不動産ファンドとは？投資の種類やリートとの違い、仕組みと利回りについて解説

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中村 昌弘

不動産コメンテイター

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

不動産投資を検討している人の中には不動産ファンドを利用したいと思っている人もいるでしょう。とはいえ不動産ファンドの仕組みや、メリット・デメリットが良く分からない人も多いと思います。

そこでこの記事では不動産ファンドの概要やREIT（リート）との違いなどを詳しく解説していきます。不動産ファンドでの投資を検討している人や、不動産投資に興味がある人はぜひ参考にしてみてください。

不動産ファンドとは

不動産ファンドとは投資家から資金を集め、その資金を元手に不動産を取得・運営する仕組みのことです。

不動産運営によって得た利益を投資家に還元します。そもそも「ファンド」とは投資のプロが投資家からお金を集めて、金融商品を運用する仕組みを指します。

不動産ファンドはその金融商品を不動産に特化しているので、不動産ファンドという呼称になっているのです。以下より詳しい仕組みと実物不動産投資との違いを見ていきましょう。

不動産ファンドの仕組み

まず不動産ファンドは投資家や金融機関から資金を募ります。その資金でオフィス・住宅・商業施設・ホテルなどの投資用不動産を取得し、不動産の管理・運営を運用会社に任せます。不動産運営で得た利益を投資家は「分配金」などの形で、投資家に還元される仕組みです。

実物不動産投資との違い

不動産ファンドと実物不動産投資との違いは以下の通りです。

詳細は後述しますが不動産ファンドは元手が少ない状態でもはじめられます。一方、実物不動産投資はある程度自己資金が必要です。また不動産ファンドは運用会社などに支払う報酬が多くなるので、実物不動産投資より利回りは低くなりやすいです。とはいえ不動産ファンドは基本的に不動産運営を一任できるので、手間は小さいでしょう。

不動産ファンドと不動産投資信託(REIT/リート)の種類

不動産ファンドには大きく分けて以下3種類あります。

先に言っておくと上記3種類の根本的な仕組みは同じです。つまり投資家や金融機関から資金を募って不動産を取得し、その運用益を投資家に還元する仕組みです。主な違いはREITは証券化しており、不動産小口化商品は証券化していない点になります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産小口化商品

まず不動産小口化商品です。不動産小口化商品とは、ひとつの不動産を小口化する手法です。簡単にいうと複数の投資家でひとつの不動産を共有する…というイメージになります。不動産小口化商品は以下3種類に分けられます。

以下より簡単に解説します。

匿名組合型

匿名組合型は投資家がファンドと匿名契約を結びます。誰が投資しているか分からず、謄本にも氏名は記載されません。また不動産を共有して持つではなく、債権を持ちます。そのため相続時の節税効果が小さい点は認識しておきましょう。

任意組合型

任意組合型は匿名ではなく不動産の共有持分を取得します。そのため謄本にも自分自身の所有権が明記されます。節税効果は高いですが印紙税や不動産取得税などの費用が発生する点は認識しておきましょう。

賃貸型

賃貸型とは不動産の共有持分を取得して、その持分をファンドに貸す仕組みです。ファンドが不動産を管理・運用します。また任意組合型と同じく謄本には自分の名前が明記されます。ファンドはあくまで賃借人の扱いなので、ファンドが破産しても問題ありません。

公募REIT

いわゆる「REIT」と呼ばれている金融商品は、この公募REITのことです。公募REITは証券取引所に上場されており、株式やETF（上場投資信託）と同じように証券会社を通じて売買できます。REITには大きく分けて以下3種類あります。

要するに取得する不動産の種類を特化するか否かの違いです。たとえば「住宅特化」であれば複数のマンションを取得することになります。それぞれのREITの特徴を調べ、今後伸びると思うREITを取得しましょう。また特化型だとしても基本的には複数の物件を取得します。

