新築戸建ての仲介手数料でトラブル？無料のデメリットも解説！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

家の購入には、販売価格とは別に仲介手数料を支払うのが一般的です。上限はありますが、仲介手数料だけで100万円以上かかることも珍しくありません。とはいえ、売買物件の販売形態によっては仲介手数料がかからないものもあります。その多くが新築一戸建て（建売）です。

そこで今回の記事では、新築戸建て購入の仲介手数料にまつわるトラブルや、仲介手数料無料のデメリットを詳しく解説していきます。新築戸建て購入を検討している人はぜひ参考にして下さい。

新築戸建ての仲介手数料でトラブル？

新築戸建て購入で仲介手数料無料のケースが多いですが、反対に仲介手数がかかるケースもあります。その場合は戸建てを建設・所有している会社と、仲介をする不動産会社の二つが存在します。物件は大手のスーモなどで売りに出されており、スーモを観れるすべての不動産会社が仲介できる状態にあります。

ネットで一部トラブルが噂されたのは、仲介の不動産会社間であった顧客の奪い合いによるトラブルです。

仲介手数料の件を調べず、初めの不動産会社で申し込み書にサインをしてしまったため、後から仲介手数料の安い不動産会社を見つけてしまったためにトラブルへと発展してしまいました。

スーモなどで掲載されている物件は、仲介する不動産会社が多数いることが特徴です。内覧する前に、まず掲載しているいくつかの不動産会社に仲介手数料がいくらか電話で問い合わせましょう。次に電話で決めた不動産会社をいくつか周り、ここだと決めた時に申し込み書へサインしてください。そうした順序を踏んで契約を進めた方がトラブルを回避できます。

物件の購入は仲介手数料の有無に関わらず多額のローンを組む必要があります。後からトラブルにならないよう、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

顧客満足度が高いと、その顧客が新たな顧客を紹介してくれます。紹介での成約率が高い不動産会社は、営業のクオリティも高く信頼できると言えるのです。

物件を購入する際は、その不動産会社の良し悪しをきちんと見極めましょう。

新築戸建て仲介手数料無料のデメリットを知ればトラブルは回避できる！

先に結論をお話しすると、新築戸建ての仲介手数料無料にはデメリットはほとんどありません。そもそも仲介手数料は、仲介業務が発生する物件に対して不動産会社へ支払うものです。仲介業務がない、つまり不動産会社自体が売主の場合は仲介手数料がかかりません。仲介手数料が無料だから怪しい、おかしいということは決してないのです。

そのうえで、あえてデメリットに感じやすい要素を挙げるとすれば「サービスの内容」と「選択肢の多さ」です。仲介手数料無料の新築戸建てを選んでトラブルに繋がる可能性はないのか？

運営スタッフが少なく予約が取りづらい

仲介手数料による収入がない不動産会社は、物件が売れなければ収入がありません。それだけに、人件費や運営費を抑える不動産会社も少なくありません。最近では売買経験豊富な人が独立し、オンライン主体で不動産業を始めるケースも増えています。ビルの一室でこじんまりと、1〜3名の少人数で運営している不動産会社は珍しくありません。

スタッフが少ないと、接客にかける時間がどうしても少なくなるため、来店や内見の予約が取りにくくなります。スピード感を求める人には不十分に感じることもあるでしょう。

内見は現地集合が多い

物件を内見する際は、一度不動産会社へ訪問して車で送迎してもらうケースが一般的です。しかし、仲介手数料を無料にすることで運営コストを削減している不動産会社は“内見＝現地集合”とするところも少なくありません。物件へ行くまでに交通費がかかるほか、複数の物件を同じ日に内見するときは面倒に感じることもあるでしょう。

とはいえ、内見の現地集合はメリットも多いです。駅から実際にかかる時間を計測できる、不動産会社に足を運ばないぶん無駄な時間をとられないなど、効率よく内見したい人には良いでしょう。

片手取引によるからくりの存在

売買物件の仲介手数料が無料になるのは、売主が不動産会社である場合以外にも、売主と買主の両方から依頼を受け仲介取引をする「両手取引」や、売主もしくは買主とだけ取引する「片手取引」があります。

