住宅ペアローン、連帯債務のメリット・デメリット

この記事のざっくりしたポイント
  1. 夫婦共働きが一般的になった現代にマッチしたローンの組み方
  2. メリット・デメリットをしっかりふまえて検討する
  3. 長期的な視野に立ち、ライフスタイルに合わせて慎重に検討することが重要
 

昨日マンションの内覧に行ったんだけど、マンションを購入をするときは私も住宅ローンを組みたいな。

 
 

今回は共働きの時代のペアローンの組み方について、そのメリットとデメリットも含めてかなり詳しく解説します。

 

住宅ペアローンとはどのようなもの?

たとえば、4,000万円のマイホームを購入するとします。住宅ペアローンは「4,000万円の住宅ローンを夫婦二人で組む」のではなく、「夫が3,000万円、妻が1,000万円」といったように、夫婦がそれぞれの収入に応じた金額を一人一人借り入れるということです。
つまり、一軒のマイホームに対して夫と妻のそれぞれが主債務者となり、住宅ローンの契約を二つ結ぶことになります。 (連帯保証人型)

住宅ペアローンのメリット

メリット

  • 単独のローンよりも大きな金額のローン
  • 低金利で借り入れができる
  • 夫婦それぞれが住宅ローン控除
  • 夫婦それぞれに団体信用生命保険の保障

単独のローンよりも大きな金額のローンが可能

単独ローンと比べ、銀行はご夫婦二人の与信枠を担保にすることができるので、借入可能金額は大きくなります。

低金利で借入ができる

銀行借入時の金利が決まる条件として、返済比率から計算される融資可能額と実際の融資額の割合が重要な要素となります。具体的には5,000万円の貸付が可能な人に5,000万円を融資するケースと自己資金が3,000万円で2,000万円のケースでは実行金利は後者の方が低金利となります。

 

銀行は与信枠ぎりぎりの人よりも余裕のある人に貸したいと考えています。その理由で与信枠が仮に2倍になれば、貸付条件も当然有利となります。

 

夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けることができる

住宅ローンを組んで要件を満たした場合、税金が軽減される「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)」を受けることができます。住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、12月末時点のローン残高の1%が、その年に支払った所得税から控除され、その結果として翌年支払う住民税が軽減されるという制度です。
住宅ペアローンは、夫婦それぞれがローンを契約するため、住宅ローン控除も夫婦二人分それぞれ受けることができます。
注意点は、住宅ローン控除は最長10年間適用されることになっており、住宅ペアローンを組んでその恩恵を受けられるのは、10年間共働きを維持した場合のみです。

夫婦それぞれに団体信用生命保険の保障がかかる

夫婦それぞれの住宅ローン契約につき、一つずつ団信の保障がかかります。
つまり、もしも夫が死亡すれば、夫名義で組んでいる住宅ローンの返済はなくなり、妻が死亡すれば、妻名義で組んでいる住宅ローンの返済はなくなります。

住宅ペアローンのデメリット

デメリット

  • 夫婦どちらかが退職した場合のリスクが高い
  • 夫婦どちらかが退職すると住宅ローン控除も一人分になる
  • 住宅ローン二つ分の銀行審査や事務手数料を要する
  • 夫婦それぞれの住宅ローンに対して団体信用生命保険が適用される

夫婦どちらかが退職した場合のリスクが高い

住宅ペアローンの最大のメリットは、単独ローンでは借りることのできない額の住宅ローンを組めるということです裏を返せば、住宅ペアローンを組んだにもかかわらず、もしも夫婦どちらかが退職した場合、一人の収入では返済が困難なローンを抱えることになってしまいます。
向こう10年は夫婦ともども安定した職場で働き続けて収入を得ることができるという確信がないかぎり、夫婦ペアローンを組むことはリスクが高いと言えます。

夫婦どちらかが退職すると住宅ローン控除も一人分になる

夫婦のどちらかが退職した場合、控除対象となる所得税がなくなるため、住宅ローン控除もなくなってしまいます。二つの住宅ローンの返済はそのまま残るうえ、住宅ペアローンのメリットである、住宅ローン控除が一人分になってしまうというリスクがあります。

住宅ローン二つ分の銀行審査や事務手数料を要する

夫婦が個別に住宅ローンを契約することになるので、銀行審査はもちろんそれぞれ受ける必要があります。また、事務手数料といった諸費用もローン二つ分かかってきます。
住宅ローンの契約書の記入や必要書類をそろえるのはなかなか骨が折れる作業ですが、これらの手間も当然ながら二倍になります。

 

借入額にもよるものの、実務では夫婦二人分受けられる住宅ローン控除によって、諸費用の増額分は1~2年で回収できることが多いです。

 

