仲介手数料無料にするには？交渉のポイントやからくりを紹介

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

部屋を借りる際、不動産会社や大家さんに支払う初期費用のほかに、引越し費用や家具家電の購入費用など多額の資金が必要になります。
せっかくの新生活、ギリギリの状態でスタートしてしまうのは避けたいものです。

仲介手数料とは

不動産仲介業者が不動産の売買取引において提供する仲介サービスに対する報酬として支払われる料金のことです。

不動産仲介業者は、購入者と売り手の双方と交渉・物件をの紹介・契約手続きなどの様々なサービスを提供します。これらの活動に対する対価として、仲介手数料が発生します。

仲介手数料の計算方法

一方、仲介手数料は宅建業法により上限金額が定められています。賃貸物件の場合は家賃1ヶ月分＋消費税、売買物件の場合は取引金額に応じて下記の通り上限金額が異なります。

仲介手数料が必要な理由

前項では、賃貸の場合は仲介手数料が家賃一か月分＋消費税がかかることをお伝えしましたが、これを高いと思う方が多いのではないでしょうか。

売買の場合も取引金額に応じて高くなっていくので、仲介手数料がネックになっている方もいるかと思います。

しかし不動産仲介会社からすると、購入者と契約するに至るまでに人件費・ 広告費・ 店舗費などの費用がかかります。そのため、仲介手数料が必要になってくるのです。

2024年4月30日【2024年】仲介手数料が無料の不動産会社ランキング！デメリットや初期費用が安い会社のまとめ（東京の賃貸・売買編）

仲介手数料無料にするには交渉も必要？誰でもできる4つの方法

初期費用の中に含まれる仲介手数料が無料になれば、数万から十数万の節約にもなります。少しでも費用を抑えて引っ越しをしたい人は、仲介手数料無料を条件に部屋探しを始めましょう。

まずは、仲介手数料無料にするにはどんな方法があるのか？誰にでもできる方法を4つご紹介します。

不動産会社の仲介なしで大家さんと直接賃貸契約を交わす

不動産会社を通さずに入居者と大家さんの間で直接契約を交わせれば、
仲介業務が発生しないため仲介手数料がかかりません。
とはいえ、契約にかかわる煩わしい事務を避けるために不動産会社を利用する大家さんも多く、大家さんと直接取引できる賃貸物件を探すのは難しいです。

もしも自力で大家さんを探して直接契約に持ち込みたいなら、空き家の看板を掲げた物件をチェックしましょう。
大家さんの情報は、法務局で登記簿を取得すれば誰でも取得可能です。
登記簿で得た情報をもとに、郵送や自宅訪問でコンタクトを取る方法もあります。

不動産会社が所有・管理する物件を選ぶ

仲介手数料が発生しない賃貸物件を選ぶなら、不動産会社が所有・管理する物件を狙うのもおすすめです。
物件情報の取引態様が「仲介」ではなく「貸主」の場合は、不動産会社が所有・管理している可能性が高く、
仲介業務が発生しません。

仲介手数料無料の不動産会社を利用する

数は少ないものの、取扱物件すべての仲介手数料が無料の不動産会社が存在します。インターネットで「仲介手数料　賃貸　◯◯（←◯は希望エリア）」と検索すれば、
仲介手数料無料の物件や不動産会社がすぐにヒットするでしょう。

また、近年では実店舗を持たない不動産会社も増えており、仲介手数料無料で契約できることがあります。
場合によって内見してもらえなかったり、自分で物件を探したりとデメリットはありますが、仲介手数料無料にこだわるなら要チェックです。

不動産会社に交渉する

不動産会社に粘り強く交渉することで、仲介手数料無料になる可能性はあります。入居したい意思を明確に示すこと、他店舗で見積もりを作成してもらい交渉することがポイントです。

仲介手数料無料の賃貸物件や不動産会社の探し方

仲介手数料無料の賃貸物件や不動産会社を探すなら、先述の通りインターネット検索するのが簡単です。
探しているエリアがはっきりしているなら、駅の名前や市区町村の名前を組み合わせてキーワード検索すると良いでしょう。

スーモなどのポータルサイトで仲介手数料無料物件を検索することも可能ですが、条件検索の項目に書いてないことがほとんどです。
Yahoo!不動産などではキーワード検索で「仲介手数料無料」を入力すると該当する物件がヒットすることもあるので、試してみましょう。

仲介手数料のからくりとは？

敷金に礼金に仲介手数料、賃貸契約にかかる費用にはさまざまな項目があります。
敷金は家賃滞納や原状回復費用などの担保になるもの、礼金は大家さんに支払う謝礼的な費用ですが、
そもそも仲介手数料は何のために発生し、支払わなくてはならないのか？
仲介手数料の必要性について理解できない人も多いでしょう。

仲介手数料の背景を知らず、やみくもに仲介手数料無料の交渉をするのは不動産会社にとって失礼なこと。
前述の通り不動産会社は仲介手数料の値下げに消極的なので、交渉を持ちかけるなら心証をよくすることが大前提です。

仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬

賃貸物件を契約する際、ほとんどの人が不動産会社を利用するでしょう。
不動産会社は、入居者と大家さんの間に立って賃貸借契約を結ぶ手続きを代行するため、
その謝礼（または成功報酬）として仲介手数料が発生します。

一言で賃貸借契約を結ぶ手続き、といえば簡素な印象に思われがちですが、
具体的に不動産会社は以下のようなサポートをしてくれます。

大家さんと直接契約をすれば、物件をすべて入居者自身で探さなければなりませんし、
契約書の作成や手続きも入居者が行わなくてはなりません。
交渉事に慣れていなければ、トラブルが生じることもあるでしょう。
もっとも、物件探しや内見、賃貸借契約のすべてを入居者自身で行おうとすれば、時間も手間もかかります。

不動産会社になぜ仲介手数料を支払わなくてはならないのか、こうした背景を知れば納得できることでしょう。

仲介手数料の上限は「賃料の1ヶ月分＋税」

不動産会社が入居者・大家さんからそれぞれ受け取れる仲介手数料は【家賃の0.5ヶ月分（＋税）が上限】と法律で定められています。
そして、入居者・大家さん双方の同意が得られれば、
どちらか一方から【家賃の1ヶ月分（＋税）まで】仲介手数料を受け取ることができます。

ということで、仲介手数料の相場は家賃0.5〜1ヶ月分（＋税）です。

仲介手数料無料のからくりとは？

不動産会社を通して賃貸物件を契約する際は仲介手数料を支払うのが一般的ですが、それでも仲介手数料無料の物件や不動産会社が存在します。
不動産会社にとっても仲介手数料は大きな収入源になるはずですが、なぜ仲介手数料を無料にできるのでしょうか？

理由をおおまかにまとめました。

特に「ほかの方法で仲介手数料分を売り上げている」というのが、仲介手数料無料の大きな理由といえます。
ここで、仲介手数料無料のからくりについてくわしくご紹介しましょう。

大家さんが仲介手数料を負担している

入居者が支払うべき仲介手数料を、大家さんが全額負担しているケースです。
空室期間が長い、築年数が古いなどのマイナス要素が多く入居者がなかなか決まらないなど理由はさまざま。
大家さんにとっては“空室＝無収入”となるため、仲介手数料を負担してでも空室状態をなくしたいという狙いがあります。
そして不動産会社側も、条件の良い物件は人気が出るため、早々に成約に結びつけるよう顧客にプッシュします。

もちろん、入居者にとってはマイナス要素があったとしても初期費用が大幅にカットできるため、
大家さん・入居者・不動産会社それぞれにメリットが生まれるのです。

不動産会社間で取引している

賃貸物件は、大家さんが特定の不動産会社に“専任媒介契約”をしていることがあります。
これは依頼された不動産会社だけが仲介できる仕組みですが、不動産会社間で取引されているのもよくある話です。

専任媒介契約をしたA社に対し、他のB社が入居者を見つけた場合、A社がB社に対して“業務委託”という形で契約業務を代行してもらいます。
この際、B社はA社から“業務委託費”として利益を得ることができるため、仲介手数料無料でも損することはありません。

集客や実績作りが目的

特定の不動産会社と契約する“専任媒介契約”に対し“一般媒介契約”は複数の不動産会社と契約するため、
同じ物件を複数の不動産会社が取り扱う状態が生まれます。
不動産会社からすると、競合他社に先に仲介されれば利益を損失しかねません。

そこで、競合他社よりも有利に入居者を見つけるため、仲介手数料無料にする不動産会社が現れるのです。
入居者から仲介手数料を受け取らなくても、大家さんから家賃の0.5ヶ月分（＋税）を受け取ることができるため損することはありません。

公共賃貸物件などの特殊なケース

一般賃貸ではなく、UR賃貸や都営住宅、都民住宅のような公的賃貸物件は仲介手数料が発生しない仕組みになっています。
仮に不動産会社を介して申し込みをしたとしても手数料がかからないため、初期費用を確実に抑えることが可能です。

別名目で請求している

仲介手数料という名目ではなく、他の名目で入居者に費用を請求するケースも珍しくありません。
鍵交換代、クリーニング代、消毒代など項目はさまざまです。
この場合、仲介手数料は無料でも結局他の名目で費用が請求されるため、初期費用がお得になるとは言えない事情があります。

家賃などに上乗せしている

仲介手数料無料のかわりに、家賃を上乗せするケースもあります。
物件情報を見ただけでは分かりづらいものの、家賃相場を調べれば相場より高く設定されていることで気づくこともできるでしょう。
入居時は費用を抑えられても、月々のコストを考えればお得とは言いづらいです。
仲介手数料無料だからといってお得だと決めつけず、地域の相場感を把握することがポイントです。

