旧耐震基準マンションのデメリットと将来値下がりのリスクは？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

中古マンションの購入を検討している人の中では、旧耐震マンションを検討している人もいると思います。しかし、その中には旧耐震マンションであるが故に不安を感じている人もいるでしょう。

結論からいうと、旧耐震マンションでもお買い得な物件はあります。この記事では、旧耐震マンションのデメリット・値下がりリスク、そして旧耐震マンションがお買い得である理由を解説していきます。

旧耐震と新耐震の違いとは？

まずは、そもそも旧耐震と新耐震の違いは何か？という点について以下を知っておきましょう。

建築基準法の改正

旧耐震と新耐震の「旧」と「新」は法律の改正が境目となっています。建築基準法は時期によって改正され、特に大地震が起こった後にその被害状況を見て、耐震性に関する改正が行われることが多いです。

そして、建築基準法の耐震性に関しては、1981年6月に大きな改正が行われたことで、この時期を境に旧耐震・新耐震といわれています。

旧耐震と新耐震の違い

旧耐震と新耐震の違いは、大地震が起きたときの建物状態を定義し直した点です。具体的には、建物を支える耐力壁のボリュームを増やすなど、建物自体の強度を上げたのが新耐震です。

旧耐震の基準

1981年6月以前の旧耐震物件は、「震度5程度の地震でも倒壊しない」ことを基準に置いていました。言い換えると、震度5を超える地震についての規定はなく、想定していないともいえるでしょう。

そのため、震度5を超える宮城県沖地震で建物が倒壊したことで被害が拡大し、新耐震の基準が誕生したという経緯があります。

新耐震の基準

1981年6月以降の新耐震基準は以下の通りです。

このように、旧耐震では基準すらなかった震度6～7程度の地震でも、「建物が倒壊しないレベル」と定められています。

旧耐震を見分ける注意点

では、旧耐震と新耐震をどう見分ければ良いか…見分ける基準は1981年6月1日という日付ですが、これは竣工（建物完成）日ではなく建築確認日を確認しなければいけません。

この点については以下を知っておきましょう。

竣工日と建築確認日の違い

竣工日とは、建物が完成して建物主事からの検査に合格し、「検査済み証」が発行された日付になります。建物が竣工すれば、その建物を買主に引き渡すことが可能です。

一方、建築確認とは建物が着工する前に、建築会社や売主である不動産会社が行政に確認を依頼することです。

要は、「建築基準法に合致した建築計画です」というのを行政に確認してもらう行為になります。

建築確認から竣工日は期間が空く

前項のように、建築確認は建物が着工する前に行うので、建築確認と竣工日は違います。

物件の規模にもよりますが、着工から竣工まで半年以上かかる物件も多いため、竣工日は1981年10月なものの、建築確認日は1981年2月…ということもあり得る話です。

つまり、竣工日だけチェックすると新耐震のように見えるものの、建築確認日を調べてみると実は旧耐震だった…ということもあり得ます。

建築確認日の確認方法

建築確認日を確認する方法は、買主が所有している「建築確認通知書」を見ることです。実務的には、仲介している不動産会社経由で確認することになります。

旧耐震物件のデメリット

つづいて、旧耐震物件のデメリットである以下を解説していきます。

耐震性が低い

まず、最も大きなデメリットは耐震性が低いという点です。上述したように、旧耐震物件は耐震性において新耐震と根本的に基準が異なるので、旧耐震物件の購入者の中には耐震性を気にする人は多いでしょう。

また、旧耐震物件ということは、2019年時点で少なくとも築38年以上の物件ということです。そうなると以下2つのリスクも出てきます。

コンクリートや配管の劣化

耐震性だけでなく、マンション自体が古くなっていることによって、建物の素材が劣化している可能性があります。その影響で、外観が劣化して見えるなどのデメリットも生じるというわけです。

建て替えリスク

また、築40年・50年を過ぎると、建て替えの話が管理組合（マンション所有者全員）で出ている可能性もあります。しかし、建て替えは入居者の同意が必要なので、なかなか実現しません。

そのため、旧耐震物件は建て替え問題で揉めている…もしくは近い将来に揉める可能性がある…というリスクがある点もデメリットといえるでしょう。

住宅ローン控除が利用できない

2つ目のデメリットは、住宅ローン控除が利用できない可能性が高いという点です。この点については以下を知っておきましょう。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、居住した年にもよりますが、基本的には「年末のローン残高×1％」が所得税・住民税から控除されるという制度です。

しかし、この住宅ローン控除を受けるには条件があり、マンションなどの耐火建築物であれば築25年以内が適用条件になります。

そのため、旧耐震物件の場合は基本的に住宅ローン控除が利用できません。

耐震基準適合証明書を確認

ただし、築25年を超えていても以下のいずれかに該当していれば住宅ローン控除を利用することができます。

既存住宅売買かし保険は引渡し前に付保している必要があります。耐震基準適合証明書は引渡し後でも構いませんが、引き渡し前に「耐震基準適合証明書の仮申請書」が必要です。

