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中古マンションのデメリット。購入時に抑えたい5つのポイント

この記事の5つのポイント
  1. 仲介手数料は不動産会社によって違う
  2. ランニングコストが上昇している可能性がある
  3. 設備の劣化や大きな損傷&引渡し時の取り決め
  4. 耐震性に注意
  5. 災害や治安リスクのチェック

中古マンションは、新築マンションよりも安価であったり、物件数が多かったりと、メリットもあります。一方で、「中古」だからのデメリットもあるので、購入時には把握してかなければいけません。

そこでこの記事では、中古マンションのデメリットを解説し、そのデメリットを解消するためのポイントを5つに絞って解説していきます。中古マンションの購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

ポイント1:仲介手数料は不動産会社によって違う

中古マンションの購入時には仲介手数料がかかるというデメリットがあります。そのため、1つ目のポイントは仲介手数料に関して以下を知っておくことです。

仲介手数料について知っておくこと
  • 仲介手数料の上限
  • 仲介手数料が安価な不動産会社を探す

仲介手数料の上限

仲介手数料の上限は、以下のように売買価格によって異なります。

売買価格 仲介手数料率
200万円未満 売買金額×5%
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円
400万円超 売買金額×3%+6万円

たとえば、売買価格が3,000万円であれば、「3,000万円×3%+6万円」に消費税を足して、1,036,800円になります。

この金額が、不動産会社が売主・買主にそれぞれ請求して良い手数料の上限です。言い換えると、この金額以下であれば、仲介手数料はいくらに設定しても構いません。

仲介手数料が安価な不動産会社を探す

中古マンションを購入するときは、基本的に仲介してくれる不動産会社の仲介手数料率に従います。そして、仲介する不動産会社は特定の会社に決まっているわけではありません。

たとえば、売主AさんがZ社に媒介契約(自分のマンションの仲介を依頼する契約)を結んだとしましょう。しかし、買主BさんはZ社ではなく、別の不動産会社であるN社の仲介で売主Aさんのマンションを購入することも可能です。

仮に、Z社の仲介手数料が「3%+6万円」で、N社の仲介手数料が「1.5%+3万円」であれば、N社に仲介を依頼した方が良いのです。

なるほど。手数料がこんなに違うこともあるんですね

そうなんだよ。だから、検討している物件がある場合には「仲介手数料半額」や「無料」と謳っている不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。仮に、その会社で仲介できれば仲介手数料が安くなるからね。

ポイント2:ランニングコストが上昇している可能性がある

中古マンションには「ランニングコストが上昇している可能性がある」というデメリットがあるので、2つ目のポイントはランニングコストに関する以下を知っておくことです。

ランニングコストについて知っておくこと
  • 管理費と修繕積立金の概要
  • 管理費が上昇するケース
  • 修繕積立金が上昇するケース

マンションでいう「ランニングコスト」とは、一般的に管理費と修繕積立金の2つを指すケースが多いから覚えておいてください。

管理費と修繕積立金の概要

管理費とは、管理人や建物の・清掃・保守・点検、問い合わせ対応など、管理会社が行う一連の業務対して支払うお金です。一方、修繕積立金とはマンションの共用部(外壁や共用廊下など)の修繕に利用されるお金です。

これらのお金はマンションの所有者が全員で支払うことになっています。

そして、管理費は管理会社や清掃頻度などによって異なり、修繕積立金も長期修繕計画の内容によって異なるので、ランニングコストはマンションによって異なります。

管理費が上昇するケース

管理費が上昇するケースは主に以下2つです。

管理費が上昇するケース
  • 管理会社が変わる
  • 駐車場などの稼働率が下がる

1つ目の「管理会社が変わる」というケースは多くないので、中古マンション購入時にはあまり気にしなくて良いでしょう。ただ、2つ目の「駐車場などの稼働率」には注意が必要です。

◎稼働率とは?

たとえば、100戸のマンションで50台分(月額6,000円)の駐車場があったとします。仮に、このマンションが駐車場の稼働率を80%と想定していたら、40台(50台×80%)分は埋まるという前提です。

つまり、24万円(6,000円×40台分)はマンション全体(管理組合)の収入になり、その収入がある前提で管理費は算出されています。

そのため、稼働率が想定より下回ると、管理費が上昇…もしくは駐車場使用料が上昇する可能性があるのです。

◎中古マンションを購入時に気を付けること

昨今では「車離れ」も進んでいるのが現状なので、気を付けるべきは駐車場の設置台数が多く、さらに稼働率を高く見積もっているマンションです。

エリアによっては、「駐車場100%設置」のマンションもあるので、このようなマンションを中古で買う場合は要注意です。

一般的なマンションの駐車場稼働率は70%~80%なので、稼働率を90%で見込んでいれば高いといえるでしょう。

そのため、マンション購入前には、不動産会社経由で稼働率の想定と現在の稼働率をヒアリングしましょう。その上で、「想定の稼働率>現在の稼働率」という状態であれば、管理費が上昇するリスクがあります。

