- マンション売却相場の調べ方～売り方まで
- マンションを売るためにも費用はかかる
- マンションを高く売却するポイントは3つ
現在住んでいるマンションを転居などを理由に売りたいと考えたとき、気になるのはいくらで売却できるかですね。 正確な売却価格の決定は不動産会社を通して売買契約が成立したときになりますが、相場は知っておきたいところです。
マンションの築年数による資産価値の上がり下がりや、住んでいる地域の地価によりマンション売却価格相場は変動します。 売却を依頼する不動産会社に見積もりを出すことが大事ですが、あらかじめ相場を知っておいた上で売却に関わる手続きをスタートするほうがいいでしょう。
また現在の資産価値を踏まえた上で、できるだけ高く売却できるようコツや注意点なども解説します。
大都市圏のマンション売却相場
分譲マンションを売ると決めたら一番気になるのはそのマンションがいくらで売れるかということです。 相場は住居地域の地価やマンションの築年数など、いろいろな要素で決まります。
私も以前マンションを査定してもらった時、はじめは近くにある同じ広さのマンションの売り出し価格を参考に「だいたいこれぐらいだろう」と見当をつけていたんですが、実際はまったく違ってました。
それはマンションの資産価値が築年数により変化していくからですね。
また売却をいつにするか売り時と考えられる時期もあります。季節や大きな行事に伴い相場が変わる可能性があるからです。 そういったことからマンション売却の相場がいくらになるか、予想できる要素を組み込んで考えてみましょう。
エリア別で見るマンション売却相場
まずは今現在のエリア別のマンション売却価格の相場について見てみましょう。都道府県別の不動産の売却価格の相場はSUUMOの「売却査定」と呼ばれるページで確認できます。
現在（2021年2月）の東京の中古マンションの売却相場は以下の通りです。
上記の画像から現時点での東京のマンション売却価格の相場は3880万円で、面積が61平方メートル、築年数は24年となっています。
他の大都市圏の現在（2021年2月現在）の中古マンション相場価格を以下の表でまとめましたので参考にしてください。
| 売却相場 | 占有面積 | 築年数 | |
| 神奈川 | 2960万円 | 69㎡ | 25年 |
| 埼玉 | 2190万円 | 68㎡ | 25年 |
| 千葉 | 2180万円 | 72㎡ | 25年 |
| 愛知 | 1950万円 | 75㎡ | 25年 |
| 北海道 | 1594万円 | 77㎡ | 26年 |
| 大阪 | 2380万円 | 69㎡ | 25年 |
| 福岡 | 1890万円 | 73㎡ | 26年 |
マンションと築年数の資産価値の変化
一般的に不動産は築年数を重ねるごとに資産価値が下落していきますが、それはマンションであっても例外ではありません。
不動産の資産価値は毎年同じペースで下落し続けるわけではありません。マンションの場合新築から5年以内は急激にその資産価値が下落します。築10年～20年経過した場合は下落幅は緩やかになりますが、20年を過ぎると一気に価値は下落し、中古マンションとしての資産価値はかなり低下します。
そのため、中古マンションを売りにだすのなら資産価値がそれほど下落していない築10年以内に査定を行うのがベストです。
マンション売却価格の決め方
分譲マンションを売りたい、高く売却したいと思ったらまず相場を知ることから始めましょう。 マンション売却価格はどうやって決まるのかを解説していきます。
過去の似た条件の物件価格を参考にする「取引事例比較法」
中古マンションは過去に似た条件で売却された物件を参考にして、不動産会社が売却価格を決定することがほとんどです。 平米単価や坪単価から、そのマンションと似た物件が以前売却された事例を参考に査定金額の算出をします。
再調達原価から不動産の試算価格を求める「原価法」
不動産売却のときに「原価法」という算定方法があります。 土地や建物といった不動産の評価を合理的に行う方法のひとつですが、これは不動産鑑定士の業務となります。
原価法では対象となる不動産（建物や土地）をもう一度建築や造成をすると仮定してその価値がいくらか、つまり再調節原価を割りだします。 そして建築後の築年数経過による価値の低下を割り引きます。 これが減価修正で現在の価値が算出されます。
将来生み出す純収益を予測して決める「収益還元法」
不動産が収益を生み出すことを前提に計算する「収益還元法」もあります。 その不動産が将来的にどれだけの収益を生み出すのか、純収益を予測します。 対象となる不動産の収益価格を試算、つまり試算価格を算出する方法がこれにあたります。
自分自身が住居として利用するマンションではなく購入したものの投資目的などで賃貸利用する場合などに、この計算方法で価値を計算します。
収益価値を求める方法として「直接還元法」と「DCF法」の二通りがあります。 「直接還元法」は一定期間の純収益を還元利回りで割って100を掛ける計算方法です。 期間は通常一年間です。
