みんなで大家さんのからくりとは？詐欺・ポンジスキームと噂される理由について解説

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

みんなで大家さんは1口100万円から不動産投資が始められる投資商品です。

実際の運営は事業者である都市綜研インベストファンド株式会社が行い、想定利回りが6～7％という好条件で注目されています。

ただ、利回りの高さと事業内容から、みんなで大家さんには「からくりがあるのではないか？」と疑う声も多いようです。

この記事では、みんなで大家さんにからくりがあるのかという点について、事業内容や口コミなどをリサーチしながら解説します。

みんなで大家さんのからくりとは

みんなで大家さんは一口100万円から始められ、6～7％の高利回りで2ヵ月に一度分配金が受け取れる不動産小口化商品です。

その利回りの良さから、からくりがあるのではないかといった噂があるようです。

みんなで大家さんのからくりって何？

一般の不動産投資であれば4％～5％台という利回りが多いのに対し、みんなで大家さんは7％という高い利回りで分配金が受け取れるため、何かからくりがあるのではないかという口コミが多いようです。

みんなで大家さんの“からくり”＝どのようにして高利回りの分配金が支払われているか？ということですが、みんなで大家さんの営業者である都市綜研インベストファンド株式会社が投資の対象となる物件を選定、購入し、それを賃貸して得た利益が分配金の主な原資となるはずです。

しかしながら、みんなで大家さんではその運用成績やレポートなどの報告がないため、どのように運用されているかの透明性が確保されていないので、慎重に検討しましょう。

自転車操業ではないかと噂されている理由

会社経営における自転車操業とは、事業者に手元資金の余裕がないため、決済直前に入った資金により、どうにか支払いをこなしている状況を指しています。いわゆる「資金繰り」に余裕がなく厳しい状態のことを指します。

みんなで大家さんでいえば、以前募集したファンドの分配金を支払うために、新しいファンドを募集し、その出資金で分配金や満期償還時の元本を支払っている状態のことを意図しているものと思われます。しかし、それを裏付けるようなものは見当たらず、ネット上でのネガティブワードが注目されてしまっているようです。

自転車操業という言葉を聞くと一見ヤバそうな印象を受ける方も多いと思いますが、自転車操業は違法ではありません。資金が潤沢ではない会社もたくさんあるため、支払いのタイミングによっては一時的に自転車操業状態になってしまう、という会社も多いようです。

みんなで大家さんがポンジスキームの詐欺と疑われる理由

ここでは、みんなで大家さんがポンジ・スキームと疑われる理由について解説します。

想定利回りが7％と高配当

みんなで大家さんはほとんどの商品が「想定利回り7％」の高配当で、注目されている投資商品です。

近年ではメガバンクの定期預金に10年以上預けていても、金利は0.002％しか得られません。300万円以上預金しても同様です。

みんなで大家さんは1口100万円から出資できますが、7％という高利回りであることから「無理な運用がされているのではないか？」と疑う声があるようです。

過去に営業停止を受けている

実はみんなで大家さんは、2013年5月に営業停止を受けたことがあります。

理由は行政との会計基準の見解の相違とされており、2ヶ月間ほど業務停止となリました。そのせいで未だにマイナスイメージが消えないようです。

その後、事業許可要件を満たして解約を希望した顧客へは出資金を返還し、返還までの分配金も想定利回り通り支払いをしたので、事業は継続されています。

投資先が開発中の更地

引用：ゲートウェイ成田公式サイト｜開発作業の様子

みんなで大家さんの場合、7％もの高配当を続けるためには、投資先の安定した家賃収入が必須となるはずです。

しかし、シリーズ成田は現在開発が進められている状態なので、利益が発生しているわけではありませんが、配当は投資家に支払われています。「そのお金はどこから来ているのか？」という不安が付きまとうようです。

