【2021年7月最新版】住宅ローンの金利相場がわかる! 今後の推移を予想し、おすすめの借入先と選び方を完全ガイド

この記事のざっくりしたポイント
  1. 変動金利と固定金利の差は、かつてないほどに無くなった
  2. 今は固定金利を選択するのであれば、絶好のタイミング
  3. 固定金利ならauじぶん銀行住宅ローンがおすすめ

2021年7月、住宅ローンの低金利が維持され続けている中、変動金利にすべきか固定金利にすべきか、またどこの金融機関を利用すれば良いのか困っている方はいませんか?実は、今後の金利動向を予想すれば見えてくるものがあります。

多くの住宅に関する相談事や悩み事を解決してきた不動産コンサルタントが住宅ローンの金利や相場、金利の違いによる返済額のシミュレーション、今後の金利推移予想、おすすめ借入先、正しい選択方法について解説します。

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住宅ローンの金利は主に3種類

住宅ローンの金利には主に「全期間固定型」「固定金利選択型」、「変動金利型」の3種類あり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

返済が終わるまで金利が固定される「全期間固定型」

全期間固定型」は融資を受けてから返済が終わるまで、金利が変わらず固定されたままの金利形式です。金利が固定されれば毎月の返済額も変わらず固定されます。

社長

全期間の返済額が固定されるため、資金計画を立案し易くなり、金利上昇リスクを抑えることに繋がります。

一方「全期間固定型」は低金利の状況下においては変動金利型よりも金利が高く支払利息が多くなるため、返済額も多くなります。「全期間固定型」のメリット・デメリットをまとめると下表の通りです。

メリット デメリット
・全期間、返済額が固定される
・資金計画が立案しやすくなる
・金利上昇を抑えられる

現在の市場金利の状況下では

・変動金利型よりも金利が高くなる
・変動金利型よりも支払利息が多くなる
・変動金利型よりも総返済額が多くなる

金利の見直しができる「固定金利選択型」

「固定金利選択型」は融資を受けた当初の一定期間を固定金利に設定し、一定期間を経過した後に金利の見直し(固定金利か変動金利かの選択)を図ることができる金利形式です。一定期間も、2年、3年、5年、10年、20年、30年など金融機関により様々な年数が設定されていて、その中から自分に合った年数を選択できます。また短い期間であるほど金利は安く設定されています。

小島社長

ただし選択した固定金利期間中は、金利形式を変更することはできないので注意が必要です。

当初の固定金利期間中は比較的安い金利を享受することができます。しかし、一定期間中に市場金利が上昇していれば一定期間経過後の選択金利は当初の金利よりも高くなる可能性もあります。「固定金利選択型」のメリット・デメリットをまとめると下表の通りです。

メリット デメリット
・金利の見直しができ資金計画が立案しやすくなる
・金利上昇を抑えられる
現在の市場金利の状況下では
・変動金利型よりも金利が高くなる
・変動金利型よりも支払利息が多くなる
・変動金利型よりも総返済額が多くなる

年に2回基準金利の見直しをする「変動金利型」

「変動金利型」は、各金融機関が短期プライムレートに連動する独自の基準により金利を決め、年2回の基準金利見直しを行います。金利変更が行われても返済額はすぐに変わることはなく、5年間は変わりません(5年ルール)。また金利は5年ごとに見直され返済額が変わりますが、変更後の返済額は、変更前の返済額の1.25倍以内に収められます(1.25倍ルール)。「変動金利型」のメリット・デメリットをまとめると、下表の通りです。

メリット デメリット
低金利の市場状況下では
・利息が固定金利よりも少なくなる。
・総返済額が固定金利よりも少なくなる。
高金利の市場状況下では
・利息が固定金利よりも多くなる。
・総返済額が固定金利よりも多くなる。

*短期プライムレート:金融機関が優良企業に貸出す場合の最優遇貸出金利(プライムレート)の中で、1年以内の短期貸出金利のことです。「短プラ」ともいいます。

金利が変わるとすぐに返済額が変わるのかと思ってました。違うんですね。

事務員

社長

5年間は据え置きになりますので金利が上昇した翌月から支払額が増えるなんてことは起きません。

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【2021年7月】新規借り入れと借り換えにおける住宅ローンの金利相場

2021年7月時点の新規借入と借換えの金利相場は下表の通りです。

新規借り入れの金利相場

新規借入の金利相場は下表の通りです。

年数 6月の金利 (前月比)
変動金利 0.375%~ (-0.005%)
固定金利3年 0.340%~ (→)
固定金利5年 0.440%~ (-0.010%)
固定金利10年 0.499%~ (→)
フラット35・全期間固定金利 0.590%~ (-0.020%)
(出典:価格.com)※2021年7月10日時点

