住宅ローンの返済比率はどうやって決める？額面、手取りごとの適正比率とポイントを解説！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

住宅ローンの借入を検討する際に重要になってくるのが住宅ローン返済比率です。

各家庭ごとに適切な返済額というのは異なります。

返済比率の設定を間違ってしまうと、生活が厳しくなったり、想定よりも長くローンの返済に追われてしまったりといった問題が起こりかねません。

住宅の購入という人生の中でも大きな買い物ですからストレスなく行いたいですよね。

住宅ローンの返済比率とは

そもそも住宅ローンの返済比率とは、何？という方もいるかも知れませんね。

返済比率とは、年収に対して1年間に支払う返済額の割合をいいます。

この返済比率は住宅ローンを申し込んだ際、無理のない比率であるかをチェックされます。

安定した返済を長期にわたっておこなえるのかどうかが、審査で重要視される項目です。

住宅ローンを無理なく返済するには、返済比率(返済負担率)の目安は年収の20%と言われており、一般的な審査基準の目安は30〜35％程度となっています。（※返済比率（返済負担率）の審査基準は、金融機関や住宅ローンの種類によって異なります。）

返済比率を算出するための計算方法

返済比率は以下の計算式によって算出されます。

たとえば、額面年収800万の人が年間160万円の返済をしている場合の返済比率は、以下の通りです。

ただし、もし自動車ローンなど新たに利用しようとしている住宅ローンだけでなく、その他の借入れがある場合は注意が必要です。

自動車ローンなど住宅ローン以外に借入を行っている際は、その金額も返済比率の計算式の年間返済額に足して計算します。

額面年収に対する割合

一般的には、住宅ローンの適正な割合は年収の4〜6倍までとされています。手取り年収の20%以内に設定するのがおすすめです。

これ以上の倍率になってしまうと、返済に無理があると判断されてしまうでしょう。

住宅ローンというものはいくら借りれるかというよりも、どうすれば無理のない返済が続けられるかが重要な判断基準です。無理のない返済という観点で考えた際に、手取り年収の4〜6倍までの住宅ローンが適正な割合だと言われています。

ご自身の年収を計算し、4〜6倍した数字をまずは計算してください。

また、毎月の返済額をシミュレーションするには、完済時の年齢も重要になります。

「65歳」という年齢は、2025年により義務付けられる「65歳までの雇用機会の確保」が大きく関わってくるとされています。

ちなみに、65歳以降も支払いを続けると想定し、退職金をあてにしてしまう方がいます。まとまったお金を確保できる退職金ですが、企業によっては満足いく金額が支給されなかったり、突然制度自体が消滅したりといったことが考えられます。

また、平均寿命が長くなっていることも加味し、退職後の人生を豊かにするといった観点でも、退職金はローン以外の使い道を想定しておく方が良いでしょう。

手取り、額面に対する割合

一般に借入額の目安は額面年収の30～35％と言われていますが、上限いっぱいまで借りてしまうと生活が困窮してしまいかねませんし、ストレスの原因になってしまいます。

実際にシミュレーションしてみると分かりやすいと思います。

妻と子1人の3人家族で額面年収600万円（手取り年収約470万円）の家庭が、返済比率20%（額面年収）で住宅を購入したとします。

額面年収600万円の方が返済比率20％で住宅購入した場合、「600万円×20％」＝120万円が年間返済額の上限です。これを12ヶ月で割ると「120万円÷12ヶ月」＝10万円が毎月返済額の上限ということになります。

手取り年収が約470万円なので、手取り月収は「約470万円÷12ヶ月」＝約39万円になります。

また、総務省統計局の家計調査報告書によると、2人以上の家族の平均生活費は「287,315円（約28.7万円）」となっています。

※引用：総務省統計局・家計調査報告書

計算しやすいように生活費は、約29万円として考えると

手取りから生活費と毎月の住宅ローン返済分を引いて「39万−約29万−10万」＝０

ということで、手元に全くお金が残らないという状況になってしまいます。

これだと、もし臨時支出が必要になったら赤字になる可能性も高いです。

年収別の住宅ローンの導入額の目安

実際に年収300万・年収500万・年収700万・年収1000万・年収1500万円での住宅ローン借入額の目安を算出したいと思います。
※あくまで目安であり、借入額は金融機関や住宅ローンの種類ごとに異なります。

