不動産のオーナーって実際儲かる？仕組みや必要な知識と投資用物件購入までの流れと融資を受ける注意点

この記事を書いた人

平野 直樹

不動産コンサルタント・一級建築士

関西大学工学部卒業後、首都高速道路の設計や戸建設計など建設コンサルタントとして活躍。川を活かした街づくりや土地有効活用を掲げるシンクタンクを経た後、現在は有限会社エクセイト研究所の取締役を務める。 保有資格：１級建築士、１級土木施工管理技士、宅地建物取引士

収益不動産の購入を検討する場合、本当に儲かるのか不安になったことはありませんか？購入した後になって全く利益が出ずに困ることにならないか？悩んでしまいます。 しかし不動産収支の仕組みなどを理解すれば、未然に儲からない物件を排除することができます。

ここでは多数の収益不動産に関するアドバイスを行ってきた不動産コンサルタントが、不動産収支や失敗例、不動産オーナーに必要なこと、購入方法、金融機関融資を受ける注意点などについて解説します。儲けられる不動産オーナーとして、第一歩を歩まれることをお勧めいたします。

不動産オーナーとは？

不動産のオーナーになるために必要な資金

必要な資金は投資対象によって違いますので、一概にいうことはできません。区分マンションに投資するのか、１棟アパート・マンションに投資するのか、戸建てに投資するのかによっても違います。また新築物件なのか中古物件なのかによっても違います。

さらに都心部なのか、地方なのか、地域によっても違います。ただし、それぞれに目安はありますので、分類して大まかな必要資金を下表にまとめます。

諸経費も考慮

上表に示したのは物件価格ですが新築したり新築・中古物件を購入する場合には様々な諸経費が必要となります。その諸経費の目安は物件価格に対して７％前後となります。諸経費の内訳としては仲介手数料や金融機関のローン事務手数料、登記費用などとなります。

中古物件購入の注意点

中古物件を購入する場合、築20年以上経過した物件になりますと購入当初から修繕費用がかかります。その費用は手持ち資金として準備しておく必要があります。１棟アパート・マンションではエアコン・給湯器などの交換が頻繁に発生するため、対応できる資金を整えることが重要です。

実際不動産のオーナーは儲かるの？仕組みや収支を解説

儲け方は２種類！「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」について

「キャピタルゲイン」は不動産を購入した価格と売却する価格の売買差益のことです。キャピタルゲインを得ることができるか否かは購入時の価格によりほぼ決まります。不動産価格が高止まりしている時に購入すると、キャピタルゲインを得ることは難しくなります。

「インカムゲイン」は不動産投資の場合、家賃収入になります。高い入居率を維持することができればインカムゲインは安定しますし、多くなります。

ワンルームマンション１室のオーナー収支

具体的な事例を挙げてワンルームマンション１室の収支を計算してみます。

【事例１】

この場合、自己資金の違いによる収支をシミュレーションしてみます。

フルローンを利用すると表面利回りが7.2％あってもキャッシュフロー（手残り額）がマイナスとなります。自己資金を購入価格の20％＋購入時諸経費（405万円）を投資しても、キャッシュフローは年間12.7万円となります。したがって投資効率は悪いといえます。

＊１　表面利回り・実質利回り・ＲＯＩの計算式については、下記「５－１－３．利回り」で説明します。

１棟マンションのオーナー収支

具体的な事例を挙げて１棟マンションの収支を計算してみます。

【事例２】

この場合、自己資金の違いによる収支をシミュレーションしてみます。

【事例１】と【事例２】を比較しますと家賃の差の割合よりも一戸当たりの購入価格の差の割合の方が大きくなります。したがって１棟マンションの方が投資効率は良いといえます。これは一般的な傾向となります。

マンションオーナーのよくある失敗例

下記の「５－１．物件を探し不動産会社に相談する」でも解説しますが、物件探しの優先順位を間違えることです。何よりも優先するのは立地です。

よくある失敗例が立地よりも利回りを優先させる物件選択です。例えば、最寄駅から徒歩20分以上もかかる立地の物件を選択するなどです。最寄駅から徒歩10分～15分を超えますと急に入居率が下がる傾向にあります。いくら高利回り物件であっても入居率が低ければ、キャッシュフローが出ないどころかマイナスとなります。

また勉強不足を不動産営業マンに見透かされて収益の出ない物件を購入してしまうなどです。少なくとも表面利回り・実質利回り・ＲＯＩの３種類の利回りを理解し使えるようにしておきます。すると不動産営業マンの営業トークのからくりを見抜けるようになります。

不動産のオーナーに必要なこと

お金の管理（特に支出について）

【事例１】と【事例２】を見ればキャッシュフロー（手残り額）は毎月限られますので、決して無駄使いできないはずです。フルローンやオーバーローンを利用している人は家賃収入に対するローン返済額が大部分を占める様になります。

特に区分マンション（１R・1K）購入者の場合、表面利回りが５％以下の物件ですと、赤字になる可能性が高くなります。したがって支出に対して厳しく自身を律する姿勢が不動産経営を儲かるものへと導く第一歩となります。

不動産経営は様々な会社が絡むが任せきりにしない

不動産経営には売買や賃貸の仲介会社、管理会社、水道光熱費や設備・器具の取扱い会社、リフォーム会社など様々な会社が絡みます。しかし入居者に対する対応・サービスだけは最優先させなければなりません。その姿勢が早期入居者付け・長期入居へと繋がり不動産経営を安定的なものに仕立てることができます。