都市綜研インベストファンド株式会社の決算書に不明瞭な点がある

みんなで大家さんの営業者である「都市綜研インベストファンド株式会社」の決算書には、いささか不明瞭な点があるようです。

具体的に以下の点が挙げられます。

預り金が1年間で120億円の増加

令和3年と令和4年の貸借対照表を比較してみると、預り金が1年間で120億円も増えていることが分かります。

したがって、一般的に預り金が1年間のうちに億単位で急激に増えることはありません。

総資産が1年間で500億円も増加

次に、総資産が1年間で500億円も増加している点にも注目してみましょう。

都市綜研インベストファンドの決算公告では、2021年3月末（第23期）から2022年3月末（第24期）にかけて、資産が約743億円から約1233億円に増えており、実に490億円もの増加です。

カルビーのネットキャッシュが487億円ですが、都市綜研インベストファンドの総資産の増加分とほぼ変わりません。事業規模を比較してもあまり現実的でないといえます。

出典：都市綜研インベストファンド株式会社　 第23期決算公告

都市綜研インベストファンド株式会社　 第24期決算公告

みんなで大家さんの「シリーズ成田」の投資先である「日本ゲートウェイ成田」をご存知でしょうか。

「日本ゲートウェイ成田」とは、観光やビジネスの場となる複合施設ですが、開業予定が約１年半も延長されることになり、疑惑の声も上がっています。

一次造成は済んだが、水道供給の計画が白紙

日本ゲートウェイ成田は年間1000万人もの人が集まる計画です。にもかかわらず、上水道は敷設されておらず、水道供給の目途がたっていないようです。

共生バンクが所有する土地は計画地の約半分

共生バンクが所有する土地は計画地の約半分であり、約半分の土地の所有者は成田国際空港です。

共生バンクは空港会社の土地を借りている状態であり、自社所有地にすることは難しいです。

国費で空港会社が取得した土地を営利目的の会社に売却することは困難だからです。

また、空港会社自体はこの事業に参画しておらず、あくまで成田市が共生バンクから依頼を受けて行っている事業とのことです。

約10か月工事を中止！利息の支払いはできるの？

公式サイトよると、計画の見直しなどに伴い、約10か月の間工事を中止するとのことです。

参考：GATEWAY NARITA公式

みんなで大家さんの金利は約7％となっております。

開業予定が延長しているうえに10か月も工事を延期して、7％の金利の利息は今後も支払われるのか…。心配の声があがっています。

みんなで大家さんにはからくりがある？

巷では「からくりがあるのではないか？」などと噂されているみんなで大家さんですが、現時点では自転車操業や詐欺商法を行っているという証拠はありません。

ここでは、みんなで大家さんの現状について解説します。

みんなで大家さんでポンジ・スキームを疑う声

「みんなで大家さんはポンジ・スキームなのでは？」と疑う口コミを多々見かけます。

ポンジ・スキームは出資金を集めても実際の運用はせずに、将来的に破綻することが分かっていながら、さらに新しい出資者からお金を騙し取る方法です。

みんなで大家さんの場合は、例えばシリーズ成田では成田空港周辺開発プロジェクト用地として、「ゲートウェイ成田」を開発中です。成田空港から車で3分にある東京ドーム約10個分の広大な敷地に、日本の魅力や文化、ビジネスを発信する複合施設を作ろうとしています。

「シリーズ伊勢6」の組み入れ物件である「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」も現在運用中です。伊勢忍者キングダムは2020年で開園27周年目を迎え、日本庭園や準天然温泉の露天風呂などで観光客を楽しませています。

分配金の支払いは？

現状、想定利回り7%の分配金はみんなで大家さんから滞りなく支払われています。

2ヶ月に1度入金されることが特徴です。

7%は高利回りですが、J-REITでも7.33%などの投資商品が提供されており、決して法外な利回りではありません。

みんなで大家さんのからくりを噂する口コミ・評判【Twitter等】

ここでは、Twitterなどでの口コミ・評判についてご紹介しましょう！

おいしい話にはからくりがある

YouTubeの広告にある「みんなで大家さん」ってあやしくない？利回り７％で釣ってお金集めて、実際は…な気がする。美しいバラにはトゲがある＝おいしい話にはからくり（罠？）がある(笑)