両手取引は売主・買主の両方から仲介手数料を請求できますが、運営コストなどの関係で早期に売買成立させたい場合には、買主側の手数料を無料にすることがあります。売主が不動産会社であること、また両手取引により仲介手数料が無料になるのは良心的と言えるでしょう。

一方、片手取引はどちらか一方にしか仲介手数料を請求することができないため、仲介をする不動産会社の儲けがなくなります。それにもかかわらず仲介手数料無料の場合は、ほかのからくり（後述）が存在すると言っても過言ではありません。本来受けられるはずのサービスの質が低下する、ということも考えられるでしょう。

物件の選択肢が狭くなる

新築戸建てやリノベーション物件など、仲介手数料が無料のお得な物件があるのは事実ですが、すべての物件が手数料無料になるわけではなく、取り扱えない物件も存在します。また、仲介手数料無料の不動産会社は、提案できる物件数が少ないです。

新築戸建ては両手取引が非常に多く、あえて仲介業に特化して手数料無料のサービスを展開する不動産会社も存在します。しかし、顧客目線で考えると新築戸建て限定で売買物件を探すメリットはほとんどありません。

物件価格などに上乗せしている可能性も

残念なケースですが、無料にした仲介手数料の分を物件価格に上乗せしている可能性もゼロではありません。

たとえば、一向に買い手が見つからない新築一戸建ての購入希望者が現れ、仲介手数料を値下げしてほしいと不動産会社にお願いしたとしましょう。このとき、不動産会社は売主に対し、仲介手数料ではなく売却価格の値下げを提案することがあります。物件を手放したい売主がこの提案を受け入れると、不動産会社は値下げ前の価格で購入希望者を仲介し、その差額を仲介手数料として受け取ります。

結果的に、買主は値下げしてもらったつもりでも仲介手数料をしっかり取られているという話になるのです。

新築戸建て仲介手数料無料のメリット

賃貸物件と比べ、売買物件の仲介手数料は桁違いに高いため、新築一戸建て（建売）は仲介手数料を払いたくない人にうってつけと言えます。なにより、仲介手数料無料の物件はデメリット以上にメリットが多いです。

100万円以上安く物件が買える

仲介手数料には、購入金額に応じた上限が設けられています。たとえば3,000万円の新築の建売物件なら【3,000万円×3％＋6万円】に消費税10％を加えた金額が仲介手数料の上限です。計算すると税抜96万円、税込105万6千円が仲介手数料になります。

普通に考えても、100万円を稼ぐのは大変です。住宅ローンは低金利ですが、借入金が100万円分も減ればトータルの負担も、また生活の負担も軽くなります。

ローン審査が通りやすくなる

仲介手数料が減るぶん、自己資金率が上がったり、仲介手数料（諸費用）ぶんの借入額が減ったり、年収に対する返済の比率が下がったりすることが期待できます。言い方を変えれば借入条件が改善され、ローン審査が通りやすくなるのです。

金利や諸費用が安くなる

住宅ローンは、スコアリング審査を導入している金融機関がほとんどです。決算書が必要な企業向け融資の審査とは違い「◯◯点以上は可、◯◯点以下は不可」といったように機械的な審査でスコアリングします。ポイントは、勤務先の与信や勤続年数、年収です。加えて、物件のポイントは個人信用情報をもとに与信の総合点数をはじき出します。

仲介手数料が無料になると、ローンの借入条件が改善され審査スコアも高くなります。これにより、金融機関が提示する金利が安くなる場合があるのです。

そもそもコスパが良い

>新築戸建てやリノベーション物件は、注文住宅と違ってゼロから家を作ったり、リフォームしたりする楽しさはありません。しかし、新築物件にしかない快適さや新しい設備、土地代と建築費込みという点を考えれば、コスパが良くメリットも大きいと言えます。

売主責任が課せられている

仲介手数料無料の対象である新築戸建てやリノベーション物件の場合、宅地建物取引業法や品質の確保を促進する法律の規定により、売主責任が課せられています。これは、一定の品質が期待できるということでもあるのです。