「DCT法」は対象不動産を所有している期間の純利益と期間後に売却することで得られるであろう価格を予測します。 これを現在価格に割り戻して合計し算出します。
マンション売却までの流れ
中古マンションを売り出そうと思ったら売却まではどのような流れで動けばいいでしょうか。 おおまかな流れを説明します。
STEP1.まずはマンションの売却相場を調べる
売却の希望金額や成約と退去の時期を考え相場を計算します。 また売却に必要な書類を整えておきましょう。
STEP2.売却査定を依頼する
マンションの売却を前提に不動産会社に査定を依頼し、見積もりを取りましょう。 このとき一社ではなく複数社に依頼することが大切です。
STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社を決定したら売買のために媒介契約を締結します。 より高く条件の良い売却につなげるため複数社との媒介契約も可能です。
STEP4.マンションを売り出したら、売却活動を行う
不動産会社と媒介契約を結んだら、マンションの売却活動を行います。
売却活動の具体的な内容は以下の通りです。
- 物件サイトへの掲載
- 購入検討している人の内覧対応
- 購入希望者との価格交渉
- チラシの配布など
ほとんどの活動は不動産会社が行いますが、内覧の際の準備、内覧時の購入希望者への対応などは売主自身がかかわってくる部分なので覚えておきましょう。
STEP5.購入者が現れたら売買契約を交わす
購入者が決まれば売却契約をします。 決済が行われマンションの代金が支払われた後に、登記事項の変更手続きを行います。
STEP6.引渡し完了後、確定申告と納税を行う
購入者である新入居者にマンションの引渡しを行い売却時に発生する所得に対する確定申告や納税を行います。
マンション売却相場を調べる方法3選
「少しでも高い価格で物件を売りたいけど、相場がわからない…」
上記のように考えている方もいるかもしれませんが、ここでは各都道府県のマンション売却の相場価格を調べる代表的な方法3つについて解説します。
最新の市場動向を調べるなら「レインズ」を活用する
マンションの売却相場を調べるのに最もおすすめなのが公益財団法人東日本流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトです。
この「レインズ・マーケット・インフォメーション」は不動産業者間では有名なサイトで、不動産物件が売りに出される際は必ず情報を「レインズ」に掲載する義務があります。
「レインズ」を見ればご自身が住まれている周辺の売りに出されたマンション物件の売却価格の相場が知れるので「レインズ」を積極的に活用しましょう。
不動産取引価格情報検索で調べる
「レインズ」の他には国土交通省が発表している「不動産取引価格情報検索」というデータベースを活用して売却価格の相場を確認する方法もあります。
この「不動産取引価格情報検索」は国土交通省が実際に不動産売買の取引を行った方々にアンケートをとって情報をデータベースとしてまとめたものです。
すぐに調べたいなら不動産一括査定サイトを利用しよう
不動産一括査定サイトとは、不動産を売却したい方がインターネットから全国の不動産業者にまとめて売却査定を行えるサイトのことを指しています。
売却査定を行う流れは以下の通りです。
- 売却したい物件の情報を入力
- 情報をもとにして条件の合う不動産業者とのマッチングが行われる
- 査定結果がユーザーに送られる
一括査定サイトは複数の不動産業者から結果が送られるため、効率よく相見積もりをとれる点です。
一社ずつ見積もりをとるのが面倒な方であれば「不動産一括査定サイト」を活用することをおすすめします。
マンション売却相場を調べるときの注意点
マンションの売却価格はおおよその相場を調べることができます。 「相場」としての金額を知ることは売却を計画的に進めるために必要ですが、これはあくまで「相場」です。 売却相場を調べるときに何に注意すればいいのか？基本の注意点を解説します。
「売り出し価格」と「成約価格」に注意しよう
不動産のポータルサイトを見ると、よく知っているマンションの売り出し価格が掲載されています。 同じマンションで同タイプの部屋が売り出されているのを見つけることもあるでしょう。
3,500万円で同じ条件の隣室が売り出されている、それなら我が家も、と考えがちですがこれが必ず3,500万円で売れるとは限りません。 そこに表示されているのは「売り出し価格」つまり売主が「この価格で売りたい」と希望する価格です。
購入希望の人がその価格で買うと決まったものではありません。 むしろ購入希望者は値引き交渉をすることが一般的です。 売り出し価格より安く売却されることが多く契約に至った段階で決済金額として決定した金額が「成約価格」、つまりそのマンションでその部屋の価格になるのです。