— Dance Dance Dance (@screen_star) June 11, 2022

高利回りで集客するには裏があるのではないかという意見です。

年利7％は眉唾物

みんなで大家さんの宣伝をちょくちょく見るけど、あれ大丈夫なのか？
運用利回り7%は眉唾物だがね…
何となくだが安愚楽牧場の香りがする。

— 黒猫キャピタル (@kuronekocapital) December 4, 2021

安愚楽牧場と同じ手口なのではないかというツイートがありました。

からくりを見破れない仕組みになっている

怪しいからやめようではなく、時価評価額と原価評価額というのをわかっていなければカラクリを見破れない仕組みだと分かったからです。

引用：OKWAVE

評価額について明言されていないのも不安要素の一つと言えるでしょう。

7％の配当の原資は？

「みんなで大家さん」って、ポンジなの？

７%の配当ってどうやって出せるんだろう。

— 毎日が日曜日@不動産投資 (@MpzKnd) August 12, 2022

低金利の時代に似つかわしくない高利回りを不思議に思っているようです。

ネット広告が怪しく思える

いまもネット広告で出てくる、みんなで大家さん及びみんなで農家さん。
100%ポンジスキームの詐欺ですので
お気をつけ下さい。そろそろ行政も動かないと、半端ない被害が予想されます。成田市でバナナ農園を作ると言う投資話。二束三文の土地を、みんなで大家さんで集金した後、土地は手付かず。 pic.twitter.com/gvrJDSxxwV

— tomoyuki監督 (@TONKY40) July 11, 2022 

みんなで大家さんでは「ファームシリーズ」もあり、例えば「ファーム6号で」は「純国産バナナ」を熟成、梱包、出荷を行う施設を農業法人に賃貸し、そこから得られる賃料を分配しています。

また、みんなで農家さんを運営する「GREVO BIO株式会社／一般社団法人みんなで農家さん」では「成田バナナ農園2号」という新規事業でオーナーを募集しています。こちらの会社の代表者は栁瀨健一氏で、みんなで大家さんの代表者と同一人物です。

このみんなで農家さんのビジネススキームも怪しんでいます。

みんなで大家さんの仕組み

みんなで大家さんは、「安定した賃貸利益を分配する資産運用」として提供している投資商品です。

ここでは、みんなで大家さんの仕組みを簡単におさらいしましょう。

匿名組合型の不動産小口化商品

みんなで大家さんの契約形態は、不動産特定共同事業法に基づく匿名組合契約です。

事業者は集めたお金で不動産を取得して不動産取引や賃貸経営を行い、その収益を投資家に分配します。匿名組合型は不動産小口化商品の中でも多く販売されており、 長くても10年以内の商品が多いため、短期で運用したい人向けです。

1口100万円からの投資【投資期間は3〜5年】

みんなで大家さんは、1口100万円から不動産投資を始められる商品です。

投資期間は3〜5年で契約期間内での解約（地位の譲渡）にも応じてくれます。

しかし、解約の際は解約手数料がかかり、解約までに数か月かかるので注意しましょう。

利回り7%の分配金を2ヶ月に1回受け取れる

出資者は利回り7％の分配金を2ヶ月に1回のペースで受け取れます。

例えば、運用期間5年の商品を1口100万円で出資した場合、運用期間満了時の累計金額は35万円（税引前）になります。 

しかし、この高利回りこそが怪しいという声が後を絶ちません。

下落分が20％以内なら出資者の元本に影響なし【優先劣後システム採用】

引用：みんなで大家さん公式サイト

みんなで大家さんの商品は優先劣後システムを採用しているので、損失が20%以内ならば元本割れをしません。損失を受けた分の20％までは事業者が代わりにマイナス分を引き受けるため、出資金の返還や分配金は顧客のほうを優先して支払います。ただし、損失分が20%を超えると顧客の出資金が減らされるリスクがあります。

まとめ｜みんなで大家さんがポンジスキームであるという確証はない

今回は「みんなで大家さんのからくり」についてとポンジスキームの詐欺という噂について、疑われる理由やTwitterでの口コミなどをご紹介しました。

みんなで大家さんがポンジスキームであるという証拠はありませんが、事業実態や決算書に不明瞭な点があることについて疑問視する声も多いようです。

投資には自己責任の原則というものがあります。自分だけは絶対に大丈夫ということはありません。

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