【2024年最新版】これから地価が上がりそうな地域！東京都の場合

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小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

これからマンションの購入を考える上では、路線(沿線)というキーワードは重要なポイントです。路線によっては資産性がかなり左右されるため値上がりを期待するなら意識しておく必要がありますよ。

今後東京都でマンション価格が値上がりする路線は「山手線」になります。

「え？山手線？なんかありきたりな答えの気もするけど何か理由はあるの？」

今後日本では、少子高齢化に伴う人口減少によって、路線ごとに資産性の高低に格差が生まれることが予測されています。マンションに限らず、今後不動産取得を意識する際は、都心までの距離や人口流入が期待できるエリア、ブランド力があるエリアなどを考慮する必要があります。

ではなぜ東京都内に数ある路線の中から「山手線」が、マンション価格の値上がりが期待できるエリアに該当するのかについて具体的要因を交えて解説していきます。

地価が上がりそうな地域は東京だとどこ？

将来的にも日本の中心として都市機能を維持していく

東京オリンピックの開催に伴い、急ピッチで競技場や施設・道路整備が行われ、地価・建築資材・人件費は上昇し、それに伴う形でマンションの平均購入価格は右肩上がりとなりました。特に都心や主要駅への交通アクセスが良いエリアや、生活の利便性に優れているエリア、再開発による影響で「職住近接」が実現可能となるエリアなど、消費者のライフスタイルやワークライフバランス、近年の潮流に適応した要因を含む不動産の資産価値は高くなる傾向が強くあります。

しかし一方でコロナ禍がもたらした「テレワーク」「密を避けた新しい生活様式」が急速に浸透し消費者の求めるライフスタイルも転換期を迎えています。

都市機能といっても「生産都市」や「交易都市」、「消費都市」、「衛星都市」など、さまざまな項目がありますが、山手線に位置する各駅はそれらの機能を多く有しています。

例えば、次項で挙げる山手線各駅で大規模な再開発が行われていることや、現時点で多くの拠点やオフィスを有していること、今後も人口流入が見込めることなどが挙げられます。

隣接する路線でも再開発需要が旺盛

現在既に、山手線に隣接する路線(沿線)でも大規模な再開発が活発に行われていますが、今後より一層の再開発や新線計画などが予定されており、マンション価格値上がり及び資産価値の上昇を見込むことができます。

このように山手線に含まれる各駅では今後も随所で大規模な再開発が行われる予定になっておりマンション価格の上昇が見込むことができます。

またこの他にも、都内の鉄道新線計画の6路線の事業化(羽田空港アクセス線、新空港線、大江戸線の延伸、有楽町線の相互直通運転等)なども計画されており、各路線の利便性の向上だけでなく、山手線へのアクセス面の向上が期待できるため、通勤通学に多く利用される山手線は資産性の上昇が見込めます。

山手線の主要駅ごとの要因

続いては山手線の主要駅ごとに値上がりする要因について解説していきます。

渋谷駅

都心5区(港区・中央区・千代田区・渋谷区・新宿区)として位置付けられる渋谷区では、上記でも記載の通り、現在渋谷駅周辺では大規模な再開発が行われています。

また、エリアを広域(恵比寿・原宿など)に広げても回遊性を高めるような開発が進められており、今後も利便性の上昇やマンション価格の値上がりを期待することができます。

また渋谷駅に隣接する各線でも依然需要が高く、その主要駅となる渋谷駅周辺のマンション価格の上昇を見込むことが予想されます。

・東急田園都市線

東京と神奈川を結ぶ路線で、線内には人気住宅エリアでもある用賀駅や三軒茶屋駅、また近年再開発が著しい二子玉川駅があります。特に二子玉川エリアでは、今後も継続的に再開発が行われるため、二子玉川駅から渋谷駅間の需要は今後も依然高いことが見込まれます。

・東急東横線

東急田園都市線同様、東京と神奈川を結ぶ路線内には、中目黒や学芸大学、都立大学、武蔵小杉などの新興住宅地から、代官山や自由が丘、田園調布といった高級住宅街と言われるエリアが点在している路線になります。

乗客降者数で世界2位（渋谷駅）と5位（横浜駅）の、域内における中枢機能を両端に持つ東横線は、依然通勤通学に対するニーズや引き合いも強く、将来的に見ても渋谷区の資産性を維持できると予測することができます。

新宿駅

渋谷駅と同様、都心5区に位置付けられ、山手線内でも主要駅に数えられる新宿駅のマンション価格も今後上昇を見込むことができます。

新宿でも値上がり要因とされる都市機能を今後も有することはもちろんですが、「新宿グランドターミナル構想」や「新宿セントラルプラザ」の整備など、大規模な再開発が多く予定されています。