なおREITは株式よりも1口辺りの費用を大きいです。株式なら1株100円以下の銘柄もあり、1万円以下でも取得できます。一方REITは最も安価な銘柄で1口1.3万円※、大半のREITは10万円～数十万円のレンジです。※2021年10月時点

私募REIT

私募REITは上場されていないREITです。一般の投資家ではなく機関投資家が主な対象となるため、私募REITを取得する機会はほぼないと思って良いでしょう。

おすすめの不動産ファンド3選

「不動産ファンドの基本についてはわかったけれども、おすすめの業者とかあるの？」

上記のように考えている方は多いでしょう。

この章では、利回りや扱っている不動産ファンドなどから、当編集部が選んだ3つの業者について紹介をします。

ぜひ参考にしてください。

おすすめの不動産ファンドその①：WARASHIBE

WARASHIBEは株式会社SATASが運営をしている不動産投資型クラウドファンディングです。

このファンドの特徴は、優先劣後方式と呼ばれる元本・分配金の損失を会社側が負担するというシステムを採用しており、投資家の元本割れなどのリスクを抑えた運用が可能。

また、途中解約も可能で、申請をすれば手数料を払って解約できます。

通常の不動産ファンドの場合は、途中解約することができず、一度出資をすれば定められている期間は出金できないので特徴の一つといえるでしょう。

不動産投資初心者の方におすすめな業者です！

また、WARASHIBEには会員限定のシークレットファンドが用意されることもあり、利回りは50%超えという、通常の5倍以上の数字を持ったものも公開されるようです。

WARASHIBEでお得意様限定？先着方式の利回り10%ファンドに続いて、抽選方式で運用期間2ヶ月の年度末感謝ファンド2つの募集が始まりました。

利回りが何度見ても46.9%と50.9%になってます。

思わず後先考えずに50万円づつ申し込んでしまいました。

たぶんハズレです。

一般公開はしてないそうです。

— きたの (@kitano_income) March 24, 2021

不動産投資初心者の方におすすめな業者です！

おすすめの不動産ファンドその⓶：利回り不動産

利回り不動産は、株式会社ワイズホールディングスが運営をしている不動産投資型クラウドファンディングです。

利回り不動産の特徴は、満室保障契約を結ぶことで投資物件の運用を行っている点で、結果として空室リスクを抑えた不動産に投資をすることができます。

WARASHIBEと同じで優先劣後方式を採用しているので、投資家が損をするのをなるべく防げるのもポイントの一つです。

利回りは今公開されている全物件が6%を超えているので、高い配当が期待できます。

投資額は1万円と少額から始めることができ、投資額の最大1%がポイントとして付与される制度もあるので、おすすめな不動産クラウドファンディングサービスですね！

おすすめの不動産ファンドその⓷：CREAL

CREALはクリアル 株式会社が運営をしている不動産投資型クラウドファンディングで、2020年度のグッドデザイン賞を受賞しているサービスです。

また、日本マーケティングリサーチ調べの不動産クラウドファンディング運用資産残高No1を、2年連続で獲得しており、人気の不動産ファンドであることがわかります。

1万円の投資から可能で、優先劣後方式やマスターリース契約を結んでいます。

また、CREALはファンド数も45件(※2021年6月15日現在)と先ほど紹介した2つのファンドよりも圧倒的に多いです。

そのため、より多い選択肢をもてるのがCREALの特徴の一つといえるでしょう。

今回紹介したおすすめの不動産ファンド業者のかんたん比較表

今回紹介したおすすめの不動産ファンド業者3つのかんたんな比較表を作成しましたので、参考にしてください。

不動産ファンドのメリット

前項までで不動産ファンドの概要が分かったと思います。次に不動産ファンドのメリットを解説します。メリットは以下の通りです。

少額で不動産投資ができる

1つ目のメリットは少額で不動産投資ができる点です。たとえばビルや商業施設を取得するときは、億単位の資金が必要になります。その資金を個人で捻出するのは難しいです。しかし不動産ファンドなら、複数の投資家から資金を集め不動産を取得するので、少額の出資で億単位の不動産を取得できます。

