住宅ローンは転職後でも審査に通る？契約や転職のタイミングと返済がきつい場合の対処法について

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

住宅購入時、住宅ローンの審査は最重要関門と言っても過言ではありません。

転職したばかり、あるいは転職の予定がある人は住宅ローンの審査に通るか不安を抱えていませんか。

この記事では転職が住宅ローンの審査に不利と言われる理由や対策、返済中の転職などについて解説します。実際に転職を考えている人はもちろん、将来転職の可能性がある人もぜひ参考にしてくださいね。

転職して間もないと住宅ローンの審査に通りづらい

結論から言うと転職直後は住宅ローンの審査に通りづらいです。

転職には会社員が勤務先を変える場合はもちろん、会社員から自営業者へ転身するケース、起業をするケースも含みます。その理由は審査基準の1つに「勤続年数」が含まれるためです。

住宅ローンの審査が厳しくなる理由は「勤続年数」にある

転職直後に住宅ローンの審査通過が難しくなる理由は「勤続年数が短い」ためです。住宅ローンの審査では申込者に関する以下の情報を元に「返済能力」を総合的に判断します。

審査の結果「返済能力がない」と判断されれば融資を受けることはできません。なぜ勤続年数が重視されるのかというと一般的に勤続年数が長い＝収入が安定している、長期に渡る返済が可能と判断できるからです。

裏を返せば勤続年数が短いと「年収が上がらないのでは」「転職を繰り返すのでは」と懸念されます。年収が下がる可能性など、不確実な要素も懸念材料の1つです。

また、そもそも多くの金融機関では「勤続年数◯年以上」といった借り入れ条件を提示しています。それを満たさなければ審査に落ちる可能性は非常に高いです。住宅ローン商品を比較検討する際は、勤続年数の条件を必ずチェックしましょう。

転職したてでも住宅ローンの審査に通るケースはあります

「勤続年数が短いこと」が一概に住宅ローンの審査に不利に働くわけではありません。例外もあります。勤続年数が短くても住宅ローンの審査に通る可能性のあるケースを見ていきましょう。

基本的にキャリアアップ等で収入が上がる場合は審査に通る可能性が高い

勤続年数が短くても返済能力があると見なせる情報があれば審査に通る可能性は高まります。例えば以下のケースです。

一貫性がなくただ転職を繰り返しているケースよりも、より重要なポジションに就くために、年収アップのために転職したケースなどは心象が良いようです。

このような例外に当てはまる方は審査を有利に進めるためにも年収見込証明書や転職後の給与明細・賞与明細などを提出するのがおすすめです。また、転職の経緯や転職後の収支計画を尋ねられたら細かく報告しましょう。考慮してもらえる可能性があります。

転職直後の借り換えは基本無理

住宅ローンの借り換えをする場合も転職直後の審査通過は難しいのが現実です。

借り換え時も新規借り入れ時同様、返済負担率や完済時の年齢、健康状態、属性などを元に審査が行われるためです。転職直後は借り換えを一旦保留にするのが賢明です。一定年数勤めた後に改めて検討しましょう。

基本的に転職前に住宅ローンを契約した方が良い

では転職を考えている人はどのタイミングで住宅ローンに申し込むべきなのでしょうか。結論を言えば、転職前に住宅ローンを契約するのがおすすめです。

転職するタイミングは融資実行後でなければならない

転職が住宅ローン契約の審査に影響を及ぼさないようにするためには転職前に契約を締結することを推奨します。「融資が実行されるまでは転職しない」のが無難です。住宅ローンは以下の流れで手続きが行われます。

融資の実行は物件の引き渡しと同日に行われます。事前審査から融資の実行まで1ヶ月程度要すると考えておきましょう。

転職を考えているなら、この期間中に行うことはおすすめしません。本審査に通った後、住宅ローン契約を結んだ後などに転職をすると、申告した情報と融資実行時点の状況に相違が生まれてしまい、再審査が必要となります。

住宅ローン審査中に転職したことがバレる要因は健康保険証

審査中に転職してもバレなければいいのでは？と思ったかもしれません。しかし住宅ローンの審査では健康保険証の提出が必要です。

健康保険証を見れば加入している健康保険と資格取得年月日が一目瞭然です。申告している内容と入社日に相違があれば当然審査に不利に働くでしょう。

転職を決めている人が住宅ローンを事前に組むことはリスクもある

「融資実行後に転職をしよう！」と思った方は以下のリスクも念頭に置いてください。

当然ながら転職に際して検討に検討を重ねていると思いますが住宅ローンを組むならより一層慎重になるべきです。すぐに離職することにならないよう、転職先企業や業界についてしっかり調べて転職を実行してください。

