仲介手数料無料に落とし穴はある？失敗した体験談も併せて解説

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

賃貸契約の初期費用を抑えたい人にとって魅力的に感じるのが“初期費用無料”の物件。しかし、仲介手数料無料だからといって必ずしもメリットばかりではありません。

なぜ不動産会社が仲介手数料を無料にできるのか？なにか落とし穴はないのか？部屋探しで失敗しないための仲介手数料無料のからくりや口コミをまとめました。

仲介手数料無料に落とし穴はある？からくりを解説

一部を除き、不動産会社を通して物件を借りたり購入したりする場合は仲介手数料を支払うのが一般的です。賃貸の場合は家賃の0.5〜1ヶ月が仲介手数料の上限なので、家賃が高いほど仲介手数料の金額も大きくなります。だからこそ、仲介手数料無料の物件はお得に感じやすいです。

自社物件や所有物件

賃貸・売買に共通しているのが“仲介手数料無料＝不動産会社自体がオーナー”というケースです。不動産会社自体が所有している物件なら、賃貸契約や売買契約における仲介業務が発生しないため、仲介手数料を支払う必要がなくなります。売買の場合、新築一戸建てやリノベーション物件などに多いです。

また、不動産会社以外にオーナーが存在する物件でも、不動産会社が管理も請け負っている場合はオーナーから仲介手数料やAD（広告費）を受け取れるため、自社管理物件＝仲介手数料無料とするケースがあります（すべてではありません）。

とはいえ、不動産会社が自社管理や所有している物件は数が少なく、希望条件に合う物件が見つかりづらい点でデメリット・落とし穴が生じます。

サブリース物件や公的賃貸物件などの特殊な物件

賃貸の場合、物件の種類によって仲介手数料が発生しないケースがあります。そのおもな例が、サブリース物件や公的賃貸物件、マンスリーマンションなどです。

サブリースは“転貸し物件”のこと。オーナーとサブリース会社が賃貸契約（マスターリース契約）を結び、サブリース会社が入居者に転貸し（サブリース契約）する業態です。入居者とオーナーが直接賃貸契約を結ぶわけではないため、仲介業務が発生せず、仲介手数料が不要となります。

一方、サブリース物件はサブリース会社の利益が家賃に上乗せされているため、相場よりも家賃が高い傾向にあります。公的賃貸物件やマンスリーマンションも家賃が相場より高く、マンスリーマンションにいたっては契約期間が短いデメリット・落とし穴があります。

オーナーが仲介手数料やADを全額負担

不動産会社に管理を依頼しているケースと共通していますが、入居者が決まらない物件に対してオーナーが仲介手数料やADを全額負担し、入居者が支払う仲介手数料が不要になるケースもあります。不動産会社にとっては仲介手数料やADがきちんと支払われているため、入居者から仲介手数料を受け取らなくても売上に影響することはありません。

実際、オーナーが仲介手数料やADを負担する物件は不動産会社にとっても紹介しやすいメリットがあります。

一方、入居希望者が多い物件に対してわざわざ仲介手数料やADを全額負担する必要はありません。不動産会社の自社管理物件でない限り、オーナーが仲介手数料やADを負担する物件は入居者が決まりにくい何かしらのマイナス要素がある、ということになります。

オプションの加入が必須な場合も

仲介手数料無料の代わりに、オプションの加入を条件とする場合があります。消臭・除菌作業やルームクリーニングなど、オプション内容によっては数万円かかるものもあるため、実質無料とは言えずかえって初期費用を多く支払う可能性もあるでしょう。

また、賃貸契約とは無関係のサービスに加入することを条件に仲介手数料が無料になることもあります。多いのは、ウォーターサーバーやインターネット回線の契約です。新生活に必要なサービスであれば損することはありませんが、不必要なサービスに加入して毎月のコストが跳ね上がってしまっては本末転倒です。

人件費やサービスの削減

不動産会社は運営するだけで多額の経費がかかります。人件費はもちろん、テナントの賃料や広告費、車両費など内訳はさまざまです。仲介手数料無料の物件は、不動産業務における経費を徹底的にカットしているケースがあります。

仲介手数料に頼らず運営できる不動産会社はまだ“優良”といえますが、人件費を抑えることで結果的に接客がおざなりになるケースもあります。そもそも、仲介手数料無料の物件は上乗せされたADなどが利益になっていることが多く、顧客である入居者に気に入られる必要はありません。

仲介手数料無料で失敗した体験談

物件情報がでたらめだった

9.4畳ってかいてるのに連絡したら違うとか騙された。また仲介手数料無料って書いてているとかクソすぎるわ

— ヤマトゥーン@z250 (@S_C_A_R_D) February 26, 2016 

物件情報の中でも、部屋の広さがでたらめなのは致命的と言えます。仲介手数料無料の物件だからこそ、情報が正しいかをしっかり見極める必要があるでしょう。

おとり物件の可能性も？

おとり広告なら、京都のラジオで超格安物件紹介して、問い合わせたら既に制約。代わりに高い物件紹介の流れだったな。仲介手数料無料！っていいながら、その物件だけみたいな。おとりONおとり。

— バス・おふ朗 (@lit_pine_power) June 10, 2022 

おとり物件は集客目的に利用される“実際に契約できない部屋”を指します。情報管理が追いつかず本当に成約していた可能性も否定できませんが、それでも情報スピードが遅いのは仲介手数料無料物件のデメリットと言えます。

