地価が暴落！？2022年の生産緑地問題と今後の不動産市場について解説！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

不動産に興味のある方だと、「2022年問題」や「生産緑地問題」といった言葉を耳にされたことがあるかもしれません。しかし、なぜ2022年が問題になっているのか、生産緑地とはどのような土地なのか、不動産市場にどのような影響を与え得るのかなど、ニュースでもあまり取り上げられていません。 そこで、この記事では「2022年の生産緑地問題」について、何が問題なのかをわかりやすく解説します。今後の不動産市場に与える影響についても見ていくため、家やマンション、土地といった不動産の売買を検討している方は、ご一読ください。 

2022年の生産緑地問題について

ここでは、まず生産緑地とは何か、そして2022年に問題となる背景や理由について、一つずつ説明します。

生産緑地とは？

生産緑地とは、良好な都市環境の形成を図るために、市街化区域内に所在する農地のうち、緑地としての機能を生かし保全することを目的とした「生産緑地法」によって指定された農地を指します。 市街地区域には人や企業などが多く集まるため、何も手を打たなければすべて開発され、ビルや商業施設、住宅になってしまいます。実際に、高度経済成長の頃は乱開発により住環境が悪化しました。 そのような背景から、生産緑地法が1972年に制定され、さらに1992年には生産緑地制度が改定されたのです。

生産緑地に指定されるメリット

生産緑地に指定されると、市街化調整区域に所在する一般的な農地に比べて、さまざまな点で優遇されます。 生産緑地の指定による主なメリットは、次の通りです。

固定資産税の減税措置を受けられる

市街化区域にある農地は、原則として通常の宅地並みの固定資産税を納税しなければなりません。しかし、生産緑地に指定されると、市街化区域内でありながら、一般農地並みの固定資産税額になります。 固定資産税の全国平均額から計算すると、10ヘクタールあたりの額はおおよそ次のようになります。

• 一般農地（生産緑地）：1,000円未満
• 一般市街化区域：約6万円
• 特定市街化区域：約18万円

相続税の納税猶予を申請できる

生産緑地の場合、相続税の納税猶予を受けることが可能です。ただし、相続した後継者が営農を続けるか、農地として農業従事者に貸し出すことが条件となります。農業を辞めた場合、原則としてこれまでの猶予分を納めなければなりません。 

なぜ2022年が問題なのか？

1972年に制定された生産緑地法は1992年に改正され、その際に、1992年の30年後である2022年が、生産緑地指定を受けるための条件である営農義務と固定資産税優遇が切れることに定められました。

2022年問題は不動産市場にどのように影響するか

2022年問題として最も懸念されていることは、都市部にある生産緑地が、2022年を迎えた時点で一斉に宅地化され、都市部の不動産市場に出回ることで土地の価格が暴落することです。

国の生産緑地問題に対する対策

このような2022年の生産緑地問題のために、国は次のような対策を立てました。

①建築規制の緩和

1992年の生産緑地制度改正までは、生産緑地内に建てられるのはビニールハウスや作業場などの農業に関係する施設だけだでした。 しかし、改正後にその規制が緩和され、野菜や果物などの直売所や、農産物を材料とした食堂やレストランといったものの設置が可能になりました。

②特定生産緑地制度の新設

1992年の生産緑地制度改正までは、市区町村に対して生産緑地の買取り申し出をしない限り、2022年にはすべての生産緑地の指定が外れることになっていました。 しかし、生産緑地法改正により、特定生産緑地の指定を受けると、買取りの申し出をできる時期の延長が10年間可能となり、さらに所有者が同意すればその延長を繰り返すことができるようになりました。

③農地の貸出しが可能になった

都市農地賃借法が2018年に制定され、農業の後継者がいなくても、相続税の納税猶予を受けたまま農地を貸し出すことができるようになりました。

急激な供給過多は想定しにくい

上述のような国の対策や施策などにより、2022年に生産緑地の指定が一斉に解除される懸念が少なくなったという見方があります。 生産緑地の営農以外の使い道が広がったことや、希望すれば10年間の延長を受けることができるようになったこと、さらに農地として貸し出せば相続税の優遇の続けられることになったため、生産緑地のメリットの継続が可能になったからです。

生産緑地所有者が取れる対策

国の対策も踏まえたうえで、生産緑地の所有者が取れる対策を説明します。

特定生産緑地の指定を受けて農業を続ける

固定資産税の優遇を受けたまま農業を続けたいのであれば、特定生産緑地の指定を受ける必要があります。

農地として農業従事者に貸し出す

農業従事者に農地を貸し出すと、相続税の納税猶予を受け続けることができるようになります。

市区町村に買取り申請を出す

生産緑地の指定を受けてから30年が経過した場合や、その土地での農業従事者がなくなった場合などは、市区町村に買取りの申し出をすることが可能です。

宅地に転用して活用する

生産緑地の指定を受けて30年が経ってから、市区町村に買取り申請を出しても買い取ってもらえなかった場合は、宅地に転用することができます。

まとめ

2022年の生産緑地指定解除によって、農地が宅地化されて不動産市場に一斉に出回り、土地の需要と供給のバランスが崩れるのではないかといった懸念が「2022年問題」や「生産緑地問題」と呼ばれるものです。しかし、国の対策によって、実際にはそれほど急激な供給過多にはならないだとうという見解が多く見受けられます。 しかし、実際に2022年になって生産緑地が解除されると、宅地化する生産緑地の所有者もいることでしょう。不動産の購入を予定している場合は、今後の市場の変化に注視し、情報に敏感になっておくことが大切です。 

