不動産小口投資Vシェアは安心・安全な投資先なのか?メリット・デメリットを解説!

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この記事のまとめ
  1. 「Vシェア」とはボルテックスが提供する不動産小口投資
  2. ボルテックスは怪しい?うざいという噂を検証
  3. オフィスビル投資は利回りは期待できないが安定した運用が見込める

少額で不動産投資をおこないたい場合、不動産の小口化商品を購入するという選択肢があります。複数の投資家から資金を集めて不動産投資を行う不動産投資の手法の1つで、任意組合型と匿名組合型の2種類があります。

今回紹介するVシェアは、任意組合型の形式で、都心のオフィスビルを小口化して所有する商品です。

この記事では、Vシェアの安全性や口コミ・評判、及び投資するメリット・デメリットを解説していきます。

1万円程度で不動産投資が可能な商品が存在するなか、Vシェアの最低投資金額は500万円と高め。それでもあえてVシェアを選ぶメリットはあるのでしょうか?

事務員

浜崎編集長

都心のオフィスビルなど、個人ではなかなか投資する機会がない物件にアクセスできるのがポイントです。それではVシェアの評判や投資するメリット・デメリットなどを見ていきましょう。

不動産小口投資Vシェアとは?運用実績は?

不動産小口投資Vシェアとは?運用実績は?

不動産投資の小口化商品の一つであるVシェアは、任意組合型のスキームでオフィスビルの区分投資の商品を提供しています。まずは、Vシェアの特徴や運用実績を紹介します。

都心のオフィス不動産を中心とした不動産投資の小口化商品

Vシェアは都心のオフィスビルの所有権を小口化した商品です。

都心のオフィスビルを購入しようとすると、安くても数億円以上必要になるため、個人投資家が購入するのは簡単ではありません。その点、Vシェアは500万円から投資を始められるため、個人投資家でも容易に投資を始められます。

任意組合型のため相続・節税上のメリットを享受できる

Vシェアは任意組合型という形態の小口化商品です。不動産投資型クラウドファンディングなどで一般的な匿名組合型とは次のような違いがあります。

  匿名組合型 任意組合型
事業主体 事業者 出資者(共同事業)
出資金額
(一般的な目安)
1口数万円程度~ 1口100万円程度~
(Vシェアの場合は現状500万円~)
運用期間 数カ月程度~10年以内 約10年~数10年
特徴 ・少額から投資可能
・運用期間が短め
・相続対策として活用できる
・実物の不動産投資に近い特徴があり、長期的に安定した収益が期待できる

任意組合型は投資金額が高額となる傾向にある一方で、投資額に応じて物件を区分所有する形態であるため、相続税・贈与税における節税効果が得られます。また、長期運用商品が多いのも特徴です。

不動産投資型クラウドファンディングなどで一般的な匿名組合型は、投資家が金銭で事業者に対して出資を行い、事業者が事業を行う形態の商品であるため、不動産を所有していることにはなりません。

また、ファンドが具体的な投資物件を選別するREITと異なり、物件単位で小口化商品が販売されるため、妙味あるオフィスビルを自分で選別して投資できます。

空室率が低く安定運用が期待できる

Vシェアでは更に優良物件を厳選することで、空室率を0.95%と低位に保っています。(2022年11月末現在)

 また、平均空室期間も2か月とオフィスビルとしては短く、Vシェアなら、長期にわたる安定運用が期待できます。

Vシェアが選ばれる理由

参考:ボルテックス公式

出資金額は高い一方で、都心のオフィスビルに投資することで安定運用が可能なんですね。

事務員

浜崎編集長

Vシェアは都心のオフィスビルに個人で投資できる商品として、個人投資家の口コミでもしばしば話題になっている商品です。空室率の低さにより、安心して投資できると評判です。

Vシェアの運営元はどんな会社? 

Vシェアの運営元はどんな会社? 