住宅購入と転職を同時に検討しているなら、まずは転職して数年働いて「しばらくこの会社に勤める」ことを確信してから住宅購入を検討するのも一案です。また借入額は必ず転職後の収入を元に決定してくださいね。

住宅ローンの返済中に転職する場合は手続きが必要になる

住宅ローン契約を行った時点では転職を考えていなくても返済中に事情や気持ちが変わって転職を決意することもあるでしょう。

返済中に転職をした場合、返済計画に影響がなければ基本的に金融機関へ申告などは不要です。ただし収入が減る可能性がある、今までの返済額が厳しい場合は必ず金融機関に相談してください。

転職時に住宅ローン控除を受けていれば年末調整が必要

住宅ローン控除を受けている期間は転職の有無に関わらず年末調整が必要です。

ただし転職をした場合は転職先に提出する書類が増える可能性があります。勤務先に書類の提出が必要となるだけで、還付される金額に影響はないので安心してください。

会社員が住宅ローン控除を受けるには融資を受けた年に確定申告を行い翌年以降は必要書類を勤務先に提出し、勤務先が年末調整をするのが基本です。必要書類のうち①②は毎年、③は2年目のみ提出・翌年以降は提出不要です。

転職をすると、③の書類を取り寄せ、転職先にも提出しなければなりません。

発行の手続きはいたって簡単です。交付申請書を住所地を管轄する税務署に提出するだけです。こうして取得した住宅借入金等特別控除証明書を①②とともに転職先に提出しましょう。

なお、ここまでは平成22年以前に住宅を購入した人の話。平成23年以降に購入した人は、①と③がセットになっているため、再交付の手続きが不要です。①②の書類を転職先に提出するだけで住宅ローン控除を受けられます。また、年末時点でどの会社にも勤めていない場合は、確定申告が必要です。

転職して住宅ローンの返済がきつくなってしまった場合の対策

住宅ローン返済中に転職をしても今まで通り返済できるなら何ら問題はありません。しかし、返済が厳しくなったらなるべく早く対処しましょう。2つの対処法を紹介します。

自己資金が手元にある場合は「繰り上げ返済」をする

まずは何よりも住宅ローン残高を減らすことが大切です。手元に資金がある場合は、一部繰り上げ返済を行いましょう。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」という2つの方式があります。まずは目の前の返済額を減らすために返済額軽減型を選んでください。例えば借入期間35年、固定金利1.3％、3,000万円の住宅ローンを組んで、10年目に200万円の繰り上げ返済をするケースを見てみましょう。

住宅ローン 一部繰上返済シミュレーション ： 三井住友銀行 参照

このように月々の負担を8,000円近く減らせるだけでなく総返済額が30万円以上も変わります。年収が下がり返済が厳しくなりそうなケースはもちろん、そうでない方も負担を減らすため繰り上げ返済はおすすめです。

資金がない場合は、返済期間の延長を金融機関に申し出る

繰り上げ返済は資金がある方のみが取れる対処法です。年収が下がり資金もない方は返済期間の延長を検討しましょう。

ただし借入期間が35年の場合、返済期間の延長は難しいかもしれません。しかし何も相談せず返済を滞らせるよりは早めに借入先金融機関に相談するのが得策です。返済をせず放っておくと一括返済を求められたり、最悪の場合住宅が競売にかけられたりするおそれがあります。

ボーナス払いを設定している人は注意が必要

ボーナス払いを設定している場合は特に注意が必要です。転職に伴いボーナス払いが難しくなった場合「返済条件変更」を検討しましょう。

多くの金融機関では以下の手続きを受け付けています。ただし変更に際して手数料がかかる可能性があります。

ボーナスが減った場合は月々の返済額を増やすことでボーナス返済の割合を減らすことができます。さらにボーナスが出ない企業に転職した場合はボーナス返済そのものをやめることもできます。しかしこの場合月々の負担額がかなり増えます。

ボーナスは転職した場合はもちろん、業績悪化などの影響を大きく受けるため、あまりボーナス払いに頼りすぎることはおすすめしません。

まとめ

転職直後に住宅ローンへ申し込むと審査に落ちる可能性が高いです。

借入条件に勤続年数が含まれている住宅ローン商品なら高確率で審査に落ちるでしょう。そのため転職や住宅購入のタイミングを見直すのが得策です。

おすすめは住宅ローン融資を受けてから転職すること。審査を通過し融資を受けた後に転職するなら金融機関への申告も不要です。

しかし住宅ローンの返済中に転職をすることは、それだけリスクも伴います。万一返済がきつくなってしまったら繰り上げ返済や返済期間の延長手続きを行いましょう。また転職に限らず人生何があるかわからないので、ボーナス返済に頼りすぎたり、無理のある返済計画を立てたりするのは避けましょう。