中古マンション購入、13年に延長の住宅ローン控除を解説

この記事のざっくりしたポイント
  1. 控除の期間が13年に延長されることで年間最大40万円もどってくる場合も
  2. 適用されるためには住宅ローン控除の適用条件に加えて追加条件が2つある
  3. 初年度は確定申告があるが翌年度からは源泉徴収でOK!

住宅ローン控除は、一般住宅購入後10年にわたり所得税と住民税の一部が控除される制度です。しかし、税制が改正された影響で、住宅ローン控除を13年にわたり受けられるケースがあります。

年間に受けられる控除額は最大数十万円に及びますから、3年の延長により大きな減税効果を期待できます。

この記事では、住宅ローン控除期間が延長となる条件や受けるための諸手続きについて解説します。今から中古マンションの購入や自宅のリフォームを考えている方はぜひ参考にしてください。

中古マンションの住宅ローン控除を13年に延長する条件

住宅ローン控除は、個人が住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に所得税からローン残高の1%相当(最大40万円)が控除される制度です。所得税額が小さく、控除額が上回る場合は一部住民税からも控除されます。

年間最大40万円も戻ってくるんですね!

事務員

中村編集者

住宅購入時の経済的負担を大幅に軽減できる非常にありがたい施策と言えます。

控除期間は原則10年ですが、2019年に消費税が8%から10%に引き上げられたことを受け、一定の基準を満たす場合は期間が13年に延びます。控除期間が延びることで、増税の影響を受けずに住宅を購入できるのがポイントです。

住宅ローン控除は、新築住宅はもちろん、中古住宅の購入時にも適用されます。また、ローンを組んでリフォームした場合も対象です。

中古マンションを購入し、13年間にわたり住宅ローン控除を受ける条件は以下の通りです。

13年間住宅ローン控除を受ける条件

  • 住宅ローン控除の適用条件と築年数要件を満たすこと
  • (築年数要件を満たさない場合)一定の耐震基準を満たすこと
  • (2021年11月末までに売買契約を交わした場合)2022年12月末までに入居すること

住宅ローン控除の適用条件と築年数要件を満たす

まず絶対条件とも言えるのが、住宅ローン控除の適用条件を満たすことです。以下の条件を満たさないケースでは、13年はもちろん、通常の10年間の控除も受けられません。

  • 新築または取得の日から6か月以内に控除を受ける本人が入居し、適用を受ける年の12月31日まで住み続けていること
  • 住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること
  • 床面積が50㎡以上で床面積の2分の1以上の部分が居住用であること
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
  • 居住を始めた年の前後2年に長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

参考:No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

加えて、中古住宅の場合以下の条件も満たさなければなりません。

  • 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること
  • 贈与による取得ではないこと
  • 同一生計の家族から購入したものではないこと

築年数要件を満たさない場合でも定められた耐震基準をクリアすれば控除を受けられる

先に述べたように、中古住宅の場合は築年数によっては住宅ローン控除を受けられません。

ただし、築年数が20年(耐火建築物の場合25年)以上であっても、一定の耐震基準を満たす建物なら適用の範囲となります。

耐震基準を証明する方法は、以下2つがあります。

  • 耐震基準適合証明書を提出
  • 建設住宅性能評価書により耐震等級にかかる評価が等級1~3との評価を受ける

また、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約を締結することも有効な手段です。

2021年11月末までに契約し2022年12月末までに入居する

住宅ローン控除を受けられる期間は本来10年ですが、2019年10月の消費税増税を受けて3年間の延長が特例として設けられています。

元々は2019年10月1日から2020年12月31日の間に住宅を取得した人が対象でしたが、新型コロナウイルス感染症で打撃を受けた経済に対する対策として延長が決定しています。

今のところ、中古住宅の場合2021年11月末までに契約を締結し、2022年12月末までに入居を済ませれば住宅ローン控除の適用を受けられます。

加えて、従来の住宅ローン控除の条件も一部緩和されています。

床面積が40㎡以上で床面積の2分の1以上の部分が居住用であること

 (ただし、40~50㎡の住宅に関しては所得制限が1,000万円)

住宅ローン控除を13年に延長した場合の減税効果

13年も控除を受けられるメリットは多大ですが、実際にどれほどの減税効果があるのでしょうか。

まず、10年間住宅ローン控除を受けた場合は、最大400万円が所得税から返ってきます(認定長期優良住宅は500万円)。

控除されるのは年末の住宅ローン残高の1%相当額で、40万円が上限です(認定長期優良住宅は50万円)。

注意
ただし、納めた税額が上記で計算される控除額を下回る場合、税額以上の金額が返ってくることはありません。

11年目以降は10年目までと控除額の算出方法が異なる

11年目以降は、控除額が少し変わります。以下のいずれか小さいほうの金額が適用されます。

11年目以降の控除額

  1. 住宅ローンの年末残高×1.0%
  2. 建物の取得価格×2.0%÷3

3年延長した場合の住宅ローン控除シミュレーション

控除額がわかっても、どれほど減税効果があるのかはわかりづらいでしょう。以下の条件でシミュレーションを行ったので参考にしてください。

  • 家族構成:夫・妻(専業主婦)・子ども
  • 年収:600万円(課税所得約436万円)
  • 借入額:4,000万円
  • 物件価格:4,500万円
  • 繰り上げ返済やボーナス返済などなし
 
年末のローン残高
控除額
1年目 39,040,562円 約295,000円
2年目 38,071,489円 約295,000円
3年目 37,092,683円 約295,000円
4年目 36,104,051円 約295,000円
5年目 35,105,491円 約295,000円
6年目 34,096,902円 約295,000円
7年目 33,078,186円 約295,000円
8年目 32,049,241円 約295,000円
9年目 31,009,963円 約295,000円
10年目 29,960,249円 約295,000円
11年目 28,899,991円 約290,000円
12年目 27,829,087円 約278,000円
13年目 26,747,430円 約267,000円

このように、10年間の控除を受ける場合に比べて約835,000円もの節税効果があります。消費税がアップした2%分を取り戻せる計算です。

なお、上記は昇給がないことを前提に算出しています。給与所得が増え、課税額が増えれば1~10年目の控除額はさらに増えるでしょう。

こんなに大きな節税効果があるとは驚きです!