上表を見ますと金利タイプの中で一番金利が低くなるタイプは3年固定金利型になりますが、固定期間が長くなるほど金利は高くなります。次に金利が低くなるタイプは変動金利型であり、金利が一番高くなるタイプは全期間固定金利型となります。

借り換えの金利相場

借換えの金利相場は下表の通りです。

年数 6月の金利 (前月比)
変動金利 0.375%~ (-0.005%)
固定金利3年 0.340%~ (→)
固定金利5年 0.440%~ (-0.010%)
固定金利10年 0.499%~ (→)
フラット35・全期間固定金利 1.000%~ (-0.020%)
(出典:価格.com)※2021年7月10日時点
上表を見ると「新規借入の金利相場」と金利は変わりませんが、全期間固定金利型である「フラット35」だけは、0.590%~が1.000%~と上がります。

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【金利のシミュレーション】借入額2,000万円の場合の返済額

住宅を購入する際、借入額2,000万円の場合のシミュレーションを行います。返済期間は35年に設定し、ボーナス月の返済加算額はなしとします。変動金利型も固定金利選択型も35年間金利が変らない前提でシミュレーションします。

金利タイプ 変動金利型 固定金利選択型
(5年)
全期間固定型
フラット35
適用金利 0.375% 0.440% 0.590%
每月返済額 50,820円 51,389円 52,716円
総支払額 22,017,323円 22,772,487円 24,131,760
総支払額内訳
元金 20,000,000円 20,000,000円 20,000,000円
利息 1,344,323円 2,132,487円 2,629,171円

現時点での適用金利の違いによる総支払額が全期間固定型と変動金利型と比較すると、全期間固定型が2,114,437円多くなります。これは金利の違いによる利息の違いです。

注意
将来の経済状況の変化により変動金利が固定金利を上回る可能性もあり、その場合は総支払額は変動金利型の方が多くなることがあります。

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住宅ローンの金利は今後どうなる?推移について予想

住宅ローンの金利は今後どうなるのでしょうか?

事務員

社長

当面の間は新型コロナウィルス感染拡大に伴う経済対策により、低金利が維持されると考えられます。

過去1980年〜1990年までは金利が8%超える時代もあった

日本の高度経済成長絶頂期やバブル経済崩壊直前には変動金利が8%を超える時代もありました。下図のグラフは、住宅金融支援機構が発表した「民間金融機関の住宅ローン金利推移」です。

出典:住宅金融支援機構フラット35

現在は低金利時代

上グラフを見るとバブル経済崩壊後は急激に金利を下げ、1996年から現在までの間に2%台を推移しました。特に2009年から2021年までは、変動金利が2.475%を維持しています。日銀のマイナス金利政策は2017年1月より導入され、現在も続いています。

特に新型コロナウィルス感染拡大に伴い、世界中で経済活動が著しく停滞し、原油価格は下がり各種経済指標もかつてないほどに悪化の様相を示しています。

社長

そのため景気浮揚対策が必至となり、当面の間はマイナス金利が続くことはあっても上がることはないと考えられます。

あまりピンとこないのですが、今はどれくらい金利が低いのでしょうか?

事務員

社長

2021年6月10日時点で、実際の住宅ローン貸出金利は変動金利型で0.375%という商品があります。(上表参照)全期間固定金利型のフラット35においては、0.610%となっています。

低いですね。それなら住宅ローンを組んでのマイホーム購入には絶好のタイミングですね!

事務員

注意
住宅ローンは最長35年という長期に亘る返済期間になりますので、変動金利型においては景気の浮き沈みにより、金利の上下は当然にして生じると考えられます。

10年後はどうなる?今後の金利推移について

2025年には大阪国際博覧会開催、2027年頃に大阪IR会場完成と世界レベルのイベント開催が国内で予定されている中、金利が上昇する要因はあります。

現時点において金利が低い水準で維持されることは利用する側からはメリットが大きいのですが、上がることも想定して対策を打つ必要があります。「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定型」のどのタイプを選択すれば良いのかは、バブル経済崩壊以降においてずっと論じられてきたことです。

ぶっちゃけ、どのタイプを選べばいいんですか?

事務員

社長

そうですね、ただ一つ言えることは変動金利と固定金利との金利差がかつてないほどに無くなっています。

どっちでも変わらないなら総返済額が少ない変動型の方がいいのでしょうか?

