中古マンションの初期費用は？購入にかかる諸費用を解説

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中村 昌弘

不動産コメンテイター

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

中古マンションの購入を検討する場合、物件価格にばかり、目が行きがちとなります。しかし、購入に伴い、思わぬ手数料や税金がかかり、資金計画に狂いが生じることもあります。

「物件成約価格以外に、諸費用はいくらかかるのだろうか？」

と、心配されている方はおられませんか？

実は、諸費用の全体像と支払うタイミングを把握すれば、物件価格と併せて、事前に準備をすることができます。

多くの住宅に関する悩み事や相談事を解決してきた不動産コンサルタントが、中古マンション購入にかかる初期費用や支払いタイミング、初期費用を０にする方法、4,000万円の中古マンション購入を想定した事例などを解説します。

中古マンション購入時の初期費用とは？

まずは、そもそも中古マンションを購入するときの諸費用である、以下の項目を理解しておきましょう。

結論からいうと、中古マンション購入時は「物件価格×5～8％」ほどの初期費用がかかります。

頭金

「頭金」とは、ローンを組む際の自己資金を指します。たとえば、3,000万円のマンションを購入するときに、300万円の自己資金を出し2,700万円のローンを組むなら、頭金は300万円になります。

仲介手数料

中古マンション購入時の初期費用の中で、最も高額になるのは仲介手数料です。そんな仲介手数料については以下を知っておきましょう。

仲介手数料率は売買価格による

仲介手数料は、以下のように売買価格によって利率が決まっています。

一般的に、売買価格は400万円を超えるケースが多いので、仲介手数料率は「売買価格3％+6万円」と覚えておきましょう。

実際の計算事例

では、実際に消費税（10％）を加味して、物件価格別に仲介手数料を算出すると以下のようになります。

売買価格が3,000万円を超えたあたりから、仲介手数料は100万円を超えてきます。

あくまで請求して良い上限である

注意点は、前項で計算した金額は不動産会社が売主・買主に対して請求して良い上限金額です。つまり、前項で示した金額以下であれば、いくらで請求しても構いません。

ただし、一般的には上限いっぱいの「3％+6万円（税別）」になるケースが多いです。

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ローン関係費用

次に、ローン関係費用です。ローン関係費用とは、具体的には以下の項目を指します。

手数料

手数料とは、金融機関に支払う事務手数料です。費用は数万円に設定している金融機関もありますし、手数料無料に設定している金融機関もあります。

保証料

保証料とは保証会社に支払うお金です。保証会社とは、借入者が返済を滞納したり、返済不能になったりしたとき、代わりに弁済してくれる会社のことです。

保証料も金融機関によって異なり、「借入金額×2％」と設定している金融機関もあります。この場合、3,000万円借り入れたら保証料は60万円かかるということです。

保険料

保険料とは、具体的には以下を指します。

火災保険はローンを組むなら必須加入で、地震保険は任意加入です。どちらもプランによって支払う保険料は変わってきます。一般的には、仲介してくれる不動産会社が保険会社を斡旋してくれます。

登記関係費用

次に、登記関係費用です。登記関係費用とは、具体的には以下の項目を指します。

所有権移転登記とは、売主から買主に所有権を移転させる登記です。抵当権設定登記とは、購入する中古マンションに金融機関が担保設定をする登記です。

登記をすると「登録免許税」という税金がかかり、税額は購入する中古マンションの評価額によります。また、登記は司法書士に依頼するので、司法書士に支払う報酬として5万円～10万円がかかります。

中古マンション購入にかかる諸費用と支払いタイミング

中古マンション購入にかかる諸費用の内訳と、支払うタイミングをまとめますと、下表の通りです。

中古マンション購入にかかる諸費用と支払うタイミング

諸費用の内訳について、解説します。

契約時にかかる諸費用

契約時にかかる主な諸費用として、手付金・仲介手数料・売買契約印紙代・適合証明手数料があります。それぞれ解説します。

手付金

売買契約時に、買主が売主に支払います。手付金の相場は、物件成約価格の５％～10％です。

物件成約価格の一部に充てるため、残金決済は、物件成約価格から支払った手付金分を差し引きます。

仲介手数料

仲介手数料は、上記において解説しました。

売買契約時、買主は不動産会社と媒介契約を行っている場合、仲介手数料の50％を不動産会社に支払います。引渡し時に、仲介手数料の残金決済を行いますが、その際、売買契約時に支払った仲介手数料分を差し引きます。