年収300万・年収500万・年収700万・年収1000万・年収1500万

年収300万・年収500万・年収700万・年収1000万・年収1500万の人の住宅ローン借入金額をシミュレーションしていきたいと思います。

ご自身の年収と近いものを住宅ローン借入の参考にしてください。

・借入可能額：金利1.2％（元利均等）・返済期間35年・返済比率30-35%

・無理なく返済できる額：金利1.2％（元利均等）・返済期間35年・返済比率20%

上記条件でフラット35・シミュレーションサイトにて算出

住宅ローンの返済比率が高くなってしまった時の3つの対策

無理のない返済を行うためには返済比率を手取り年収の20％程度に設定しましょうとお伝えしてきました。

しかし、実際にご自身でシミュレーションする中で「返済比率が手取り年収の20％より高くなってしまった・・・」という方もおられるかも知れません。

それぞれの特徴と注意ポイントもあわせてお伝えしますので、参考にしてみてください。

頭金の比率を増やす

住宅ローンの返済比率を抑えるのに最も有効な方法は、頭金の比率を大きくすることです。

頭金とは、物件購入価格のうち、最初に現金で一括払いする分のことです。

頭金を増やせば、物件価格に対する融資額の割合を下げられるため、希望融資額が減り年間返済額も減らせます。

また、頭金の比率を増やして借入金額を少なくすると返済比率が抑えられるだけでなく、以下のようなメリットがあります。

特に2点目の住宅ローンの適用金利は、安定して返済を行えるかどうかにおいて重要なポイントだといえるでしょう。

金融機関ごとに異なりますが、最近では頭金の額に応じて適用金利を引き下げるお得なプランが用意されていることが多いです。

返済比率だけでなく適用金利も引き下げられるのは、頭金の比率を大きくすることの大きなメリットだといえます。ただし注意点として、頭金を増やす際は、自己資金が減り過ぎないように注意する必要があります。

住宅購入時には住宅ローンの諸費用や引っ越し代、家具購入費など、ローン以外に多数の費用が発生すると考えられます。

自己資金の全額を使ってこれらの費用を支払ったとしても、入居後家計の状況が変わってしまう可能性もありますので、あくまでも余剰資金の範囲内で、頭金に充てる金額を決めることが重要です。

他での借入を完済できるか検討する

返済比率の計算で使用する年間返済額には、住宅ローン以外の借入分も含めなければなりません。

そのため、住宅ローン以外の借り入れを完済しておくことも、返済比率を抑えるために重要なポイントです。

他の借り入れがあると返済比率が上がるだけでなく、審査においても不利になる可能性が高いです。

全て完済するのが難しい場合には、金利が高い借り入れから順に完済することをおすすめします。

奨学金やマイカーローンなどといった生活していくうえで必要な借り入れと比べて、高金利な借り入れでは、審査時の影響が全く違います。

他の借り入れがある方は、審査の印象も考慮したうえでなるべく早く完済できるようにしましょう。

また、返済比率を引き下げようとして、自動車ローンやカードローンなど他の借入があるにもかかわらず、申し込み時に金融機関へ申告しなければ、後から借入の事実が発覚した際に融資の承認を取り消されかねません。

嘘の申告をしたとしても個人の借入状況は、信用情報機関に問い合わせれば確実にばれます。借入の事実は隠さずにきちんと申告しましょう。

住宅ローンの返済期間を延ばす

返済比率が高くなり過ぎてしまい、月々の返済が厳しいと言う方は住宅ローン返済期間を延ばすと言うのも一つの手です。

単純に支払い期間が伸びれば伸びるほど月々の返済も少なくなり、返済比率も低くなります。

住宅ローンの返済額を抑えるポイント

家を買ううえで避けては通れない住宅ローン、できることなら返済額を抑えたいと考える方がほとんどです。

返済額を抑える方法には以下の例があります。

それでは、返済額を抑えるこれら3つの方法について詳しくご紹介しましょう。

金利タイプを選択

住宅ローンの返済額を抑えるためには、金利のタイプをしっかりと見極め、選択する必要があります。そもそも、住宅ローンの金利にタイプがあること自体を知らないという方も多いでしょう。