浜崎編集長

小口化商品による不動産投資を検討する際には信頼のおける運営元が販売する商品を購入することも重要です。そこで、Vシェアの運営元であるボルテックスの特色や強みを紹介しましょう。

株式会社ボルテックスの企業概要

商号 株式会社ボルテックス
設立 1999年4月13日
資本金 140,848,000円(2022年3月31日現在)
代表者 代表取締役社長 兼 CEO 宮沢 文彦
所在地 東京都千代田区富士見2-10-2
飯田橋グラン・ブルーム22F
従業員数 513名 ※2022年3月31日現在
事業内容 ・収益不動産を核とした資産形成コンサルティング
・収益不動産の組成、売買および仲介、賃貸、管理
・マンション管理適正化法に基づく管理業務
・損害保険の代理業
宅建業許可番号 宅地建物取引業 国土交通大臣(2)第8509号
マンション管理業 国土交通大臣(2)第034052号
一般不動産投資顧問業 一般-第1205号
不動産特定共同事業 金融庁長官・国土交通大臣第101号
金融商品取引業者登録【第二種金融商品取引業】 関東財務局長(金商)第2952号
一級建築士事務所[東京都知事登録]第64061号
有料職業紹介事業 13-ユ-313532
賃貸住宅管理業 国土交通大臣(01)第001696号
取引金融機関(抜粋) みずほ信託銀行
みちのく銀行
三井住友銀行
三井住友ファイナンス&リース
三菱UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行
横浜銀行
リコーリース
りそな銀行 など多数
受賞歴 ・第12回JNBニッポン新事業創出大賞 アントレプレナー部門 優秀賞受賞
・ジャパン・レジリエンス・アワード 2016企業・産業部門 優秀賞受賞
・EY アントレプレナー・オブ・ザ・イヤー 2014 ジャパン候補者
・Japan Venture Awards  ビジネスモデル 活用特別賞受賞

区分所有オフィス投資のパイオニア

1999年設立のボルテックスは区分所有オフィス投資のパイオニアとして、同投資のビジネスモデルを確立した企業です。このビジネスモデルにより、個人によるオフィス不動産投資の間口が大きく広がりました。

 同社の区分所有オフィス投資のビジネスモデルは、経済産業省の「Japan Venture Awards 2014」の「ビジネスモデル活用特別賞」をはじめ受賞歴があり、高い評価を獲得しています。

順調にビジネスを拡大し、顧客数No1に

区分所有オフィス投資というビジネスモデルを強みに、順調なビジネスの拡大に成功。月刊プロパティマネジメントによると、総合型・オフィス中心型の不動産の管理・運用業務委託における顧客数が業界第1位となっています。

 また、預かり資産残高も右肩上がりで拡大を続けており、2022年11月末時点では4,573億円を突破しています。

業績面・財務面も安定

現在確認できる2014年以降、毎期において経常黒字。新型コロナウイルスの影響があった2021年3月期も黒字を確保しているなど、業績は安定しています。

 また、2014年3月期時点で総資産に占める純資産の比率は18.6%でしたが、2021年3月期は28.5%まで拡大。ビジネス拡大に伴い資産規模も拡大している中、同時に財務基盤の強化をも進めているのです。

運営元のボルテックスは区分所有オフィスという投資手法自体を広めた企業だったんですね!

事務員

浜崎編集長

パイオニアとしての強みを生かし、ビジネス拡大・業績ともに順調な推移となっていることから、不動産投資の小口化商品の運営元としては安心できる企業と言えるでしょう。
ボルテックスの評判はやばい?怪しい?実際に投資している人の口コミもご紹介

ボルテックスは怪しい?うざいと噂される理由とは

ボルテックスは怪しい?うざいと噂される理由とは

ネット上で「Vシェア」と検索すると、「うざい」や「ボルテックス 怪しい」「2ch」といったネガティブなワードが上がっています。一体どのような点が「うざい」「怪しい」と言われる理由なのか、実際の口コミを見ていきましょう。

Googleでの「Vシェア」の検索結果

ボルテックスは怪しい?評判・口コミ
  • 会社に電話がかかってきて迷惑している
  • 大勢の人が「迷惑電話」と検索している
  • 怪しいと感じた
  • 営業電話をストレスに感じていた
  • うざい、仕事の邪魔

会社に電話がかかってきて迷惑している

会社に営業電話がかかってきて迷惑だった、という話をよく耳にしますが、仕事中に仕事とは関係ない電話を受けると迷惑に感じるのは言うまでもないでしょう。未だに電話をかけ顧客を獲得するというスタイルが残っているようです。