そのため、いずれにしろ仲介してくれる不動産会社経由で、上記2点については確認しておきましょう。

贈与税の非課税制度が利用できない

住宅取得を目的として、両親や祖父母などの直系親族から資金援助を受けると、贈与税が非課税になります。

※住宅取得資金額に含まれる消費税等の税率が10％である

しかし、この贈与税の非課税枠は住宅ローン控除と同じ条件になるので、基本的に旧耐震物件の購入時には適用できません。

不動産取得税や登録免許税の優遇が利用できない

居住用の住宅を購入する場合には、一定条件を満たすことで不動産取得税・登録免許税の軽減措置があります。ただし、こちらの軽減措置もやはり住宅ローン控除の条件と同じです。

そのため、築25年を超える旧耐震物件には、不動産取得税・登録免許税の軽減措置も適用されません。

修繕積立金が高額の場合がある

マンションでは、共用部の修繕のために入居者から「修繕維持積立金（修繕金）」を毎月徴収します。その修繕金は長期修繕計画に沿って設定されており、主に以下2パターンの方式が採用されています。

特に、段階積み上げ方式の場合は「5年ごとに15%アップ」などの設定が多いため、築年数が経過しているほど修繕金は高くなっているのです。

そのため、旧耐震物件で物件価格が安くなっているとはいえ、修繕金（ランニングコスト）が上昇している可能性はあるので、購入前にしっかりと確認しましょう。

旧耐震物件は値下がりしやすい

前項までで、旧耐震と新耐震の違いや、旧耐震マンションのデメリットが分かったと思います。それらの点を踏まえて、旧耐震物件は以下の理由で値下がりしやすいです。

命に関わるから

少々言い過ぎな感もありますが、旧耐震物件は震度5超を想定していないので、建物が倒壊する可能性はゼロではありません。

だからこそ、旧耐震・新耐震という呼び方をしており、旧耐震だからという理由で設備や仕様などはほぼ変わらないのに、新耐震マンションより安く売られているケースは多いです。

費用対効果が悪いケースがあるから

旧耐震物件の値下がりリスクが大きい理由2つ目は、リノベーションが必要だったり、上述した修繕金が上昇していたりと費用対効果が悪いケースがあるからです。

仮に、リノベーションが必要であれば、購入前にリノベーション費用を見極めるのは難しく、想定よりもリノベーション費用が高くなる可能性があります。

また、修繕金が上昇していれば、結果的に「毎月支払う金額」が高く、費用対効果が悪い可能性があるのです。

旧耐震物件を購入するときに知っておくべきこと

さて、ここまで旧耐震物件のネガティブな要素を中心に解説してきましたが、そのネガティブ要素は言い換えると「割安でマンションを購入できる可能性がある」ともいえます。

そのため、この章では旧耐震物件を購入するときに知っておくべきことを解説していきます。

旧耐震物件は少なくない

そもそも、旧耐震物件は世の中に少なくないです。

平成30年時点で、全国に654.7万戸のマンションがあります。そして、そのうち1万1,280棟79万3,633戸が旧耐震物件なので、約12％が旧耐震物件であり約8戸に1戸は旧耐震になります。

また、首都圏では約186万戸のマンションがあり、そのうち45万1,560戸が旧耐震なので約24％…つまり4戸に1戸は旧耐震物件なのです。

そのため、そもそも中古マンションを検討している人なら、旧耐震物件に出会う機会は多いでしょう。

造りは物件によって異なる

旧耐震物件だからといって、必ずしも耐震性に問題があるわけではありません。現に、東京都の調査によると、852棟を対象とした耐震性調査の結果は以下の通りです。

・震度6強以上の地震で倒壊する危険性が「高い」建物：156棟

・同上で危険性が「ある」建物を含める：251棟

このように、約3割で耐震性に問題がある…言い換えると約7割の物件は耐震性に問題がないといえるのです。

新築マンションは過度に高い

たとえば、新築マンションや築浅マンションなどは、過度に高いケースが多いです。特に、新築マンションは「新築プレミアム価格」が上乗せされているので、費用対効果が悪い物件が多いのは事実でしょう。

一方、前項のように「耐震性に問題がない旧耐震物件」が多いのも事実であり、そのような物件でも旧耐震というだけで割安で売られています。

もちろん、設備・仕様面を考えても新築マンション・築浅マンションに越したことはありませんが、過度に高いマンションであれば割安な旧耐震の方がお得な買い物であるケースも多いです。

このように、旧耐震マンションに不安を覚える気持ちは分からなくもないですが、旧耐震だからといって検討から除外するのはもったいないです。旧耐震の中にも優良な割安物件は多いです。

まとめ

まずは、旧耐震と新耐震が具体的にどう違うかを理解しておきましょう。また、世の中には旧耐震マンションが多く、首都圏のマンションは4戸に1戸が旧耐震マンションです。

その点も踏まえ、割安な旧耐震マンション探しをすれば、掘り出し物の物件に出会えるかもしれません。

２０１８年の記事

私たちが住むマンションですが、耐震基準が「旧耐震基準」と「新耐震基準」に区別されています。

1981年6月に建築基準法が大幅に改正されたことにより、1981年6月1日以降に建築確認が申請されたマンションが「新耐震基準」となっています。

私たちがマンションを購入する際には1981年6月以前のマンションの価値は今後下がってしまうのか？と安易に考えてしまうのではなく、この後説明をいたしますが、きちんとした建設費をかけて作られたマンションは十分な耐震強度を保っているといえます。

