延べ床面積とは?含まれない部分と計算方法・調べ方

この記事を書いた人
中村 昌弘
不動産コメンテイター

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

延べ床面積についてのまとめ
  1. 延べ床面積は延べ面積、建物面積とも呼ばれる建物全体を表す面積
  2. 吹き抜けや出窓のような床がない部分は含まれない
  3. ベランダやバルコニー、ビルトインガレージなど、一定の基準によって延べ床面積に含まれない部分もある

「延べ床面積ってなんだろう?」「延べ床面積にはどのような種類があるのかな?」とお悩みではありませんか?

「延べ床面積で税金や価格も変わるのかな……」と不安に思っている方も多いでしょう。少しでも価格を抑えて、自分の理想の建てたいもの。

住宅という人生の大きな買い物だからこそ、しっかり知識をつけて納得したうえで建てたいですよね。

この記事では延べ床面積について、徹底解説いたします!

延べ床面積の詳細を知りたい方に向けて、延べ床面積の概要や計算方法だけでなく、税金や価格への影響についても紹介していきますね。さらに記事後半では30坪という限られた土地でできることについても触れるので、ぜひ最後までご覧ください。

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延べ床面積とは

「延べ床面積」とは建物の各階の床面積を合計したもので、建物全体の面積を表すものとしてしばしば使用される数字です。

延べ床面積は「延べ面積」と呼ばれることもあり、建築基準法では「延べ面積」という表現が用いられています。

延べ床面積の基準となる床面積とは、壁や区画の中心線で囲まれた部分の「水平投影面積」です。

「水平投影面積」とは、どのような面積のことですか?

事務員

中村編集者

「水平投影面積」とは、簡単に説明すると、建物の指定部分を真上から見た状態の面積です。

なるほど。 延べ床面積は、壁や区画の中心線で囲まれた部分を真上から見た面積ということですね。各階の床面積を合計するだけなら、延床面積の計算は簡単ですね。

事務員

水平投影面積の説明の画像

中村編集者

ところが、そう簡単ではないんです。家の中には、延べ床面積に含まれないものがあるため、それらの面積を差し引かなければなりません。

この「延床面積に含まれない部分」について、詳しく説明します。

延べ床面積に含まれないもの

延べ床面積に含まれないものとして、次のようなものがあげられます。

延べ床面積に含まれないもの
  • 吹き抜けの上階部分
  • ベランダ、バルコニー
  • 玄関ポーチ
  • 屋根裏収納(ロフト)
  • ビルトインガレージ
  • 出窓

延床面積に含まれない部分の説明の画像

それぞれについて、詳しく説明します。

吹き抜け

吹き抜けの画像

延べ床面積に含まれないものとして、まずあげられるのが吹き抜けです。吹き抜けの上階部分は床がないため、延べ床面積に含まれません。

床がないので、吹き抜けは延べ床面積に含まれないのですね!

事務員

中村編集者

その通りです。吹き抜けを作ると縦方向に空間が広がるため、同じ床面積であっても開放感のあるリビングや玄関になります。

ベランダ、バルコニー

ベランダ、バルコニーの画像

ベランダとバルコニーが延べ床面積に含まれるかどうかは、広さによって変わります。

広さによって変わるんですか。

事務員

中村編集者

家の外壁から出ている部分が2mまでであれば、延べ床面積に含まれません。また、塀などの壁で囲まれていないテラスやウッドデッキなどの空間も、延べ床面積に含まれるのは2m以上の出幅の部分からです。

2mあれば、使い方によっては十分に楽しめるスペースになりそうです!

事務員

屋根裏収納(ロフト)

屋根裏収納の画像

参考画像:八正建設(株)

屋根裏収納やロフトも、一定の基準を満たせば、延べ床面積の計算に算入されません。

一定の基準とは、どのようなものですか?

事務員

中村編集者

具体的な基準は、次の通りです。

延床面積に含まれない屋根裏収納(ロフト)の基準
  1. 天井高が1.4m以下であること
  2. 設置する階の床面積の半分未満の面積であること
  3. 固定したはしごを設置しないこと

これらの基準を満たせば、延べ床面積に含まれないスペースとしてロフトや屋根裏収納を設けることができます。

ビルトインガレージ

ビルトインガレージの画像

参考画像:プレミアムガレージハウス

狭い敷地でも駐車場を設けることができ、車やバイクを趣味にしている人に人気があるビルトインガレージも、一定の基準を守れば延べ床面積に含まれません。

どのような基準を満たす必要があるのでしょうか?