大勢の人が「迷惑電話」と検索している

こちらは検索ツールで「ボルテックス」と検索しただけで、「迷惑電話」という関連キーワードが出てきたという内容のツイートです。たくさんの人が同様に検索していることが分かります。

怪しいと感じた

ボルテックスがCMに起用したサッカー選手について怪しいと感じたようです。サッカー選手と投資というイメージに結びつかない芸能人を起用することに怪しさや疑問を感じる方もいるかもしれません。

営業電話をストレスに感じていた

うざい、仕事の邪魔

ボルテックス、うざい。仕事の邪魔だよ!
なかなか、電話を切らない!
100年の計??どうでもいい。
電話の着信を拒否したい!!!

引用:jpnumber

上記の口コミも会社に営業電話がかかってきて迷惑、うざいと感じている人のコメントです。6回目の電話を受けた、という口コミも見られたことから断っても何度もかかってくるところが「うざい」と言われてしまう原因であることは間違いないでしょう。

オフィスビル投資のメリット・デメリット 

オフィスビル投資のメリット・デメリット 

浜崎編集長

オフィスビル投資は、住宅用の不動産投資と比較してさまざまなメリット・デメリットがあります。それぞれを踏まえて、投資を行うかどうか検討しましょう。

オフィスビル投資のメリット

オフィスビル投資を行うメリットは大きく分けて次の3点です。

オフィスビル投資のメリット
  • 空室率が低い
  • 原状回復費用をテナント側が負担
  • 築年数に応じた資産価値の下落が起きにくい

都心部に立地することが多いオフィスビルは需要が安定しており、空室率が住宅用不動産と比較して低い傾向にあります。都内の空室率が約13%(2020年11月)に対して、オフィス用不動産の空室率は6%程度(2021年5月)です。

オフィスビルは退去時の原状回復費用を原則テナント側が負担します。そのため、住宅用不動産においてコスト要因となる退去後の修繕費用が不要です。

また、オフィスビルは住宅用不動産と比較して耐久性が高い構造で建てられる傾向にあります。そのうえ劣化の進みやすいキッチンなど水回り設備が少ないことなどから、築年数が経過しても資産価値が下がりにくいという特徴もあるのです。

オフィスビル投資のデメリット

オフィスビル投資にはデメリットもあります。次のような点に留意が必要です。

オフィスビル投資のデメリット
  • 利回りが低い傾向にある
  • 固定資産税・都市計画税の減免が受けられない
  • 一般的には多額の投資資金が必要(但しVシェアならより少ない金額で投資可能)

都心部の好立地帯に位置する物件が多いオフィスビルは、入居希望者を獲得しやすいなど安定した投資が行いやすいことから、賃料収入に対して物件価格が高止まりしがち。そのため、住宅用不動産より利回りが低水準な傾向にあります。

住宅用不動産は「住宅用地」として固定資産税や都市計画税が減免されます。

注意
一方オフィスビルはこの制度の対象外であるため、資産価値が同程度でも住宅用不動産と比較して固定資産税・都市計画税が高額になる点に注意が必要です。

また、都心部のオフィスビルは、購入価格が最低でも数億円以上、高額なものは数千億円にもなるなど、本来は個人では投資しにくい物件です。しかし今回紹介するVシェアのような小口化商品を活用すれば、少ない資金でオフィスビル投資にチャレンジ可能です。

不動産小口投資Vシェアのデメリットと注意点

不動産小口投資Vシェアのデメリットと注意点

浜崎編集長

続いては、Vシェアへ投資する上でのデメリットや注意点を紹介します。これらのポイントをおさえた上で投資すべきか検討することが大切です。

不動産投資全般に言えるデメリット・注意点

まず、不動産投資に共通して当てはまるデメリット・注意点があります。これらは実物投資やソーシャルレンディングで不動産投資を行ったとしても避けられないものです。

不動産投資全般に言えるデメリット・注意点
  1. 元本割れのリスクが発生する
  2. 不動産投資のリスクが発生する(災害・経済や人口動態の変化・物件の老朽化など)

