中古マンション購入時にかかる「登録免許税」の徹底解説

この記事を書いた人
小島 優一
宅地建物取引士

宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

この記事のざっくりしたポイント
  1. 登録免許税は中古マンション購入時の諸経費
  2. 登録免許税の税率計算方法
  3. 登録免許税は公益、公共の法人の場合には免除

中古マンションの購入の際には「登録免許税」などを支払うため、諸経費なども事前にいくらになるか計算しておくことをおすすめします。「登録免許税」は国税で税率は「千分率」と定められていて不動産の購入の際には、購入者が収める義務となります。

中古マンション購入時の諸経費

基本的に中古マンションの購入時には以下の諸経費等がかかります。

中古マンション購入時の諸経費
  1. 仲介手数料
  2. 不動産取得税
  3. 各種の印紙代
  4. 保証料
  5. 保険料
  6. ローン手数料

上記の諸経費の中に「登録免許税」も含まれますが、この「登録免許税」は住宅を購入する際にかかる税金なので支払い義務があります。尚この登録の意義は「私が不動産を取得しました」と証明するためのもので国への税金となります。

注意
中古マンションの購入においては 税金面また物件のコンディションを確認して購入を進めることが必要です。

「登録免許税」計算方法は各不動産によって異なりますが、基本的な計算式は以下の通りになります。

税額 = 不動産の評価額(固定資産税評価額) × 税率

不動産の評価(評価額)は既存の不動産オーナーならば毎年5月に納税通知が届き、その通知書に記載されています。また周辺の役所の税務課に出向いて「固定資産の証明書」をもらうことも可能です。

 

 

または路線価から計算することも可能となります。路線価の計算方法は1平米でいくらと別れていて、マップにて確認することも可能です。もし路線価がないケースでも「倍率方式」で計算することも可能です。

 

MEMO
路線価は国税庁のサイトにて毎年1月1日に公開しています。路線価は毎年更新されます。

登録免許税の税率

登録免許税の税率は以下になります。

登記の種類
登録免許税の税率(本則)
所有権移転登記(土地)評価額×2.0%
住宅用家屋所有権保存登記(新築建物)評価額×0.4%
住宅用家屋所有権移転登記(中古物件)評価額×2.0%
抵当権設定登記(住宅ローン借り入れ)
借入額(債権額)×0.4%

上記は専門的な計算なので初心者の方には少々分かりづらいかもしれません。 以下に一般の中古マンションにかかる税金を明記しましたのでご参照ください。

具体的にどのくらいかかるのをシュミレーションした場合

新築マンション
土地評価額650万円
建物評価額1,700万円
土地の移転登記9.5万円
建物の保存登記2.7万円
建物の移転登記
抵当権の設定登記3万円
15.2万円

また税率も異なるので「初めての方にはかなり複雑で分かりづらい」です。そのためしっかりとした金額を知りたい方は司法書士や行政書士に依頼すると各種の手続きをスムーズに行うことが可能です。

登録免許税の一般的な計算式は以下の通りになります。

税額 = 課税標準 × 税率

不動産の価格は登録申請時の固定資産税の評価額であり、申請をした日により課税の価格が異なるので注意が必要です。

 

不動産購入においての特例などもあるので、利用すれば軽減税率での計算となり、若干割安になるのでおすすめです。

 

土地の特例と不動産の建物に対しての特例と別れています。

土地の特例ならば

登記の種類本則税率特例
所有権の移転登記2%1.5%
所有権の信託登記0.4%0.3%

建物の特例として

要件内容
住宅の種類自己居住用住宅
床面積50㎡以上
中古住宅
・築20年以内
・地震にたいする安全性が証明できる物件
登記の時期
新築か取得後1年以内
添付書類
住宅用家屋証明書

となります。

多くの場合新築マンションが該当しますので中古マンションの場合にはこの特例を受けるのはかなり難しいでしょう。

また、この税率の算出と証明書の発行においては司法書士事務所に依頼すると更に登録手数料もかかります。この「登録手数料の他にも登録免許税に加え印紙税」等もかかりますので、中古マンションを購入する際には諸経費を全てを算出して計算する必要があります。

納税の期限について

「登録免許税」を収める期限については、「登記を受けるまで」と定められていて、「土地建物の所在地を管轄している役所」に収めるのが一般的です。

また現金での納付のみしか受け付けていません。 「クレジットカードや電子マネー」などでのでの支払いには対応していません。

役所に現金納付し登記機関に提出するのが一般的ですが、税率の計算が複雑なために司法書士に依頼すれば「全て代理で司法書士」が提出をしてくれるようになります。

登録免許税が非課税になるケースについて

登録免許税は公益、公共の法人の場合には免除となります。

条件としては以下の通りです。

登録免許税が非課税になるケース
  1. 地方公共団体・外国公館、特別の公共法人
  2. 表示登記(分筆、合筆の場合は除く)
  3. 委託者から受託者に信託財産を移すケース
  4. 信託財産を移す場合

注意
基本的には一般のアパート、マンションの場合には15万円から20万円くらいがかかります。その上に手数料がかかりますが、手数料は依頼する「司法書士や行政書士次第」となります。

中には手数料が高いと感じるような事務所もあるかもしれませんので、手数料は事前に確認しておくことをおすすめします。

登録免許税の軽減について

中古マンションのような住宅でも特例によって「税率を若干安く」することも可能となります。新築の場合には所有権保存登記は「0.25%」、 中古マンションなどにおいては「2.0%-0.3%」となります。

司法書士に相談すれば見合った税率で計算を出してくれます。登録免許税の税率軽減を受ければ税率が安くなりますが、「登録免許税の税率軽減」を受けるためには、各条件に適応している必要があります。

「登録免許税の税率軽減」の適用条件
  • 居住用のマンションかどうか
  • 住宅の新築、または引っ越しをしてから1年以内かどうか
  • 床面積が50㎡以上
  • 市町村が発行している住宅用家屋証明書があるか否や

中古マンションの場合は築25年を超えるマンションの際には耐震性があることを証明することができる書類を揃える必要があります。

ただ、その耐震基準適合証明書の取得の条件は細かく、はじめての方だと分かりづらいので、このような条件確認も含めて司法書士に相談することが必要です。

MEMO
この「登録免許税」は建物を建築したり、また「相続などで受け取った際にもかかる税金」になります。

相続の際にはこのような税金がかかる他にも相続手数料として、遺産相続手続き費用がかかります。中古マンションなどの不動産も名義変更をすることで「登録免許税」がかかりますのでご注意ください。

まとめ

中古マンションの購入の際には「登録免許税」を支払いますが軽減することも可能なのです。中古マンションの購入において「登録免許税の税率軽減」を受けるためには各条件、諸経費なども事前にいくらになるか計算しておくことが必要です。

「登免許税」は国税であり税率不動産の購入の際には購入者が収める義務となりますが、公益、公共の法人の場合には免除することも可能です。