事務員

中村編集者

政府が住宅購入を強く後押ししたいことがよくわかりますね。

リフォームでも条件を満たせば住宅ローン控除を受けられる

先にも述べましたが、住宅ローン控除は新規住宅購入時だけでなく、既存住宅のリフォーム費用にも適用できます。

リフォームで住宅ローン控除を受けるための条件一覧

リフォームによる住宅ローン控除を受けるための条件は以下の通りです。

リフォームで住宅ローン控除をうける条件

  • 住宅の引渡しまたは工事の完了から6か月以内に居住すること
  • リフォーム費用が100万円を超える
  • リフォーム後の床面積が50㎡以上
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上
  • 合計所得金額が3,000万円以下

リフォーム減税と住宅ローン控除の併用は基本的にNG

なお、リフォームを行った場合には条件を満たせば「リフォーム減税」と呼ばれる控除も適用されます。最大控除額は625,000円と住宅ローン控除に比べると少額です。

注意
ただし、リフォーム減税と住宅ローン控除は併用できません。

そのため、リフォームで住宅ローン控除を受けるための条件に合致するなら、住宅ローン控除を申請しましょう。

住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必要

住宅ローン控除を受ける初年度は、給与所得者であっても確定申告が必須です。

中古マンションを購入した翌年は、忘れずに確定申告を行いましょう。確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日です。

中古マンションを購入した場合に必要な書類一覧

初年度の確定申告時には、以下の書類を確定申告書とともに提出しましょう。

確定申告時の提出書類

  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • 金融機関が発行する年末残高証明書
  • 家屋および土地の登記事項証明書(登記簿謄本または抄本)
  • 売買契約書の写し(取得年月日・床面積・取得対価がわかるもの)
  • (給与所得者のみ)源泉徴収票
  • 住民票の写し

2年目以降は年末調整で対応する

給与所得者の場合、2年目以降は基本的に住宅ローン控除を受けるために確定申告する必要はありません。

勤務先に以下の2点の書類を提出すれば、控除額が後日振込されます。

年末調整で必要な書類

  • 住所地の税務署長が発行する年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
  • 金融機関が発行する年末残高証明書

住宅ローン控除の申請スケジュール

最後に、それぞれの書類が届く時期や申請書を提出する時期をまとめました。

1年目

時期 手続き内容
10月~11月
金融機関から年末残高証明書が届く
11~翌年2月
書類を準備(カッコ内の機関で取得)
・確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書(税務署)
・住民票(市区町村)
・土地・建物の登記事項証明書(法務局)
・売買契約書のコピーを取る(不動産会社)
【築年数が20年以上の中古マンションを購入した場合】
以下のうちいずれか1つを準備
・耐震基準適合証明書
・建設住宅性能評価書
2~3月
確定申告書類と上記書類を税務署へ提出

2年目以降

時期 手続き内容
10月~11月
金融機関から年末残高証明書が届く
税務署から住宅ローン控除証明書が届く
11~12月
勤務先の会社で年末調整手続きを行う
以下の書類を勤務先へ提出
・住宅ローン控除証明書
・年末残高証明書

2年目以降13年目までは、上記の流れで書類を勤務先へ提出するだけです。

初年度はたくさん書類を揃えたり大変そうですが、2年目以降は届いた書類を職場へ提出するだけなので楽ですね。

事務員

中村編集者

くれぐれも書類の紛失や提出漏れに気を付けましょう。

まとめ

中古マンションを購入したケースであっても、条件に合致すれば13年間の住宅ローン控除を受けられます。3年の延長効果は多大で、なんと消費税が2%アップした分をそのまま取り戻せるため、活用しない手はありません。

現在のところ、中古マンションの場合2021年11月末までに契約を締結・2022年12月末までに入居すれば13年間の控除の対象です。もし中古マンションの購入を検討しているなら、なるべく急ぎましょう。

また、控除を受けるには購入した翌年に限り確定申告が必要です。忘れずに手続きを行ってくださいね。

マンションの減価償却とは?耐用年数と計算方法、メリット・デメリットを完全ガイド

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2020年の記事

2019年10月1日、消費税率が8%から10%に引き上げられました。それに伴い政府は住宅においての消費税増税対策を行いましたが、そのひとつが住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の期間延長です。

中古マンションを購入するにあたり、住宅ローンを活用する人にとっては、消費税の増税分を補ってくれる制度となっています。ここでは、住宅ローン控除について消費税増税後の変更点や申請等について徹底解説します。

住宅ローン控除の消費税増税前後の変更点

浜崎編集長

最近、マスコミで「住宅ローン控除」についてとり上げられていますが、「住宅ローン控除」は簡単にいえば、確定申告することにより、所得税が戻ってくる制度です。それを今回は詳しく解説します。
 

