仲介手数料無料の罠！トラブルやデメリットを解説

部屋探しをする上で「仲介手数料無料」の表記を目にする機会がよくあります。一部の不動産会社では、紹介物件すべてが仲介手数料無料となっているケースもあり、少しでも初期費用を抑えたい人にとっては嬉しいポイントです。

この記事の監修者

合同会社ラビッツ
代表取締役
石川 貴裕

初心者でもわかるような不動産サイトを立ち上げたいと考え2016年4月に「不動産売却の教科書」を立ち上げる。

2017年1月に合同会社ラビッツを設立、誰にでも分かりやすいWEBメディアの企画・運営を行っている。

中日新聞運営メディア「教えてナビ」やJ:COMチャンネル「トップの言霊」などメディア出演実績多数あり。

仲介手数料無料には罠がある？からくりを解説

仲介手数料を収入源としている不動産会社にとって、仲介手数料無料はデメリットでしかないのでは？と思う人も多いでしょう。実は、仲介手数料無料には見えないからくりも存在します。仲介手数料無料という文言だけに注目すると、のちのちトラブルに繋がるケースもあるため、なぜ仲介手数料無料になるのか仕組みを知っておきましょう。

貸主・売主から仲介手数料をもらっている

賃貸の場合、仲介手数料の上限は“貸主・借主が合計で支払う金額”として設定されています。つまり、貸主が仲介手数料を満額負担すれば、借主は仲介手数料無料で契約することができるのです。例えば、貸主（大家・オーナー）が1ヵ月分の仲介手数料を支払っている場合、借主は仲介手数料を支払わなくていいということです。

ただし、現実的なことを言うと、特例で家賃1ヵ月以上も認められているため、実際には貸主・売主双方から手数料を受け取り、1ヵ月以上もらっていることも多々あります。

そもそも自社物件につき仲介手数料が発生しない

売買物件において、不動産会社自体が売主であれば売却益から利益が発生するため、仲介手数料の必要がありません。賃貸物件においても同様で、不動産会社が所有している物件を契約する際は仲介業務が発生しないため、仲介手数料も不要となります。

集客や実績づくりで広告掲載している

集客をしたい目的、また売上実績を作りたい目的で仲介手数料無料とする不動産会社もあります。いくら多くの物件を取り扱っていても、問い合わせや内見がなければ契約には至りません。そこで不動産会社が「仲介手数料無料」と謳えば、集客力は確実に上がります。

無料の落とし穴！長らく入居者が決まっていない

賃貸物件では、毎月発生する家賃がオーナー（貸主・大家）の収入になるため、不動産経営でもっとも避けたいのが空室です。長らく入居者が決まっていない物件に対しては、仲介手数料を無料にすることで成約に結びつけようとすることもあります。

広告料（AD）や謝礼が入ること前提の物件

賃貸物件にはオーナーにのみ発生する広告料（AD）が存在し、物件によって金額の振り幅も大きいです。物件によっては、広告料ゼロのものもあれば数十万円のものもあるでしょう。

仲介手数料無料のデメリットとは？トラブルに要注意！

仲介を生業とする会社にとって、仲介手数料は貴重な収入源です。仲介手数料無料ということは、目には見えないデメリットもいくつか存在します。もちろん、トラブルにつながることも珍しくありません。それでは、賃貸物件における仲介手数料無料のデメリットをご紹介しましょう。

家賃や礼金が高く設定されている可能性がある

表向きは仲介手数料無料を謳い、貸主側が仲介手数料を全額負担しているとしましょう。この場合、採算を取るために家賃や礼金を高く設定することもあります。

家賃交渉が難しくなる

物件にもよりますが、不動産会社によっては家賃（厳密には貸主）や初期費用の値引き交渉に応じてくれる場合があります。初期費用無料ということは、その時点で本来発生すべき費用が抑えられているため、これ以上の値引き交渉に応じてもらえない可能性があるでしょう。

仲介手数料以外の名目で費用が発生することも

「仲介手数料無料」などと宣伝されていると、つい仲介手数料に目を向けがちです。しかし、鍵交換代や消毒代、クリーニング代、書類作成費用などの名目で別途費用が発生するケースもあります。つまり、不動産会社が仲介手数料の代わりとなる利益を別の項目で上乗せしている、ということです。

物件の状態が悪い可能性も

築年数が古い物件や利便性の悪い物件、事故物件など一見して不人気要素の強い物件に対し仲介手数料無料を取る不動産会社もあります。仲介手数料を取らないことで入居者を広く募集し、月々の家賃でコストを回収する目的です。

不動産会社の対応が手薄になることも

不動産仲介業の収入は仲介手数料なので、基本的にどの不動産会社も仲介手数料を得るために必死に営業しています。ところが、最初から仲介手数料無料の場合は上乗せされた広告費などが利益となっているため、手厚い接客で顧客に気に入られる必要もなく、サービスの質やスタッフのモチベーションも下がりがちとなるのです。