売買契約印紙代

売買契約時に貼る印紙代は、売買契約書の記載金額により決まります。

記載金額ごとの収入印紙代を下表にまとめます。

不動産売買契約の印紙代

適合証明手数料

中古マンション購入の際、フラット35を利用する場合、適合証明書が必要になります。

中古マンションは、新築マンションのように、設計時・中間検査時・竣工時の進行に応じた検査ができません。したがって、適合証明審査機関か適合証明技術者へ物件調査を依頼します。

物件調査の内容は下記のとおりです。

中古マンションの適合証明手数料は、適合証明審査機関や適合証明技術者により異なります。また、フラット35の融資タイプによっても異なります。相場として、3万円～8万円といったところです。

詳細の手数料については、各審査機関への確認が必要です。

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引き渡し・融資実行時にかかる諸費用

残金決済、仲介手数料（50％）、住宅ローン事務手数料、住宅ローン保証料、火災・地震保険料、登録免許税、司法書士報酬については、上記で解説しました。

この項目では、団体信用生命保険料、住宅ローン契約印紙代について解説します。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険は、金融機関が、住宅ローン審査の通過条件に設定している場合が多い生命保険です。借主が、死亡や高度障害者になった場合、住宅ローン残債全額を保証会社が支払ってくれる仕組みです。

しかし、補償がある分、金利は若干（0.2％前後）高くなります。

住宅ローン契約印紙代

住宅ローンを利用する際、金融機関との金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）を交わす場合、金銭消費貸借契約書に収入印紙を添付します。
印紙代は、契約書の記載金額により異なります。記載金額ごとの収入印紙代を下表にまとめます。

住宅ローン契約の印紙代

物件取得後にかかる諸費用

物件取得後にかかる諸費用として、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金があります。それぞれ解説します。

不動産取得税

不動産取得税は、中古マンションなどの不動産を購入などで取得した人が、支払う地方税（都道府県民税）です。算出式は以下の通りです。

減税特例が適用されますと、発生しない場合もあります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、中古マンションなどの不動産を購入などで取得した人が、支払う地方税（市区町村税）です。算出式は以下の通りです。

管理費

管理費は、マンション共用部分の管理・メンテナンスに要する費用です。

一般的に管理費の集金は、管理組合が管理会社に業務委託します。区分所有者は、管理会社を通して、管理費を管理組合に毎月支払います。

修繕積立金

修繕積立金は、定期的（築12年、24年、36年）な大規模修繕工事に備える費用です。

修繕積立金は、マンション分譲会社が分譲前に作成した「長期修繕計画」に基づき算出された金額です。

一般的に修繕積立金の集金は、管理費と同様に、管理組合が管理会社に業務委託します。区分所有者は、管理会社を通して、修繕積立金を管理組合に毎月支払います。

初期費用を０円にする方法

さて、前項のように中古マンションを購入するときには初期費用がかかります。しかし、冒頭でいったように、初期費用0円でも中古マンションを購入することは可能です。

そのためには以下を知っておきましょう。

フルローンを組む

まずは、フルローンを組むことが必須です。フルローンとは、頭金０円で中古マンションの購入価格の全額をローンで組むということです。

ただし、フルローンは金融機関の審査のハードルが高くなります。そのため、ローン否決…もしくは減額承認（頭金を入れればOK）になることもあるでしょう。

そうなると、初期費用0円で中古マンションを購入するのは難しくなります。

諸費用ローン

そもそも諸費用ローンとは何なのでしょうか。詳しく解説していきます。

諸費用ローンとは？

諸費用ローンとは、上述した仲介手数料やローン関係費用…あとは引越し費用など「住宅取得に関わる諸費用」をローンで組むことができます。

住宅取得に関わる諸費用なら何でも良いので、たとえば家具や付帯設備（エアコンなど）、さらには修繕積立金もローンに組み込むことが可能です。

諸費用ローンを組む注意点

諸費用ローンを組むときは以下の点に注意です。

たとえば、諸費用ローンとして200万円組んだ場合、その200万円は住宅ローンとは別のローンになります。

そのため、住宅ローンと違う金利が適用になることもありますし、別途手数料や保証料がかかる場合があります。条件や金額は金融機関によって異なるので確認が必要です。

仲介手数料無料の不動産会社を探す

また、仲介手数料も諸費用ローンで組むことができますが、諸費用ローンの借入額を抑えるためには仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶと良いでしょう。

