マンションを早く・高く売却するコツを完全ガイド！売買までの流れやタイミング、注意点とは

この記事を書いた人

中村 昌弘

不動産コメンテイター

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

マンションは一千万円単位の売買金額になり、売却が完了するまで数か月かかります。そのため少しでも早く・高く売却したいと思っている人が大半でしょう。しかしマンションを売却するという経験は人生で1度あるかどうかというレベルなので、どうすればマンションを早く・高く売却できるか分からない人も多いです。

そこでこの記事ではマンション売却を早く・高く完了するコツを解説していきます。また実際のマンション売却の流れなども解説するので、マンション売却を検討している人はぜひ参考にしてください。

マンション売却の流れと必要な準備

まずはマンション売却に必要な準備、およびマンション売却の流れを5つのステップに分けて解説します。

マンション売却に必要な準備

マンション売却に必要な準備は以下の通りです。

STEP1 査定をする

次にSTEP1である「査定」について解説します。査定とは自分のマンションがどのくらいの金額で売却できるか？」を不動産会社に算出してもらうことです。査定時は一括査定サイトを利用すれば、ネット上から簡単に複数社へ査定依頼できるのでおすすめです。

また不動産会社によって査定価格が異なるので、一社ではなく複数社に査定依頼して比較することが重要になります。

STEP2 媒介契約を締結する

次にSTEP2である「媒介契約」について解説します。媒介契約とは不動産会社へ正式に自分のマンションの売却（仲介）を依頼する契約です。その際優良な不動産会社を選ぶコツは、査定金額だけでなく査定価格を算出した根拠をヒアリングすることです。

つまり「査定価格が高いから」という理由で不動産会社を選ぶのではなく、その不動産会社がどのような根拠で査定価格を算出したのか？を見極めることが優良な不動産会社を見極めるコツということです。

STEP3 売却活動をする

STEP3は売却活動をすることであり具体的には以下が売却活動になります。

要は広告などで検討者を集め、実際にマンションを見せます。そして価格や引渡し日などの交渉を行うのが売却活動であり、基本的には不動産会社の営業担当者が行います。

STEP4 申込み・契約をする

次にSTEP4の「申込・契約」に移ります。購入検討者との交渉によって売却価格や引渡し日が決まれば、検討者から申込を受けます。申込みを受けるとその時点で売却活動は一旦ストップするので、申込者は慎重に選びましょう。

そして申込から概ね1週間以内に売買契約を締結するという流れです。なお売買時の書類作成や日程調整などは全て不動産会社の営業担当が主導します

STEP5 引渡しをする

売買契約が完了すれば売買契約から概ね1か月～2か月以内にマンションを引渡します。引渡しとはマンションの売買金額が買主から振り込まれ、マンションの所有権が売主から買主に移転することです。

引渡し当日は不動産会社のオフィスなどに集まり、買主からの入金を確認して引渡しの手続きをするという流れが一般的です。当然ながら引渡し日以降はマンションの所有権は買主にあるので、売主はそのマンションに入ることはできません。

STEP6 確定申告する

マンション売却時は以下のパターン別に確定申告が必要です。

譲渡所得がプラスのときは税金が発生するので確定申告して納税する必要があります。また特例を利用する場合も確定申告は必須です。

譲渡所得がマイナスのときは確定申告しなくても良いですがその損失分を給与所得や事業所得から控除できるので、いずれの場合でも確定申告した方が良いです。なお確定申告する時期はマンションを売却した翌年の2/15～3/15なので忘れないようにしましょう。

マンションを早く高く売却成功させるコツとタイミング

前項でマンション売却の流れが分かったと思います。次はマンションを早く・高く売却するためのコツ、およびマンションを売却するタイミングについて解説していきます。

マンション売却活動期間は3ヶ月は余裕を持つ

マンション売却1つ目のコツはマンションの売却活動期間は3か月程度を想定しておくことです。というのもたとえば東京都の中古マンションでは、7割の物件は売り出しから成約（売却活動期間）に3か月かかっています。そのため売却活動期間は3か月程度かかるものと思ってスケジュールを組みましょう。

マンションを売却するタイミングは3月！

マンション売却2つ目のコツはマンションを売却するタイミングは3月がベストということです。というのも日本では4月から新生活（入社・転勤・入学など）がはじまるので、そのタイミングに新居を探している人が多いからです。

