手取り27万円で組める住宅ローンは？返済額や利息のシミュレーションも実施！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

「マイホームの購入」というのは一生に一度あるかないか、誰もが夢見る人生における大きな目標の一つです。

しかしながら当然金銭面の負担は大きく、後にも先にも一番大きな買い物であり、収入に不安のある方にとってはなかなか勇気が要るでしょう。

その金銭面の足しにするため、住宅ローンを組む方がほとんどだと思いますが、「収入が少ないとそもそもローンを組めないのでは？」と思う方や、「頭金がないから月々のローン支払いが不安だな」という方も大勢います。そこでこの記事では、「低収入でも住宅ローンを組めるのか？」という疑問を解消するために徹底解説していきます。

今回は例として「手取り27万円」の場合を想定し、「ボーナスありorなし」や「頭金の有無」、「金利に応じた利息額・総返済額」など、さまざまなケースにおける理想的な住宅ローン借入額をシミュレーションしていきましょう。

手取り月収27万で組める住宅ローンの範囲とは？

借入可能な住宅ローンの金額

手取り月収が27万円ということは額面だと33万円ほどですが、その手取り額の場合、借入可能な住宅ローン金額はいくらになるでしょうか。手取り月収が27万円であれば、手取りの年収は324万円です。

35年ローンでの借入を想定し、金利は2％で計算すると、約2500万円（2445万円）となります。これはあくまでも単純計算によるシミュレーション結果に過ぎません。

歩合制やインセンティブにより、収入に毎月差が出る場合や、ボーナスが出た場合を加味することで、より正確なシミュレーションができます。

理想的な住宅ローンの借入額のシミュレーション（頭金なしの場合、頭金ありの場合）

続いて理想的な借入額をシミュレーションしてみましょう。

無理のない返済額は「手取り額の20％ほど」と先ほど学びました。今回の手取り額は27万円であるため、理想的な返済額は5.4万円となりますね。

ここで毎月5.4万円の返済を前提とし、金利2%、35年ローンの場合の支払い金額を算出してみると、結果は1630万円です。先ほど算出した借入限度額（2445万円）と比較して、800万円ほどの差が出ると分かります。借入限度額いっぱいに借りなければいいだけの話ではありますが、あくまで理想の返済額の中で想定した場合に限っていえば、手取り月収27万円で家を購入するのは若干難しいと判断できるでしょう。

頭金なしのシミュレーション

それでは先ほど算出した金額をもとに、手取り月収27万（手取り年収324万）による以下の条件で、月々の支払額をシミュレーションしてみます。

結果は以下の通りです。

「家賃は手取りの3割程度」とよく言われることを考えれば、手取り27万に対して月々8.1万はまさにちょうどいい金額と判断してもよいでしょう。

とはいえ暮らしていく中で、日々の食費や光熱費、通信費などさまざまな固定費が加わってきます。将来的なライフイベントなど、あらゆる事態を想定すれば決して余裕のある金額とはいえません。

頭金ありのシミュレーション（頭金1割、２割、３割）

次は反対に、頭金を用意する前提でのシミュレーションを実施していきます。頭金1割・2割・3割それぞれで計算し、それ以外の条件は先ほどと同様です。

頭金1割の場合（244.5万円）

頭金2割の場合（489万円）

頭金3割の場合（733.5万円）

やはり頭金の有無で、毎月の負担額が大きく変わってきます。今回の場合では頭金を3割用意できれば、頭金なしの返済額より1.5万円安くなるのは注目ポイントです。

住宅ローンと年収の関係とは

住宅ローンの審査基準

住宅ローンには、「事前審査」と「本審査」という2段階の審査があることをご存じでしょうか。審査にかかる期間は、金融機関にもよりますが事前審査に3〜4日、本審査に1〜2週間程度です。

まず事前審査においては、以下の5項目が審査の基準となります。

これらが事前審査の基準であり、ここが通れば次が本審査で、物件の担保評価がより詳しく審査されます。

また本審査の際の提出書類と、事前審査時の申告内容に相違がないかチェックされるため、例えば審査途中で転職をしており収入が減った場合などには、希望額を借りられなくなったり、そもそも審査に通らなくなったりするケースもあり要注意です。

「年収」についても当然重要な審査基準であり、収入が十分になければ将来的に返済が困難になっていく恐れがあるため、「収入の安定性」という意味で勤続年数も大きく関わってきます。

適正な割合は手取り年収の4～6倍

一般的に、住宅ローンの適正割合は手取り年収の「4〜6倍」までと言われており、返済額でいえば手取り年収の「20％以内」になるように設定するのが最適です。

これを上回ると、いつか返済に無理が生じるだろうと判断されてしまいます。マイホームの購入にあたって、住宅ローンでいくらまで借りられるのかが気になりがちですが、それよりも大切な判断ポイントが「どうすれば無理のない返済を続けていけるか」です。

