中古住宅は恥ずかしい？買って良かった理由と買わなきゃ良かった理由とは

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

中古住宅は新築住宅と比べて価格がリーズナブルなのが魅力です。

近年では、中古住宅を購入して自分好みにリノベーションして住む人も見受けられます。

この記事では中古住宅を買って良かった理由や購入時の注意点などについて解説します。

マイホーム購入の選択肢の一つとして中古住宅を検討している方はぜひ、参考にしてください。

中古住宅とは

最初に中古住宅とは「どんな家なのか？」について解説します。

過去に人が居住したことがある住宅

中古住宅とは、過去に人が住んだことのある住宅のことです。

新築に比べて販売価格が安いため、不動産市場でも活発に取引されています。

近年では戸建てやマンションでも中古住宅が多く流通し、物件を購入して現代風の間取りにリノベーションして生まれ変わらせるケースが多くみられます。

公益財団法人東日本不動産流通機構の資料によれば、首都圏における2023年12月の成約物件の件数は、前年同月比より中古マンションは＋3.7％、中古戸建て住宅は＋4.4％とどちらもプラスです。

未入居でも完成から1年以上経過した住宅

中古住宅は、未入居でも完成後1年以上経過しているものも含まれます。

誰も住んでいないとしても、完成してから1年以上経っている物件は「新築」とはみなされません。そのため、売買時には新築として扱われないことがあります。

新築でなければ、建物の固定資産税（戸建て3年間・マンション5年間）の減税などの対象とならないことを覚えておきましょう。

なお、フラット35では、「申込日において建築工事が完了した日から2年を超えている」あるいは「人が住んだことがある」場合に中古住宅として分類されます。新築住宅と中古住宅の借入金額や借入期間、借入金利などの借入条件は同じですが、技術基準については、内容が異なるので注意が必要です。

中古住宅を買ってよかったポイント

中古住宅を買ってよかったとされるポイントは以下の通りです。

価格が安い

中古住宅を購入する大きなメリットは、なんといっても価格が安いことです。

特に木造の戸建て住宅は築年数が経過すると資産価値が下落し、22年で建物の資産価値はほぼゼロとなります。

ただ、土地は劣化しないため、建物のように資産価格が下がることはありません。

人気エリアで手頃な価格の物件を購入できる可能性があります。無理な住宅ローンを組まなくても済むため、ゆとりある生活を送れるでしょう。

希望のエリアを選びやすい

中古住宅を選択肢の中に入れると、物件数の幅が広がります。

立地のよいエリアはすでに家が建てられていることが多いので、希望のエリアを選びやすくなるのもメリットです。

新築では予算をオーバーする場合でも、中古住宅ならば割安な価格で人気エリアに住むことも夢ではありません。

立地の良い住宅は売却するときも買い手が見つかりやすいので、住宅の資産性が高いのもポイントです。

実際の建物を見て購入できる

空き家や転勤、住み替えなどで売却された中古住宅の中には、掘り出し物の物件が見つかることもあるので探してみましょう。中古住宅は日当たりや間取りを実際にチェックできるので、住んでからのイメージがしやすいといえます。

戸建ての場合、すでに完成された住宅地の中にあるため、周辺環境や近隣住民の様子が確認できるのも良い点です。

水道負担金などの支払いがない

中古住宅はすでに電気・水道・ガスなどのライフラインが完備されているため、水道負担金などの支払いがありません。水道負担金は、新しく上下水道を設置するときに支払うお金なので、新築物件の購入時には支払うのが基本です。

中古戸建住宅の場合は以前の住民が納付しているため、新たに水道負担金を支払わずに済みます。

新しく水道を引く場合は、利用する給水管（水道メーター）の口径に応じた納付金を納めますが、自治体により金額には違いがあります。

中古住宅は恥ずかしい？買わなきゃ良かったポイント

マイホームを取得するといえば、新築物件を思い浮かべる方も多いでしょう。

ただ、中古住宅でもリフォームすればキレイな状態になるため、新築と比較しても恥ずかしいことはありません。

ただ、中古住宅ならではの問題もあるため、購入する際は慎重に選ぶことが必要です。

ここでは、中古住宅を買わなきゃ良かったと感じやすいポイントについてご紹介します。

リフォーム費用がかかる場合がある

最初に挙げられるのは、リフォーム費用がかかることです。

損耗が激しい中古住宅の場合、リフォーム費用が高額になる可能性があります。

国土交通省が公表している、部位別リフォーム費用の一例は以下の通りです。

出典：国土交通省「部位別リフォーム費用一覧 資料５－２」

間取り変更が制限されることも多い

柱や壁の移動が難しい中古物件は、間取り変更に制限が加わるため、自由にリノベーションできない可能性があります。

例えば、2×4（ツーバイフォー）工法や壁式の鉄筋コンクリート造の場合、床や壁などの「面」で支える「面構造」工法のため、構造壁は取り外せません。

しかし、柱と梁、筋交いで構成される在来工法（木造軸組工法）の場合は間取りの変更が比較的しやすいといえます。

したがって中古住宅を購入してリフォームする場合は、構造もしっかり確認するようにしましょう。

古い住宅は耐震性が低い

築年数が経過した古い建物は耐震性が低いため、大きな地震が発生すると甚大な被害を受ける可能性が高いといえます。そのため、古い建物を購入したら建物の耐震性を高めることが必要です。