例えば、「エアコンが動かなくなった」とか「給湯器から湯が出なくなった」などのクレームに対する反応です。決して管理会社任せにせずオーナーが迅速に現場に駆け付け、修理や新規交換などの対応をその場でスピーディにこなさなけれななりません。その様な行為ができるオーナーが他のできないオーナーと大きく差別化できます。

いかに入居者に対してストレスを感じさせないかがポイントとなります。姿勢ができていないオーナーは入居者よりも先にストレスを感じ、問題を放置するか管理会社任せにする傾向にあります。

不動産オーナー初心者は先ずは「アパート経営」から始めよう！

不動産のオーナーは実は会社員が向いている

毎月安定した給料が入る大企業の会社員や公務員は不動産オーナーに向いているといえます。金融機関による融資審査項目の中に「属性」という項目がありますが大企業の社員や公務員だと高い評価を得やすいからです。不況になっても比較的安定して収入があるため金融機関側としても返済が滞る可能性が低いと判断します。

初心者は「アパート経営」から始めよう！

不動産オーナー初心者は「アパート経営」から始めるのが無難といえます。よく区分ワンルームマンションから始めると良いという趣旨の広告や記事をよく見かけます。上記の【事例１】と【事例２】を比較してもわかるように、１戸当たりの価格が大きく違います。

不動産オーナーになるまでの流れ！投資用の物件を購入する方法とは

物件を探し不動産会社に相談する

不動産経営において物件探しは最重要項目です。優先項目を順に揚げますと、１番目は立地、２番目は購入価格・築年数、３番目は利回りです。これを間違えると取り返しのつかないことになります。

立地

最寄駅から徒歩15分以内、できれば10分以内に立地する物件です。その最寄駅も人気沿線途上の駅であってり、快速・急行などの停車駅であると、なお良いです。買い物がし易く病院なども近くにあるなど、利便性に富んでいれば入居率はさらに上がります。

購入価格・築年数

購入価格と築年数は密接な関係にあります。新築物件が一番高くなるのはいうまでもありません。しかし、いくら安くても例えば築30年以上など、築年数が経ちすぎていれば金融機関からの融資が望めなくなります。また出口戦略（将来の売却時）において身動きが取れなくなります。

利回り

利回りが高くなければ決して儲かりません。しかし、一口に利回りといっても主な利回りには３種類あります。表面利回り・実質利回り・ＲＯＩ（投資収益率）です。特に重要な利回りはＲＯＩです。

ＲＯＩ＝０が損益分岐点となります。表面利回りが７％以上あっても【事例１】のようにＲＯＩ＜０となり、収支がマイナスになることもあります。

先ずはWEBサイト上で案内されている物件から候補となる物件を検索し、上記条件に見合う物件を抽出します。抽出した物件を不動産会社の協力のもと、現地調査・周辺調査などをしながら購入物件を選択します。

買い付けをし銀行から融資を受ける

購入する物件が決まれば不動産会社を通して売主に希望価格を伝え、値交渉をします。ここで妥協すると購入後に後悔することになりますので、売主に断られることを覚悟で交渉を進めます。断られれば次の物件を探せばよいだけのことです。

双方折り合いが付けば売主に対して「買付証明書」を提出します。買付証明書への記載項目は、氏名・買取金額・売買契約希望日・支払方法・手付金・ローン特約などの条件・有効期間などとなります。

売主が買付証明書を承諾すれば金融機関に融資申請をします。金融機関による主な審査項目は、申請人の属性、物件の収益性、資産の担保力となります。

売買契約の締結と管理会社を選ぶ

金融機関の融資審査を通過できれば売主と売買契約を締結し、手付金を支払います。売買契約では売買契約書と重要事項証明書に売主・買主が双方において記名押印をします。

次に管理会社を選択することになりますが本気で不動産経営に取組み、儲けたいのであれば管理会社を利用せずに自主管理にするべきです。

金銭消費賃借契約を締結する

売主との売買契約締結後に融資を決定した金融機関との金銭消費賃借契約を交わします。記名押印する前に、金利・返済期間・毎月のローン返済額・連帯保証人・違約金などを最終確認します。

決済と引渡しで完了！

金銭消費賃借契約と同時に、売主との決済・引渡しとなることが一般的となります。購入金額残金の支払いや固定資産税などの清算を行います。また建物の各住戸などの鍵一式を受取り引渡し完了となります。

銀行から融資を受ける際に必要な書類や各金融機関の特徴注意点

融資に必要な審査と書類について

不動産投資ローンの融資申請を行う場合、主な審査項目は申請人の属性、申請不動産物件の収益性、他の資産の担保力となります。それぞれの必要書類を下記にします。

属性審査

属性審査に必要な書類を下表にまとめます。

申請不動産物件の収益性審査

申請不動産物件の収益性審査に必要な書類を下表にまとめます。

2019年6月13日【最新版】ワンルームマンション投資は失敗する？

他の資産の担保力審査

他の資産の担保力審査に必要な書類を下表にまとめます。

金融機関は全５種類！それぞれの特徴と注意点

金融機関ごとに特徴があり下表にまとめます。自身の属性などと照らし合わせて金融機関を選択することが大切です。

まとめ

以上、不動産収支や不動産オーナーに必要なこと、購入方法、金融機関融資の審査・必要書類などについて解説しました。不動産オーナーとして儲かるために一番必要なことは儲かる物件を選択できる目利きとなります。

目利きができるためには不動産経営に関する様々な知識を身に付ける必要があります。また積極的に入居者とコミュニケーションを取り、クレーム対応する姿勢を培うことにより不動産運営を身体で覚えます。そのように本気で不動産経営に取り組む人が儲かる不動産オーナーになることができます。