投資である以上、投資した金額より少ない金額しか回収できない「元本割れ」のリスクはあります。だからこそ投資物件を厳選するとともに、万が一損失が発生しても生活に支障が出ないよう、余裕資金で投資を行うのが大切です。

また、被災による物件の破損や倒壊、景気動向や人口動態の変化による物件の需要変化、建物の老朽化といった不動産特有のリスクの影響を受けます。これもまた不動産投資すべてにおいて存在するリスクです。

不動産の実物投資と比較した場合のデメリット・注意点

続いて、不動産の実物投資と比較した場合には、次のようなデメリット・注意点があります。実物投資との比較検討している方は留意しておきましょう。

不動産の実物投資と比較した場合のデメリット・注意点
  1. 運営元の倒産リスクがある
  2. 損益通算ができない(所得税の節税効果はない)
  3. 不動産ローンが使えない

 任意組合型であるVシェアは不動産を区分所有するスキームのため、運営元のボルテックスが倒産してもただちに自身の投資元本が毀損するわけではありません。しかし、不動産管理などを運営元が行っているため、倒産により管理が滞る、事実上物件を売却せざるを得なくなるなどといった事態に陥るリスクが想定されます。

また、実物投資では諸経費や減価償却費により赤字を計上した場合に、損益通算による所得税の節税が可能ですが、小口化商品の場合はこの損益通算による所得税の節税効果がありません。 

 最後に、不動産ローンは物件購入に充てることが条件となっているため、一般的に小口化商品の投資においては活用できません。つまり実物の不動産投資のようにレバレッジをかけることはできない点もデメリットと言えるでしょう。

 小口化商品の中で比較した場合のVシェア特有のデメリット・注意点

最後に、匿名組合型の商品など、他の不動産投資の小口化商品と比較した場合のデメリット・注意点も押さえておきましょう。

Vシェア特有のデメリット・注意点
  1. 最低投資金額が500万円と小口化商品としては高額
  2. 利回りが高くない(3%前後)
  3. コロナ禍の都心のオフィス需要の低下懸念

 Vシェアの最低投資金額は500万円。ソーシャルレンディングなどでは1万円から投資可能な商品もあることを踏まえると、小口化商品とはいえある程度まとまった資金を用意する必要があります。

また、都心のオフィスビルが主な投資先となるため、利回りは3%前後程度と低位に留まります。但しハイリターンが期待しづらい分、先に説明した通り安定運用が期待できることも合わせて覚えておきましょう。

最後に、コロナ禍でテレワークなどが普及するとオフィス需要が低下する懸念があります。現時点では深刻な影響は出ていませんが、コロナの影響がさらに長期化する場合には注意が必要です。

不動産小口投資Vシェアのメリット

不動産小口投資Vシェアのメリット

浜崎編集長

Vシェアにはさまざまなメリットも存在します。これらのメリットに魅力を感じる方は、Vシェアによる都心オフィスビル投資へのチャレンジをおすすめします。

不動産小口化商品ならではのメリット

まずは、Vシェアを始めとした任意組合型の商品や他の不動産投資型クラウドファンディングなど、不動産投資の小口化商品全般にいえるメリットを紹介します。

不動産小口化商品のメリット
  • 価格変動が少ない
  • 運用・管理の手間・コストがかからない

不動産投資は空室が発生しない限り、毎月安定した賃料収入が見込めます。また、株式のように取引所などを通じてリアルタイムで取引されるものではないため、有価証券投資と比較すると価格変動は小さく、安定運用がしやすい投資手法です。

実物の不動産投資では、物件の運用・管理の手間、もしくは管理業者へ委託するためのコストがかかりますが、実際の不動産管理は運営元が対応するため、これらの手間・コストが発生しません。

Vシェアならではのメリット

都心のオフィスビルを主体の投資を行うVシェアには、他のクラウドファンディングにはないメリットもいくつかあります。

Vシェアならではのメリット
  • 都心プライムエリアのオフィスビルを500万円から保有できる
  • 相続税対策になる
  • 突発的なコストがかからない(長期修繕計画がある)
  • オフィスビル投資であるため住宅への投資よりオーナー負担が少ない
  • 中途解約できるため売却しやすい