夫婦それぞれの住宅ローンに対して団体信用生命保険が適用される

これはメリットと表裏一体のデメリットになります。住宅ペアローンは、夫婦それぞれのローン契約に対して団信が適用されます。
そのため、夫が3,000万円、妻が1,000万円の住宅ペアローンを組んでいるとして、万が一、夫が死亡した場合、団信の適用は夫側の3,000万円のローンにのみとどまり、妻の1,000万円のローンは残ることになります。子どもの教育費などを考えると、これは負担が重いと言えます。
このような事態を防ぐために夫婦連生団信(名称は各金融機関によって異なります)という特約があります。0.1%~0.2%程度の金利を上乗せすることで、夫婦どちらかが死亡した場合は、夫婦双方の団信が適用され、住宅ローンの残高がゼロになります。

住宅ペアローンの種類

住宅ペアローンとは、夫と妻が二人で住宅ローンを契約することを指し、大きく分けで実務では会社員の方が住宅ローンを組む場合は下記の2種類が利用されています。

  • 住宅ペアローン(連帯保証人型)
  • 連帯債務
 

通常、住宅ペアローンという上記の連帯保証型を指し、こちらが実務では主流となっています。

 

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住宅ペアローン(連帯保証人型)

夫婦がそれぞれ1契約ずつ、合わせて2契約の住宅ローンを銀行と組むものです。

夫婦二人で合わせて4,000万円の借入をする場合

 

上記は住宅ローンで4,000万円借りるケースですが、夫が3,000万円、妻が1,000万円借りるとします。夫婦のそれぞれが住宅ローンの契約者となり、合わせて他方の連帯保証人となります。これは住宅ローン契約者が将来返済できない場合にはその連帯保証人である他方に債務の請求をするためです。

注意
このケースは契約が2本になるため、住宅ローン契約に必要な事務手数料もそれぞれ必要となります。

団体信用生命保険

ペアローンの場合、夫婦それぞれが住宅ローンの契約をするため、 団体信用生命保険にどちらも加入することになります。そのため、どちらも団体信用生命保険に加入できることもローンの条件になりますので、健康状態が良好であることがローンの条件となります。

注意
夫が万が一の場合は、夫の住宅ローンは銀行に返済されますが、残された妻の住宅ローン返済はそのまま残ります。

住宅ローン控除

それぞれが住宅ローンの契約者であり、夫婦がそれぞれ住宅ローン控除が適用されます。ペアローンは住宅ローンの借入額を増やせるだけでなく、節税効果としても組む価値があります。

所有権について

夫婦それぞれで住宅ローンを組むため、住宅の所有権が共有名義となり、出資した割合(住宅ローンを組んだ割合)がそれぞれの持分となります。今回の借入金額の例で考えると、仮に物件が4,500万で、4,000万円の借り入れに対して夫が3,000万円、妻が1,000万円と頭金500万だとすると、夫の持分は67%、妻が33%所有していることになります。この所有権の持分を登記することになるのです。

住宅ペアローンを組む大前提とは

住宅ペアローンは、夫婦どちらも、出産や育児からの復帰が可能な安定した職場に勤めていることが大前提となります。前述したように、一人では支払うことが困難な額のローンを組むため、万が一早期に夫婦のどちらかが退職してしまって収入が一人分になった場合、ローン返済ができなくなるというリスクがあるからです。
そのため、共働きとは言っても、どちらかが非正規社員であったり、出産や育児からの復職が難しい職場に勤めていたりして、近い将来退職の可能性が少しでもある場合は、安定した収入がある人の名義で単独ローンを組むのが無難です。

 

万が一離婚をすることになっても、住宅ペアローンは解消できません。各自の組んだローンを離婚後も返済し続けることになります。

 

 

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借入比率に応じてマイホームと土地の持ち分が決定

住宅ペアローンを組んでマイホームを購入すると、それぞれの借入比率に応じて夫婦のマイホームと土地の持ち分が決定します。借入比率を決めるには、あらかじめマイホームと土地の持ち分をどのようにしたいのか、夫婦でよく話し合っておく必要があると言えます。

借入比率の決め方

住宅ペアローンを組むにあたって、夫がいくらのローンを組み、妻がいくらのローンを組むかを決める必要があります。このことを「借入比率」と言います。
借入比率は、「住宅ローン控除をなるべく多く受けられる金額」から検討します。10年間の住宅ローン控除金額を無料でシミュレーションできるWEBサイトもあるので、利用してみるのもおすすめです。住宅ローン控除金額を算出して、控除枠を使いきれる借入金額を逆算していきます。

まとめ

住宅ペアローンのメリットとデメリットを踏まえながら、組み方を解説しました。夫婦共働きが一般的になった現代にマッチしたローンの組み方であると言えます。
住宅ローンは長い年数の契約となります。人生は何が起こるかわからないため、住宅ローンを組むときはあらゆる可能性を考えてシミュレーションを繰り返し、慎重に決定することが不可欠です。
長期的な視野に立って、夫婦でよく話し合い、ライフスタイルに合わせて選ぶようにしましょう。