マンションの梁と下がり天井、デメリットはある？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

新築マンションは、建物が完成する前に販売される場合が大半です。室内の確認は、マンション販売用パンフレットに掲載されている間取り図で行うしかありません。

そこで一番チェックしたい箇所の一つが、下がり天井と梁（以下、下がり天井）です。場合によっては、部屋の天井中央部に下がり天井があるマンションもあります。マンション購入の際、下がり天井の観点からの注意点を解説します。

下がり天井の正体

下がり天井の正体

下がり天井は、マンションなどで天井の一部分が他よりも低くなっている状態をいいます。したがって、天井高が一定ではありません。

下がり天井の原因

下がり天井の原因は大梁・小梁と排気ダクトです。以下に説明します。

大梁・小梁

一般的に鉄筋コンクリート造のマンションは建物全体を支える構造部材として柱と大梁（ラーメン構造）があります。住戸の四隅の柱と柱をつなぐ構造部材として大梁があり、その大梁の上に床スラブが乗る形式となります。

住戸と住戸の間にある戸境壁に沿った天井や、間口に当たるバルコニー側と共用廊下側の天井に大梁の突出部分である下がり天井が出てきます。

上階の床スラブの振動を小さくし、遮音性を大きくするために、小梁が大梁と大梁の間に掛けられます。小梁も部屋の天井に突出することがあり、下がり天井になります。

排気ダクト

キッチン・トイレ・浴室の排気ダクトなどのパイプスペースを、間口に当たるバルコニー側か共用廊下側に通す必要があります。それが天井から突出し、天井の一部が低くなり、下がり天井になります。

下がり天井の位置

大梁による下がり天井は、住戸と住戸の間にある戸境壁の天井や、間口に当たるバルコニー側と共用廊下側の壁の天井に出てきます。

下がり天井の表記

下がり天井は図面上で点線にて表記され、点線が1本の場合と2本の場合があります。その違いについて説明します。

点線が1本

壁際に点線が1本表記されている場合は、壁際の天井が突出し下がり天井になります。部屋の中央部に点線が1本表記されている場合は、部屋の約半分が下がり天井になります。

通常のマンションの部屋部分の天井高は2.4ｍ～2.5ｍですが、下がり天井の天井高は2.1ｍ～2.2ｍになることが多いです。

点線が2本

部屋の中央付近に点線が2本表記されている場合は、天井の中央部に大梁か排気ダクトがあり、20cm～40cmほど天井から突出した状態となります。この場合は下記の注意点でも触れますが、照明器具の設置位置やリフォームにも支障をきたします。

下がり天井の背景

下がり天井と階高・天井高との関係

階高

階高とは、建物の各階の高さのことで、建物の1階（1層）分の高さになります。下の階の床面から上の階の床面までの高さになります。

天井高

天井高とは、部屋内の床面から天井面までの高さのことです。

階高と天井高との関係

階高と天井高の違い

階高は設計段階で構造計算などを経て決められます。建物が竣工すれば階高の変更は出来ません。天井高は部屋内の床と天井仕上げの方法により、変更することが可能です。リフォーム・リノベーションにより天井高を変更できます。

階高が低いと？

高級マンションでは、階高（例えば、3.5ｍなど）を高くし床スラブを厚くして二重床・二重天井の高さを充分に確保しています。

一方、階高が低いと二重床・二重天井にすることが出来ず、直床・直天井となります。直天井には、大梁・小梁や排気ダクトを隠す空間がありませんので、下がり天井となります。

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建築主（ディベロッパー）の事情

販売住戸数増加による売上増加

（階高による階数・販売戸数の違い）

もしくは、階数は10階建てのままにし、建物全体の工事費を1階分抑えることが出来ます。販売価格が同じであれば、工事費は減少するので、建築主（ディベロッパー）側の利益増加に繋がる算段です。

しかし階高を低くすることにより、下がり天井の突出部分がより大きくなり、居住性を大きく損なう結果となります。

直床・直天井・二重床・二重天井

ここで、頻繁に出てくる直床、直天井、二重床、二重天井の説明をします。

直床

直床は、床スラブ（コンクリート）の上面に直接仕上げ材（フローリング等）を張るものです。床スラブと床面との間に空間を設けるものが二重床です。

直床になりますと、水回りの水道管・排水管を床スラブに埋め込まなければなりません。その場合はリフォーム・リノベーションをする際、水回りの位置変更が困難になります。

直天井

直天井は、天井のスラブ（上階の床スラブ）の下面に直接仕上げ材（クロス等）を張るものです。天井のスラブと天井面との間に空間を設けるものが二重床です。

直天井になりますと、照明器具用の電気配線や照明器具を取り付ける設備をコンクリートの床スラブ（上階の床スラブ）に埋め込まなければなりません。

下がり天井の注意点

大型の新築マンションでは、販売促進のためモデルルームを設置しますが、全住戸の中で、一番良い住戸をモデルルームにします。

実際には下がり天井が存在するにも関わらずフラットな天井にしている場合もあります。その為、モデルルームだけを見て購入を決めるのは、後々のトラブルの元になります。

上記にもありますが、下がり天井は点線で表記されています。以下に注意点を説明します。

下がり天井は移動できない

下がり天井は、大梁・小梁や排気ダクトとなるため、移動することが出来ません。リフォームする際、間取りの変更を行う上でも支障をきたします。

下がり天井は陰になりやすい

部屋の中央に下がり天井がある場合、天井の照明によって、下がり天井の陰が出来、見た目にも見苦しくなります。下がり天井のあるマンションは居住性に欠けます。

家具が置くことが出来ない

壁隅に下がり天井がある場合、家具を置こうとしても下がり天井に当たってしまい、予定していた位置に家具を置くことが出来ないこともあります。

トレンド

高級マンションは二重床・二重天井になっており、その厚みも充分確保されていますので、少なくとも下がり天井はありません。逆に言えば、下がり天井があるマンションは高級マンションとはいえません。

一般的なマンションで比較的多いのは、二重床・直天井もしくは直床・二重天井のマンションです。二重天井になっていても、空間の厚みが小さいと下がり天井は出てきます。

最近の新築マンションは、住宅品質確保の観点から、さすがに直床・直天井のマンションを見かけなくなりました。

まとめ

以上、「間取り図でチェックしたい下がり天井と梁」を説明しました。マンション購入の際、平面図だけに気を取られがちですが、立体的にも注意を向けることにより下がり天井という思わぬトラブルを回避することが出来ます。

実際のマンション販売現場でもトラブル案件の一つになっているのが、下がり天井です。モデルルームだけでなく、実際の購入候補の住戸の間取り詳細図を確認しながら、購入決定をお勧めします。