仲介手数料無料のメリット

ここまでで仲介手数料無料のデメリットについて解説しましたが、仲介手数料が無料になれば初期費用も大幅にカットできます。また、初期費用をカットすれば住宅購入がスムーズに行く場合もあるのです。

そこで、仲介手数料無料のメリットについてポイントを紹介します。

初期費用を抑えられる

仲介手数料無料の物件だと、賃貸物件で家賃0.5〜1ヶ月相当の初期費用をカットすることができます。

仲介手数料無料でトラブル発生！？口コミ事例

賃貸・売買に関わらず仲介手数料無料にはからくりがあり、場合によってトラブルに発展する可能性もあります。具体的にどのようなトラブルが起きているのか、実例をもとに解説します。

広告宣伝費がなければ半月分請求する店舗

私の不動産屋スタートは、仲手無料の賃貸ショップ。仲介手数料無料‼️って広告だしてるのにADが0だったら半月分の手数料を請求するの、モヤモヤしたなあ～。

— チヌ釣り名人デラウェア初代面白大喜利王 (@ch1npoyo) January 20, 2021 

こちらは顧客ではなく不動産会社サイドの口コミです。リプライを見る限り、仲介手数料無料で打ち出しつつも広告宣伝費のない物件は借主側に仲介手数料が家賃0.5ヶ月分発生する様子。

不動産会社の利益を確保するためなら理解もできますが、こうした背景を知らない借主になっては「仲介手数料無料って書いてあるのに騙された」と受け取りかねません。「仲介手数料無料」という表記に目がくらみがちですが、実際の契約内容はきちんと確認しておくべきです。

不動産サイトの記載と契約内容が違っていた

【ゆるぼ】不動産サイトに仲介手数料無料の表記。物件の契約書を交わした後、初期費用振込のタイミングでしれっと請求書に仲介手数料（家賃の約70%）の記載がある時にどうすれば手数料を0にできますか？相手、体面上は真摯を装って悪どさがちらちら見える業者なのできっちり0にさせてやりたい感じす

— もれちゃん✌ (@more_t) July 26, 2019 

仲介手数料無料と表記されていたにもかかわらず請求された、という事例です。不動産会社に問い合わせたところ最終的に無料になったとのことでした。

とはいえ、通常は契約書を交わすと契約不履行になったとしても仲介手数料が戻ることはありません。今回のケースだと不動産会社側がミスを認めた形で返金されている様子ですが、契約書を交わす前、また請求書を提示された時点でしっかり目を通す必要があるでしょう。

事務手数料を請求された

賃貸契約で
仲介手数料無料で良かったーと思って、
手続き進んだ後半で事務手数料が必要ですって🤣🤣🤣
上手いこと言うなぁー笑
これでモメテきたんだろうな、
そのやり方長い目線で損すると思う🤔

— むね@札幌グルメ「ヒンナヒンナ」 (@nem_hero) April 2, 2019 

不動産会社に支払うべき仲介手数料が無料となっても、管理会社に支払うべき事務手数料が別途発生することがあります。この場合は上乗せと考えるのではなく、正当な請求である可能性が高いです。

管理会社には、業務として発生する審査手続きや契約書類の作成費用として数千円から3万円程度の事務手数料を請求する場合があります。通常、契約書や重説にて記載・説明があるはずです。

仲介手数料が無料で安い不動産会社ランキング

仲介手数料無料のメリットやデメリットを紹介してきましたが、実際にどの会社がお勧めなのか気になる方も多いでしょう。

近年では仲介手数料が無料または安い不動産会社も増えてきています。

下記記事では、仲介手数料が安い不動産会社をランキング形式で紹介していますので是非ご確認ください。

2024年8月1日【2024年】仲介手数料が無料の不動産会社ランキング！デメリットや初期費用が安い会社のまとめ（東京の賃貸・売買編）

仲介手数料を無料にしてもらう方法！

仲介手数料無料にはトラブルや罠もつきものですが、部屋の探し方や交渉次第では借主・買主が損することなく仲介手数料無料の物件を契約することができます。ここからは、仲介手数料無料の物件でトラブルを回避するためのポイントを賃貸・売買ともに解説します。

自社管理物件やADのない物件を紹介してもらう

貸主が不動産会社の場合、当然仲介手数料は発生しません。加えて、ADのついていない物件は積極的に取り扱ってもらえないため、空室期間が長くなることも想定されます。

ADのない物件はポータルサイトなどに掲載されている可能性も低いため、不動産会社で直に紹介してもらいましょう。

あらかじめ予算（上限）を伝えておく

仲介手数料無料に関わらず、初期費用や家賃の値下げ交渉は可能です。気に入った物件がはじめから決まっていれば別ですが、そうではない場合あらかじめ予算を伝えておくと、初期費用や家賃が高額にならずに済みます。

閑散期やマイナス要素の多い物件を狙って交渉する

仲介手数料を含む初期費用や家賃の値引き交渉は可能ですが、やみくもに交渉するのは失敗のもと。賃貸市場が活発になる繁忙期（1〜3月）は値引きせずとも客付けできる可能性が高まるため、交渉に応じにくいです。仲介手数料無料や初期費用・家賃の値下げ交渉をするなら、物件が動きにくい閑散期前後（4〜9月）が狙い目といえます。