その金額をベースにして、自身の収入や職業の安定性、将来の家族設計なども考えながら、より具体的に毎月の無理のない返済額をシミュレーションしてみましょう。また、返済額のシミュレーションにおいて忘れてはいけない重要な要素が「完済時年齢」です。

目安として、定年となる65歳までに返済し終えるよう設定するのが一般的であるため、例えば30歳でローンを組むなら35年ローン、35歳で組むなら30年ローンとなります。

なかには退職金をあてにして65歳以降にも払い続ける想定をする方もいるのですが、企業によっては退職金の額もバラバラな上そもそも無いケースも考えられますし、平均寿命が延びた今の日本で老後をより豊かに暮らすためにも、退職金をローン返済のあてにするのはおすすめしません。

住宅ローンの返済額を抑える4つのポイント

家を買うためには必須となる住宅ローンですが、その返済額は可能な限り抑えたいところです。効果的な手段を4点紹介していきます。

これらを把握し実施することで、住宅ローン返済の負担はかなり軽減できるでしょう。

①金利タイプを選択

住宅ローンの返済額を抑えるにあたって、はじめに選択する金利のタイプが非常に重要です。

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「固定金利タイプ」と「変動金利タイプ」の2種があり、さらに細かくすると、固定金利タイプは「全期間固定金利型」、変動金利タイプは「変動金利型」と「固定金利期間選択型」に分かれています。

つまり住宅ローンの金利タイプは、合計で3種類あることを覚えておきましょう。以下が住宅ローンの金利タイプについて、それぞれの特徴・メリット・デメリットをまとめたものです。

金利のタイプごとにメリット・デメリットがあるため、ローンを組む際は自身に合う金利がどれなのかを慎重に検討すべきです。

例えば固定金利は安定感が売りであり、返済期間が長い世帯や、将来的に子供の教育費などライフイベントで出費が増える見込みのある世帯が向いています。反対に変動金利は、返済期間が短い世帯や、金利変動によって返済額が増えても対応可能であるような、比較的収入に余裕のある世帯におすすめです。

検討中の方はぜひ上記の表を参考にしてみてください。

②住宅ローン控除を利用

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を買った場合に、「年末時点での住宅ローン残高から1%の金額」が所得税や住民税から控除される制度のことです。

控除期間は住宅ローンを組んでから10年間でしたが、消費税額が10%に引き上げられた令和元年を機に、住宅ローン控除の内容も変化し、令和元年10月1日〜令和2年12月31日までに入居した場合は控除期間が13年間に延長されます。

それでは実際の住宅ローン控除の適用条件を以下にまとめていきます。

たった1％と思うかもしれませんが、その控除金額は非常に高額になるため、年間の負担額に大きな差が出てきます。

上記の条件に当てはまっている方は、ぜひ忘れずに、積極的に住宅ローン控除の申請をしましょう。

③返済額軽減型の繰り上げ返済を利用

毎月の返済額にプラスして、余分にローン返済を行うことを繰り上げ返済と言います。その方法の一つとして「返済額軽減型」の繰り上げ返済があるのですが、これは返済期間を変えることなく返済金額を減少させる返済方法です。

例を挙げると、子供の進学など直近のお金がかかるライフイベントに対応するために、少し余裕のあるタイミングで返済額軽減型の繰り上げ返済が活用されます。

期間を変えることなく返済額を減少できるため、当面の負担が軽くなるという点でおすすめの方法ですが、安定した生活を維持するためにも、生活資金を崩したり貯蓄を回したりせずに、あくまで無理のない返済をしていきましょう。

④物件価格と金利はセットで考える

前提の心掛けとしてですが、物件価格と金利は分けて考えず、二つセットで捉えましょう。土地の価格や物件価格だけで計算しローンを組んでしまった場合、金利が将来上がった際に想定外の出費になり困窮する恐れがあるためです。

金利が上がれば月々のローン返済額、将来的な総返済額も増えてしまいます。

手取り月収27万で3000万円の住宅ローンを組んだ場合の総利息額とは

【返済期間別】毎月の返済額、総返済額

それではまず、返済期間に応じたシミュレーションです。

返済期間を20年・30年・35年と仮定し、それぞれ借入金額3000万円、金利を2%に固定した場合を見てみましょう。

同じ金利であれば、返済期間が短ければ短いほど、利息も安くなる傾向にあることが分かります。

【金利タイプ別】毎月の返済額、総返済額

次に金利タイプ別で利息の総返済額をシミュレーションした場合です。今回はフラット35・20・50それぞれから、最も多い金利として掲示されているもので計算しています。