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて、固定金利タイプ・変動金利タイプがあります。

その中でも、固定金利タイプは「全期間固定金利型」、変動金利タイプは「変動金利型」と「固定金利期間選択型」の合計3種類に分かれています。

住宅ローンの金利タイプについて、それぞれの特徴・メリット・デメリットを以下でまとめています。

金利タイプによってメリット・デメリットがあるため、ご自身がどの金利に合っているかを考える必要があります。金利タイプの観点で返済額を抑えたいと考えている方は、上記の表をぜひ参考にしてください。

住宅ローン控除の活用

住宅ローン控除の利用も、返済額を抑えるために有効な手段のひとつです。

住宅ローンの控除とは名称の通り、住宅ローンを活用して家を買った場合、所得税や住民税から控除される制度のことです。控除される金額は、年末時点での住宅ローン残高から1%の金額です。

控除される期間は、住宅ローンを組んでから10年間でした。しかし、令和元年から消費税額が10%に引き上げられたのをきっかけに、住宅ローン控除の内容も変化しています。令和元年10月1日〜令和2年12月31日までに入居した場合であれば、これまで10年間だった控除期間が13年間に延長されます。

気になる住宅ローンの適用条件ですが、いくつかあるため以下に各条件とそれぞれの概要を簡単にまとめていきます。

上記の条件に当てはまっている場合は、ぜひ住宅ローンの控除を受けましょう。控除される金額は大きいため、見逃してしまうと気づかない間に大きく損をしている可能性があります。

2021年12月16日中古マンションの住宅ローン控除、13年延長は今後どうなる？最新情報まとめ

物件価格と金利はセットで捉える

住宅ローンの返済額を抑えるためには物件価格と金利をセットで考えるようにしましょう。

実は、基本的に金利が上昇すると借入可能額は少なくなってしまうんです。

「金利が上昇すると、月々のローン返済額や住宅ローンの総返済額が増える。」これは、多くの人が認識していることだと思います。

しかし、意外に見落としがちなのが、「借り入れ可能額の減少」です。借り入れ可能額が下がるということは、物件の購入価格の引き下げにもつながってしまいます。

それを避けるためにも、購入する物件の価格は金利にも左右されるということを認識し2つをセットで考える必要があるといえます。

住宅ローンを確実に返済するための重要ポイント4つ

今後の人生プランと資金から考える

住宅ローンを確実に返済するために、まずは今後の人生プラン資金からローンを考える必要があります。

ここまでで、余裕を持った返済を行うためは手取り年収の20％前後を借入額の目安にしましょうというお話をしてきました。

ただし、これはあくまで目安です。実際には手取り年収の20％を借り入れても余裕のある人とそうでない人に別れます。またそれぞれの人生プランにおいて必要な支出やそのタイミングも変わってきますよね、貯金や資産なども同様です。

家賃とローン返済額を比較して、決断しない

今後今の家賃を払い続けることを考えるとローンを組んで家を建てた方がお得なのでは・・という考え方からローンを借り入れる方がよく見られます。

結論から言うとこのような決断は危険なのでお勧めできません。

まず、ローンを組むと言うことは借金をすると言うことなので毎月払っているだけの家賃とは全く異なります。

また、仮に災害などで物件が大きな被害を負ってしまったとしても関係なく返済が生じるのでその点でもリスクがあります。

安易にローンを組んで後悔をしないためにもこういったリスクを考慮した上で借り入れを検討するのが大事です。

ボーナス返済をあてにした返済計画をしない

借り入れの際にボーナスをあてにして返済計画を立てる方がいますが、これはやめておいた方がいいでしょう。

ボーナスは会社や個人の業績によって金額が大きく左右されます。なのでボーナスを返済計画に組み込んでしまうと計画を大きく変更せざるを得ません。

計画を何度も変更するような不安定な返済ではなく、確実に返済を行なっていくためにもボーナス返済をあてにした返済計画はやめていた方がいいでしょう。

繰り上げ返済を資金計画に合わせて調整する

住宅ローンを確実に返済するための方法として「繰り上げ返済」があります。

繰り上げ返済とは毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済する方法です。

返済はすべて元本のみに充てることができるので、その分の支払い利息が消え、総支払額を効率的に減らすことができます。

基本的にはいつでも行えますが、金融機関、ローンの種類によって1回の最低返済額（1円〜100万円）や手数料（無料〜数万円）は異なるので注意が必要です。

こうした繰り上げ返済の手数料体系も確認して住宅ローンを決めると、繰り上げ返済をより活用しやすくなりますよ。

まとめ

今回は、住宅ローンの返済比率についてさまざまな観点について解説しました。