そのため売却活動に3か月かかると想定すると、前年の12月から同年の1月くらいまでに売り出すのが理想でしょう。

既存住宅売買瑕疵保険を付保する

マンション売却3つ目のコツは既存住宅売買瑕疵保険を付保することです。そもそも「瑕疵」とは建物の欠陥のことであり、たとえば「引渡し後に発覚した雨漏り」などのことです。

中古マンションを売買するときは瑕疵に対して売主が責任を負う期間が定められていますが、せいぜい数か月から長くても1年程度の期間です。言い換えるとその期間を過ぎると瑕疵があっても売主に責任を追及できないという、買主側のリスクがあるのです。

そのため既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくことによってその瑕疵の修繕費用などを保険で賄うことができるので、買主が検討しやすいというメリットがあります。

2019年6月13日 中古マンション売却時に係る印紙税、登録免許税、譲渡所得税

実績のある不動産会社を選ぶ

マンション売却4つ目のコツは実績のある不動産会社を選ぶことです。たとえばA駅から徒歩5分のマンションを売却するとします。その場合、以下の理由によりA駅付近で売却実績がある不動産会社と媒介契約を結ぶのが理想です。

内覧前にモノをなくし、掃除(ハウスクリーニング )しておく

マンション売却5つ目のコツは内覧前にモノをなくし掃除をしておくことです。売却活動の中で実際に検討者が部屋を見学する「内覧」は検討度合いを左右します。

そのためまずは室内のモノは極力収納内にしまうことで、部屋を広く見せましょう。そして水まわりを中心に室内を掃除した上で検討者を出迎えることが重要になります。

部屋の写真を多く掲載し、弱点と対処法も記載する

マンション売却6つ目のコツは室内写真を多く掲載し弱点と対処法を記載することです。マンション売却の集客はチラシなども重要ですが、最近はネット広告も重要です。ネット広告であれば部屋の写真をたくさん掲載できるので、少しでも検討者に部屋をイメージしてもらうために多くの写真を掲載しましょう。

その上で部屋の弱点と対処法を広告に記載すると効果的です。たとえば北東向きの部屋は「陽当たり」が弱点になります。しかし「目の前が公園で開放感があるので、冬でも室内は明るいです！」と記載しておくことで検討してくれる人は増えるかもしれません。

営業担当と密なやりとりを心がける

マンション売却7つ目のコツは営業担当者と密なやり取りを心がけることです。というのも営業担当者と密にやり取りしておくことで、問い合わせ状況や検討状況を把握できるからです。これらの情報を把握することで、値下げするかどうかの判断や値引き交渉に応じるかどうかの判断が的確になります。

マンション売却する際の注意点

さいごにマンション売却する際の注意点である以下について解説します。

妥協(価格や値引き交渉)すべきところを把握しておく

まずは価格などについて妥協すべきところを把握しておきましょう。たとえば3,500万円で売り出して「妥協できる価格が3,400万円である」と営業担当者へ明確に伝えておくとします。

そうすれば仮に3,300万円で値引き交渉されれば、「その価格は無理なのですがもしかしたら3,400万円で交渉できるかもしれません。3,400万円ならどうですか？」という交渉が可能です。

一方、妥協点を知らない場合はその場で断るかは一旦持ち帰りになってしまうので、売主にとっては不利な交渉になってしまうのです。

媒介契約を結ぶ前に、囲い込みについて聞く・調べる

次に媒介契約を結ぶ前に「囲い込み」について聞いて調べることです。囲い込みとは不動産会社が「買主を自社で見つけて買主からも仲介手数料をもらいたい」という目的で、ほかの不動産会社から検討者を紹介されても断ってしまう行為のことです。

囲い込みをされると集客が減るので売主にとってはデメリットしかありません。囲い込みを完全に防止するのは難しいですが、まずは媒介契約を結ぶ前に担当者に囲い込みをしないか確認しましょう。それによって担当者に囲い込みという行為を知っているというアピールになり抑止力になります。

また売主はレインズというネットワークシステムで、以下「ステータス」だけ把握できます。

仮に申込されたという連絡を受けていないのにステータスが「書面による購入申し込みあり」となっていたら囲い込みされているリスクがあるので、すぐに不動産会社へ連絡しましょう。

まとめ

このようにマンション売却を早く・高く完了するコツは実績のある優良な不動産会社を選んだり、内覧前にきちんと掃除をしたりすることです。少しの労力で売却価格と売却期間は変わるので、上述した点を意識してマンション売却に臨みましょう。