換金性が高い

2つ目のメリットは換金性が高いことです。ただし不動産小口化商品とREITでは、換金性が異なる点には注意しましょう。REITは上場しているため価格さえ合えば即決済できます。しかし不動産小口化商品は上場していないので、換金するまで少し時間がかかります。

不動産小口化商品は売却時のルールもファンドによっては異なるので、その点も確認する必要があるでしょう。とはいえ実物不動産投資に比べると、不動産小口化商品の換金性は高いです。実物不動産の場合は売却価格が高いため、そもそも購入できる人が少ないです。

分散投資が可能

3つ目のメリットは分散投資が可能な点です。分散投資とは投資対象を分散させることなので、ひとつの投資商品が暴落したときのリスクを防ぐメリットがあります。たとえばA社の株式を取得して、その株価が半値になれば大きな損失になります。しかしA社、B社、C社という株式を取得しておけば、A社の株価が半値になっても損失は小さくて済むのです。

REITの場合は仮に特化型の銘柄を取得しても複数の物件を保有するので、自然とリスク分散できます。複合型と総合型は取得する不動産の種類が異なるので、より分散投資の効果は大きくなるでしょう。不動産小口化商品の場合はひとつの不動産を小口化するので分散投資とは言えません。

プロの運用会社が資金管理や維持管理などを行ってくれる

4つ目のメリットはプロの運用会社が資金管理や維持管理などを行ってくれる点です。不動産ファンドは投資のプロなので、収益性の高い物件選定のノウハウがあります。また収支計算や修繕をはじめとする維持管理なども、管理のプロに委託します。

つまり不動産投資におけるプロ集団が不動産の取得・運営を担うため、低リスクで不動産投資できるのです。不動産ファンドを利用せず自分自身で不動産投資する場合、不動産の取得・運営は自分自身で行います。

不動産ファンドのデメリット

一方、不動産ファンドには以下のデメリットもあります。

それぞれ詳しく解説していきます。

利回りが低い

1つ目のデメリットは利回りが低くなりやすいことです。というのも上述の通り不動産ファンドは運営会社や管理会社に報酬を支払うことになるからです。実物不動産投資も管理会社などに委託費用を支払いますが、不動産ファンドの場合はそれ以上の報酬額を支払うことになります。

そのため支出が大きくなり利回りも下がるというわけです。またファンドによっては低利回りで低リスクの物件を保有することがあるため、その点も利回りが低くなる理由でしょう。

運用方針を自分で決められない

2つ目のデメリットは運用方針を自分で決められない点です。取得する物件はもちろん、修繕計画や家賃の値上げ・値下げ、商業施設であればテナントの入れ替えなど、全て不動産ファンドに任せます。

これは上述した「プロの運用会社が資金管理や維持管理などを行ってくれる」というメリットとも言えますが、自分でコントロールできない点はデメリットとも言えます。そのためファンドの実績や運用方針はホームぺージやパンフレットなどできちんと確認しましょう。

ファンドによって売却に制限があるケースも

3つ目のデメリットはファンドによって売却に制限があるケースがある点です。たとえば一定期間は売却（買い取り請求）できなかったり手数料が必要になったりします。不動産ファンドを利用する人は長期間保有する前提で検討する人も多いでしょう。

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まとめ

不動産ファンドは投資不動産の取得・運営のプロに、資金を預けて投資を任せるイメージです。いわゆる投資信託を取得する感覚と近いでしょう。ただ扱う金融資産が不動産なので、安定性が高い上に実物不動産投資のデメリットである「換金性が低い」という点を払拭しています。上述したメリット・デメリットを加味しながら、不動産ファンドの利用を検討しましょう。