仲介手数料無料にするには？交渉のポイント

仲介手数料無料の交渉は申し込み前におこなう

仲介手数料や敷金・礼金などの初期費用に関する内訳は、契約条件に承諾の上で申し込むのが基本です。
申し込んだあとに「仲介手数料無料にしてほしい」と交渉したり「仲介手数料の負担割合に同意していない」などと
申し出たりしても受け付けてもらえないので注意しましょう。

交渉に強い不動産会社を選ぶ

仲介手数料はもちろん、家賃や礼金などの値引き交渉に強い不動産会社が存在します。

不動産会社を選ぶ際は、交渉事に自信のあるところを選ぶと良いでしょう。

仲介手数料なしの交渉がしやすい賃貸物件を選ぶ

賃貸物件の中には、交渉次第で仲介手数料無料になりやすい物件が存在します。
大まかに言えば、入居者が決まりにくい要素がある物件です。
駅から15分以上離れている、築年数が20年以上経っているなどのマイナス要素は、仲介手数料無料の交渉材料になるでしょう。

また、大家さんから広告費（AD）が出ている物件も仲介手数料無料になる可能性があります。
広告費の有無は不動産会社しか知ることができないため、ダメ元でAD付きの賃貸物件を探してもらい、
仲介手数料を引いてもらうようお願いしましょう。
希望条件に合う物件かどうかはさておき、仲介手数料無料の物件を紹介してもらえる可能性があります。

仲介手数料の落とし穴＆デメリット

前項では仲介手数料無料にするための交渉術についてご紹介しましたが、仲介手数料無料の物件の場合に注意しておきたい落とし穴やデメリットはあるのでしょうか。

この章では仲介手数料無料のデメリットについて解説します。

家賃相場より高くなる可能性がある

仲介手数料無料のからくりでも紹介しましたが、仲介手数料が無料になる代わりに家賃が高くなる可能性があります。仲介手数料無料の交渉に成功したとしても、月々の家賃が上乗せされれば結果的に損する場合もあるため、あらかじめ家賃相場を理解した上で交渉に臨みましょう。

オプションやサービスの加入が必要な場合もある

仲介手数料無料の代わりに、オプションやサービスの加入を勧められる場合もあります。
たとえば、特定の会社でインターネットを契約する、ウォーターサーバーを契約するなどです。

必要なサービスであれば契約して構いませんが、最終的に不要になる場合や、月々にサービス使用料を支払わなくてはならない場合もあります。

仲介手数料の交渉に失敗した場合の解決法

仲介手数料無料の交渉に臨んだものの、すべてがうまくいくとは限りません。
そもそも仲介手数料無料の交渉はハードルが高く、失敗する可能性も高いでしょう。
とはいえ、初期費用を抑えることが一番の目的なら、仲介手数料無料にこだわる必要もありません。

最後に紹介するのは、仲介手数料無料の交渉に失敗したときの代案についてです。

仲介手数料無料以外の線で初期費用の減額を目指す

初期費用の中には、仲介手数料だけでなく敷金や礼金も含まれています。初期費用をトータルで考えて減額交渉に臨むのもおすすめです。

このほかにも、24時間サポートや消臭消毒などの費用が含まれている場合、契約書に“利用が必須”と記載がなければ外してもらえる可能性があります。
また、敷金礼金がゼロの物件を選ぶ、フリーレント付きの物件を選ぶだけでも初期費用は大幅にカットできます。

初期費用の分割払いやクレジットカード払いを利用する

どうしても予算が足りない場合は、初期費用の分割払いやクレジットカード払いができるかお願いするのも良いでしょう。

不動産会社によってはクレジットカード払い自体対応していないこともあるので、部屋探しよりも前にクレジットカード払いができる不動産会社をピックアップしておくと安心です。

引越しにかかる費用を節約する

賃貸物件を借りて引っ越すには、不動産会社に支払う初期費用以外にも引越し業者に支払う費用や、
家具家電を購入する費用などが必要です。
とはいえ、引越し業者を利用するのか、家具家電を新調するのかは人によって事情が異なります。

たとえば、荷物を減らしたり自分で運んだりすれば引越し費用の節約が可能です。また、家具家電はなるべく新調せず持参するのも良いでしょう。

家賃の安い物件に選びなおす

仲介手数料や敷金、礼金は家賃1ヶ月分のところが多いです。
家賃が高ければそれだけ仲介手数料や敷金、礼金が高くなるため、単純に家賃の安い物件を選べば初期費用を抑えることができます。

キャンペーンを利用する

不動産会社によっては、期間限定でキャンペーンを実施することがあります。
キャンペーン内容はさまざまですが、初期費用の減額につながるキャンペーンなら見逃さない手はありません。

仲介手数料まとめ

少しでも初期費用を抑えて部屋探ししたいなら、仲介手数料無料の交渉に望みをかけて損はありません。
仲介手数料無料ではなくても、他の方法で初期費用を減額してくれる可能性があるため、予算を伝えた上で交渉に臨みましょう。
不動産会社の多くは仲介手数料の減額に消極的なので、交渉の際は“お願いベース”で臨むことをおすすめします。