【2024年最新版】住宅ローンの金利相場がわかる！ 今後の推移を予想し、おすすめの借入先と選び方を完全ガイド

この記事を書いた人

平野 直樹

不動産コンサルタント・一級建築士

関西大学工学部卒業後、首都高速道路の設計や戸建設計など建設コンサルタントとして活躍。川を活かした街づくりや土地有効活用を掲げるシンクタンクを経た後、現在は有限会社エクセイト研究所の取締役を務める。 保有資格：１級建築士、１級土木施工管理技士、宅地建物取引士

2024年、住宅ローンの低金利が維持され続けている中、変動金利にすべきか固定金利にすべきか、またどこの金融機関を利用すれば良いのか困っている方はいませんか？

実は、今後の金利動向を予想すれば見えてくるものがあります。

多くの住宅に関する相談事や悩み事を解決してきた不動産コンサルタントが住宅ローンの金利や相場、金利の違いによる返済額のシミュレーション、今後の金利推移予想、おすすめ借入先、正しい選択方法について解説します。

住宅ローンの金利は主に3種類

住宅ローンの金利には主に「全期間固定型」「固定金利選択型」、「変動金利型」の３種類あり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

返済が終わるまで金利が固定される「全期間固定型」

「全期間固定型」は融資を受けてから返済が終わるまで、金利が変わらず固定されたままの金利形式です。金利が固定されれば毎月の返済額も変わらず固定されます。

一方「全期間固定型」は低金利の状況下においては変動金利型よりも金利が高く支払利息が多くなるため、返済額も多くなります。「全期間固定型」のメリット・デメリットをまとめると下表の通りです。

金利の見直しができる「固定金利選択型」

「固定金利選択型」は融資を受けた当初の一定期間を固定金利に設定し、一定期間を経過した後に金利の見直し（固定金利か変動金利かの選択）を図ることができる金利形式です。

一定期間も、２年、３年、５年、10年、20年、30年など金融機関により様々な年数が設定されていて、その中から自分に合った年数を選択できます。また短い期間であるほど金利は安く設定されています。

当初の固定金利期間中は比較的安い金利を享受することができます。しかし、一定期間中に市場金利が上昇していれば一定期間経過後の選択金利は当初の金利よりも高くなる可能性もあります。「固定金利選択型」のメリット・デメリットをまとめると下表の通りです。

年に2回基準金利の見直しをする「変動金利型」

「変動金利型」は、各金融機関が短期プライムレートに連動する独自の基準により金利を決め、年２回の基準金利見直しを行います。金利変更が行われても返済額はすぐに変わることはなく、５年間は変わりません（５年ルール）。

また金利は５年ごとに見直され返済額が変わりますが、変更後の返済額は、変更前の返済額の1.25倍以内に収められます（1.25倍ルール）。「変動金利型」のメリット・デメリットをまとめると、下表の通りです。

＊短期プライムレート：金融機関が優良企業に貸出す場合の最優遇貸出金利（プライムレート）の中で、１年以内の短期貸出金利のことです。「短プラ」ともいいます。

【2024年】新規借り入れと借り換えにおける住宅ローンの金利相場

2月時点の新規借入と借換えの金利相場は下表の通りです。

新規借り入れの金利相場

上表を見ますと金利タイプの中で一番金利が低くなるタイプは３年固定金利型になりますが、固定期間が長くなるほど金利は高くなります。

次に金利が低くなるタイプは変動金利型であり、金利が一番高くなるタイプは全期間固定金利型となります。

借り換えの金利相場

【金利のシミュレーション】借入額2,000万円の場合の返済額

住宅を購入する際、借入額2,000万円の場合のシミュレーションを行います。返済期間は35年に設定し、ボーナス月の返済加算額はなしとします。変動金利型も固定金利選択型も35年間金利が変らない前提でシミュレーションします。

現時点での適用金利の違いによる総支払額が全期間固定型と変動金利型と比較すると、全期間固定型が4,401,600円多くなります。これは金利の違いによる利息の違いです。

住宅ローンの金利は今後どうなる？推移について予想

過去1980年〜1990年までは金利が8％超える時代もあった

日本の高度経済成長絶頂期やバブル経済崩壊直前には変動金利が８％を超える時代もありました。下図のグラフは、住宅金融支援機構が発表した「民間金融機関の住宅ローン金利推移」です。

