不動産の仲介手数料無料のからくりと、罠を解説。トラブル事例からデメリットを紹介

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

部屋探しをする上で「仲介手数料無料」の表記を目にする機会がよくあります。一部の不動産会社では、紹介物件すべてが仲介手数料無料となっているケースもあり、少しでも初期費用を抑えたい人にとっては嬉しいポイントです。

仲介手数料無料のからくりを紹介！

仲介手数料を収入源としている不動産会社にとって、仲介手数料無料はデメリットでしかないのでは？と思う人も多いでしょう。実は、仲介手数料無料には見えないからくりも存在します。仲介手数料無料という文言だけに注目すると、のちのちトラブルに繋がるケースもあるため、なぜ仲介手数料無料になるのか仕組みを知っておきましょう。

貸主・売主から仲介手数料をもらっている

賃貸の場合、仲介手数料の上限は“貸主・借主が合計で支払う金額”として設定されています。つまり、貸主が仲介手数料を満額負担すれば、借主は仲介手数料無料で契約することができるのです。

売買物件においても同様です。同じ不動産会社が売主と買主双方の仲介をすることを「両手仲介（両手取引）」といい、売主・買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができます。この時点で不動産会社が受け取れる仲介手数料は2倍になるため、物件を安く購入したい買主側のニーズを汲み取り、買主側には仲介手数料無料、売主側にのみ仲介手数料を請求するケースもあるのです。

そもそも自社物件につき仲介手数料が発生しない

売買物件において、不動産会社自体が売主であれば売却益から利益が発生するため、仲介手数料の必要がありません。

集客や実績づくりで広告掲載している

集客をしたい目的、また売上実績を作りたい目的で仲介手数料無料とする不動産会社もあります。いくら多くの物件を取り扱っていても、問い合わせや内見がなければ契約には至りません。そこで不動産会社が「仲介手数料無料」と謳えば、集客力は確実に上がります。

新築建売住宅の取引態様が売主になっている

新築の建売住宅の場合、売主（工務店）から直接物件を購入することで不動産会社側が売主となり、仲介手数料無料になるケースがあります。仲介手数料がかからない新築建売住宅を見極めるには、取引態様が「売主」となっていることを確認しましょう。

不動産の仲介手数料無料で罠！？ポータルサイトの仕組み

2023年4月、不動産ポータルサイトのSUUMOでは「仲介手数料無料」の表記が可能になり、不動産会社に大きな宣伝効果を生んでいます。私たち消費者にとっても、仲介手数料が無料になるのは費用面でのメリットが大きいものです。

仲介手数料に含まれるもの

仲介手数料は、物件の売買や賃貸借の際に入居希望者とオーナー（大家）の間に入り、交渉や調整、契約手続きを行う不動産会社に支払うものです。これには仲介における人件費や事務手続きに関わる代行費用、広告費、営業活動に対する成功報酬などが含まれています。

仲介手数料無料の物件は違法なの？違法じゃないの？

仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。ここで抑えておきたいのが、定められているのは上限のみであって、それより仲介手数料が安ければ違法になりませんし、仲介手数料無料であっても違法にはなりません。

仲介手数料発生のタイミングと上限

仲介手数料は取引が成立した時点で支払われる成果報酬になります。物件を紹介してもらっても契約に至らなければ仲介手数料は発生しませんし、契約後何らかの形で契約不履行になれば仲介手数料は返還されません。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料にはそれぞれ上限があり、賃貸・売買で算出方法が異なるのもポイントです。

仲介手数料が発生しない物件もある

新築マンションの場合、売主が直で販売したり、提携先の販売会社が販売するケースが一般的です。どちらの場合でも仲介手数料が不要のケースもあります。

また売買における中古物件の場合、個人の売主から購入する場合は仲介手数料が発生しますが、不動産会社が個人の売主から購入しリノベーションなどで手を加えて販売するケースもあります（買取再販物件）。この場合、不動産会社自体が売主ということになるため、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料のデメリット

次に紹介するのは、売買物件に関わる仲介手数料無料のデメリットです。売買物件の場合、買主だけではなく売主にとっても思わぬデメリットや罠があるので、買い替えを検討している人もぜひチェックしてください。

＜購入時＞売買の仲介手数料物件は数が少なくサイトに掲載されにくい

賃貸物件に比べて売買物件は仲介手数料の金額も高額なので、単純に考えても仲介手数料無料の物件は数少ないです。また、仲介手数料無料物件は積極的に売り出されていないため、広告費がかけられずサイトやチラシに掲載されにくい傾向にあります。