住宅ローン控除は、住宅ローンを活用して住宅を取得する場合、住宅取得者の住宅ローンの金利負担の軽減を図る制度です。毎年末の住宅ローン残高もしくは住宅の取得価格のうち少額の方の1%が控除額となり、2019年9月30日までに入居した場合(消費税率8%の場合)は、10年間に亘り所得税から控除されます。さらに所得税から控除しきれない場合、住民税からも控除できます。

1-1.住宅ローン控除期間の延長:10年→13年

消費税率10%が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合、住宅ローン控除期間が3年間延長され、13年になります。

11年目~13年目は、以下の①、②のうちいずれか少額の方が3年間に亘り、所得税から控除されます。

所得税から控除される金額
  1. 住宅ローン残高もしくは住宅取得価格(一般住宅:上限4,000万円)のうちいずれか少額の方の1%
  2. 住宅取得価格(一般住宅:上限4,000万円)の2%÷3年

住宅ローン残高が少なければ①に、多ければ②になる傾向です。

居住開始時期
~2014年3月
2014年4月~2021年12月 ∇1
2019年10月~2020年12月 ∇2
消費税率 5% 8% 10%
控除期間 10年間 10年間 13年間
控除率 1% 1% 1%
最大控除額
(一般住宅の場合)
2,000万円×1%×10年
200万円
4,000万円×1%×10年
400万円
【1年~10年】
4,000万円×1%×10年
400万円
【11年~13年】
1-2.参照
最大4,000万円×2%
80万円
合計:480万円

住民税からの控除限度額

97,500円/年
前年度課税所得×5%
136,500円/年
前年度課税所得×7%
136,500円/年
前年度課税所得×7%

消費税増税に伴う変更点の経緯 ※1

∇1 2014年4月以降、経過措置により5%の消費税率が適用される場合や、消費税が非課税とされている中古住宅の売主が個人の場合などは2014年3月までの措置を適用します。

∇2 消費税率10%が適用される住宅を取得した場合です。

1-2.最大控除額

控除期間が10年から13年に延長されることにより、控除額も増えました。要するに消費税率2%上昇分の税額が11年目から13年目にかけて返還される形となります。

しかしこの条件は、消費税率10%が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合に適用されます。

  消費稅率8% 消費税率10%
日程
工事請負契約日 2019年3月31日まで 2019年4月1日以降
引渡日 2019年9月30日まで
2019年10月1日から
2020年12月31日まで
入居日
最大控除額
一般住宅
上限4,000万円

年間最大控除額
借入残高:4,000万円×1%
40万円

10年間最大控除額
40万円×10年400万円

【1~10年目】
年間最大控除額
借入残高:4,000万円×1%
40万円

10年間最大控除額
40万円×10年400万円

【11年~13年目】
借入残高:4,000万円×1%
40万円
所得価格:4,000万円×2%
÷3年26.6万円
40万円>26.6万円なので
年間最大控除額:26.6万円

3年間最大控除額
26.6万円×3年約80万円

【合計】
13年間最大控除額
400万円+80万円480万円

設定住宅
(長期優良住宅、
低炭素住宅)
上限5,000万円

年間最大控除額
借入残高:5,000万円×1%
50万円

10年間最大控除額
50万円×10年500万円

【1~10年目】
年間最大控除額
借入残高:5,000万円×1%
50万円
10年間最大控除額
50万円×10年500万円

【11年~13年目】
借入残高:5,000万円×1%
50万円
所得価格:5,000万円×2%
÷3年33.3万円
50万円>33.3万円なので
年間最大控除額:33.3万円

3年間最大控除額
33.3万円×3年約100万円

【合計】
13年間最大控除額
500万円+100万円600万円

参考:消費税増税に伴う最大控除額の変更

ここで繰り返しになりますが、「1-1.住宅ローン控除期間の延長:10年→13年」にて、11年目~13年目は、以下の①、②のうちいずれか少額の方が3年間に亘り、所得税から控除されます。 ①住宅ローン残高もしくは住宅取得価格(一般住宅:上限4,000万円)のうちいずれか少額の方の1% ②住宅取得価格(一般住宅:上限4,000万円)の2%÷3年

と説明しました。

特に②の計算式は、あくまでも消費税率2%増税による増加額を3年で返還されるものです。よって、住宅ローン控除期間が延長しても得するものではありません。

1-3.日程による最大控除額の違い

居住開始時期による最大控除額の違いをまとめますと下表の通りです。

居住開始時期 2014年
3月31日まで
2014年4月1日~
2019年9月30日まで
2019年10月1日~
2020年12月31日まで
2021年1月1日~
2021年12月31日まで
消費税率 5% 8% 10%
最大控除額
一般住宅 200万円 400万円 400万円+80万円
480万円
400万円
設定住宅
(長期優良住宅、
低炭素住宅)
300万円 500万円 500万円+100万円
600万円
500万円
 

日程による最大控除額の違い

住宅ローン控除は居住開始時期により最大控除額が異なりますので注意を要し、この点は正確には下記の国土交通省のページが参考になります。

「住宅ローン減税制度の概要」(国土交通省)

1-4.実際の控除額

一般住宅の場合、住宅ローン残高の1%について40万円を限度に所得税と住民税(一部)から控除されます。1年目~10年目までは、下の①~③の中から最も少額になるものが実際の控除額となります。11年目~13年目までは、下の①~④の中から最も少額になるものが実際の控除額となります。