別の名目で上乗せする業者もいる

うちは仲介手数料無料です！ってドヤ顔で集客しておいてバルサン焚くだけで2万取ったり、
サポートと称して賃料に3,000円/月実質上乗せする不動産会社もいる

— OhGha (@OhGha_JPN_pien) March 5, 2022 

仲介手数料無料の実態とも言える、別名目での請求。不要なオプションがついていないか、賃料の相場はいくらなのか事前にチェックすることをおすすめします。

仲介手数料半額のはずなのに上乗せされていた

新しいおうちの不動産仲介業者さ〜〜家賃1ヶ月無料キャンペーンやってるの私が知らないと思ってそのままの金額出てくるしさ〜仲介手数料半額もやってるの知ってるのに黙って金額上乗せしてきてさ〜🖕
敷金のみで家賃も7万も行かない金額で初期費用30は盛りすぎやろ

— ぴよこ (@sawaranaide3) June 4, 2021 

仲介手数料半額かつ家賃1ヶ月無料キャンペーンであるにも関わらず適用されなかったケースです。

他社で内見してから契約を促す仲介業者もいる

仲介手数料無料や格安を謳う業者さんで、かつ、内見を他社で済ませてくるよう促すような業者さんはお部屋を実際に見てはいません。中にはお客様とも一度もお会いしていない業者さんもいらっしゃいます。お部屋もお客様も実際に見たことがない業者さんからのお申込はお受けできないことが多いです。

— kemono🦇@チョコラータ号🚌 (@moon_happy_love) October 22, 2022

仲介手数料無料の代わりに内見をしない不動産会社も存在します。契約の意志がない会社に内見を依頼するのもハードルが高いです。

仲介手数料無料の無店舗型不動産会社が急増！デメリットはある？

仲介手数料無料の不動産会社は数少ない

まず、全国区の不動産仲介業者の仲介手数料について調べてみました。

（不動産店／仲介手数料）

以上のとおり、全取扱物件の仲介手数料が無料となっているのはマンスリーマンションをメインに取り扱うレオパレスくらいのもので、不動産賃貸は仲介手数料が発生するのが一般的です。

仲介手数料無料・半額の不動産会社は怪しくない

仲介手数料を無料、もしくは半額で運営している不動産会社は違法なのではないか？と思う人もいるかもしれませんが、違法性はまったくなく怪しいわけではありません。仲介手数料は成功報酬であり、法で定められている上限を超えなければいくら受け取ろうが問題ないのです。

仲介手数料は上限が決められている

賃貸物件において、貸主と借主からそれぞれ受け取れる仲介手数料は“賃料の0.5ヶ月分（＋税）以内”と上限が定められています。依頼者の承認があれば、どちらか一方から“賃料の1ヶ月分（＋税）以内まで”の仲介手数料を受け取ることも可能です。

仲介手数料無料の無店舗型不動産会社が増えている

近年では店舗を持たない不動産会社も増えており、その多くで仲介手数料が無料になるケースもあります。家にいながら部屋探しから契約まで完結できるため、県外から引っ越しする人にとってもメリットは大きいでしょう。

一方、仲介手数料無料の無店舗型不動産会社を選ぶにはいくつかの注意点もあります。

落とし穴①オンラインでのやり取りが多い

基本的にオンライン上でやりとりが完結するため、ちょっとした疑問やすぐに解消したい問題にも時間がかかる場合があります。ネット型の場合はメッセージ上でのやり取り自体ができなかったり、返答を待つ時間が発生したりとスピード感が落ちます。

さらに、内見に対応していないケースもあるため、入居後に思わぬ落とし穴に気づくこともあるでしょう。

落とし穴②自社物件を持っていない

無店舗型の不動産会社は、自社物件を持っていないのが基本です。ほかの不動産会社にはないような物件を紹介してほしくても、データベース上に登録された物件しか紹介してもらえません。

落とし穴③物件自体に詳しくない

地域密着型の不動産会社であれば、取扱物件やエリアにも詳しいです。大家さんはもちろん、前の入居者やどんなトラブルが起きやすいかなどさまざまな情報を持っているので、部屋探しにおいても信頼できるでしょう。

一方、無店舗型不動産会社は情報の密度が低く、物件やエリアそのものに詳しくないケースもあります。住んでみて「ここは教えてほしかった」という不満点も出てくることでしょう。

そもそも仲介手数料が発生するのはなぜ？本当にお得な物件？

部屋探しをする人の中には「なぜ仲介手数料を払わなくてはならないの？」と思う人も少なからずいることでしょう。不動産会社は、賃貸物件を紹介（仲介）するだけではなく、入居者とオーナーが安全に契約を結べるようさまざまな手続きを一貫しておこないます。これらの費用が仲介手数料に含まれているのです。

仲介手数料が無料だと初期費用を大幅に抑えることができますが、かといって「仲介手数料無料＝お得」と言い切れるわけではありません。

仲介手数料が無料・安い不動産会社ランキング

この記事では仲介手数料のからくりや落とし穴について解説してきました。

仲介手数料が安いor無料の会社を知りたい方は、下記記事で仲介手数料が安い不動産会社をランキングでご紹介しておりますので、ぜひご確認ください。

2024年8月1日【2024年】仲介手数料が無料の不動産会社ランキング！デメリットや初期費用が安い会社のまとめ（東京の賃貸・売買編）

仲介手数料無料に落とし穴あり！失敗しない部屋探しを

仲介手数料無料の賃貸物件は、相場よりも家賃や敷金が高めに設定されていたり、何かしらのマイナス要素を抱えていたりとデメリットがあります。