たとえば新築戸建ての場合、構造上重要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分に対し、最低10年間の保証が義務付けられています。それだけに、物件そのものの品質は格段に向上しているます。

良質な不動産会社である可能性も

あくまで可能性の話になりますが、仲介手数料無料で挑戦している不動産会社は「仲介はこうあるべき」という従来の発想に縛られていません。仲介手数料無料の不動産会社は仲介の経験を積んで独立した人も多く、顧客との共存共栄を理想としていることから、良質な不動産会社である可能性も高いでしょう。

不動産屋で仲介手数料無料は罠？新築なのになぜ？

売主が不動産会社である

売主が不動産会社である場合、仲介業務そのものが発生しないため仲介手数料は発生しません。仲介業務が発生しないぶん、契約から引き渡しまでスムーズかつスピード感を持って対応してもらえるのは、買主にとってもメリットが大きいでしょう。

一方、売主物件は建物の価格に対して消費税が課せられるため、消費税と仲介手数料を照らし合わせて検討する必要があります。個人が売主の場合は消費税が課せられませんが、個人間の取引はリスクが大きく数少ないケースと言えます。

両手取引で売主からのみ仲介手数料をもらう

一つの不動産会社が売主と買主の両方から仲介を依頼された場合、仲介手数料は売主と買主の両方から受け取ることができます。どちらか一方しか仲介手数料を受け取れない片手取引よりも、受け取れる仲介手数料が倍になるのでビジネスとしては大きいです。

両手取引なら、どちらか一方に仲介手数料を請求すればきちんと利益が確保できるため、早期に売買契約をまとめる目的で買主に仲介手数料を請求せず、売主からのみ仲介手数料を請求するパターンがあります。

企業努力でコストを抑えている

冒頭で触れた通り、仲介手数料を無料にするために運営コストを抑えている不動産会社は少なくありません。1つの物件を成約させるためには、広告費や人件費、店舗運営費など多額なコストがかかります。このコストを抑えるのは、業務の効率化による企業努力です。

たとえば、検索エンジンを最適化したりネットを中心とした広告を展開したりすることで、コストを抑えながら集客することが可能です。また、社員にとっても顧客にとってもストレスとなりうる“しつこい営業”を控えれば、人件費の削減にもなります。企業努力で業務を効率化させれば、コストの削減だけでなく顧客満足度の向上にもつながるのです。

新築戸建ては仲介手数料無料が多く今後も増える見込み

従来の不動産業界は、仲介手数料を受け取ることが“暗黙のルール”だったと言えます。しかし、最近になって仲介手数料無料または割引をする不動産会社が増えており、料金の妥当性が問われるようになりました。店舗を構えない不動産会社が増えていることも、不動産業界が多種多様になっている証拠です。

建売の仲介手数料は交渉できる？

すべての売買物件が仲介手数料無料というわけではないものの、新築物件の仲介手数料が無料（もしくは値引き）になれば自己資金に余裕が生まれます。もちろん、仲介手数料の交渉に成功する可能性はゼロではありません。

仲介手数料無料もしくは値引きの交渉をする際は「この金額なら購入します」と希望額を提示し、交渉成立の際には購入する意思をはっきり示すことが大きなポイントです。

また、交渉に自信がない人でも仲介手数料を引き下げるコツがあります。それが、一般媒介の物件から狙う方法です。

不動産の仲介手数料はおかしい？

仲介手数料を無料にする不動産会社は年々増え続けており、仲介手数料を収入の柱としていた従来の不動産会社にとっては環境が厳しくなっていると言えます。それだけに、仲介手数料を有料とする不動産会社が、仲介手数料無料の不動産会社についてデメリットを強調することも珍しくありません。

デメリットを教えてもらえない：×

雨漏りや瑕疵に関わる部分など、契約時において重要な情報を説明しない営業マンは確かに存在します。しかし、これは不動産会社というよりもその営業マン自身の誠実さの問題と言えるでしょう。仲介手数料無料か有料か、ということ以上に資質の悪い営業マンを避ける必要があります。