実際の控除額まとめ
  1. 最大控除額:40万円
  2. 住宅ローン残高の1%
  3. 所得税+住民税(一部) ※住民税(一部)は課税所得の7%と13.65万円のうち、小さい方の金額で判断されます。住民税は1年遅れて控除されます。
  4. 建物取得価格の2%÷3 ※2019年10月~2020年12月の間に居住を開始し、当該住宅の取得に消費税率10%が適用される場合のみとなります。

以上をまとめますと、下表の通りです。

1年目~10年目 11年目~13年目
控除額項目
①最大控除額:40万円 ①最大控除額:40万円
②住宅ローン残高の1% ②住宅ローン残高の1%
③所得税+住民税(一部)
③所得税+住民税(一部)
④建物所得価格の2%÷3
実際の控除額 ①~③で最も小さい額が控除額
①~④で最も小さい額が控除額
 

一般住宅の場合の実際の控除額

認定住宅(長期優良住宅、低炭素住宅)の場合、最大控除額:50万円となり、他の項目は同じです。

1-5.必要書類の変更 ※2

住宅ローン控除の申請は、確定申告をする際に必要書類を添付して行いますが、給与所得者の場合はこれまで源泉徴収票の添付が必要でした。2020年の確定申告からは源泉徴収票の添付・提示は不要となります。ただし、確定申告書を作成する際には源泉徴収票は必要となります。

この点、確定申告時に控除をし過ぎて申告したにもかかわらず、それを見逃してしまったことが下記の記事で具体的に取り上げれられています。

徴収不足は5億5千万 住宅ローン減税 申告ミス(日本経済新聞)

住宅ローン控除を受けるための条件 ※3

一般住宅の場合、所得税と住民税から最大40万円控除され、期間も延長されることがわかりましたが、その特典を得るための条件はあるのですか?

事務員

浜崎編集長

住宅ローン控除は新築住宅以外にも、中古住宅、リフォームにも適用されます。それぞれの条件を以下で解説します。

住宅ローン控除は新築住宅(戸建、マンション)、中古住宅(戸建、マンション)、増改築・リフォーム・リノベーションが対象になります。ただし、別荘などのセカンドハウスや賃貸住宅は対象になりません

以下、新築住宅、中古住宅、増改築に分けて説明します。

2-1.住宅の新築工事、新築住宅(建売・売建)購入の場合

個人が住宅を新築もしくは建築後未使用の住宅(分譲戸建、分譲マンションなど)を取得した場合で、住宅ローン控除の適用を受けられるのは、以下の全ての条件を満たすときです。

2-1-1.居住条件

住宅を新築もしくは取得の日から6か月以内に居住し、住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日まで住んでいること。

2-1-2.所得金額

住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること。

2-1-3.床面積

新築もしくは取得した住宅の床面積が50㎡以上あり、床面積の2分の1以上の部分に自ら住んでいることです。床面積の基準は以下の通りです。

床面積の基準
  1. 床面積は登記簿に表示されている床面積です。(戸建住宅の場合は壁心、共同住宅(マンション)の場合は内法により測定することになっています。 ※【不動産登記規則】 第115条(建物の床面積) 「建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(区分建物にあっては、壁その他の区画の内法線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、1平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。
  2. マンションは、共用部分(廊下・階段など)については床面積に含みません。登記簿上の専有部分の床面積になります。
  3. 併用住宅(店舗・事務所など)は、店舗・事務所なども含めた建物全体の床面積になります。ただし、上記にもあるように床面積の2分の1以上が居住用である必要があります。
  4. 共有名義(夫婦・親子など)の住宅は、共有部分を含めた建物全体の床面積となります。ただし、区分所有しているマンションの場合は、専有部分の床面積となります。

2-1-4.借入金もしくは債務

住宅を新築もしくは取得のための借入金もしくは債務があることです。10年以上に亘り分割して返済する方法になっていることが必要です。住宅と共に取得する土地の借入金も含みます。控除の要件である借入金もしくは債務の対象は下記の通りです。

借入金もしくは債務の対象
  • 銀行などの金融機関
  • 独立行政法人住宅金融支援機構
  • 独立行政法人都市再生機構
  • 地方住宅供給公社
  • 勤務先
  • 建設業者

ただし、勤務先からの借入金の場合、0.2%(2016年12月31日以前は1%)に満たない利率の借入金は住宅ローン控除の対象になりません。さらに親族や知人からの借入金は住宅ローン控除の対象になりません。

ここでの注意点は、住宅ローンの繰り上げ返済により住宅ローンの返済期間が10年未満になった場合、住宅ローン控除の対象外となります。

繰り上げ返済の方法には他にも返済額軽減型という方法もあります。繰り上げ返済の金額を毎月の返済額に充当して返済額を少なくする方法です。返済期間を短縮することなく繰り上げ返済をすることができますので、住宅ローン控除を引き続き利用することができます。

2-1-5.課税の特例の適用を受けていない

住宅を新築もしくは購入し居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、住宅を譲渡した際の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないことです。

2-2.中古住宅購入の場合

個人が中古住宅(中古マンションなど)を取得した場合で、住宅ローン控除の適用を受けられるのは、以下の全ての条件を満たすときです。

2-2-1.上記条件を満足

上記2-1-1~2-1-5の条件を満たすこと。

2-2-2.使用済住宅

建築後、使用されたことがある住宅であること。

2-2-3.築年数・耐震性

中古住宅の場合、建築年数によっては現行の耐震基準を満たしていない住宅もあります。中古住宅を購入する場合に住宅ローン控除を受けるためには、耐震性能を満たしている必要があります。よって、次の①~③のいずれかに該当する住宅であることです。