こちらも返済期間の時同様、金利が変わったとしても、やはり返済期間が長いほど利息額は高くなります。

手取り月収27万で最大限の借入をするリスク

希望通りの住宅が手に入れば入居後の満足度も高く、まさに「帰りたくなる家」となり、家族団らんにつながることでしょう。

少々高いなと思う物件に関しても、将来的に資産価値が上がるという可能性も期待できるため、そういった観点でも限度額いっぱいに借り入れて物件を選ぶというのは大きなメリットです。とはいえ最大限の借り入れには当然リスクもついてまわります。

今回は例として、「返済負担率が上がること」と「今後の収入により注意が必要」の2点を解説していきます。

返済負担率が上がる

その人の収入次第で借入限度額は多くなりますが、多くなったからといって限度額いっぱいに借りてしまうと、返済負担率が上がり、結果的に月の返済額が多くなってしまう恐れが出てきます。

例えば年収400万円を一つのボーダーとして、「フラット35」において返済負担率は5％も変わるのですが、「たった5％」と思ってはいけません。ボーダーライン付近の「年収395万」と「年収405万」でシミュレーション比較した場合、借入限度額は550万円、月の返済額は2万円の差が生まれます。

年収が10万円多くても、返済額でいえば年間24万円多くなるため、これでは明らかにマイナスです。

今後の収入により注意する必要がある

上述のとおり、限度額を増やせば返済負担率も上がるため、手取りの何%をローンにあてるかは非常に迷うところです。もちろん今の年収がベースになりますが、今後の収入の変動や、パートナーの働き方・収入にも目を向けましょう。

例えば今後の昇給が確実であれば、目安の年収20％でなく25％に上げてみるのもいいと思います。住宅ローン控除を利用した場合は最初の10年間の負担が少なく済むため、この10年間で昇給の見込みがあるなら、その後の返済も滞りなくできるでしょう。

パートナーも働いている場合は、その収入額を計算に入れるのもありです。しかし出産や育児で休職や退職が見込まれるのであれば、最初の計算だと返済が苦しくなってくるかもしれません。

自身のキャリアにしろ、パートナーの収入にしろ、不確定な部分は借入額のシミュレーションに入れないほうが無難です。

手取り月収27万で借入可能額を増やす方法

ボーナス払いを利用する

住宅ローンを組む時の要素として、「ボーナス払い」を利用することが可能です。ボーナス払いは年に2回あるボーナス月に、返済額を多めに設定する方法で、住宅ローンの借り入れ可能額を増やす方法としてはポピュラーと言っていいでしょう。

例えば概算になりますが、ボーナス払いを5万円に設定した場合、金融機関からの融資額はおよそ200〜300万円増やせます。

もちろん勤め先にボーナス支給がある方にしか使えない手段ではありますが、借入額の増額に関しては非常に効果的です。

しかし会社の業績によってはボーナスの支給額に変動はあるでしょうし、場合によってはボーナス自体がない年もあるかもしれません。そもそも多少なりともボーナス払いをあてにするということは、月々の基本給だけによる計算では返済が苦しいという表れでもあります。

金融機関を選定し直す

住宅ローンの審査基準や借入額は、審査してもらう金融機関によって異なってきます。また同じ金融機関でも、支店ごとで違いがあるケースも存在するため、自身の条件に最も合う金融機関を探すことが大切です。

例えば住宅ローンの審査基準の一つである「返済負担率」について、設定を「40％〜45％以内」としている金融機関は基準が緩めで、より多く借り入れられるといえるでしょう。ちなみに負担率が5％変わると、金額にして500万円程度の違いが出てきます。

とはいえ負担率が高くなればなるほど、返済する負担は大きくなるため、自身のライフプランに合わせて、無理のない選択を心掛けましょう。

まとめ

今回は、手取り月収27万円で住宅ローンを借り入れる場合を想定して、さまざまな条件でのシミュレーションを実施してきました。

また住宅ローンの審査基準や適正な割合、年収との関係性といった、住宅ローンについての基礎知識についても解説しながら、手取り月収に応じた借入可能な金額、頭金の有無それぞれでのシミュレーション、利息の総返済額など、住宅ローンを組む際に理解しておくべきポイントを多数解説しましたが、参考になりましたか？

住宅ローン返済の負担を減らすためには、金利タイプの選択や住宅ローン控除の利用、返済額軽減型の繰上げ返済実施など、さまざまな観点で考え、メリット・デメリットを知っておく必要があります。

また完済時年齢を見越して家を建てるタイミングを考えたり、適正なローン金額や期間などを検討したり、自身の手取り月収に見合ったシミュレーションが大切です。

「そろそろ家を買いたいけど、月収が27万円だとどうなんだろう。」と悩んでいる方は、ぜひこの記事の内容を参考に、さまざまなシミュレーションをしてみてください。