修繕積立金が上昇するケース

一方、修繕積立金は以下2通りの取り決めがされているマンションが多いです。

修繕積立金の決め方
  • 一時金方式
  • 段階積み上げ方式

一時期方式とは「○年後に××万円徴収します」と、一時金として事前に修繕積立金を支払う時期と金額が決まっています。

一方、段階積み上げ方式とは「○年ごとに修繕積立金が△%ずつ上昇する」のように、あらかじめ修繕積立金がどのくらい上昇するかを決めておく方式です。

仮に、段階積み上げ方式が採用されており、半年後が上昇するタイミングであれば、引渡しを受けた後にすぐランニングコストが上昇する可能性があります。

そのため、管理規約や重要事項説明書で、修繕積立金の上昇リスクはチェックしておきましょう。

重要事項に係る調査報告書をチェック

管理費と修繕積立金が上昇するかどうかは、最終的に管理組合(マンションの所有者)が判断します。

そして、売り出される時点で増額が決まっていることもあるので、それらをチェックするために重要事項に係る調査報告書を確認することが重要です。

一般的に、重要事項に係る調査報告書は売主側の仲介会社が管理会社から取り寄せているので、その資料にて増額リスクをチェックしてから購入しなければいけません。

ポイント3:設備の劣化や大きな損傷&引渡し時の取り決め

中古マンションは、室内の設備が劣化していたり、損傷していたりする可能性があります。このデメリットを解消するためには、3つ目のポイントである以下を知っておきましょう。

設備引渡の確認
  • 付帯設備確認表の準備
  • 物件状況確認書の準備

付帯設備確認表と物件状況確認書は、まとめて1つの書類にすることもあります。いずれにしろ、これらの書面はリスクヘッジのために必ず確認しましょう。

付帯設備確認表の準備

「付帯設備表」とは、購入する部屋の各設備状況が記載されている資料になります。付帯設備確認表については以下を知っておきましょう。

付帯設備確認表の確認
  • 記載されている項目
  • 付帯設備確認表の意味

◎記載されている項目

  • キッチン関係(流し台や換気扇など)
  • 浴室や洗面関係(シャワーや追い炊き機能など)
  • トレイや洗濯機関係(トイレ設備や防水パンなど)
  • 冷暖房や照明関係(エアコンや屋内照明)
  • 玄関や窓関係(網戸や雨戸など)

付帯設備確認表に記載されている項目の一例は以下です。

マンションにおける「設備」といわれるもの全ての項目があり、この資料は不動産会社が用意します。

また、上記の設備に関して、「有」「無」「撤去」「備考」という欄があります。たとえば、エアコンが設置されており、そのエアコンをそのまま残すなら「有」にチェックし、撤去するなら「撤去」にチェックします。

また、故障しているのであれば、備考欄にその旨を記載するというわけです。

◎付帯設備確認表の意味

この付帯設備確認表は、仲介会社・売主・買主が物件立ち合いの元で作成します。この表を作成する意味は、引渡し後のトラブル防止です。

たとえば、「照明が撤去されている…」「網戸が壊れている…」など、引渡し後に設備関係の不備があっても、この表と照らし合わせて確認することでトラブルを防ぐことができます。

物件状況確認書の準備

物件状況確認書に記載されている項目の一例は以下です。

物件状況確認書の項目
  • 雨漏り
  • 給排水施設の故障や漏水
  • 周辺の騒音や振動、臭気など
  • 周辺環境に影響を及ぼす施設
  • 浸水被害
  • 事件や事故歴

このように、物件状況確認書には、その物件の瑕疵(欠陥)や周辺環境に関することが書かれています。そもそも、物件に瑕疵があれば、売主は買主にあらかじめ伝えておく必要があります。