基準としては、1981年（昭和56年）6月より前の基準が旧耐震基準、それ以降の建物は新耐震基準で建てられており、新耐震基準は大地震でも建物を倒壊しないように設計されています。

一般財団法人 日本建築防災協会の資料によれば、耐震改修工事は木造住宅（平屋建て）の場合、費用目安は100～150万円です。

住宅ローン審査が通りにくい可能性がある

中古住宅は新築住宅と違い、建物の資産価値が高くないため、担保価値が低く見積もられる傾向です。そのため、住宅ローン審査が通りにくい可能性があります。

担保価値が購入価格より低い場合は、審査の結果により満額の融資が受けられないこともあり、中古住宅のほうが新築より審査に時間がかかることも少なくありません。

中古住宅を購入する場合は、契約する前にあらかじめ事前審査を受けておくようにしましょう。資金計画が立てやすくなります。

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買ってよかった！と思える中古住宅を選ぶときの注意点

中古住宅は新築より割安な価格で買えるため、ゆとりのある返済でマイホームを手に入れられるのがメリットです。

ただし、新築ではないため、建物の性能や状態をしっかりチェックすることが必要です。

ここでは、中古住宅を選ぶときの注意点について解説します。

築年数を確認する

中古住宅を購入するときには築年数の確認が必要です。

近年では築浅の中古住宅も多く販売されており、新築のような外観の家も少なくありません。築年数が多いほど建物の価値は下がっていくため、建物が古くなるほど安い価格で買えるようになります。

築年数が古くなるほどリフォーム費用がかかるため、ケースによっては新築を購入したほうが安かったということもあり得ます。

築10〜15年程度ならば建物自体も古くなく、設備もまだ十分に使えるため、リフォーム費用がそれほどかからない可能性があります。

旧耐震基準か新耐震基準かをチェックする

中古住宅を購入するときの基準として挙げられるのが、旧耐震基準か新耐震基準かという点です。現行の耐震基準（新耐震基準）は1981年（昭和56年）に改正されたため、それ以前に建築された建物は旧耐震基準となります。

築20年程度であれば新耐震基準を満たしているので、震度5強程度の地震に対してはほぼ損傷しません。

震度6強から震度7程度に対しては、建物の倒壊など甚大な被害を抑えられる設計で建築されています。

再建築・リフォーム可能か

将来的に再建築あるいはリフォームできるかも注意したいポイントです。

例えば、再建築不可物件の場合、現在の家が建っていても解体後に更地にした場合は新しい家を建てられません。建物は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと建築できないため、接道義務を満たしていない中古住宅には注意しましょう。

壁紙の張り替えや設備機器の交換など簡易なリフォームはできる可能性が高いですが、構造上の問題により、間取り変更を伴う大規模なリノベーションは難しい場合もあります。

保証期間・保証内容を調べる

中古住宅は建築されてから一定期間が経過しているため、隠された欠陥が見つかることがあります。購入後、欠陥があった場合に補修や交換をしてもらうため、保証期間や保証内容を調べることが必要です。

国土交通省の資料によれば、中古住宅の場合、不動産会社が販売する物件では2年の保証期間が最も多く、戸建ては約67％、マンションでは約70％を占めています。

床下・屋根裏・シロアリ被害など見えない部分も調査する

中古住宅はすでに完成されている物件のため、床下や屋根裏などの様子を把握しきれません。そのため、見えない部分も調査することがポイントです。シロアリ被害などにも気をつけましょう。

その点、屋根裏や床下などを診断したホームインスペクションを受けている中古住宅ならば安心といえます。建築士など住宅のプロが客観的な判断のもと、住宅の劣化状況や欠陥の有無を調査してくれるサービスです。

土地の権利関係・地盤などをリサーチ

土地の権利関係や地盤なども重要なチェックポイントです。

土地の権利形態には、「所有権」と「借地権」の2種類があり、所有権ではなければ自由に土地を処分することができません。借地権の場合は土地の所有者が別に存在するため、土地を売ることができないのです。

借地権付きの物件は通常の物件より買い手が見つかりにくい傾向もあるため、立地が良いとしても購入する際は慎重に判断するようにしましょう。

地盤も見逃せない項目です。地盤は家を支える大切なものであるため、硬い地盤の土地ならば安心して生活できます。

周辺環境が良好かを把握する

快適に生活するからには、周辺環境が良好であるかを確認しておくこともポイントです。

中古住宅はすでに形成されている住宅地の中に位置するケースが多いため、近隣にスーパーや病院など日常生活に欠かせない施設があると便利でしょう。

家自体の日当たりや、静かさ、部屋からの眺めなども良好な住宅がおすすめです。

周辺環境は少し離れたブロックも確認し、平日の夜間と昼間の状況を把握しておきます。

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まとめ

中古住宅を選択肢の中に含めると選べる物件の数が多くなるだけではなく、割安な価格でマイホームを購入できます。近年では、買取再販会社がリフォームをして新築のようにキレイな物件を数多く提供しており、利用する人も増えている状況です。

ただ、中古住宅には築浅から老朽化した物件があり、購入する際は新築のようなサービスや減税制度が受けられない場合があります。

購入する際は建物の性能や状態などもしっかり見極めて、買ってよかったと思えるマイホームを手に入れましょう。