事務員

中村編集者

建物の延べ床面積、5分の1以内の広さのものであれば、緩和措置の適用範囲です。それ以上の部分については、延べ床面積に算入されます。同様に地下室も一定の基準を満たせば、緩和措置が適用されます。

どの程度までなら、延べ床面積に含まれるのかを見極めることが重要ですね。

事務員

出窓

出窓の画像

床がない出窓の部分も、基準内であれば延べ床面積に含まれません。

出窓の場合の基準は、どのようなものがあるのですか。

事務員

中村編集者

具体的には、次のような基準があります。

延床面積に含まれない出窓の基準
  1. 床から30cm以上の高さにあること
  2. 見付け面積の半分以上が窓であること
  3. 外壁面からの水平に出た部分の距離が50cm未満であること

延べ床面積にも含まれないなら、ぜひ取り入れたいですね!

事務員

延床面積の広さは価格や税金に影響する

ここまで読んで気になるのは、延べ床面積が価格や税金に影響するのかどうかですよね。

中村編集者

結論から言うと、延べ床面積の広さは価格や税金に影響します!

一般的に住宅の価格を求める場合、坪単価を基準として考えます。

坪単価が高くなれば、住宅の価格は上がるもの。

住宅の延べ床面積が大きければ使用する坪数も増えるので、建物の価格も高くなるということですね!

事務員

中村編集者

伴って、延べ床面積が広くなると税金も高くなるので注意が必要です。

住宅を建てる際の代表的な税金は、固定資産税や不動産取得税です。

不動産を所持している間に毎年かかり続ける固定資産税と、購入時に必要な不動産取得税の算定は、固定資産税評価額で決まります。

固定資産税評価は建築費の40%〜60%が評価水準となっているため、建築費用が高いほど高額な税金が必要です。

延べ床面積が広ければ住宅の価格が上がるので、伴って税金も高くなるということですね!

事務員

延べ床面積を減らしながら広い空間を作るコツ

ここでは、建築基準法で定められた延べ床面積の制限をクリアしながら、より広い居住空間を設けるためのコツや工夫について解説します。

これらのコツや工夫を取り入れた家づくりを実践すれば、家の延べ床面積を抑えながら、収納スペースを増やしたり開放感のある家を建てたりすることが可能です。

ロフトを活用する

延べ床面積に含まれない基準を満たしたロフトを設ければ、さまざまな用途で利用することができます。

具体的に、どのような使い道があるのでしょうか。

事務員

中村編集者

代表的なロフトの用途は、収納スペースです。シーズンオフの衣料品や使っていない寝具、家族の思い出の品などを収納しておくことができます。

ほかには、使い方はありますか。

事務員

中村編集者

一般的には収納として使われることが多いのですが、天井高が1.4mあるので、収納以外にも趣味の部屋や子どものプレイスペースとして活用することも可能です。上手に取り入れることで、充実した生活空間を作り出せますよね。

ビルトインガレージ

3階建ての1階部分や半地下部分にビルトインガレージを設けると、敷地に十分な広さがなくても駐車スペースが確保できます。さらに基準を満たせば延べ床面積に含まれないため、居住空間を圧迫する心配もありません。

ビルトインガレージは、今、若い人の間でも人気がありますよね。

事務員

中村編集者

そうですね。ビルトインガレージは、車やバイクなどを駐車しておくためだけでなく、収納スペースとして利用したり、趣味を楽しむためのスペースにしたりすることもできます。

確かに、車を駐車していなければ、子どもを遊ばせることもできますよね。雨の日は、洗濯物を干すスペースとしても活躍しそうです。

事務員

バルコニー

建物からの出幅が2m以下のバルコニーであれば延べ床面積には含まれないため、上手に活用すれば生活空間を広げることができます。

2mあれば、簡単なテーブルセットを置くことも可能です。より広いバルコニーを設置したい場合は、2mを超える部分だけ、延べ床面積に含まれることになります。

バルコニーに屋根が設置されていても大丈夫なのですか。

事務員

中村編集者

はい。出幅が2m以下で壁で囲まれていなければ問題ありません。リビングにバルコニーを隣接させれば、視覚効果によって空間が広く感じられます。また、バルコニーへの開口部に全開口サッシなどを取り入れてリビングとの一体感を高めれば、セカンドリビングのように使うこともできるのでおすすめです。

出窓や吹き抜けで開放感を演出

延べ床面積に含まれない出窓や吹き抜けを取り入れれば、実際の居住面積自体が広くなるわけではありませんが、開放感を演出することができます。

出窓があると部屋が広く見えるだけでなく、ちょっとした小物を飾ることもできますよね。

事務員

中村編集者

そうですね。延べ床面積に含まれない出窓や吹き抜けを取り入れて、空間を演出してみると良いでしょう。

坪単価は「延べ床面積」か「施工面積」かをチェック

先に説明した通り、延床面積は建物の各階の床面積を合計した面積のことです。これに対して、施工面積とは施工した部分すべてを指します。つまり、実際に建築工事が行われた面積のことです。