ただし新宿駅周辺は早期から周辺エリアおよび商業施設の再開発が行われていたため、地価上昇率が成熟していたり、高止まり傾向にあるものの、新宿駅に隣接する沿線によって今後も継続的な上昇を見込むことが予想されます。

・京王線

京王線は新宿駅から八王子までを結ぶ路線になります。線内には明大前や笹塚、桜上水、仙川といった学生や単身者に人気の高いエリアから、調布や府中、聖蹟桜ヶ丘や下高井戸などベットタウンと位置付けられるエリアを有しているため、幅広い層に人気を誇っています。

現在では多くのニーズに対応するために、新築・中古マンション問わず多くの物件が潤沢に供給・流通しています。

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・中央線

中央線は新宿駅までダイレクトに行けるだけでなく、東京駅やお茶の水駅、飯田橋駅といった有力都へのアクセスや、中野や荻窪、吉祥寺、立川、八王子といった23区外の有力都市までの範囲をカバー しています。

中央線周辺のエリアは新宿や東京までダイレクトに行くことができる利便性のメリットを有する反面、現在では、武蔵小金井駅や国分寺駅周辺などで大規模な再開発が行われるものの、成熟した住宅街や商業圏を確立しているため、今後の需要は低いまたは現状維持となる ことが予測されています。

しかし新宿駅単体としてみたときには、再開発することによる需要の拡大が見込める点や、多くの沿線が乗り入れできる点を考慮すると、山手線内でも値上がりが期待できるエリアとして挙げることができます。

東京駅

山手線の東京駅は乗り入れる路線の数の多さで1位を誇り、東海道、中央、総武、京葉、東海道・東北の各新幹線など、首都圏および地方都市へのアクセスの起点となる駅となるため、ターミナルとしての機能を有しています。また東京駅は日本経済の中枢を占めると言われる大企業が、事業の集積地としてオフィス等を多く設置しているため、今後も日本の成長に伴う形で資産価値の上昇を見込むことができます。

ただし東京駅より東側に位置するエリア(江東区・墨田区・台東区・葛飾区・江戸川区・千葉県など)は、どの路線も弱いため、渋谷駅や新宿駅のような資産価値を引き上げるような要因は持ち合わせていません。

品川駅

品川駅は23区の中でも、港区や目黒区と言われる成長が見込めるエリアや、近年再開発されたエリアの中でも代表格となる湾岸エリア(豊洲、晴海、勝どき、有明など)が隣接しており、「高輪ゲートウェイ駅開業」や「2027年リニア中央新幹線の開通」など、今後資産価値の上昇が期待される要因を多く含んでいます。

コロナ前までは東京オリンピックの開催など、一過性の影響を受けてマンション価格が値上がりしているといった背景も含まれますが、品川区議会が発表している「品川区将来人口推計結果(速報)について」をみると、将来的(2028年・2038年・2048年)にも品川区の人口は増加傾向が見込めるため、賃貸および購入における需要は高いと予測することができます。

一部では、近年の品川駅における利便性が向上したことから、マンション価格としては横ばいが続くとの見通しもありますが、駅周辺の大規模な再開発や品川駅を起点として、渋谷駅や新宿駅、東京駅などの山手線の主要駅にも約20分圏内で行けるといった好条件や、開発余地が大きいとみられる沿線「京浜急行電鉄」が隣接、都営大江戸線の延伸計画なども計画されているため、一層のマンション価格の値上がりを期待することができます。

都内沿線で値下がりする路線とは

大江戸線

大江戸線は、六本木や麻布十番、青山などの賃貸需要が旺盛で、資産価値が今後も上昇するエリアを有する一方、勝どき、月島周辺といった近年再開発が活発に行われたエリアでは、エリア内でのタワーマンションの乱立と通勤客の増加で利便性が悪化、それに伴う形で需要が減少しているため、将来性を加味したときに値下がりすることが見込まれます。

東武伊勢崎線

東京スカイツリーの開業やコロナ以前は外国人観光客が増加していたことに伴い、一部のエリアでバブル的な地価の上昇を見せた浅草や押上、曳舟、北千住あたりのエリアでも今後値下がりが予想されます。

これまでは特殊的要因でもあるアベノミスクの活況や、低金利政策の影響、分譲当時坪単価が低く抑えられていたなどの要因も重なり、これまでは資産価値の上昇または維持を見込むことができました。

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路線だけでは分からないことも…

今回は路線別によって、今後マンション価格の上昇が見込めるエリアについて解説してきましたが、今後のマンション価格は、路線ごとによって資産価値の格差も浮き彫りになりますが、同じ路線内でも格差が生まれる と言われています。