旧耐震基準の場合の要件
  1. 住宅が建築された日から取得の日までの期間が20年(中古マンション等の耐火建築物については25年)以内であること。
  2. 取得以前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合できると証明(耐震基準適合証明書)された住宅であること。
  3. ①もしくは②以外の住宅で、その住宅の取得の日までに耐震改修工事を申請し、居住する日までに耐震改修工事を行い、②の基準に適合できる照明がされた住宅であること。(既存住宅性能評価書:耐震等級1以上もしくは既存住宅売買瑕疵保険:付保証明書)

2-1.住宅の新築工事、新築住宅購入の場合と2-2.中古住宅購入の場合をまとめますと下表の通りです。

住宅ローン控除を受けるための条件一覧図

住宅ローン控除を受けるための条件

2-3.増改築の場合

個人が増改築工事を行った場合で、住宅ローン控除の適用を受けられるのは、以下の全ての条件を満たすときです。

2-3-1.自身の居住用住宅

自宅で、自身の居住用住宅の増改築であることです。戸建貸家や賃貸住宅の居住者は対象になりません。

2-3-2.床面積

増改築工事後、自宅の床面積(登記面積)が50㎡以上で、かつ上記2-1-1~2-1-2、2-1-4~2-1-5の条件に該当することです。

2-3-3.増改築等工事証明書

次の①~⑥のいずれかに該当する工事で、建築士などが発行する増改築等工事証明書などにより証明された工事であることが条件です。

増改築等工事証明書などを添付すべき工事
  • 増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替えの工事
  • 中古マンションなどの区分所有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕または模様替えの工事
  • 住宅の内、居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下の一室の床、壁の全部について行う修繕または模様替えの工事
  • 地震に対する一定の安全基準に適合させるための修繕もしくは模様替えの工事
  • バリアフリー改修工事
  • 省エネ改修工事

2-3-4.工事費用

増改築工事費用が100万円を超えること。

2-3-5.住宅部分の工事の割合

住宅部分の増改築工事費用が、総額の2分の1以上であること。

2-4.その他のリフォーム減税

リフォームの種類や内容によって、利用できる制度が違います。バリアフリフリー改修工事や省エネ改修工事の場合は、リフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)の方が有利になる場合があります。

ただし、住宅ローン控除との併用はできません。リフォーム減税を住宅ローンの有無や借入期間によりまとめますと下表のとおりです。

リフォーム減税の種類と住宅ローンとの関係図

リフォーム減税の種類と住宅ローンとの関係

ここでは、ローン型減税と投資型減税の概略について説明します。

2-4-1.ローン型減税

住宅ローンを5年以上利用して、バリアフリー工事や省エネのための断熱工事、同居対応・長期優良住宅化リフォームをした場合に適用されます。

その工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告によって5年間、年末の住宅ローン残高のうち、下記の①と②を合わせた金額の所得税控除が受けられます。

控除額の計算
  • バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォーム費用の2%
  • その他のリフォーム費用の1%

この場合、年間最大控除額は125,000円、5年間で最大625,000円になります。

2-4―2.投資型減税

住宅ローンを利用しなくても所得税の控除が受けられます。自宅の耐震やバリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォームをした場合に適用されます。

その工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告によって1年間、工事費等の10%が控除対象額を上限として所得税から控除されます。控除対象限度額はリフォーム内容によって異なります。

2-5.土地の扱いについて

住宅ローン控除は、一定の条件を有する土地も対象になります。基本的には、住宅に対して住宅ローンを組んでいることが条件となります。

2-5-1.住宅ローン控除の対象にならない場合

住宅に対して住宅ローンの残債が無い場合は、住宅ローン控除の対象外となります。

住宅ローン控除の対象にならない土地の取得
  • 土地だけを取得した場合
  • 土地を住宅ローン、住宅を現金で取得した場合

2-5-2.住宅ローン控除の対象になる場合

  • 土地と建物を同時に住宅ローンを利用して取得した場合
  • 土地を親名義、住宅を本人名義で取得した場合 → 住宅のみ対象となります。土地は対象外となります。
  • 土地を先に取得し、住宅を後で新築した場合 → 条件付きで対象になります。

「住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも」(日本経済新聞) 

住宅ローン控除の申請必要書類
住宅ローン控除の条件は、わかりました。どのようにして申請をすればいいのですか?

事務員

 

浜崎編集長

確定申告する際に住宅ローン控除の必要書類を添付して提出することになります。

住宅ローン控除の適用は、確定申告することで受けることができます。その際、1年目と2年目以降とでは添付する必要書類が違います。

3-1.住宅ローン控除の申請必要書類:1年目

住宅ローン控除の申請手続きは、控除を受ける1年目と2年目以降とでは異なります。控除を受ける1年目は、確定申告書に以下に掲げる書類を添付して、納税地の所轄税務署長宛に提出します。

3-1-1.確定申告書 ※4

確定申告は、1年間(1月1日~12月31日)に所得のある人が所得金額を申告して所得税を納税、もしくは超過した納税額を還付申告することで返金してもらう税務処理です。確定申告期間は、翌年の2月16日~3月15日です。確定申告書類は税務署もしくは国税庁のWEBサイトから入手できます。