つまり、物件状況確認書を作成しておくことで、事前に物件に関する瑕疵など「買主が知っておくべきこと」を把握するというわけです。

ポイント4:耐震性に注意

中古マンションの購入には、築年数によっては耐震性の不安があります。このデメリットを解消するために、4つ目のポイントは以下を知っておくことです。

耐震性についてのポイント
  • 新耐震と旧耐震の違い
  • 建築確認の申請日をチェック

耐震性によって地震のリスクは大きく異なるので、特に築古物件を購入するときは要注意です。

新耐震と旧耐震の違い

日本は地震大国なので、建物を建築するときも耐震に対しての基準があります。そして、この耐震基準はどんどん改定されているのですが、1981年6月に改訂された内容が非常に大きいです。

そのため、1981年6月以前の物件を「旧耐震」、それ以降の物件を「新耐震」のように分けています。旧耐震と新耐震の違いを簡単にいうと以下の通りです。

旧耐震と新耐震の違い簡単な説明
  • 旧耐震:震度5程度の地震で倒壊しない
  • 新耐震:震度7程度の地震で倒壊しない

つまり、旧耐震は震度7程度の大震災は想定していないので、大震災が起こった場合は非常に危険ということです。ただし、今でも旧耐震の物件は存在し、耐震補強工事を行っていない物件も多く存在します。

注意
そのため、築古の中古マンションを購入してリノベーション…などと考えている人は、旧耐震・新耐震には十分注意しましょう。

建築確認の申請日をチェック

注意点は、築年数が1981年6月ではなく、「建築確認の申請日」が1981年6月1日以降という点です。

というのも、マンションを建築するときは、建築基準法など「法律に基づいた建物である」という証明のために、建築確認申請をしてから着工します。

たとえば、1981年5月31日に建築確認申請をしている場合は、旧耐震の基準で計画されている可能性があるのです。

しかし、マンションは建築確認申請から竣工まで1年以上かかることもあるので、確認申請日が1981年6月以前でも、竣工日は1981年6月以降になる場合もあります。

つまり、築年日(竣工日)が1981年6月以降でも旧耐震物件の可能性はあるということです。そのため、建物が完成した竣工日ではなく、「建築確認申請日」をチェックするようにしましょう。

ポイント5:災害や治安リスクのチェック

中古マンションの購入には、災害や治安リスクについて営業マンが細かく説明してくれません。そのため、このデメリットを解消するために、5つ目のポイントである以下を知っておきましょう。

災害や治安リスクのチェック項目
  • 天災地変に対するリスクをチェック
  • 治安に対するリスクをチェック
  • 交通事故のリスクをチェック

新築マンションの場合は割と説明してくれますが、中古マンションの場合は新築ほど営業マンが事細かには説明しないので注意しましょう。

天災地変に対するリスクをチェック

天災地変に対するリスクは以下をチェックしましょう。

天災地変に対するチェック項目
  • 建物倒壊や火災リスク
  • 豪雨時の洪水リスク
  • 液状化リスク

地震が起こったときの建物倒壊や火災リスクに関しては、東京だったら「地震に関する地域危険度測定調査」で確認できます。

また、豪雨時の洪水リスクや液状化リスクは、各行政のハザードマップを調べてみてください

注意
特に、最近はゲリラ豪雨も多いため、たとえば坂が多い地域で坂下のエリアなど、雨水による浸水リスクが高いエリアは要注意です。

また、湾岸エリアなどは液状化リスクが高い物件もあり、そうなると震災時に地盤が沈下するリスクがあります。

このようなリスクは地震保険に加入するか?という判断基準にもなるので、購入前に必ずチェックしておきましょう。

治安に対するリスクをチェック

中古マンション購入時は物件周辺を隈なくチェックすると思いますが、治安面に関しては行政のホームページなども調べてみましょう。

たとえば、東京都だと警視庁が出典している「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」をチェックすれば、エリアごとの犯罪件数を調べることができます。

要は、目視ベースで街のチェックをしつつも、客観性の高い数値をチェックした方が良いということです。

交通事故のリスクをチェック

交通事故のリスクも、たとえば「駅や学校までのアプローチに歩道はあるか?」「見通しの悪い交差点はないか?」など、現地でのチェックは重要です。

そして、それ以外にも交通事故発生マップを利用して、実際に交通事故が発生していないか?をチェックしましょう

これも前項と同じく、目視ベースで危険度をチェックするものの、データでも見ておくことで正確なリスクを測ることができます。

まとめ

このように、中古マンションの購入には中古ならではのデメリットがあります。特に、新築マンションとは違い、モデルルームを構えて営業マンがしっかり説明してくれるわけではない点は認識しておきましょう。

つまり、自分で物件について調べることが多く、それを怠ることで物件の良し悪しが分からなくなることもあります。多少面倒なこともありますが、上述したポイントを押さえ、自分の目できちんと物件を見極めることが重要です。

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