＜購入時＞物件価格や別の名目で上乗せされる可能性も

良心的な不動産会社でない限り、仲介手数料無料であっても別の形で利益を出さなくてはなりません。賃貸物件と同じように、仲介手数料無料と謳いながら別の名目で初期費用を上乗せしたり、販売価格そのものを上乗せしていたりとさまざまなケースが考えられます。

＜売却時＞手元に残るお金が少なくなる可能性

売主サイドが仲介手数料無料になるのは、買主から仲介手数料を受け取る、もしくは不動産会社に買い取ってもらうケースです。前者の場合、自社で買主を見つけなくてはならないため、他の不動産会社から購入希望者を紹介してほしいと依頼されても断ってしまう場合があります（＝囲い込み）

囲い込みされると、購入希望者が現れる機会がどんどん減ります。このように売れない状態が続くと、最終的に売出し価格を値下げしなくてはならなくなり、最終的に損する可能性もあるのです。

＜売却時＞広告宣伝に力を入れてもらえない可能性

不動産会社から見ると、契約に至らなければ仲介手数料は支払われることはありません。仲介手数料（＝成功報酬）を受け取るためには、広告宣伝費をかけて購入希望者を集め、契約を成立させる必要があります。

当然、広告費や営業にかかる経費は前もって負担しなくてはならないため、仲介手数料を値引き、または無料にすると不動産会社が得られる収入がなくなります。仲介手数料を無料にするということは、販売にかける経費を抑えなくてはならないのです。

仲介手数料無料のメリット

ここまでで仲介手数料無料のデメリットについて解説しましたが、仲介手数料が無料になれば初期費用も大幅にカットできます。また、初期費用をカットすれば住宅購入がスムーズに行く場合もあるのです。

そこで、仲介手数料無料のメリットについてポイントを紹介します。

初期費用を抑えられる

仲介手数料無料の物件だと、賃貸物件で家賃0.5〜1ヶ月相当、売買物件で数十万から数百万の初期費用をカットすることができます。

売買物件の上限でシミュレーションしてみましょう。

たとえば2,980万円の物件を購入したとします。この場合は「2980万円×3％＋6万円」で仲介手数料が算出されるため、金額にして約95万4千円の費用を抑えることができます。4,000万円の場合は約126万円、5000万円の場合は約156万円です。

住宅ローンの借入額が減る・審査に通りやすくなる【売買】

先ほど紹介したように、売買物件は購入金額が高ければ高いほど支払うべき仲介手数料も高額になります。仲介手数料無料になったぶん自己資金が増えれば、ローン審査が有利に働く可能性もあるでしょう。

仲介手数料が無料で安い不動産会社ランキング

仲介手数料無料のメリットやデメリットを紹介してきましたが、実際にどの会社がお勧めなのか気になる方も多いでしょう。

近年では仲介手数料が無料または安い不動産会社も増えてきています。

下記記事では、仲介手数料が安い不動産会社をランキング形式で紹介していますので是非ご確認ください。

2024年8月1日【2024年】仲介手数料が無料の不動産会社ランキング！デメリットや初期費用が安い会社のまとめ（東京の賃貸・売買編）

仲介手数料無料でトラブル発生！？口コミ

仲介手数料無料にはからくりがあり、場合によってトラブルに発展する可能性もあります。具体的にどのようなトラブルが起きているのか、実例をもとに解説します。

土地を購入したのに案内された場所と違った

ほんとこれ。タダほど怖いものはないです。仲介手数料無料で土地買ったら案内された場所と違ったって人もいました。 https://t.co/UW8RQEqKAy

— 365日仲間募集｜EST GROUP CEO (@rw0906_estgroup) December 4, 2022 

かなりのレアケースですが、購入した土地が案内された土地と別だったと判明した事例です。仲介手数料無料の表記に目がくらんで確認ができていなかったか、または不動産会社のミスなのかは判断できません。

新築物件購入で登記費用80万円も請求する会社

【これ知らないと鴨ネギ】新築戸建、新築建売購入時にかかる諸費用のこと

最近は仲介手数料無料にして登記費用80万円請求していた人の話も聞いた

不動産屋ってやっぱり怖い#新築戸建て　#新築建売　#諸費用　#固定資産税　#静岡　#浜松　#豊橋　#岡崎https://t.co/sXbkY4r6iF

— 不動産社長たかちゃん (@happyroom4649) September 19, 2021 

物件購入における不動産登記とは、土地や建物の所有者を公的に認めてもらうためや、物理的現状や私法上の権利関係を公示するためにおこないます。法律上必要な手続きであり、登記費用の内訳は収入印紙代や専門家へ依頼した場合の報酬、必要書類の取得費用となっています。

