下駄履きマンションとは？デメリットや構造、資産価値と気になるゴキブリ被害について

この記事を書いた人

小島優一: 宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

この記事のまとめ

「下駄履きマンション」は低層階部分が店舗・事務所・駐車場といった非住居として使用されているマンションの俗称
1階も居住目的で建てられるマンションより脆弱であることは否めない
どのようなテナントが入っているか、過去にトラブルはなかったかなどを事前に確認することが大切

「下駄履きマンション」という言葉を耳にしたことはあるでしょうか。

低層階部分が店舗・事務所・駐車場といった非住居として使用されているマンションの俗称です。都心部では特によく見かけるかもしれません。

では、下駄履きマンションはどのような構造で、どのようなメリット・デメリットがあるかご存知ですか。この記事では下駄履きマンションについて詳しく解説します。購入を検討している物件が下駄履きマンションだった場合、ぜひ参考にしてくださいね。

下駄履きマンションのデメリット

下駄履きマンションにはデメリットがあることを知っておきましょう。入居者はもちろん、事業者にとってもリスクがあることを把握しておくべきです。

一階が飲食店などの複合型マンションの場合はゴキブリなどができることも

1階部分にどのようなテナントが入っているかは重要です。コンビニやスーパーなら日用品の調達が容易になる、人の出入りがあるため安全といったメリットが入居者にもあります。

反面、深夜にも人が集まることや荷物の運搬などにより騒音が発生するリスクもあります。複合型マンションのテナントで最も多いのは飲食店ですが、騒音、臭い、ゴミ、害虫・害獣（ゴキブリやねずみ）といったトラブルの元を抱えています。

ゴミの捨て方が悪いと衛生面で問題が生じますし、ゴキブリは一度発生すれば上層の住宅部分にまで侵入するおそれがあります。また飲食店の種類によっては臭いトラブルに発展することも。

騒音や害虫は1階に近いほど影響を受けやすいですが、臭気は最上階であっても悩まされるかもしれません。

飲食店はカフェなどの「軽飲食」と焼肉店、焼き鳥店、居酒屋などの「重飲食」に分けられますが、後者は排気量が多いので要注意です。

なお入居当初は問題なくてもテナントが入れ替わりトラブルが発生するおそれもあります。「重飲食不可」と謳っていれば少なくとも排気に悩まされる可能性は低くなるので、事前にチェックしておきましょう。

事業者は下駄履きマンションにはリスクがあることを知っておくべきです。収益性の面でメリットはありますが、住民同士のトラブルに発展すれば入居者が減る、資産価値が下がるといったデメリットが生じかねません。使用目的の異なる住民が全員快適に過ごすためには、管理も重要だと認識すべきです。

ゴキブリはやっぱり出るんですね…。

食べ物や水があるところに繁殖しやすく、雨どいや通気口から侵入するそうですよ。一度発生すると根絶するのは難しいので厄介ですね。

構造的に地震に弱いと言われている

下駄履きマンションは地震に弱いと言われています。理由は前述したとおり、1階部分の壁量が少ないためです。1階部分が駐車場として使われる下駄履きマンションなら騒音やゴキブリなどのデメリットを避けられますが、壁のない独立した柱は圧縮による大きな力に弱く、大地震が起こった際にリスクがあります。

事実、阪神淡路大震災や熊本地震においてピロティ形式の下駄履きマンションは大きな被害を受けたそうです。一方東日本大震災時の津波ではピロティ形式の下駄履きマンションは水の逃げ場があり被害が少なかったという報告もあります。近年水害も増えているので、安全性について一概に判断することは難しいのが現実です。

注意

こしかしながら柱のような構造上重要な箇所に大きな損傷が発生すると、部分的な補修では済まない可能性が高いでしょう。