まず、本来億単位の資金が必要な都心のプライムエリアのオフィスビルを500万円程度と個人投資家でも手当可能な金額で保有できるのは、オフィスビルの小口化商品であるVシェアならではのメリットです。

また、任意組合型を取ることにより相続税対策になるのは、匿名組合型の小口化商品にはないメリットです。また口数に応じて容易に分割できるため、相続相手が多い場合などには、実物の不動産投資と比較しても柔軟な相続が可能です。

同社の不動産管理は長期修繕計画に基づいて実行されるため、突発的なコストが発生しにくいスキーム。そのうえ、オフィスビルは退去時の原状回復がテナント負担となるため、修繕にかかるオーナー負担は少なく済みます。

最後に、不動産投資型クラウドファンディングには中途解約が困難な商品が多い中、Vシェアは中途解約による売却が可能なため、急に資金が必要となった場合なども安心です。

都心のオフィスビルを個人で所有する機会は、他の不動産投資商品ではなかなかないですよね!

事務員

浜崎編集長

長期修繕計画に基づいた運営や、退去時の原状回復費用を負担しなくていいといった点も、突発的な支出を回避したい方にとって大きなメリットといえるでしょう。

不動産小口投資Vシェアの口コミ・評判は?

不動産小口投資Vシェアの口コミ・評判は?

浜崎編集長

続いては、Vシェアがどのような口コミ・評判となっているのか見てみましょう!
日経新聞でも都心部のオフィスビルへの積極的な投資が話題になっていたんですね!長期安定が見込めるビジネスモデルであるとの評判も伝わってきますね!

事務員

浜崎編集長

都心のオフィスビルとあって物件のクオリティの高さが評判である一方、低利回りによりコストパフォーマンスが悪いとみる方もいるようです。
オフィスビル投資を検討している方にとっては、やはりVシェアを提供するボルテックスの注目は高いようですね!

事務員

浜崎編集長

オンラインで手続きが完結できない点について、煩わしさを感じている方もいるようです。
運用資金が大きい方でも、敢えてVシェアを検討する人がいるのはなぜですか?

事務員

浜崎編集長

小口化商品を活用すれば、分散投資が可能なため、相続対策等で実物不動産ではなくVシェアのような小口化商品を購入されている方が多い印象です。

Vシェアの始め方~購入手順を解説!~

 最後に、Vシェアの購入手順を解説します。Vシェアでは事前の会員登録等は必要なく、投資したい商品に対する出資申し込みを行えば、手続きが完了します。オンライン上では手続きが完了せず、出資申込書の郵送や、商品に関する重要事項の説明を受ける必要があります。

手順1
Vシェアの案内「ご相談フォーム」または「資料請求フォーム」より「出資申込書」をはじめとした各種書類を請求
手順2
「出資申込書」を記入したうえで提出もしくは郵送
手順3
商品に関する重要事項の説明を受けて、問題がなければ契約
手順4
登記や支払いなどの手続き
手順5
所有権移転登記・任意組合への出資登記
手順6
売買代金と諸経費のお支払い
手順7
出資証書の発行
手順8
投資開始

 Vシェアは投資口数に応じて投資物件の所有権が発生するため、購入に対して登記関連の手続きが発生します。

MEMO
Vシェアがサポートしてくれますので、登記手続きなどの詳細がわからない場合は相談しながら進めていきましょう。

オフィスビル投資をしたい人にはVシェアがおすすめ!  

オフィスビル投資をしたい人にはVシェアがおすすめ!  

Vシェアは個人投資家でも都心のオフィスビルを保有できる不動産投資の小口化商品です。ただし、小口と言っても最低投資金額は500万円以上と、個人投資家にとっては大金。手軽に取り組める商品とはいい難く、投資には慎重な判断が求められます。

まだ投資物件数が少ないこともあり、ネット上に出回っている情報は、他の不動産の小口化商品と比較して少ない印象です。そのため、Vシェアで都心オフィスビルの区分投資にチャレンジする場合には、資料請求・セミナーへの参加などで、充分に情報収集を行ったうえで、投資判断をすることをおすすめします。