みんなで大家さんが営業停止になった？怪しい噂と失敗リスクを検証

クラウドファンディング型不動産投資のなかでも、年7.0％と高水準な利回りが魅力の「みんなで大家さん」。

最近では一口1万円から投資できるみんなで不動産miniも始動し、ますます注目を集めています。

その一方で、あまりにも高い利回りに「本当に配当金が受け取れるのか？」と不安に思う声もあります。

みんなで大家さんが営業停止に？債務超過の実態とポンジスキームの噂

不動産投資企業における債務超過とは？

まず、債務超過とは会社が抱える負債が資産を超えた状態を指します。

債務超過になれば、いくら総資産を売却しても負債を返済することができないため、融資審査の却下や取引先からの信用低下、上場廃止などにつながることがあります。

また、債務超過は不動産特定共同事業者の許可基準を満たさなくなるため“元本割れした際に資産家を守る資金が不足している”ことや“投資家から資金を集める資格がない”と判断されてしまうのです。

みんなで大家さんが裁判になった？

10年以上前に「みんなで大家さんが裁判するらしい」という口コミが投稿されていました。

そこでみんなで大家さんが裁判沙汰になったかどうかを調査しましたが、これまでに裁判になったという情報は1件もヒットしませんでした。つまり、裁判は噂でしかなかったということです。

みんなで大家さんは債務超過疑いで営業停止に！

結論として、2013年に行政から営業停止の行政処分を受けました。原因は、運営会社である都市綜研インベストファンドと行政の“会計基準の違い”にあるとのことです。

まず、みんなで大家さんの運営会社はグループ会社含めて上場企業ではありません。

しかし、中小企業であるにもかかわらず行政から“上場企業の基準”を求められて会計を修正したことにより、平成23年度貸借対照表において約32億の資産過大計上になりました。

この過大計上を控除すれば、運営会社は不動産特定共同事業者の資格に適合しなくなるため、債務超過と判断され営業停止処分を受けたのです。

会計基準の見解が異なっていたとはいえ、みんなで大家さんは2ヶ月間の業務停止を余儀なくされました。

その間に返金を求める出資者が増えるなどの影響もありましたが、対応をきちんと行って分配金や出資金を返還しています。

営業停止の事実やその後の対応については、みんなで大家さんの公式サイトでもしっかり明記されています。

速やかに資金調達が行われた結果、不動産特定共同事業者としての許可基準をクリアし営業を再開しました。

みんなで大家さんの今後の倒産リスク

みんなで大家さんが“会計上”債務超過と判断され、営業停止処分を受けたのは事実です。投資家から見れば「本当にこの会社に投資して大丈夫なのか？」と不安に思うところもあるでしょう。ここで抑えておきたいのが、今後の倒産リスクについてです。

まず、営業停止処分を受けたのが10年以上前であるということ。今でもサービスは継続されており、サービス開始以降元本割れは一度もありません。これはキャッシュとしても運営が回っている結果と言えるため、10年以上前の営業停止処分の影響が現在にまで続いているとは考えにくいです。

しかし、倒産のリスクがゼロとは言い切れません。これはみんなで大家さんだからという話ではなく、不動産投資そのものにリスクがつきものだからという意味です。

みんなで大家さんと旧統一教会は関係している？

旧統一教会とは

1954年に韓国で創始し、日本では1964年に宗教法人として認証された旧統一教会。

国内での布教活動が活発化し、国際合同結婚式や霊感商法、信者による多額の献金が大きな社会問題になりました。

2023年10月には、文科省が東京地裁に解散命令を請求を請求し、さらなる注目を浴びています。

みんなで大家さんと旧統一教会の関係は噂にすぎない？

このほかにも、運営会社が旧統一教会信者と手を組み、資産家の高齢者に先祖因縁を用いた脅迫をして所有不動産を提供・運用させて業績を上げたという情報も。

加えて、かつて社員全員が旧統一教会信者だったものの非信者を社員として採用、実態を知った非信者が慌てて退職したという情報や、柳瀬氏自ら旧統一教会を辞めたと主張しているとも書き込まれています。

書き込みの続きを見ると、最終的には旧統一教会関係なく「判断は当事者でなければわからない」と書かれており、不動産投資を批判する内容となっています。

また、仮に旧統一教会とつながりが合ったとしても、それを認めて表沙汰にすることはないでしょう。

そして、旧統一教会との関係を疑う書き込みは2009年のものです。解散命令が請求された今、国も旧統一教会の献金の流れについて慎重に調査しているため、もしもみんなで大家さんとつながりがあればすでに情報が漏れ、表沙汰になっていると考えられます。

よって、今の段階では噂未満であると受け取った方がよいでしょう。

みんなで大家さんの現在は？償還されないリスクと失敗リスク

債務超過による影響とは

債務超過の疑いが話題になった当時、解約が殺到して一時的に資金が不足し、出資者への返金が遅れることがありました。

公式ホームページには、債務超過騒動についての経緯や対応について公開されています。

今みんなで大家さんで不動産投資するのは危ない？

会計基準の見解の相違で営業停止になった、これにより解約を求める人が殺到し、資金不足で返金が遅れたというのは事実です。

今、みんなで不動産を利用して不動産投資するのは危険なのでしょうか？不動産投資そのもののリスクはゼロではない、ということを前提に検証していきましょう。

まず、投資家にとっては「想定通りに分解が継続されているか」が大きなポイントになるでしょう。

この点において、みんなで大家さんは毎月分配実績を公表しており、2023年10月時点で2023年9月期の分配金も予定通り分配されていることが明らかになっています。過去の分配実績を確認しても同様です。