付近のマンション価格と同額付近で売れるわけではない
近所にあるマンションがポータルサイトなどで売り出されているのを見て、間取りや平米数が同じだから相場金額も同じだろうと計算してしまいがちですが、金額に大きな違いが出ることは多々あります。 駅からの距離、エレベーターなどの有無、内装や室内設備、管理契約形態などで査定金額は大きく変わります。
坪単価から相場を割り出すことはできない
同じマンション内で複数の部屋が売り出されたときに、意外にあてにならないのが坪単価です。 同じマンション内で2LDKと3LDKの部屋が同時に売り出されるとします。 このとき、実は2LDKの部屋のほうが高い坪単価になるのです。
面積の小ささがマンションの販売価格を安く見積もることに反映されるからです。 そのため反対に坪単価から相場を割り出すことはできないと考えてください。
マンション売却にかかる費用や手数料、税金について
マンションの売却は多くの所得を手にしますが、売主側が負担する費用や手数料、税金が存在します。
負担するお金がどれくらいなのか知らないと後々痛い目を見ることもあるので知識として頭に入れておきましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料とは「不動産会社に売却の仲介を依頼するための手数料」のことです。
仲介手数料には先ほど解説したマンションを売り出すための売却活動費用などが含まれます。
仲介手数料の目安として「売却価格の3％＋6万円＋消費税」が一般的です。
例として売却価格3000万円の場合
つまり、3000万円で売却した場合は消費税込みで100万円以上の仲介手数料を不動産業者に支払う必要があります。
住宅ローンを完済させるまでの費用
マンションを購入した際に住宅ローンを組んだ方の場合は、売却後も住宅ローンを完済するまで支払い続けなければなりません。
一括でローン返済を行う場合は一般的に5000円～2万円の手数料がかかってきます。実際にかかる手数料は各金融機関で異なるので確認をしてください。
また、ローン完済の際には住宅ローンを借りるための「担保」となる抵当権を抹消するための手続きも必要です。抵当権抹消の際には5000円～2万円の手数料がかかってくるので頭に入れておきましょう。
不動産売買契約時にかかる費用や印紙税
中古マンションを売却する際には売主と買主間で「不動産売買契約」を締結しますが、その際に印紙税がかかってきます。印紙税は売買価格によって異なるので注意しましょう。
印紙税の価格は以下の表の通りです。
| 契約金額 | 税額 |
| 10万円～50万円以下 | 200円 |
| 50万円～100万円以下 | 500円 |
| 100万円～500万円以下 | 1千円 |
| 500万円～1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円～1億円以下 | 3万円 |
| 1億円～5億円以下 | 6万円 |
| 5億円～10億円以下 | 16万円 |
| 10億円～50億円以下 | 32万円 |
| 50億円以上 | 48万円 |
例として売却価格が5000万円の場合は印紙税が3万円かかってきます。
司法書士に支払う報酬
先ほど解説した「抵当権抹消手続き」は手続きが煩雑なため司法書士に代行してもらうのが一般的なのですが、当然報酬を支払う必要があります。
報酬金額は相場で1万円ですが、依頼内容によって価格は前後します。
また、報酬とは別に登録免許税が必要となり、不動産一筆に対して1000円の税金が課せられます。
場合によっては必要になる費用
上記であげた税金や費用の他にも以下の費用が場合によってはかかってきます。
- 住所変更登記の費用
- 引っ越し費用
- ハウスクリーニングを依頼する費用
マンションを高く売却するコツ
手持ちの分譲マンションはできるだけ高く売りたいところですね。 マンションを査定に出すと前述で算出される相場により売却金額が決まりますが、できるだけ高く売るコツはないでしょうか。 少しでも相場より高く、または相場より安くならない方法を紹介します。
売りやすい時期(春シーズン)を見極める
不動産は一年の間でも売りやすい時期があります。 買いたい人も多くなる春は売却するには敵したシーズンといえます。 転勤ラッシュなどに合わせ、売りやすく売れやすい春シーズンなどを狙って売却することも考えてみてください。
学校に通う子どもさんがいるご家庭では春休みに入居したいと考えてマンションを探していることも多く、その時期に合わせて新しい買い手が入居できるよう手続きを進めるとスムーズです。 新年度である春は買い手が増えることで
リフォームはむやみに行わない
リフォームをしておくことで内装や設備が新しくなり資産価値が上がり買い手も喜ぶだろうと売却前に手を入れる人は多いのですが、必要のないリフォームはやめたほうが賢明です。
たとえば水回りですが古い設備のままで置いておくことで買い手が自分の好みに合わせた設備を取り入れたリフォームをしやすくなります。