なにより、物件のデメリットになるところは重要事項説明に記載しなければならないルールがあります。仲介手数料無料の物件は物件のデメリットを教えてくれない、というのはフェイクであることを理解しておきましょう。

値引き交渉ができない：×　

仲介手数料の有無に関わらず、物件の価格交渉は可能です。もちろん価格交渉が成立するかどうかは、物件や売主、タイミングによって異なりますが、仲介手数料が無料であることはまったく関係がありません。

仲介手数料無料の業者は値引き交渉ができない、というトークはフェイクなので注意しましょう。

自社を通さないとこの物件は買えない：△　

実際には特定の会社からしか購入できない物件もあるため、この営業トークが嘘とは言い切れません。新築戸建ての場合、販売ルートは売主である不動産会社が決めるほか、建築条件付き土地で建てた物件に対しても特定の会社でしか取り扱わないことがあります。

しかし、口から出まかせで「自社を通さないと買えない」という営業マンもいます。気になる物件があれば、仲介手数料が無料もしくは値引きで購入できるかどうか問い合わせてみると良いでしょう。

アフターサービスが不十分：×　

本来、建物のアフターサービスは買主でも仲介会社でもない売主がおこないます。仲介会社は、会社の規模に関わらず建物のアフターサービスを実施しません。不十分である以前に、アフターサービスには関与しないのです。

仲介手数料が無料になる物件は、不動産会社やリフォーム会社、工務店が売主であることがほとんどです。こうした専門業者には契約不適合責任を課せられており、どの業種においても品質向上に努めています。

優秀な営業マンなんていない：×　

仲介手数料無料の不動産会社には優秀な営業マンがいない、というのも根拠がありません。仲介手数料無料の不動産会社にも、提案力がある人、頭の回転が速い人、接客が素晴らしい人などはたくさんいます。

手数料有料の不動産会社の場合、数字に追われていて無理な営業を仕掛けてくることもあるでしょう。しかし、何を持って優秀というのかは受け取り側の心証によるものが大きいです。仲介手数料の有無よりも、人としてどう見るかの問題と言えるでしょう。

仲介手数料を払っても自社には低金利の提携ローンがある：×　

住宅ローンの金利は不動産会社ではなく銀行が決定するため、このようなトークはフェイクと断言できます。むしろ、提携ローンの持ちかけには注意が必要です。提携ローンをお願いすれば、ローン事務代行費用や斡旋量、融資事務代行手数料などの費用を請求されることも珍しくないからです。

仲介手数料無料の不動産会社ランキング

ここまで仲介手数料無料のメリット・デメリットなどについて解説いたしました。

実際に仲介手数料無料の会社を探す方にとって、どんな会社が良いのか気になるところでしょう。

下記記事では、仲介手数料が無料・安い会社をご紹介していますので、ぜひご参考にしてください。

2024年4月30日【2024年】仲介手数料が無料の不動産会社ランキング！デメリットや初期費用が安い会社のまとめ（東京の賃貸・売買編）

仲介手数料のトラブルを回避して新築戸建てを探す方法

取引態様を確認する

新築戸建てを探すなら、物件情報の取引態様を確認しましょう。取引態様が「売主」なら、売主である不動産会社と直接取引することができるため仲介手数料が発生しません。また「代理」は売主の販売代理ということもあり確認が必要ですが、多くはグループ会社の販売部門であるため、ほとんどの場合で仲介手数料がかかりません。

仲介手数料無料の不動産会社を探す

はじめから仲介手数料無料の不動産会社を探す方法もおすすめです。不動産売買の仲介で手数料を受け取らない会社は両手取引のところが多く、買主に仲介手数料を請求しないかわりに売主から仲介手数料を受け取っています。仲介手数料について交渉をしなくても、手数料無料で物件が購入できるのは嬉しいポイント。問い合わせたときに担当者の対応が良ければ、不動産購入の窓口として利用しましょう。

まとめ

新築戸建ては売主物件であるパターンが多く、仲介手数料無料で購入できるケースがほとんどです。また取引態様にもよりますが、買主から仲介手数料を受け取らなくても収益があるからくりも存在します。いずれにしても、買主側のデメリットがほぼないため前向きに検討して損はありません。