今後みんなで大家さんで不動産投資をするリスクは高い？

営業停止の事実についてさらに掘り下げてみましょう。

まず、行政処分の内容は虚偽記載や資金流用ではなく、あくまで会計基準の見解の相違であることから、悪質なものではないと言えます。

そして、指摘された会計基準についてすみやかに修正していることも事実です。なにより、営業停止処分から10年以上経ってもサービスを継続しています。

みんなで大家さんは怪しい？危ない？評判・口コミ

みんなで大家さんに対して怪しい、危ないと囁かれる理由についてはこれまでの説明で明らかにしましたが、一方でみんなで大家さんを実際に体験している方の口コミは決して悪いものだけではありません。

ここで、みんなの大家さんに関する良い口コミ、悪い口コミをご紹介します。

良い口コミ①｜やっている間は分配金の入金や元本の戻りがあった

みんなで大家さんをすでに退会している方の口コミですが、運用期間の間はきちんと分配金が入り、解約後も元本が戻ってきたという点で、分配されない・返金されないという不安は解消されるでしょう。

噂は別として、実体験として損することはないようです。

良い口コミ②｜ほったらかしで収入があるのはありがたい

みんなで大家さんは、賃貸経営のような難しい資金運用ではなく、何も手を付けずに分配金を受け取れる不動産ファンドです。

投資額は大きいですが、一度投資したら放ったらかしでも分配金が受け取れる、という点はメリットではあります。

良い口コミ③｜大量のギフトカードが貰えた

このあとにもくわしく説明しますが、みんなで大家さんに会員登録するとギフトカードの特典があります。

厚みからしても、高額なギフトカードであることは明らかです。

悪い口コミ①｜地元の開発計画を見る限り怪しい

みんなで大家さんの投資ファンドの中身や数は、公式ホームページで確認することができます。

大型商業施設も多い一方で、地域事情にくわしい地元住民から不安な声もあるようです。

世の中の経済状況や不動産投資市況に影響される可能性もゼロではないため、慎重な判断が求められるでしょう。

悪い口コミ②｜しつこい広告の裏で実態が分かりにくく怖い

みんなで大家さんは広告にも力を入れており、ネットやテレビCMで目にする人も多いです。

それだけに良くも悪くも注目されやすいのが実態です。不動産投資において想定年利7％は高水準なので、怪しむ人がいても不思議ではないでしょう。

悪い口コミ③｜オーナーの夢が客観的に見て怖い

テレビで放映したCMには、実際の出資者（オーナー）も出演しています。

「子どもの将来のために」という意見もあれば「再婚したい」と夢を語る男性もいたため、客観的に見て違和感を覚えたようです。

みんなで大家さんとは

みんなの大家さんを運営するのがどのような会社なのか、まずは会社概要を簡単にご紹介します。

都市綜研インベストファンド株式会社は、経済市況に左右されにくい資産運用サービスとして「みんなで大家さん」を提供し、サービスの管理・運営を行っている会社です。

みんなで大家さんは、対象不動産から得られる賃貸利益を分配原資とする不動産ファンドであり、住まいから商業施設まで幅広い種類の不動産を扱うことで、それぞれの不動産が持つ課題解決とともに安定した不動産投資をサポートしています。

共生バンクグループとは？

都市綜研インベストファンド株式会社は共生バンク株式会社のグループ会社です。

共生バンクグループは、みんなで大家さんに当たるファンド事業のほかに、不動産開発や社会福祉、ホテル事業などを手広く手掛けており、各業種に特化した20社以上のグループ会社を展開しています。

運営会社と販売実績の実績

みんなで大家さんは、サービス開始から長年の運用実績を持っています。

2023年5月期のブランドイメージ調査では「安心できると思う不動産投資」「魅力的だと思う不動産投資」「始めやすいと思う不動産投資」のいずれにおいてもランキングトップを飾っているのもポイントです。