3-1-2.住宅借入金等特別控除額の計算明細書 ※4

計算明細書は税務署もしくは国税庁のWEBサイトから入手できます。書類への記入内容は、住宅の住居割合、居住開始日、住宅ローン残高、その控除額です。書類作成方法は、国税庁のWEBサイト「確定申告書等作成コーナー」の利用をお勧めします。画面指示に沿って入力すれば作成できます。

3-1-3.住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

住宅ローンを金消契約した金融機関から取得します。10月頃に金融機関から郵送されてきます。この書類により、12月31日時点での住宅ローン残高がわかります。

3-1-4.土地・建物の登記事項証明書

証明書はどこの法務局でも取得できます。この書類により建物の床面積(登記面積)が50㎡を超えているかや住宅ローン控除申請者の所有権の有無を確認することができます。

3-1-5.売買契約書もしくは建築請負契約書の写し

売買契約書は住宅の売買契約の際に不動産会社から取得します。建築請負契約書は新築工事を請負った建築会社から取得します。この書類により、新築住宅か中古住宅かや、新築工事か増改築工事かの判定をすることができます。また購入金額や建築工事金額もわかります。

3-1-6.住民票の写し

住民票は住宅取得地の市町村から取得します。この書類により取得した住宅への居住の確認と入居日がわかります。

3-1-7.補助金等の額を証する書類(補助金や贈与を受けた場合)

補助金を交付した法人や贈与した者から証明する書類を取得します。

3-1-8.増改築等工事証明書(リフォームした場合)

増改築工事を請負った建築会社・リフォーム会社から取得します。この書類により、増改築工事内容(工事面積など)や工事金額などがわかります。

住宅ローン控除の申請必要書類(1年目)をまとめると下表の通りです。

住宅ローン控除の申請必要書類(1年目)

住宅ローン控除の申請必要書類:1年目

3-2.住宅ローン控除の申請必要書類:2年目以降 ※5

2年目以降は、給与所得者でない場合は所轄税務署に、給与所得者の場合は勤務先に必要書類を提出します。1年目と比較して簡易になります。

3-2-1.給与所得者でない場合

確定申告書に以下に掲げる書類を添付して所轄税務署に提出します。

給与所得者以外の添付書類
  1. (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 ※付表1や付表2が必要な場合はこれらの付表も含みます。 付表1:補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書 付表2:連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書
  2. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 ※2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書を添付して提出します。

3-2-2.給与所得者の場合

給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用を受けることができます。以下に掲げる書類を勤務先に提出します。

給与所得者以外の添付書類
  1. 年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書 ※初年度確定申告しましたら、その年の10月頃に税務署から送られてきます。
  2. 給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書 ※初年度確定申告しましたら、その年の10月頃に税務署から送られてきます。
  3. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 ※住宅ローンを金消契約した金融機関から毎年10月頃に送られてきます。

住宅ローン控除の申請必要書類(2年目以降)をまとめると下表の通りです。

住宅ローン控除の申請必要書類(2年目以降)

住宅ローン控除の申請必要書類(2年目以降)

住宅ローン控除の申請スケジュール

必要書類はわかりました。申請スケジュールはどうなっているのですか?

事務員

 

浜崎編集長

確定申告までに必要書類を揃えなければいけません。その大まかなスケジュールを説明します。

住宅ローン控除の申請手続き並びに時期をまとめると下表の通りです。

住宅ローン控除の申請手続き並びに時期をまとめた図

Δ住宅ローン控除申請スケジュール

住宅ローン控除のシミュレーション

具体的なケースを例を教えてもらえますか。

事務員

浜崎編集長

下記からは中古マンションを購入検討している、ある会社員の事例を紹介します。

ある会社員が中古マンション(一般住宅、RC造、築21年)を購入したケースを想定します。【事例1】で所得税・住民税を計算し、【事例2】で住宅ローン控除額を計算し減税額を求めます。

【事例1】:住宅ローン控除適用前

  • 給与収入:700万円、所得控除額:130万円
  • 中古マンション価格:4,000万円、住宅ローン3,500万円

先ず、この給与所得者の所得税、住民税を計算します。

給与所得控除額=700万円×10%(控除税率)+120万円=190万円

所得税=《700万円―190万円(給与所得控除額)―130万円(所得控除額)》×20%(所得税率)―42.75万円=33.25万円

住民税=(700万円―190万円―130万円)×10%(住民税率)=38万円

 

所得税と住民税の合計

  • 所得税+住民税=33.25万円+38万円=71.25万円

この会社員の場合は所得税と住民税は、71.25万円となります。

【事例2】:住宅ローン控除適用後

この会社員が中古マンションを購入し、確定申告をして住宅ローン控除の申請を行います。控除額の計算方法は、「1-4.実際の控除額」を参照します。一般住宅の場合、①最大控除額:40万円、②住宅ローン残高の1%、③所得税+住民税(一部)の中で最も少額になるものが実際の控除額となります。それぞれ計算します。

実際の控除額を求める

  • ①最大控除額:40万円
  • ②住宅ローン残高の1% 3,500万円 × 1% = 35万円
  • ③所得税+住民税(一部) 住民税(一部)を計算します。一部は7%に相当します。 住民税(一部)= (700万円―190万円―130万円) × 7% = 26.6万円 ここで26.6万円と13.65万円と比較して、少額になるものが採用されますので、住民税(一部)は13.65万円となります。よって、 所得税+住民税(一部)= 33.25万円 + 13.65万円 = 46.9万円