たとえばビルトインキッチンを総入れ替えしたいと考えている家族が入居するとします。 どういった人が入るか分からないためキッチン設備の一部を新しいものに入れ替えておくと仮定し、そこに入った人が自分の好みに合わせたビルトイン設備に再リフォームしたとしたらどうでしょうか。
せっかく費用をかけてリフォームしたのに後の入居者がまたお金をかけてリフォームしちゃったらせっかく売却のためにかけたリフォーム費用が無駄になっちゃいますね。
中古マンション販売の際には前入居者、つまり売り手がどこをリフォームしたか広告に記載し、それを強みとして売り出すことが一般的でリフォームがよい売買につながることも少なくはありません。
部屋はすっきりに、明るく見せる(内覧で好印象を持ってもらうため)
マンション売却を決め不動産会社に依頼すると、まだ住んでいるうちに不動産会社の担当者が室内を見て査定を行います。 実際に販売広告を打ち出すと購入希望者の内覧も始まります。
狭さや動きにくさが目立つ家具などが詰め込まれた状態では購入を検討する人に、平米数より狭くて暮らしにくいという印象を植え付けてしまいます。 整理整頓をして動線を確保し照明や採光に注意し、広めで明るい印象の部屋にしておくことが大切です。
マンション売却に関するよくあるQ＆A
ここまでマンション売却の基礎知識やなるべく高く売るためのコツについて解説しました。ここでは、マンション売却に関して皆さんからよく上がってくる疑問点について解消していきましょう。
Q：結局今はマンションを売却しても良いの？
結論からいうと、売り時なのかそうでないかを断言することは難しいです。
なぜなら、相場が上昇するのかを予測するのは不動産のプロでも判断することが難しいからです。
では、2021年2月現在不動産の売却価格が上昇する見込みはあるのでしょうか。
東日本レインズのデータによると、2020年はウイルスの影響もあり5月までは物件の価格が下がり続けていました。ただ、6月以降は物件価格が上昇傾向で、2021年1月時点での首都圏の中古マンション物件価格は3772万円です。これは昨年の5月と比べると500万円近く上がっています。
今後の相場はウイルスの影響もあるかもしれませんが、基本的に大幅な下落はないとの公算が大きいため、悪くはないタイミングであるといえます。
Q：マンション売却に適した月はいつ？
マンションの売却はどの月に売り出してもそれほど成約件数に変わりはないのですが、一般的に物件の売買が多いとされる春（3月）・秋（9月）がおすすめです。
理由は企業の人事異動や子供の入学・卒業シーズンで人の移動が活発になるからです。
東日本レインズのデータでも3月の不動産成約件数が1年のうちで最も多く、2番目に多いのが9月となっています。
Q：住宅ローン返済中でも売却は可能？
マンションは住宅ローン返済中でも売却可能です。
自己資金でローンが返済できる場合は早めに完済の手続きをしてください。
もし自己資金でローン返済ができない場合は買主から受け取る売却代金をローン返済に充てることもできますが、その場合は以下の条件を満たす必要があります。
- 買主がマンションを担保に住宅ローンを組む
- 売主が住宅ローンを完済してマンションの抵当権を抹消する
- 上記2つを同時に行う
上記を行う場合は、事前に不動産会社や買主と綿密な調整を行ったうえで進めていきましょう。
Q：友人や知り合いに売却できる？
自分で買い手を見つける場合は友人・知人にマンションを売却することも可能です。
友人・知人であれば不動産会社に支払う余計な仲介手数料などを払わずに済むのがメリットです。
また、不動産の売買の手続きは複雑なので素人同士で取引するとなるとトラブルに発展する可能性もあります。
不要なトラブルに発展させないためには、買い手が友人・知人であったとしても不動産業者を通じて売買する方が安全ですね。
Q：マンションの売却は途中でやめることは可能？
もし買い手などがなかなか見つからず売却をやめたいとなった場合は途中でも売却を断念できます。
その場合は不動産業者に仲介手数料を支払う必要はありません。
ただし、通常とはことなる売却活動をしていたり、売主の依頼で不動産業者が遠隔地に住んでいる購入希望者との交渉に出向いていた場合などはその費用を請求されることがあります。
まとめ
マンションの売却を考えたらまず相場を知ることから始めましょう。 相場を計算する方法はいくつかありますが住んでいるマンションか投資で賃貸に出すマンションかというだけでも、計算方法が違います。
だいたいの相場が分かれば、より高く売れる時期や部屋を見栄えよく見せる内覧のコツをおさえ、相場より少しでも高く売却できるよう考えてみてください。値上がりが続く地域や資産価値が上がりやすいマンションはタイミングを見て上手に売り出すことで、相場より高い成約価格となるケースもあります。 手持ちのマンションを売る予定がある人は定期的に相場を調べて売却のタイミングを検討し、よい売却につなげてください。