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2019年の記事

よくネットで2022年問題に関する記事を見かけると思います。 今マンションを所有している方は次のような疑問や不安があるのではないでしょうか？

この記事ではこのような悩みを解決していきます。 今マンションを所有されている方が、2022年問題についての知識を身に付け、どう考えるべきかについて詳しく解説していきます。

第1章：2022年問題とは

まずは2022年問題を解説するうえで必須の知識である生産緑地について詳しく解説します。

生産緑地とは

生産緑地とは次のような土地になります。

※生産緑地法第2条、第3条１から抜粋

ポイントは「市街化区域内にある農地」という点です。 今所有されているマンションはほとんど市街化区域内だと思います。

市街化区域とは

既に市街化を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域、 つまり見渡すか限り広がる田畑の中の農地ではなく、街の中にある農地を言います。

生産緑地制度が生まれた背景

1970年初頭、人口増加により一部の都市化が急速に加速し農地が宅地へと転用されることが増加しました。

その結果、市街地の緑地が大幅に減少し住環境の悪化、土地の地盤保持、保水機能の欠如、災害等が多発し重大な社会問題となりました。この問題を解決するために1972年に制定されたのが生産緑地法です。

しかし都市化はますます進み地価上昇も止まらなかったため、1992年に農地として保存すべき土地の「生産緑地」、積極的に転用を進めていく「宅地化農地」の2種類に分けました。

生産緑地の税制優遇と制限

固定資産税の減額があります。 その代わりに生産緑地の指定後30年間は農地等から宅地に転用できず売買できません。

2022年問題とは

生産緑地の指定から30年後それが2022年です。

つまり2022年には生産緑地の制限が解除され、自治体に土地を買い取ってもらうか市場に流通させて売却することが可能になります。 前述したように生産緑地には固定資産税の減額措置があります。しかし指定が外れると同時に減税措置もなくなります。

そうなると土地所有者の多くが土地を売却する方向に向かい土地の供給過多が起こり、不動産価格の暴落が予想されるのではないか？これがいわゆる2022年問題です。

第2章：2022年問題が中古マンションに及ぼす影響について

では2022年問題がマンションに及ぼす影響について解説します。

生産緑地の所有者が今後取る行動

2022年を迎えた時に生産緑地の所有者が取り得る行動は以下の4パターンです。

「特定生産緑地」とは所有する生産緑地が市町村に農地として活用するほうが良好な都市環境のために有効であると判断された場合に、税制優遇期間を10年間延長できる制度です。

ここで生産緑地所有者に対する意向調査のデータをご覧ください。

参照：ニッセイ基礎研究所　2022年問題の不動産市場への影響-生産緑地の宅地化で地価は暴落しない

重要なポイントとしては2022年を迎えたからといって、全ての農地が宅地化されるわけではないということです。従って暴落と言えるほど急激かつ大幅にマンションの価格が下がる可能性は低いと考えます。

2022年問題の影響が大きいエリア

以下の図は国土交通省が発表している全国の生産緑地地区の面積（平成28年3月31日現在）です。

参照：国土交通省「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」

注目すべきポイントは関東地方が全体の約58％を占めているということです。 そして関東地方の約42％が東京都に分布しています。そして東京23区のうち11区のみに生産緑地が存在します。

第3章：2022年問題に対する考え方

結論としてはもし少しでも高くマンションを売却しようと考えているのであれば生産緑地地区が分布している東京11区内のマンションを所有されている場合は、売却を視野に入れて行動したほうがいいと考えます。

まずは現状のマンションの価格に関するデータをご覧ください。

参照：国土交通省　不動産価格指数

これは東京都のマンションの価格推移を示すデータです。 ご覧のように2019年7月まで価格は高騰を続けています。 今後2022年を迎え暴落とまではいかなくても、少なからず生産緑地が宅地化され市場に供給されます。 供給が多くなればなるほどマンションの市場価値は下落します。

現状、価格が高騰しているのは間違いないのでもし少しでも高値でマンションを売却したいと考えているのであれば、タイミングは2022年を迎えるまでだと考えます。

結果を100％予測することはできません。だからこそ生産緑地の所有者、マンションを建設するディベロッパー、政府が今後どのような行動をとるのか常にアンテナを張っておくことが何より大切です。

2022年問題に対して少しでも参考になれば幸いです。