①、②、③の中で最も少額となるものが控除額として採用されますので、②35万円が控除額となります。所得税は33.25万円ですので控除しますと、下記のように全額控除されます。

33.25万円 ― 35万円 = ―1.75万円

さらに余った分は住民税からも差し引くことができます。住民税から差し引く額は、余った金額:1.75万円と13.65万円と比較して少額となるものが採用されますので、このケースでは、1.75万円となります。

住民税から控除しますと、下記の金額になります。

38万円 - 1.75万円 = 36.25万円

よって所得税と住民税の合計額は、

所得税と住民税を合わせた控除の合計額

  • 所得税+住民税=0円+36.25万円=36.25万円

となり、控除額35万円が全額、減税できました。以上をまとめますと、下表の通りです。

住宅ローン控除の有無による所得税・住民税の差額の図

住宅ローン控除の有無の違い

年収ごとに試算をしてゆくと給与所得の少ないケースでは、②所得税+住民税(一部)が実際の控除額になる傾向にあります。

住宅ローン無しでの減税制度:投資型減税 

住宅ローンを利用せず、自己資金だけで住宅を取得する場合には住宅ローン控除は使えません。しかし、耐久性や省エネルギー性に優れた住宅の場合、自己資金だけで取得する際にも所得税が控除される制度として投資型減税制度があります。この制度も消費税率アップに対して拡充されています。

所管行政庁の認定を受けた長期優良住宅に加えて、新たに低炭素住宅も対象になります。所得税からの控除は、これらの住宅の性能強化に必要な標準的な掛かり増し費用が対象となります。申請者や申請時期などについては住宅ローン控除と同じです。

投資型減税の控除額の計算式
  • 控除額=掛かり増し費用(円/㎡)×床面積(㎡)×10%

投資型減税の控除額の図
投資型減税の控除額

住宅構造による掛かり増し費用の図

掛かり増し費用

まとめ

2019年10月1日から実施された消費税率アップに対して、上記で解説した住宅ローン控除の期間延長以外にも住宅購入者に対して様々な支援策が打ち出されています。例えば「すまい給付金」であり、「次世代住宅ポイント制度」などです。それらをうまく活用すると、2%の上昇分に対して勝るとも劣らない内容となっていますので、結果として焦って住宅購入しなくても良かったともいえます。

「すまい給付金」、「次世代住宅ポイント制度」は別記事で改めて解説します。政府も景気下支えに躍起になっていますので、打ち出す制度をよく調査・吟味して住宅を購入されることをお勧めいたします。

■参考にしたページ ※1 「すまい給付金」 国土交通省

※2 「No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」 国税庁

※3 「マイホームを持ったとき 1」 国税庁

※4 「確定申告書等作成コーナー」 国税庁

※5 「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」 国税庁

 

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2018年の記事のトピック

住宅ローン控除でいくらお得になるのか?

住宅ローン控除の仕組みの図

住宅ローン控除についての知識が深まってきたところで、実際にいくらお得になるのかをチェックしてみましょう。

3,000万円の住宅ローンを35年で組み、個人の売主から中古マンションを購入した場合を考えます。

この場合、当初10年ではローン残高が2,000万円を下回ることはありません。そのため、毎年20万円の税額控除を受けられます。トータルでは20万円×10=200万円の節税につながる計算になります。

ただし、上記のローンを組めばすべての人が10年で計200万円の控除を受けられるわけではありません。住宅ローン控除はあくまでも「控除」であって「給付」ではないからです。 控除対象となるのは所得税や住民税です。そのため、年20万円の控除を受けようとすれば、所得税と住民税を合わせて20万円以上課税されるだけの所得がなければならないのです。 では、住民税率を一般的な10%と想定して、所得税+住民税の課税額が20万円になる課税所得を計算してみましょう。基礎控除額などが異なるため厳密には住民税と所得税で課税所得額は異なりますが、ここでは両者の課税所得額が等しいものと仮定してシミュレーションを行います。 所得税率は課税所得が195万円以下の場合5%です(復興特別所得税を除く)。住民税10%との合計税率は15%となります。20万円÷15%=約133万円なので、課税所得額がおおむね133万円より多いなら住宅ローン控除年20万円をフルに受けられる計算になります。

課税所得から年収を逆算すると、年収が200万円前後を超えていれば、10年で合計200万円の住宅ローン控除をフルに受けられるチャンスがあるのです。住宅ローンを組むとなると年収が200万円を超えている人がほとんどでしょう。そのため、中古マンションを購入する際にはローン残高に応じた住宅ローン控除をフルに受けられると考えておきましょう。

リフォーム減税制度とは

住宅のリフォームを検討しているなら、絶対に知っておきたい制度「リフォーム減税制度」

この制度は、一定の要件に当てはまるリフォーム工事について、住宅ローン減税同様に、所得税や固定資産税・贈与税などの減税が受けられるという、とても有り難い制度なんです。しかもこの減税制度は、現在住宅ローン減税を受けている人も重ねて受ける事が出来ます。

リフォーム減税制度の減税方式や、受ける為にはどうしたら良いのかなどを分かり易くご紹介します。リフォームであれば、どんな工事でもどんな人でも減税が受けられるという訳ではありません。まず、減税を受ける事が出来る世帯の合計所得が「3000万円」以下である事。やはりお金持ちの方には、この制度は適用されません。

