようなものがあります。
| 消費税がかかる取引 | 内容 |
| 仲介手数料 | 居住用・事業用にかかわらず課税対象 |
| 住宅の購入 | マンションの建物部分のみに課税される |
| 投資用不動産の売却 | 賃貸アパートや賃貸マンションの売却には課税 |
| 建物の建築工事 | 建築請負代金には課税される |
| 住宅ローン事務手数料 | 繰り上げ返済手数料にも課税される |
| 融資手数料 | 事務手数料も課税される |
| 司法書士や土地家屋調査士の報酬料 | 登記や調査のため位支払う報酬 |
| 店舗・事務所の家賃 | 住宅の家賃は非課税 |
| 駐車場料金 | 住宅に付随し家賃に含まれている場合は非課税 |
非課税になる不動産取引
それでは非課税になる不動産取引にはどのようなものがあるのでしょうか。
消費税は消費に対して課税される税金であり、土地の売買は資本の移転なの消費税はかかりません。
また不動産会社を通さず個人から直接購入する場合や海外不動産の売買・借地も非課税です。住宅の家賃は非課税ですが、オフィス賃料は課税されます。
消費税がかからない取引 | 内容 |
土地の購入及び売却 | 消費の対象ではなく資本の移転のため |
個人の居住用物件の売却 | 自宅や別荘の売却は非課税 |
住宅ローンの利息・保証料 | .課税の対象としてなじみにくいため |
火災保険料・団体信用生命保険料 | 途中で解約し受け取る解約返戻金も非課税 |
マンション管理組合の管理費・修繕積立金 | 支払いに対価性がなく、消費税の課税対象外 |
居住用賃貸住宅の家賃 | 社会政策の一環から平成3年より非課税 |
| 社宅 | 社宅・従業員寮の使用料は住宅家賃として非課税 |
敷金・保証金・礼金・権利金 | 消費の概念にそぐわないため |
更新料、更新手数料 | 消費の概念にそぐわないため |
消費税を含めた仲介手数料の計算方法
仲介手数料の計算式は以下の通りです。
売買契約の場合
売買の場合には「200万円以下の部分」・「200を超え400万円以下の部分」・「400万円を超える部分」の3つ分けて計算し合計します。
例えば3,000万円の売買契約の場合の仲介手数料は次のようになります。
| 200万円以下の部分 | 200万円×5％＋消費税10％ ＝11万円 |
| 200万円を超え 400万円以下の部分 | 200万円×4％＋消費税10％ ＝8.8万円 |
| 400万円を超える部分 | 2,600万円×3％＋消費税10％ ＝85.8万円 |
| 合計 | 105.6万円 |
したがって3,000万円の場合の仲介手数料の上限は105.6万円になります。なお前述したように、一般的には速算式により計算します。
3,000万円×0.03+6万円）×1.1＝105.6万円
賃貸の場合
賃貸の場合の仲介手数料は家賃の1ヵ月分+消費税です。したがって8万円の家賃の場合には80,000×1.1％＝88,000が上限になります。
不動産取引の仲介手数料に消費税がかかる理由
山口編集者
小島解説員
住宅を購入する場合やマンションを借りるときには通常不動産会社を通して行います。
その際仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料を仲介手数料と言います。この仲介手数料は物件の購入や賃貸に関わる販売活動・売主や買主との条件の調整・契約書類の作成・事務手続・情報提供などに対する対価として支払います。
したがって、不動産会社を介さない取引や、契約が不成立の場合には仲介手数料は発生しません。
賃貸物件でも仲介手数料と消費税がかかる
賃貸契約についても仲介手数料と消費税がかかります。
仲介手数料は上限で1ヵ月分と定められていますが貸主・借主どちらが負担しても構いません。また仲介手数料についても消費税がかかります。
仲介手数料には上限が設けられている
山口編集者
小島解説員
仲介手数料の上限額については宅建業法に「宅建業者は国土交通大臣の定める額をこえる報酬を受けてはならない」と規定されています。
売買契約の場合
売買契約の場合、仲介手数料は取引金額によって異なります。なお仲介手数料は宅地建物取引業の規定により上限があります。
そのため下限額については自由に決められますが上限を超えた仲介手数料を超えて請求することはできません。
売買の場合、売主と買主が仲介手数料をそれぞれ仲介の不動産会社に支払います。
| 売買金額 | 仲介手数料の上限 |
200万円以下の部分 | 売買価格の5% + 消費税 |
200万円を超400万円以下の部分 | 売買価格の4% + 消費税 |
| 400万円を超 | 売買価格の3% + 消費税 |
なお一般的には速算式により計算します。
売買金額×3％+6万円×10％（消費税）
賃貸契約の場合
賃貸の場合仲介手数料は上限を家賃の1ヵ月分（共益費・管理費などは含まない）+消費税と定められています。
貸主と借主の双方から受け取る場合でも合計で1ヵ月分が上限で、どちらか一方から1ヵ月分貰っても半分ずつ受け取っても構いません。
賃貸の仲介手数料は05.ヵ月～1ヵ月+消費税が相場ですが、仲介手数料を無料とうたっている不動産会社もあります。
仲介手数料無料なら消費税はかからない
仲介手数料については無料という場合もあります。仲介手数料が無料であれば、仲介手数料にかかる消費税は不要となります。
仲介手数料は不動産会社の大事な収入源ですがなぜ仲介手数料を無料にすることができるのでしょうか？
不動産会社が受け取れる仲介手数料は、すでに述べたように上限額は決まっています。賃貸住宅の場合には貸主・借主双方からも、どちらか一方からだけでも受け取ることができます。借主に仲介料を無料にしているからくりは貸主が負担していることにほかなりません。
また空室を埋めるために家賃を下げる場合もありますが、すでに入居している人との家賃トラブルを避けるために、家賃を安くすることでなく仲介料を無料にして対応することもあります。
売買契約における仲介手数料についても半額または無料の場合があります。ある物件の仲介を売主および買主の双方から依頼されている場合は、仲介手数料を両方からもらえます。（これを両手取引といいます）。
まとめ
仲介手数料はたかが3％といっても取引金額が大きく消費税もかかるので、馬鹿にできない金額になります。そのため仲介手数料をできるだけ少なくしたいのは人情ですが、仲介手数料は不動産会社の大きな収入源。
したがって下限がないからといって、必要以上の値引き要求は避けた方が良いでしょう。
不動産取引には消費税がかかるものと非課税のものがあり、主な取引をあげてみました。ポイントは「課税の対象としてなじみにくいもの、社会生活的配慮が必要なもの」には消費税がかからないということです。
また仲介手数料の計算方法も説明しましたので、契約の前にどのくらいかかるのかあらかじめ計算してみましょう。