現在は低金利時代だが、2023年1月に固定金利が上昇

長らく低金利時代が続いていましたが、世界では金利の上昇が続いています。また2022年末の日銀の金融政策決定会合で長期金利の変動幅の上限が拡大され、その影響で住宅ローンの固定金利も上昇しました。

これまでは変動金利と固定金利の差がかつてないほどに無くなり、固定金利を選ぶメリットが大きかったですが現在は固定金利は1％を超えています。住宅ローンの金利はたった数％の差でも何百万の違いが出てくるので、金利は慎重に検討すべきです。

10年後はどうなる？今後の金利推移について

2025年には大阪国際博覧会開催、2027年頃に大阪ＩＲ会場完成と世界レベルのイベント開催が国内で予定されている中、金利が上昇する要因はあります。

「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定型」のどのタイプを選択すれば良いのかは、バブル経済崩壊以降においてずっと論じられてきたことです。

住宅ローンでおすすめの借入先

住宅ローンでおすすめの借入先として「住信SBIネット銀行のネット専用全疾病保障付住宅ローン」や「auじぶん銀行住宅ローン」「住信SBIネット銀行のフラット35」を紹介します。

変動金利なら住信SBIネット銀行のネット専用全疾病保障付住宅ローン(通期引下げプラン)

住信SBIネット銀行のネット専用全疾病保障付住宅ローン（通期引下げプラン）の基本情報です。

固定金利ならauじぶん銀行住宅ローンがおすすめ

auじぶん銀行住宅ローンの基本情報は下記となります。

全期間固定金利なら住信SBIネット銀行のフラット35がおすすめ

住信SBIネット銀行のフラット35（保証型）の基本情報は下表の通りです。

金利だけで住宅ローンを選ぶのは危険！正しい選び方を解説

金利だけで住宅ローンを選択することは危険です。他にも様々な選択肢があり、自身に最も相応しいタイプの住宅ローンを選択することが大切です。

住宅ローンと付帯保証は超重要

住宅ローンの借入れをする場合、一般的な「団体信用生命保険」以外にも、付帯保証の充実度合いを比較してみることが大切です。団体信用生命保険は住宅ローン申込者が返済期間中に亡くなったり、高度障害になった場合、保険金によりローン残債がなくなる保険です。残された家族には返済負担が無くなります。この一般的な団体信用生命保険に付帯保証をセットする金融機関が多くなりました。主なものは下記の通りです。

借入先は金利に関するキャンペーンや既に取引実績があるところで選ぶ

キャンペーンや取引実績のある金融機関を選択することにより、小さくても金利優遇が受けられ返済額が少なくなる可能性があります。0.1％の金利差でも返済額は違ってきます。各金融機関のＷＥＢサイトを調査することにより、キャンペーンなどを行っている金融機関を見つけ、少しでも金利の低い住宅ローンを選択することが大切です。下記は金利優遇キャンペーンの主なものです。

諸費用(保証料・事務手数料)を忘れてはいけない

住宅ローンの諸費用（保証料・事務手数料など）も金融機関により、異なりますので確認が必要です。「５．住宅ローンでおすすめの借入先」で紹介した3行の保証料・事務手数料をまとめると下表の通りです。

保証料はネット銀行の場合、不要となることが多いです。ただし保証会社を利用する場合には必要になります。事務手数料は融資金額の概ね2.2％のケースが多くなります。繰上げ返済手数料は全額繰上げ返済の際に固定金利を利用している場合には、33,000円かかるケースが多くなります。

まとめ：固定金利が上昇している！

住宅ローンの金利や相場、金利の違いによる返済額のシミュレーション、今後の金利推移予想、おすすめ借入先、正しい選択方法について解説しました。政府のゼロ金利政策以降、住宅ローンにおいても変動金利と固定金利の差はかつてないほどに無くなっていましたが、2023年1月には固定金利は上昇、変動金利は引き下げられるという二極に分かれる形になりました。

選択肢として付帯保障の充実度合いは、金融機関の各社がしのぎを削っています。低金利で付帯保証が充実し、諸費用も抑えられる住宅ローンを選択することにより、快適な住生活を送られることをお勧めいたします。