その理由は、不動産価値を左右する条件の一つである「立地」が関係しています。新型コロナの影響で少しは下火になりましたが依然として生活する上での「職住近接」というテーマは根強く重視されています。生活の利便性や居住の快適性が確保されるだけでなく、オフィスや商業施設が近隣にあるか、主要駅までのアクセスなど多岐にわたる項目が重要になってきます。

そのため「〇〇線だから資産価値には問題ない」というわけではありませんので、個別の要因も含めてしっかりと検討するようにしましょう。

また近年マンションの購入や資産価値を維持する上で、無視できない条件となるのが、自然災害などに対する安全性 になります。

近年では、自然災害リスクが国内全体を通して高まっており、埋立地など地盤が弱いエリアや、海抜が低く地震や津波に不安を抱えるエリアは、今後資産価値の下落が予想されます。

さらに、これまでは都心が上昇エリア・郊外は下落エリアという認識でしたが、新型コロナの影響で在宅ワークの拡大が急速に広まりました。それを受けて仕事スペースを確保したい、職場から遠くても広い間取りがほしいという新たな需要にこたえるため郊外エリアのニーズが高まることも予想されています。

そのため今後は路線だけでなくエリア全体の価格推移も見極める必要がありそうです。

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資産価値が落ちないマンションを選ぶ基準

マンションの資産価値を判断する場合は、路線だけでなく地域にも目を向ける必要があります。値上がりしやすい、もしくは値下がりしにくい地域も覚えておくことで、路線とあわせて本当に価値のあるマンションを見つけられます。

マンションの価値が上がりやすいといわれている地域は、主に以下の通りです。

資産価値の高いマンションを購入、もしくは投資用として保有する場合は、上記で紹介した地域についても把握しておくのがおすすめです。

東京都の地価ランキング【住宅地】

首都圏のマンション市場は、コロナウィルスの蔓延で一時的に低下傾向にありましたが、ここ数年は再び上昇傾向を示しています。2023年1月に国土交通省が公表した地価公示では、市場の動向が示唆されています。そこから東京都で地価が最も高い上位10地域をご紹介していきます。

出典：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

この上位10位以内に登場する市区町村は、ここ５年ほどは変動がほぼありません。

値下がりしない土地を選びたいなら、この安定した10位以内を選択することが無難です。

東京の地価上昇率ランキング

東京都における不動産市場は、常に変動しており、各地域で異なる地価の上昇率が見られます。最新のデータに基づき、東京の地価上昇率ランキングを紹介します。

1位：北区 47.4%以上の急上昇

北区は過去10年間で圧倒的な上昇率47.4%となっています。交通の利便性だけでなく再開発プロジェクトやマンション建設などが上昇の要因として考えられます。

また過去10年間での周辺エリアの平均増減率は26.6％となっており、北区の上昇率の高さがより分かる結果がでています。今後も資産価値が上がる有望なエリアと言えるでしょう。

2位：豊島区  着実な上昇

豊島区も急上昇し、住宅地の需要が持続的に高まっています。令和５年と前年度を比べると6.6％の上昇で東京都内で１位の上昇率となりました。都心へのアクセスの良さや利便性が評価されていることが要因の一つと言えます。（参照元：東京都基準地価額の概要）

3位：文京区 定評の上昇トレンド

豊島区に続いて平均変動率が高かったのが文京区です。文京区は学術・文化の中心地としての評価が継続し、地価が上昇しています。令和5年と前年を比べた平均変動率は6.1％で前年度の3.3％から２倍も伸びました。魅力的な住環境が需要を牽引しているため、今後も期待できる地域と言えるでしょう。

4位：青梅市 緩やかな下落

青梅市はわずかな下落傾向にありますが、その地域特有の魅力や自然環境が安定感を提供しています。

5位：あきる野市・多摩市 0.1〜5%の下落

これらのエリアも緩やかな下落傾向にありますが、需要の変動や独自の魅力が地価に影響しています。

東京の地価ランキングは多岐にわたり、各地域が異なる要因で変動しています。投資や住居先を検討する際には、これらの動向を把握することが重要です。

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まとめ

今回は今後東京都で値上がりが期待できる路線について解説しできました。

今回はあらゆる要素を加味して「山手線」という回答をしましたが、「山手線なら、どの駅にマンションを購入しても値上がりが期待できる」というわけでは決してありません。

マンションの価格(価値)は、立地や利便性、快適性、部屋の広さ・設備に至るまで、あらゆる項目を複合的に検討した上で価値が決定されます。

そのため路線だけで価値が上がるということはなく、あくまでも一要因となります。

しかし今後人口減少が見込まれるエリアや、再開発がまったく予定されていないエリアと比較した場合は、価格の値上がりを期待できるため、今後も継続的に大規模な再開発や人口流入、都市機能を有することが予想される山手線周辺のマンション購入は最適と言えます。