高圧的な態度を取らない

交渉の際は“お願いベース”が基本姿勢です。高圧的で強引な態度だと、入居後もトラブルを起こすのではないかと疑われ、値引きどころか入居自体断られる可能性があります。

契約の本気度を示す

仲介手数料無料、また初期費用や家賃の値引き交渉を成功させるには“無料or値引きしてでも契約してほしい”と思わせることが大切です。交渉の際は「値引きしてくれたらすぐに契約したい」など契約の本気度を見せましょう。「仲介手数料無料にしてくれたら初期費用が予算内に収まるのに…」と具体案を提示するのも効果的な方法です。

最初から仲介手数料無料の不動産屋を探す

賃貸物件の場合、取扱い物件すべてが仲介手数料無料の不動産会社も存在します。不動産会社が貸主の場合は仲介手数料自体が発生せず、貸主から仲介手数料を満額支払ってもらう場合は借主側が仲介手数料を負担する必要がないからです。

取扱い物件数の多い不動産屋を探す

単純に、物件の取り扱い件数が多ければ多いほど仲介手数料無料の物件が見つかりやすいです。ポータルサイト非掲載、かつ積極的にPRしていない物件を所有している可能性も高いので、ホームページなどで取扱い物件数の多い不動産屋をピックアップするのをおすすめします。

仲介手数料以外にかかる費用を確認する

口コミやデメリットでも説明したように、仲介手数料無料にする代わりに別の名目で費用を上乗せする可能性があります。場合によって支払う必要のない名目が加算されることもあるので、仲介手数料以外にかかる費用を必ず確認し、不明点があれば契約前にクリアにしましょう。

賃貸の初期費用を値下げするために

仲介手数料無料にはさまざまなデメリットやからくりが存在しますが、賃貸物件の場合は仲介手数料以外の項目で初期費用を抑えることが可能です。

敷金・礼金ゼロの物件を探す

賃貸物件の初期費用には敷金や礼金が含まれているケースが一般的です。いずれも、仲介手数料と同様家賃1ヶ月分が相場となるため、家賃が高いほど初期費用の負担も大きくなるでしょう。

仲介手数料という項目にこだわるのでなければ、敷金・礼金ゼロの物件を探すのも一つの方法です。もちろん、敷金・礼金ゼロの物件にも何かしらのマイナス要素を抱えている可能性は高いですが、それでも初期費用を数万円から十数万円ほど抑えることができます。

フリーレント付き物件を探す

フリーレントとは、一定期間の家賃が無料になることを言います。契約時は家賃だけでなく前家賃や敷金・礼金もかかるため、フリーレント物件を契約するだけでも初期費用を大幅に抑えることが可能です。

もちろん、フリーレント付き物件は空室期間が長かったり、利便性が悪かったりと条件面で不利な要素を抱えている可能性が高いため、契約前にしっかり確認することがポイントです。

仲介手数料とはそもそも何？

2023年4月、不動産ポータルサイトのSUUMOでは「仲介手数料無料」の表記が可能になり、不動産会社に大きな宣伝効果を生んでいます。私たち消費者にとっても、仲介手数料が無料になるのは費用面でのメリットが大きいものです。

仲介手数料に含まれるもの

仲介手数料は、物件の売買や賃貸借の際に入居希望者とオーナー（大家）の間に入り、交渉や調整、契約手続きを行う不動産会社に支払うものです。これには仲介における人件費や事務手続きに関わる代行費用、広告費、営業活動に対する成功報酬などが含まれています。

仲介手数料無料の物件は違法なの？違法じゃないの？

仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。ここで抑えておきたいのが、定められているのは上限のみであって、それより仲介手数料が安ければ違法になりませんし、仲介手数料無料であっても違法にはなりません。

仲介手数料発生のタイミングと上限

仲介手数料は取引が成立した時点で支払われる成果報酬になります。物件を紹介してもらっても契約に至らなければ仲介手数料は発生しませんし、契約後何らかの形で契約不履行になれば仲介手数料は返還されません。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料にはそれぞれ上限があり、賃貸・売買で算出方法が異なるのもポイントです。

仲介手数料が発生しない物件もある

新築マンションの場合、売主が直で販売したり、提携先の販売会社が販売するケースが一般的です。どちらの場合でも仲介手数料が不要のケースもあります。

また売買における中古物件の場合、個人の売主から購入する場合は仲介手数料が発生しますが、不動産会社が個人の売主から購入しリノベーションなどで手を加えて販売するケースもあります（買取再販物件）。この場合、不動産会社自体が売主ということになるため、仲介手数料がかかりません。

仕組みを知ってトラブルを未然に防ごう

賃貸・売買ともに仲介手数料無料の物件は存在しますが、メリットばかりではなくデメリットにも目を向けなくてはなりません。