旧耐震基準マンションのメリット・デメリット

大雑把な説明ですが「旧耐震基準」は震度5強でほとんど損傷しないということを目標としている建物のことを指します。「新耐震基準」では震度6～7の大地震で被害があった場合にも、倒壊や崩壊で人命に危害を及ぼすことにないことを目標としています。

このことから、将来もしも阪神淡路大震災や東日本大震災クラスの大地震がきてしまった場合には、旧耐震基準の建物ではダメージがある可能性はあります。

それでは、旧耐震基準のマンションである時点で良くないのでしょうか？そうとも言い切れずメリットがいくつか挙げられます。

物件の価格が低めに設定されている。

旧耐震基準のマンションは築年数が古い方になりますので、価格帯が新しいマンションよりも手に入ります。建物自体は古いのですが、内装はリノベーションをすることによりきれいな状態でも利用できますので、使い方次第では十分に住居としての可能性があります。

立地が良いケースが多い。

不動産は駅近の物件がどうしても人気になります。旧耐震基準の交通の便が良いマンションは駅近くに建てられているケースが多いです。特に駅から10分以内の物件は人気が出ますので、そういった物件は投資用として持っておくと住居人が決まりやすいです。よって、空き室リスクを避けられるという点では強みになります。

様々な税金控除が受けられない。

「住宅ローン控除」「不動産所得税や登録免許税の軽減」「親からの住宅資金援助非課税制度」などの制度は築25年以内の物件であることが条件になっているので受けられません。（耐震適合証明書がある場合にはこういった控除も受けられます）

修繕費がかかる。

マンションは古くなってくると修繕費がかかります。特に古ければ古いほど彼方此方の箇所が故障したりするので、そういった費用がかかってしまうのが旧耐震の古いマンションのデメリットと言えるでしょう。

コンクリートの品質

コンクリートの質は新しい方が良いです。新築マンションの方がどうしても強度が高く、古ければ古いほど強度が落ちてしまいます。

そもそも古いマンションである時点で問題点が多い

古いマンションである時点で今までお伝えしてきた通り様々な問題があります。やはり、大きな災害の際の安全性を考慮すると可能な限りは新しいマンションを購入した方が良いでしょう。2011年3月11日に東日本大震災が起きてからどうしても建物の安全面を意識する人が増えました。大震災と呼ばれるレベルの地震がいつ起きるかはどうしても予測ができません。

最近の消費者は賢いので部屋を借りる際には金銭的な事情でもない限りはわざわざ古い建物を選ばない傾向にあります。借り手にとって人気の物件となると、やはり築浅の新しいデザイン性が高く、セキュリティや内部設備などの優れている機能性の高いマンションになります。

自己使用でも投資用でも新しい中古マンションがベター

よって、自己使用をする上でも投資用マンションを購入する上でも、新しい中古マンションを購入するのがベターと言えるでしょう。仮に古いマンションを区分所有などで購入した場合には、一定の時期になるとマンションの管理組合で大規模修繕や建て替えなどの話し合いが行われることになります。

自らが一棟丸ごと持っている物件の場合は自らの意思決定で動けますが、区分所有の場合は権利者の割合によって決議が決まります。マンションなどの建て替えの決議には住民の4/5の賛成が必要という決まりがありますが、自分が今のままでも良いのに建て替えになることもあるでしょうし、逆に建て替えて欲しいのに思い通りにならない状況も発生します。

また、今後マンションなどの集団住宅の建物は日本全国に乱立していて、そもそも大きな規模のマンションになると建て替え自体がそもそも難しいのではないか？という話も出てきています。

多くの人にとっては古いマンションとは言え、建て替えにお金を回す余裕も無い傾向にあります。そういった旧耐震構造で建て替えも難しく、何十年も建っている建物に自分が住み続けるのも怖いですよね。こういった古いマンションは特に地方では今後空き家問題として大きな社会問題になるだろうと言われています。

２０１８年の記事のまとめ

日本全国で空き家問題が浮上するくらい現在住宅は余っています。よって、古い部屋にわざわざ好き好んで住む人も少ないと言えます。

最寄り駅から徒歩10分以内、人気エリアに立っているなど、余程立地が良いなどの条件が無ければ投資用としては購入をしない方が良いと言えます。

勿論、自己使用をするので安い物件に住みたいという考えを持っているのならば、そもそも不動産投資の売却益や家賃収入を考えないので、そこまで悪くないかもしれません。先述しましたが不動産は今後じわじわと余っていきますので、最悪の場合は手放すことも難しいという状況も考えられます。

地方のリゾートマンションがものすごく安く売られていたりもしますが、ああいった物件ですが購入金額自体はとても安いけれども、税金や維持費がかかるという性質のもので後始末に非常に困る性質の物件です。そういったことになる可能性を踏まえても古過ぎる物件は手を出さない方が吉と言えるでしょう。