延べ床面積に含まれないとされる吹き抜けやロフト、バルコニーなどもすべて施工面積に含まれます。そのため、延床面積と施工面積の大きさは異なることがほとんどで、一般的には施工面積のほうが延べ床面積よりも広くなります。

施工面積の説明の画像

この違いを意識しなければならないのは、家を建てる費用の計算で用いられる「坪単価」を確認するときです。家の建築を請け負うハウスメーカーや工務店には、坪単価を延べ床面積で出しているところもあれば施工面積で出しているところもあります。

つまり、同じ規格の住宅でも、延床面積から割り出した坪単価と施工面積から割り出した坪単価とでは異なった数字になってしまうのです。

そのため、単に坪単価だけを比較して判断するのではなく、算出基準が延べ床面積であるか施工面積であるかの確認を忘れないようにしましょう。

30坪の住宅で実現できること

30坪の住宅の間取りの画像

引用:Kimijyu

広々とした家に住みたいと思っても、大きすぎる出費は避けたいですよね。

なるべく延べ床面積を抑えても、随所に工夫をすることで広さを感じられる住宅を建てることは可能です。

具体的には、どのようなことができるのでしょうか?

事務員

中村編集者

30坪を例にあげてみましょう。自分がどのように暮らしたいのかを明確にし、熟考したうえで理想の住宅づくりをしていきましょう。

たとえば30坪なら、以下のような希望は出しやすいです。

30坪の間取りで取り入れられるもの
  • 3つの居室とLDKの間取り
  • トイレを2つ設置
  • 大きな収納
  • ファミリータイプの洗面浴室など

しかしながら、20畳以上のLDKや1坪以上の浴室だと、空間利用の工夫が必要な部分もあります。

30坪でも思ったより、幅が広がりますね!

事務員

中村編集者

延べ床面積を少なくしても開放感のある設計は可能なので、よく相談することが重要です。

ほかにもある!似たような面積の意味を解説

ここでは、延べ床面積と間違えられたり混同されたりしやすい面積の種類と調べ方について説明します。

いずれも「面積」が付く言葉のため、意味の違いだけでなく、どのようなシーンで使われるかも確認しておきましょう。

建築面積

建築面積とは、建物を真上から見た状態の面積のことです。敷地の面積に対して、建物が建てられている面積の割合がどれくらいかを示す「建ぺい率」を求める際に用いられます。

建築面積を土地面積で割ったものが、建ぺい率です。

一般的な形の住宅の場合だと、建物の1階部分の面積と建築面積が同じになることが多いでしょう。

中村編集者

1階の面積よりも2階のほうが広い場合もありますが、真上から建物を見た状態の面積であるため、このような場合は2階を地面に投影した面積になります。建物の上から光をあてて、影になった部分だと考えるとわかりやすいでしょう。

建築面積の説明の画像

建物面積

建物面積と延べ床面積とは、同じものを指す言葉です。建物のそれぞれの階の床面積をすべて合わせた面積になります。

建築基準法では、延べ面積と表されるものです。

建物面積の説明の画像

建築基準法では呼び方が変わるのですね。

事務員

土地面積

土地面積は、「敷地面積」と呼ばれることもあります。家などの建物が建っている土地を真上から見た面積のことです。

言葉通り、土地の面積を表すものなのですね!

事務員

中村編集者

そうです。ただし、土地を真上から見た状態の「水平投影面積」となるため、例えば、斜面にあるような土地の場合、土地面積が実際の土地の表面積よりも小さくなる場合もあります。

敷地面積の説明の画像

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まとめ

この記事では、延べ床面積について解説しました。延べ床面積は延べ面積、建物面積とも呼ばれる建物全体を表す面積です。

壁や区画の中心線で囲まれた部分を真上から見た水平投影面積で見た、各階の床面積の合計で表されます。屋上のように階数には含まれなくとも、延べ床面積には含まれるものもあるので注意が必要です。

延べ床面積は床面積の合計で計算されるため、吹き抜けや出窓のような床がない部分は含まれません。そのほか、ベランダやバルコニー、ビルトインガレージなど、一定の基準によって延べ床面積に含まれない部分もあります。

延べ床面積が大きくなると、価格や税金が高くなっていってしまうため、住宅を建てる際はどのような生活を希望するのかを考えることが重要です。

MEMO
延べ床面積の狭い住宅でも、空間の使い方によっては開放感を感じられる作りにできるため、よく相談して決めましょう。自分の希望とする過ごし方や優先基準を明確にして、理想の住宅を目指していくのが大切です。