減税が受けられるリフォーム工事の種類も限定されていて

  • 耐震リフォーム
  • バリアフリーの為のリフォーム
  • 省エネの為のリフォーム
  • 3世代同居
  • 長期優良住宅化の為のリフォーム

の5つだけになります。 さらに、金額が100万以上で50㎡以上の建物面積での工事でなければいけません。 参考に具体的なリフォーム工事の内容もご紹介します。

「耐震リフォーム」の具体的な工事内容

大規模修繕・大規模な模様替えの他、増築・改築など。(1981年以前に建てられた耐震基準に適合しない建物が対象

「バリアフリーリフォーム」の具体的な工事内容

廊下や浴室の手すりを設置する工事や室内の段差を無くす工事など。(50歳以上又は所得税法上の障害者又は、要介護・要支援の認定を受けている人が同居している場合のみ

「省エネの為のリフォーム」の主な工事内容

高効率空調機の設置、窓や床・壁などの断熱工事・太陽光発電機の設置(省エネリフォームの場合、減税の他に補助金を受けられる可能性もあります。)

「3世代同居リフォーム」の工事内容

キッチン・浴室・トイレ・玄関のうち、どれか一つをさらに増設する工事。「もともとキッチンが無かったのでキッチンを増設しよう!」というような工事は対象外で、増設した結果、その設備の数が2つ以上にならなければいけません。

「長期優良住宅化リフォーム」の主な工事内容

小屋裏の換気性向上の為の工事・床下点検口や雨どい設置工事・浴室の防水・壁の防腐処理など。長期優良化リフォーム単独で減税を受ける場合、工事後に長期優良住宅の認定を受ける必要があります。 長期優良住宅の認定を受けるには細かい規定があり、全てをクリアする為に不必要な工事もしなければいけなくなってしまうので、省エネリフォーム工事と併用してこの工事を行う事が多いようです。

一見、減税の対象が限られていて敷居が高いように思われがちですが、その具体的な対象工事内容の中には、「壁の張り変え」や「増築」「改修」なども含まれるので、予定している工事がリフォーム減税の対象になるかどうかは、工事をお任せする工務店さんに、一度確認してみると良いでしょう。

2つの所得税減税方式

所得税のリフォーム減税を受ける際には、2の減税方法から選ぶ事が出来ます。 1つ目は、「投資型減税」というもので、一定規模以上の家屋リフォームであれば、ローンを組んでいなくても工事費用等の約10%を所得税から控除できるというもの。 (控除限度額:200万円または250万円。控除対象期間:1年)

2つ目は「ローン型減税」。 性能向上リフォームの2%でなおかつローン残高の1%が所得税から控除されます。 (5年以上の償還期間のあるローンが対象。控除限度額:1000万円。控除対象期間:5年) いずれも、税金が戻ってくる限度額は、「62.5万」になります。

この2つの減税方式を比べてみると、「何故、ローンを組んだ方が、沢山減税制度を受ける事ができるのか…」って思ってしまいますよね。その理由は、リフォーム減税制度が「住宅ローン減税制度」から発生した事と深く関係しています。そもそも「住宅ローン減税制度」は、「住宅ローンを払っている人の金利の負担を軽くしてあげよう。」という目的で作られたもの。だから、金利負担のあるローンを組んだ人の方が、より減税される仕組みになっているという訳なのですね。

他にも色々な種類の減税措置があります。

リフォーム減税の対象工事は、所得税だけでなく固定資産でも受ける事が出来ます。 「耐震・バリアフリー・省エネ」に関する工事後、1.2年は固定資産の半額から全額が免除。 工事が完了してから3ヶ月以内に市町村に申告する必要があります。年間の非課税贈与額は110万円までと決められていますが、リフォーム資金として贈与すれば、それにプラスして800万円分が非課税対象になります。 リフォーム減税制度は、資産が多い方の早めの相続税対策としても大活躍してくれそうな予感です。 贈与税非課税を理由にして、親御さんからリフォーム資金をお願いしてみるのも良いかもしれません。所得税や固定資産税・贈与税の他にも、登録免許税の特例措置・不動産取得税の特例措置などの優遇を受けられる場合があります。この制度は、減税優遇対象となる工事が行われた中古物件を購入する場合に、所有権移転登記にかかる登録免許税や不動産取得税が減税されるという特例措置になります。 自分がリフォームした場合でなくても、リフォームされた建物を購入する時にも減税的な優遇が受けられるという訳です。

この特例優遇を受ける為には、減税申告の場合と同様に、建築士や指定確認機関が発行する工事の証明書が必要となります。リフォーム工事を行う際には、住宅金融支援機構が実施しているフラット35などのリフォーム融資制度や、高齢者向け特例返済などの融資制度がある事も事前に調べて置くと良いでしょう。 また、優良住宅化リフォーム推進事業や、住宅建築物安全ストック事業などの支援金制度を利用して、受け取る事が出来る補助金があるかを調べて置く事も大切です。

リフォーム減税の申告に必要な書類は?

リフォーム減税制度は、自分で申告等の手続きをしないと受けられないものなので少し面倒ですが必要な書類を揃えて市町村の税務課などに申請・届出をしなければなりません。

申告に必要な書類

  • 増改築工事証明書
  • 住宅耐震改修証明書
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の保険付き保障証明書

これらは、必要な主な書類の一例。この証明書は自分で作成するのではなく、建築士や指定確認検査機関・登録住宅性能確認機関などに作成を依頼します。 リフォーム減税制度にあまり詳しくない個人大工さんなどの場合は、自分自身で制度を理解して第三者機関に依頼し、証明書の作成作業を進めていかなければいけない場合があります。