事務員

社長

現在たいした金利の差がないからこそ、固定金利をベースにした住宅ローンを組んだ方が、5年先・10年先の金利上昇リスクを回避できると個人的には考えます。

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住宅ローンでおすすめの借入先

住宅ローンでおすすめの借入先として「住信SBIネット銀行のネット専用全疾病保障付住宅ローン」や「auじぶん銀行住宅ローン」「住信SBIネット銀行のフラット35」を紹介します。

変動金利なら住信SBIネット銀行のネット専用全疾病保障付住宅ローン(通期引下げプラン)

住信SBIネット銀行 のHPから引用

住信SBIネット銀行のネット専用全疾病保障付住宅ローン(通期引下げプラン)の基本情報です。

項目 内容
変動金利・固定金利 変動金利       :0.44%
固定金利特約タイプ  :1.210%(固定金利20年)
*特約期間は2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年、35年から選択
融資金額 融資金額 500万円以上1億円以下(10万円単位) 保証料
保証料 保証会社の保証付きではなく、保証料は不要。
事務手数料 融資金額に対して、2.20%の銀行事務取扱手数料(消費税込)
保障制度 特定疾病および重度慢性疾患のみ保障特約、
債務繰上げ返済支援特約付帯就業不能信用費用保険、など
保障会社手数料 保険料は契約者である三井住友信託銀行が負担
審查期間 事前審査の申込日当日から3営業日以内に事前審査の終了をEメールで通知
通知から2営業日以内に事前審査を通過した申込者に正式審査の必要書類を送付
返済方法 元利均等返済、元金均等返済のいずれかの方式
繰上返済と手数料 ・一部繰上げ返済(1円以上1円単位)
  変動金利期間中     無料
  固定金利特約期間中   無料
・全額繰上げ返済
  変動金利期間中     無料
  固定金利特約期間中   33,000円(消費税込み)

住信SBIネット銀行のネット専用全疾病保障付住宅ローン

おすすめポイント
  1. すべての病気・ケガを保障する全疾病保障に無料で加入
  2. もし病気やケガで働けなくなったら、月々の住宅ローンの返済は0円
  3. 働けないまま12か月経過したら、住宅ローンの残高が0円
  4. 女性なら、がんと診断されたとき30万円の保険金の支払い

固定金利ならauじぶん銀行住宅ローンがおすすめ

auじぶん銀行住宅ローン  のHPより引用

auじぶん銀行住宅ローンの基本情報は下記となります。

項目 内容
変動金利・固定金利 変動金利  :0.410%
固定金利  :0.525%(固定10年)
*固定金利期間は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年から選択
融資金額 融資金額 500万円以上2億円以下
保証料 保証会社を利用しないため、保証料は不要。
事務手数料 融資金額に対して、2.20%の手数料(消費税込)
保障制度 団体信用生命保険
  がん50%保障団信、がん100%保障団信、11疾病保障団信(生活習慣病団信)
保障会社手数料 ・一般団信      :保険料はauじぶん銀行が負担
・がん50%保障団信  :保険料はauじぶん銀行が負担
・がん100%保障団信 : 借入金利に0.2%を上乗せ
・11疾病保障団信   :借入金利に0.3%を上乗せ
審查期間 ・仮審査申込~仮審査終了:1日~数日
・本審査申込~本審査終了:数日
返済方法 元利均等返済、元金均等返済のいずれかの方式
繰上返済と手数料 ・一部繰上げ返済        :無料
・全額繰上げ返済
  変動金利タイプ        :無料
  固定金利タイプの特約期間中  :33,000円(消費税込み)

auじぶん銀行住宅ローンの基本情報

おすすめポイント
  1. 「auじぶん銀行の住宅ローン」と「じぶんでんき」をセットで契約しますと、住宅ローン適用金利から0.03%引き下げ : 0.41% → 0.38%
  2. 住宅ローン人気ランキングNo.1(価格.com)
  3. 中古マンション・中古戸建にも対応

全期間固定金利なら住信SBIネット銀行のフラット35がおすすめ

住信SBIネット銀行 のHPから引用

住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の基本情報は下表の通りです。

項目 内容
全期間固定金利 借入割合が80%以下の場合:0.94%、 金利引下げ期間終了後:1.19%
借入割合が90%以下の場合:0.97%、 金利引下げ期間終了後:1.22%
融資金額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
保証料 住宅融資保険の付保にかかる保険金は、保険契約者である金融機関が負担
事務手数料 融資金額の2.2%に相当する金額(消費税込)
ただし、最低融資事務取扱手数料は110,000(消費税込み)
保障制度 ・団体信用生命保険、先進医療特約
・就業不能保険金、債務繰上げ返済支援保険金、長期就業不能見舞金
保障会社手数料
上記保険は、当社が保険契約者となり、住宅ローンの利用者を被保険者とす る保険であり、保険料は当社が負担
審查期間 事前審査の申込日当日から3営業日以内に事前審査の終了をEメールで通知
通知から2営業日以内に事前審査を通過した申込者に正式審査の必要書類を送付
返済方法 元利均等返済、元金均等返済のいずれかの方式
繰上返済と手数料 ・一部繰上げ返済:無料(1円以上1円単位)
・全部繰上げ返済:33,000円(消費税込)
・返済条件変更:5,500円(消費税込)