また、みんなで大家さんの販売事業を手掛けるみんなで大家さん販売株式会社では、大型商業施設やテーマパークなど利回りの高い商品を取り揃えています。

これまでに元本割れはある？

不動産ファンドにおいて心配なのが元本割れリスクについてです。

みんなの大家さんは、サービス開始からこれまでの間に一度も元本割れがないと公表しています。

投資1万円から始められる「みんなで大家さんmini」が話題に

みんなで大家さんは一口100万円の不動産ファンドなので、これまでは100万円以上の預金がある人のみが参加できるサービスになっていました。

そんななか、少額から始められる不動産クラウドファンディング「みんなで大家さんmini」がリリースされ、最低投資額1万円から利用することができるようになりました。

想定利回りは3％と低くなるものの、投資そのものの敷居が低くなり、特別な知識がなくても預金感覚で資産運用できると注目を集めています。

オフィスビルやマンション、商業施設など、個人では難しい大型の不動産へ分散投資することが可能です。

みんなで大家さんで儲かる仕組み・からくり

みんなで大家さんが提供する不動産投資

みんなで大家さんは、顧客が事業参加者となって営業者（都市綜研インベストファンド）が展開する事業に参加し、賃貸利益から分配金を受け取る権利を提供しています。

不動産特定共同事業法に基づく不動産投資

営業者である都市綜研インベストファンドと、販売代理人であるみんなで大家さん販売株式会社は、不動産特定共同事業法の許可を受け事業を展開しています。

不動産特定共同事業法は、会社が投資家から出資された資金を持って不動産売買・賃貸ができるようにすることと同時に、投資家が不動産会社の倒産などにより不測の損害を被らないよう保護することを目的に定められた法律です。

対象不動産の評価額が安定的になる仕組み

みんなで大家さんは、賃貸利益を基準とした不動産評価基準を採用しています。

市場の評価に左右されやすい不動産売買取引価格を基準にしているわけではないため、対象不動産の評価額を安定させることが可能です。

また賃貸利益は、運用開始日からすでに到来した直前の評価基準日までの平均とが基準となります。

これにより、一時的に賃貸利益が悪化した場合でも影響を受けづらく、出資元本評価そのものの安定化につなげています。

賃料を2ヶ月に1回受け取れる仕組み

みんなで大家さんは、出資持分に応じて2ヶ月に1回、年に6回の利益配当分を受け取る仕組みになっています。

たとえば想定利回り7.0％で運用期間5年の商品を一口100万円分出資した場合、運用期間満了時の累計は税引前で35万円になります。

不動産評価額が80％でシミュレーションした場合、2ヶ月後には11,667円、4ヶ月後には23,334円、6ヶ月後には35,000円と配当金が分配され、運用期間後に元本が返還されれば、合計で135万円になります。

事業参加者への分配が優先される仕組み

みんなで大家さんの分配金は、賃料や共益費から、管理費や公租公課、水道光熱費などを差し引いた利益が原資となります。

加えて、利益分配は営業者である都市綜研インベストファンドではなく、事業参加者である顧客を優先して分配される仕組みになっているのがポイントです。

みんなで大家さんの優先劣後システムとは

みんなで大家さんは、投資家にとって有利かつ安全な方法である優先劣後システムを導入しています。

優先劣後システムは、事業参加者である顧客だけではなく、みんなで大家さん自体も共同で出資している仕組みです。

大家さんと投資家が同じリスクを負う信頼性が高いシステム

たとえば証券会社と比較してみましょう。証券会社の収入源は手数料なので、出資者が儲かろうが損しようが利益が確保されます。

一方、優先劣後システムは投資家よりも先にみんなで大家さんが損をする仕組みです。

投資家と同じリスクを負う側面から、利害が一致しており信頼性が高まると言われています。

投資家の元本も保護してくれる

不動産投資のリスクとして、家賃収入の減収や不動産価格の下落が挙げられます。

しかし、優先劣後システムならみんなが大家さんの出資割合分がすべてなくなるまで投資家が損することはありません。

仮に投資家の優先出資割合が80％、みんなで大家さんの劣後出資割合が20％の商品において不動産の評価額が下落した場合、下落率が20％の以内であればその損失はみんなで大家さん側が負担します。

下落率が20％を超えた場合には投資家側の負担も発生するものの、一般的な不動産投資と比較すれば元本評価の安全性を高める設計になっていると言えます。

やってみたブログで判明！みんなで大家さんを始めるメリット

会員制度は無料でお得

みんなで大家さんは、一度投資した段階で会員ランクが付与されます。

会員制度自体は無料で、会員ランクに応じて特典を受けることができます。会員ランクと特典内容については下記のとおりです。

参考：みんなで大家さん販売

会員ランクは追加投資や紹介によりランクアップする仕組みです。会員ランクや特典内容を見て分かる通り、投資すればするほど特典が得られる制度になっています。

利回りは確定していないものの、特典（ギフトカード）は先行して受け取ることができるのもメリットと言えるでしょう。

不定期でキャンペーンも行っている

ギフトカードは会員制度の利用により進呈されますが、会員制度とは別に不定期でギフトカードを進呈するキャンペーンをおこなっています。

2023年10月度におこなっているキャンペーンでは、新発売の成田16号案件に出資した人を対象にギフトカードを進呈しています。

さらに、初出資の人には1口に付きプラス2,000円分のギフトカードを進呈しているのもポイントです。

まとめ

みんなで大家さんが一部口コミで怪しいと言われている理由には、過去に営業停止になったことやそれによる返金遅れが合ったこと、また利回りの高さにあります。

営業停止の経緯やその後の対応については公式ホームページで公開されており、行政処分から10年たった今でもサービスは継続されています。

一口100万円の投資は決して簡単に決断できるものではありませんが、これまでの実績や想定利回りを加味して、運用シミュレーションしてみてはいかがでしょうか。