仲介手数料無料にしてもらうには？物件を見つける方法＆注意点

仲介手数料無料にはトラブルや罠もつきものですが、部屋の探し方や交渉次第では借主・買主が損することなく仲介手数料無料の物件を契約することができます。ここからは、仲介手数料無料の物件でトラブルを回避するためのポイントを賃貸・売買ともに解説します。

取扱い物件数の多い不動産屋を探す

単純に、物件の取り扱い件数が多ければ多いほど仲介手数料無料の物件が見つかりやすいです。ポータルサイト非掲載、かつ積極的にPRしていない物件を所有している可能性も高いので、ホームページなどで取扱い物件数の多い不動産屋をピックアップするのをおすすめします。

仲介手数料以外にかかる費用を確認する

口コミやデメリットでも説明したように、仲介手数料無料にする代わりに別の名目で費用を上乗せする可能性があります。場合によって支払う必要のない名目が加算されることもあるので、仲介手数料以外にかかる費用を必ず確認し、不明点があれば契約前にクリアにしましょう。

物件単価が平均して高い都心部の物件に絞る

売買の場合、仲介手数料は販売価格に料率をかけ合わせて上限額が決まるため、販売価格が高ければ高いほど仲介手数料も高くなります。販売価格が安い物件と高い物件、不動産会社として利益が高いのは当然販売価格が高い物件です。

地方にある格安の物件よりも、物件価格が高い都心部のほうが仲介手数料無料、もしくは割引の交渉がしやすいでしょう。

賃貸の初期費用を値下げするためには

仲介手数料無料にはさまざまなデメリットやからくりが存在しますが、賃貸物件の場合は仲介手数料以外の項目で初期費用を抑えることが可能です。

敷金・礼金ゼロの物件を探す

賃貸物件の初期費用には敷金や礼金が含まれているケースが一般的です。いずれも、仲介手数料と同様家賃1ヶ月分が相場となるため、家賃が高いほど初期費用の負担も大きくなるでしょう。

仲介手数料という項目にこだわるのでなければ、敷金・礼金ゼロの物件を探すのも一つの方法です。もちろん、敷金・礼金ゼロの物件にも何かしらのマイナス要素を抱えている可能性は高いですが、それでも初期費用を数万円から十数万円ほど抑えることができます。

フリーレント付き物件を探す

フリーレントとは、一定期間の家賃が無料になることを言います。契約時は家賃だけでなく前家賃や敷金・礼金もかかるため、フリーレント物件を契約するだけでも初期費用を大幅に抑えることが可能です。

もちろん、フリーレント付き物件は空室期間が長かったり、利便性が悪かったりと条件面で不利な要素を抱えている可能性が高いため、契約前にしっかり確認することがポイントです。

お得に売却する方法

これから不動産を手放す人、もしくは買い換える人にとっても、できるだけ早く買い手を見つけ、高値で売却したいものです。仲介手数料無料で売り出すのは最終手段としてとっておきたいところですが、買い手を見つけるのに時間がかかると最終的に売却価格を下げざるを得なくなるため要注意。最後は、トラブルを防ぎつつお得に売却するポイントを3つご紹介します。

専門性の高い営業担当者に依頼する

売却に関わるすべての業務は、基本的に1人の担当者が対応します。より早く、高値で売却するには担当者が持つ専門性と営業力にかかっています。

実際に売却に関わった物件の販売図面を見せてもらう、またレスポンスが早いか確かめるだけでも、担当者の実績や営業力を知ることが可能です。

物件のリフォーム・メンテナンスで内覧時の印象を上げる

物件状態が悪いと買い手はつきにくいです。より早く、より良い条件で売却するためには、リフォームやメンテナンスを加えて内覧時の印象を上げることがポイントと言えます。

買い替えによる売却なら購入時と同じ不動産会社に依頼する

物件の売却と新たな物件の購入を同じ不動産会社に依頼することで、不動産会社側は同じ顧客から手数料を二度受け取ることができます。不動産会社にとって、これほどおいしい話はありません。売却・購入を同時に依頼する代わりに値引き交渉が成功する可能性が高まります。

また、売却物件の立地条件が良い場合、また1億を超えるレベルの高額物件だとなおさら仲介手数料の値引きが期待できます。スムーズに売却できるうえにお得に物件を購入できるチャンスです。

仕組みを知ってトラブルを未然に防ごう

賃貸・売買ともに仲介手数料無料の物件は存在しますが、メリットばかりではなくデメリットにも目を向けなくてはなりません。