売主からしか仲介手数料を取らず、「買主の仲介手数料は無料」という不動産会社は最近増えてきました。

そのような不動産会社に依頼することで、より初期費用の負担を抑えて中古マンションを購入することができます。

例：4,000万円の中古マンションに購入時にかかる諸費用

事例を挙げて、購入時にかかる諸費用がいくらになるのかを算出します。

仲介手数料

仲介手数料は、成約価格×３％＋６万円となりますので下記の通りとなります。

売買契約印紙代

売買契約印紙代は、上表より1,000万円超～5,000万円以下の区分に入りますので、10,000円になります。

適合証明手数料

適合証明手数料は、民間の金融機関を利用しますので不要です。

住宅ローン事務手数料

新生銀行の定額型事務取扱手数料の場合、借入額の大小にかかわらず、事務手数料は5.5万円（消費税込み）となります。

ただし、住宅ローンの商品によっては、低率型事務取扱手数料となる場合があり、借入額に対して2.2％かかります。その場合には下記の通りとなり、この事例では5.5万円を採用します。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料は、借入額に対して２％前後に設定している保証会社が一般的です。

その場合には、下記の通りとなります。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険料は、金利に組み込まれている場合が一般的となりますので不要です。

住宅ローン契約印紙代

住宅ローン契約印紙代は、上表より1,000万円超～5,000万円以下の区分に入りますので、20,000万円になります。

火災・地震保険料

火災・地震保険料は、保険会社により、加入期間により、マンション立地地域により異なります。

一般的な補償内容（火災保険：10年保証、地震保険：5年保証）の場合、事例のケースでは、20万円前後となります。

登録免許税

登録免許税は、土地と建物で税率が異なり、抵当権設定登記の税率も異なります。それらをまとめると、下表になります。

土地・建物の登録免許税と抵当権設定登記の登録免許税

登録免許税の合計は、28万円となります。

司法書士報酬

司法書士報酬は、所有権移転登記以外に抵当権設定登記も伴いますので、約10万円となります。

不動産取得税

不動産取得税の税率は、土地・建物ともに３％です。ただし、一定要件を満たす中古マンションには特例があります。

この特例により、土地・建物の不動産取得税はかからないものとします。

固定資産税・都市計画税

固定資産税の税率は、1.4％ですが、土地の場合、軽減措置があります。それらをまとめると、下表になります。ここで、建物の課税標準額は、購入価格の約40％（3,000万円→1,200万円）となりますので、それを計算式に反映させます。

固定資産税の税率と軽減措置

固定資産税の合計は、19.1万円となります。

都市計画税の税率は、0.3％ですが、土地の場合、軽減措置があります。それらをまとめると、下表になります。

都市計画税の税率と軽減措置

不動産売買の仲介手数料とは？相場や計算方法、値引き交渉のコツと支払うタイミング、かかる税金について

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金は、一般的な中古マンションの場合、毎月２～３万円の支払いとなります。

事例のケースでは3万円と仮定します。

以上をまとめますと、下表の通りになります。

4,000万円の中古マンションを購入した場合の諸費用

以上、中古マンション購入にかかる初期費用や支払いタイミング、初期費用を０にする方法、4,000万円の中古マンション購入を想定した事例などを解説しました。

上記の事例の場合、諸費用の合計額は、物件成約価格の約7.6％となりました。

支払うタイミングを把握しておくことも大切です。把握することにより、資金計画も無理なく立てることができます。

中古マンションを購入する場合、物件価格と諸費用を併せて資金計画を立て、無理なく支払いを済ませる準備を整えますことを、お勧めいたします。