住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の基本情報

おすすめポイント
  1. 全期間固定金利が魅力的
  2. 全疾病保障で安心
  3. 一部繰上げ返済は手数料が0円
  4. 来店せずに手続きが完了

住宅ローンは何歳まで組める?金融機関ごとの年齢条件と年代別の借入期間目安

金利だけで住宅ローンを選ぶのは危険!正しい選び方を解説

金利だけで住宅ローンを選択することは危険です。他にも様々な選択肢があり、自身に最も相応しいタイプの住宅ローンを選択することが大切です。

住宅ローンと付帯保証は超重要

住宅ローンの借入れをする場合、一般的な「団体信用生命保険」以外にも、付帯保証の充実度合いを比較してみることが大切です。団体信用生命保険は住宅ローン申込者が返済期間中に亡くなったり、高度障害になった場合、保険金によりローン残債がなくなる保険です。残された家族には返済負担が無くなります。この一般的な団体信用生命保険に付帯保証をセットする金融機関が多くなりました。主なものは下記の通りです。

付帯保証 内 容
全疾病保障
8疾病(高血圧症、糖尿病、癌、心筋梗塞、慢性腎不全、脳卒中、肝硬変、慢性膵炎)とそれ以外の病気やケガなどにより働くことが困難になった場合、ローン返済額を保障するもの。
ガン診断保険金特約
ガンと診断された場合、住宅ローン残債が0円になる特約。ガンが治療された後も住宅ローンの返済が始まることはない。

借入先は金利に関するキャンペーンや既に取引実績があるところで選ぶ

キャンペーンや取引実績のある金融機関を選択することにより、小さくても金利優遇が受けられ返済額が少なくなる可能性があります。0.1%の金利差でも返済額は違ってきます。各金融機関のWEBサイトを調査することにより、キャンペーンなどを行っている金融機関を見つけ、少しでも金利の低い住宅ローンを選択することが大切です。下記は金利優遇キャンペーンの主なものです。

金利優遇キャンペーンの主なもの
  • WEBサイトからの申込み
  • 夏季などの期間限定のキャンペーン中に申込み
  • カードローンを利用している金融機関での申込み
  • 給与振込している金融機関での申込み

諸費用(保証料・事務手数料)を忘れてはいけない

住宅ローンの諸費用(保証料・事務手数料など)も金融機関により、異なりますので確認が必要です。「5.住宅ローンでおすすめの借入先」で紹介した3行の保証料・事務手数料をまとめると下表の通りです。

諸費用 住信SBIネット銀行
専用全疾病保障付き
住宅ローン
auじぶん銀行
住宅ローン
住信SBIネット銀行
フラット35
保証料 不要 不要 不要
事務手数料 融資金額の2.2% 融資金額の2.2% 融資金額の2.2%
繰上返済手数料 一部繰上げ返済:無料
全額繰上げ返済
・変動金利:無料
・固定金利:33,000円
一部繰上げ返済:無料
全部繰上げ返済
・変動金利:無料
・固定金利:33,000円
一部繰上げ返済:無料
全部繰上げ返済:33,000円
返済条件変更 :5,500円

保証料はネット銀行の場合、不要となることが多いです。ただし保証会社を利用する場合には必要になります。事務手数料は融資金額の概ね2.2%のケースが多くなります。繰上げ返済手数料は全額繰上げ返済の際に固定金利を利用している場合には、33,000円かかるケースが多くなります。

住宅ローンの平均値を徹底解説!借入可能額や年収、返済額の平均とは

まとめ

住宅ローンの金利や相場、金利の違いによる返済額のシミュレーション、今後の金利推移予想、おすすめ借入先、正しい選択方法について解説しました。政府のゼロ金利政策以降、住宅ローンにおいても変動金利と固定金利の差はかつてないほどに無くなりました。将来の金利上昇リスクを考えた場合、固定金利を選択するのであれば絶好のタイミングといえます。

他にも選択肢として付帯保障の充実度合いは、金融機関の各社がしのぎを削っています。低金利で付帯保証が充実し、諸費用も抑えられる住宅ローンを選択することにより、快適な住生活を送られることをお勧めいたします。